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华夏幸福基业：实践产城一体经济观察网2012-8-31正处于工业化、城镇化快速发展时期的中国，经济“向下延伸”的空间很大。在经济增长放缓的环境下，促进实体经济依然是目前中国经济增长的重要动力，这其中，产业发展、城市建设、基础设施投资建设是应对经济下滑的重要举措。越来越多的产业人士对未来的产业地产做出这样的前瞻：未来的产业地产发展不再是单纯的厂房和园区建造，而是集产业、居住、商业、教育、休闲等综合性配套服务为一体的产业新城的建设。华夏幸福基业投资开发股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）则是循着此趋势，在“产业新城”建设上逐渐融入产城一体的概念，成为先行者。产业新城实践发力业绩稳增长经过14年的发展，华夏幸福紧抓产业转移和城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的产业新城实践。今年2月，华夏幸福发布了其上市以来的首份年报，报告期内，公司实现整体销售额165亿元人民币。近期，刚公布的2012年半年报显示，公司上半年实现营收44亿元，净利润12.6亿元，同比增长19%，每股收益1.43元。而在收入方面，产业发展服务收入15.4亿元，房地产19亿元，土地整理9亿元。上半年招商引资新增签约额200亿元，是去年全年121亿元的1.65倍，200亿的签约额由固安、大厂、怀来、沈阳苏家屯、文安、昌黎6个园区组成，新园区在招商引资方面已有良好的开端；而且华夏幸福有息负债率9.3%，较年初下降1.8%，低于行业标杆企业平均水平。能在整个行业的曲折前行中，取得这样可贵的成绩，独特而成熟的“产业新城”发展方式功劳不可磨灭。同时，这一实践也为公司在未来行业前景尚不明朗的状况下，提供了富有弹性的成长空间。在这种发展方式中，其业务囊括了基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综合服务及住宅、生活配套服务，并辅以城市地产开发、物业酒店经营等；同时，专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库，整合了全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实。有分析人士指出，华夏幸福“产业新城”的发展方式符合了目前中国城市化和产业升级的综合要求，不仅能够实现短中长期收益与现金流的平衡，也是以少量资金撬动城市建设的轻资产运营趋势的典型体现。走过十年的固安工业园华夏幸福产业新城的特点是以产业发展与城市发展双轮驱动的投资开发运营方式，以产业价值最大化贯穿始终，推动园区价值最大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。为了更好地招商引资，华夏幸福基业运行的园区都会通过精确的产业定位，让园区内产业构成具有高度复合性，并为园区的企业提供全方位专业的投资运营服务。在华夏幸福参与的众多产城融合的案例中，固安工业区无疑是最有代表性的一个。离北京天安门正南五十公里的河北省固安县具有独特的区域优势。固安工业区从2002年建区经过十年的建设，已从一个典型农业县成长为电子信息、汽车零部件及高端装备制造产业基地。在今年6月28日举行的中国县域经济发展高层论坛上，与会专家表示，固安“产业新城”的发展方式为县域经济发展提供了新思路。资料显示，固安工业园自2002年建区以来，累计完成地区生产总值127.4亿元，累计完成工业总产值199.52亿元，吸引了京东方、正兴车轮、航天振邦等一批龙头企业进驻，成为京南产业高地。建区十年来，该园区财政收入由0.13亿元增加到5.23亿元，增长了近40倍；固定资产投资从10亿元增加到116.6亿元，增长了10.7倍。同时，固安工业园坚持产业链招商，围绕电子信息、汽车零部件产业、高端现代制造业三大主导产业开展招商引资。以龙头企业为集群核心，带构建园区主导产业骨架，实现了三大产业集群快速发展，现代产业体系已具雏形。截至目前，工业园区签约企业360家，总投资达400亿元。拥有独特的区域位置、被京津冀区域经济一体化所辐射、交通便捷再加上政府大力支持和华夏幸福这样的专业化运作团队，是固安工业园成功的几个主要因素。随着越来越多的北京企业外迁，固安承接北京第二产业转移有了更多可能性。而即将启动建设的北京大兴新机场，也为固安“产业新城”提供了新契机。如今，园区“二次创业”已经启动，在充分利用区域优势、河北环首都绿色经济圈等机遇的基础上，园区城市配套功能也将进一步完善；以大项目引进为突破口，促进主导产业集群化发展，打造最优秀的综合投资服务体系。不断丰富的产业新城今年上半年，华夏幸福在业务拓展上有了新突破，新拓展3个园区进行产业新城的开发建设，并且成功挺进长三角。针对固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区等现有区域，结合发展定位力促产业转型升级，加速城市核心区建设。华夏幸福继去年将产业新城复制到沈北、于洪等地后，又与沈阳苏家屯、河北香河政府签订协议，在江苏无锡南长区拓展了国家传感信息中心项目，标志着业务从环渤海区域向全国区域的突破；产业发展重点也更加聚焦，更为精确地锁定在适合区域特点和具备发展活力的战略性新兴产业领域，成功将园区类型拓展到科技园领域，初步形成东北、华北、华东多地发展的全国性战略布局。除全国性业务拓展布局外，公司在园区大项目进驻、招商方面，也体现了产业促进的功效。今年上半年，华夏幸福新增签约入园企业23家，新增签约投资额200.8亿元，较2011年全年增加71亿元。大项目进驻，园区招商进一步向质量导向型发展，是签约投资额增加的重要原因。在提高质量的同时，对于产业配比的调整，也是华夏幸福所注重的：即注重规模较大、投资强度较高、产业链聚集效应较强的企业。目前，中国航天科技集团公司第一研究院投资的固安航天技术产业基地已经落户固安工业区，这将有力带动区域内的产业升级和产业集群的打造，强力提高产业新城的产品附加值和生产效率。华夏幸福