土地、房屋买卖注意事项.doc

房屋使用年限是从批地之日算.二手房一般都是住过七八年的，加上建设时间，一般都有十多年，买二手房要有所考虑。对于一些烂尾楼改建房及延期建设房，市民普遍认为开发商应公开告知。“一下就减少20年的使用权，这应该在房价中体现出来，”如果够优惠，那么少几年甚至十几年的使用权还是可以接受的。 根据土地使用证事宜，这种情况，我们经过查阅相关法律法规，并根据相关法律法规规定解释如下： 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。1.市民购买的2手房如何办理土地使用证?市民购买的2手房没有土地使用证,先到居住地的市国土资源局分局补办土地证,如在白塔区居住,就在市国土资源局白塔分局办理。费用33元。之后再进行做土地证的变更登记，按下面第2条办理。 2.办理地点及收费:市民购买的2手房有土地证,更名（仅限白塔区、文圣区、太子河区、宏伟区）到市国土资源局地籍登记大厅办理，位置在中华大街183号（中心路与中华大街路口，国土资源勘查规划院1楼）。费用分两种情况:原土地证使用权类型为划拨的，变更时需缴纳费用为：房屋价格的1%+证书工本费；原土地使用权类型为出让的，变更时需缴纳费用为：登记费+工本费=33或38元（根据土地面积不同,费用不同）。 3.收费依据:根据辽宁省建设厅、财政厅、计划委员会、地方税务局、土地管理局、物价局、住房制度改革办公室文件及辽阳市政府文件。 4.需要材料:已更名的房屋产权证,原土地使用证,缴纳的契税凭证,买卖双方的买卖协议书,房屋产权人身份证,办理人身份证,需要公证的提供公证书。 一套二手房，位于一个单位住宅区内。房主的房产证和土地证是齐全的，但土地证上显示土地性质为“划拨”。不知这样的房子可不可以买？某网络二手房专家介绍，属于政府划拨供地的房产，其买卖是有条件的。上市交易时，土地使用权证的土地一定要从“划拨”变为“出让”后，才准转让。这样，卖方要办理土地使用权出让、缴了土地出让金后，才能转让给买方。所以，需要提醒的是：卖方把土地使用权证交给买方后，买方一定要看清楚土地使用权是“出让”的才比较保险；否则，这套房子再次交易时，仍旧需补交土地出让金，这就会给自己带来不必要的经济损失。另外，缴纳了维修资金的房屋，其业主出售房屋、转让房屋所有权时，结余的维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户给下一位房主。没有土地使用权的二手房我看上一套二手房，该房子是一个建筑公司的福利房。有产权（私产），但是没有土地使用权，我咨询了一下周围的同事，他们有的人说：“有产权就行了，不影响居住”还有人说：“现在不影响居住，以后房子要是被拆迁，得到的补偿非常少，也就是说房子一拆，啥也没了，补偿金是给有土地使用权的人的。”说实话，这房子的确便宜，基本上时市场价的60%。对了，还有人说：“这就相当于大学毕业的那几个证，产权相当于毕业证，土地使用权相当于学位证，说白了学位证实最重要的”，如果是国有出让的土地，整个小区会有一个大证，你就不需要办理土地证。否则，就没有保障。1、房地产产权指的是房屋产权和土地使用权。若光有房屋产权，房价肯定低。2、以后的拆迁也是补偿房屋价值，没有土地价值。3、你所说的就是所谓的部分产权，其实在单位福利房中大量存在，若去办理完全产权时缴纳了土地使用费就行。但你是否能拿到房屋的产权证，要考虑。若没有产权证，房屋永远不是你的。 什么是房屋产权年限！什么是土地使用权年限！误区一：房屋产权可以保值、增值？房屋自身的价值是随时间的推移而递减的，而土地是不可再生资源，所以房地产增值指的是土地的增值。土地永远是国家的，因此增值不是个人房产的增值，而是国家拥有的土地的增值。产权人只有在短期内在适当时机将因经济发展而价格上涨的房屋出售，才能兑现增值。这种投资的风险是比较大的，也是不容易把握的。误区二：房屋产权可以传给子孙后代？ 事实上，根据现行法律法规，房屋所占有的土地的使用权，是国家出售给房地产开发商的。开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权专卖给客户。国家规定土地产权绝对不出让，而土地的使用权也是有一定出让年限的，最高只有年。房地产开发商的使用权也是有一定出让年限的，最高只有年。但是，在现实生活中，没有一家开发商会向客户说明他出售的只是年的房产，年后国家将无偿收回土地及土地上的所有建筑物。届时，如客户或开发商依然想拥有房产，则须再补交以后若干年限的土地使用费，当然那时土地已经增值了。从这一点看，产权和使用权都不是永久的。误区三：“土地使用权”=“房屋产权”？事实上，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，购房人取得的商品房产权必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在13年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。误区四：70年后，还是自己房子的主人？我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗？ 物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然物权法没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对物权法相关部分进行补充。买房的时候你注意到了吗房屋所有权及土地使用权产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 因此，引出来两个概念房屋所有权，土地使用权。房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。土地使用权是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。按照国家法律规定商品房的土地使用年限是70年，但是开发商在申请到土地使用权到开发商品房再到出售商品房，这有一个时间的过渡。这样到买者手里的与商品房配套的土地使用年限就不一定是70年啦。 因此，消费者在购买商品房时，不能只注重所购房屋位置、结构、面积、价格等情况，还应当对房屋所占土地的基本情况进行认真的调查了解。比如，土地使用的范围、用途、年限、开发利用的条件、土地出让金的缴纳等等。由于地价在房价中占有较大比重，且土地使用权的受让情况对于房屋价值具有重大影响，因此消费者应该注意：在购房前应向开发商索要国有土地使用证，以查明所购房屋的用地性质、用途、土地使用期限及其剩余年限，防止买了土地使用权年限“缩水”过多的房屋，造成经济上不必要的损失。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。1990年公布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条规定：“土地使用权期满，土使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这意味着，如果无法承担土地使用权出让金或者其他原因，房屋有可能被国家无偿收回。然而，1994年公布的城市房地产管理法对这个规定做了修改。其第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这里只提到土地使用权无偿收回，而不再是以前的“地上建筑物连同土地使用权一起收回”。这表明，如果国家收回土地使用权，对房屋不再是无偿收回。70年后，如果要重新申请土地使用权，老百姓是否承担得起土使用权出让金？对于这一问题，有专家认为不必担心：从理论上讲，虽然土地使用权期满后续期所需支付的土地使用权出让金，应该是下一个70年使用权的“时价”，但到时候有关部门会考虑社会安全因素。从目前的实际操作看，房改房上市流通也要缴纳土地使用权出让金，但实际上所缴纳的土地使用权出让金，只占房价的很小一部分，甚至是象征性的。物权法第一百四十九条对此有了明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是说，房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。为什么是70年？居住用