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多家银行房贷提至基准利率 优惠取消审批放缓刚好处于中期考核关节点，又碰上了全国银行间流动性紧张，流动性控制逐渐成为资本市场的紧箍咒。全国多地银行纷纷取消房贷利率优惠，办理期限和手续拉长，甚至暂停办理房贷。许多人不禁随之“恐慌”起来，购房成本是否意味着大幅增加？房贷的宽松优惠是否一去不复返？银行将被迫关上房地产开发贷款大门，中小房企将面临资金链条断裂，楼市将迎来一轮大浪淘沙？个贷收紧优惠取消审批放缓6月以来，由于流动性收紧，不少银行房贷趋紧、利率提高，甚至取消了房贷利率优惠政策。记者近日调查发现，眼下许多城市首套房利率优惠都已“放空”，而且审批时间加长，难度加大。由于资金紧张，多数银行越来越惜贷，个别银行甚至暂停了贷款业务。记者以购房者身份咨询了北京地区多家银行，都表示申请房贷额度和利率都有所收紧。“首套房没有利率优惠了，而且现在房贷业务做得很少，甚至基本不做了。”工商银行的一客户经理对记者表示，办理房贷业务，银行暂时不予放款了，要等到7月中旬左右再说。此前大多能够享受利率9折甚至85折优惠的银行，现在基本已经再难觅优惠了。在武汉光谷上班的市民王先生5月底买了首套房准备结婚。办理房贷时，业务经理告诉他，可以为其办理9折优惠，但没想到，半个月之后，银行突然给他电话说，优惠办不下来，只能基准利率贷款。王先生一气之下准备更换银行，谁知他打了一通电话，所有银行都无法办理优惠。据介绍，因为实体经济不景气，不少银行在信贷规模上管控很严，有的还通过一些方法腾出信贷规模，部分股份制银行都毫无操作空间。民生银行一工作人员表示，申请房贷整个流程一般需要1个月，现在各家银行都放缓了速度，基本上得1个半月以上。等过了7月，各家银行划分出下半年贷款总规模，住房贷款会有所放松。银行“钱荒”引发的蝴蝶效应还在继续，比利率上浮更“绝”的是暂缓贷款。许多银行明确表示，贷款额度有所收紧，节奏开始放缓，对于房贷暂缓审批放贷，未来一段时间内将会更加惜贷。中国银行湖北省某支行负责人告诉记者，总行已经放话要加强流动性管理，控制贷款，而且，最近一个多月存贷比压力非常大，停止放贷也早在意料之中。房企融资受阻经营困难房地产市场这么多年的高速发展，宽松的资金支持是其中的重要原因。许多银行表面上增加了对房地产项目放贷的审慎，私底下却通过信托、理财产品等表外业务方式向房地产业“输血”。一些业内人士担忧，在流动性紧张的压力下，银行将不得不收紧表外业务，房地产的资金需求必然成为“无源之水”。预期资金收紧，或将对房企资金链带来不小的压力，开发商或迎来资金紧张局面。“房地产公司很难贷到款，因此他们与信托公司或银行合作 ， 通 过 信 托 理 财 等 方 式 变 相 融资。”中国指数研究院华中分院副总监李国政说，这种现象近几年来十分普遍，在限购限贷的情况下，信托成为房企融资的最主要渠道。央行收紧银根，市场资金流动性趋紧，对属于资金密集型产业的房地产来说，肯定会有一定影响。“住房消费贷款和开发贷款一样，要送到省分行审批，他们管得严，要是通不过，我们也没有办法。”武汉一家商业股份制银行个贷业务负责人透露，最近闹的“钱荒”让他们高管更加谨慎，“企业拿到贷款后就提用了，不会一直存在银行，指望贷款派生存款也不可能。所以，必须确保不出现资金短缺无钱供应的情况。”“钱荒”的影响更多集中在基金、信托等金融产品的层面。虽然资金趋紧，必然会影响到楼市。目前，信托依然是中小房企的“救命稻草”。从近几个月信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。武汉本地一小型房地产企业老总吴绍军坦诚，钱荒将对房地产企业的资金链造成很大压力，进而使房价发生波动。业内人士认为，由于房地产行业作为资金密集型行业，明显受制于市场流动性，虽然短期情况不足以判断大势，但是在流动性紧张的背景下，一些中小房企或选择松动房价。大部分房企尤其是中小房企，银行贷款仍然是主要融资来源，“钱荒”发生让银行流动性紧缩程度超出预期，众多房企的银行贷款融资可能进入困难时期。楼市回归正常轨道一些市场人士认为，在银行“惜贷”情况下，整体土地市场会出现一定的“降温”。不同房企根据资金状况，拿地会表现出很大的差异性。现金流紧张的房企，拿地会放缓，溢价率会降低。然而，实际情形似乎并不像想象的那么简单。从近期的情况看，大型房企的钱袋子并没有那么紧张。而是，拿地热情依然膨胀，土地市场“地王”频现，部分一线城市土地出让金同比大幅增长。就在6月27日，上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。上海刷新了今年以来总价地王纪录。武汉一宗地块吸引4位买家竞价，经过246轮激烈竞拍，一分钟提价800万。业内人士认为，这种房贷紧张局面不会持续很久，将随着“钱荒”的逐步缓解而消退。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则说，央行也已出手向部分银行提供流动性支持，银行资金紧张状况正在改善，二季度之后，超额储备金率将回归常态，个人房贷及企业开发贷也会回归正常模式。流动性控制的影响正在逐步消退，市场流动性正回归常态。“除了信心上的波动，绝大多数的开发企业和买房者都没有在这一金融风波中受到实质性冲击。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说，当下，显然并没有把开发企业逼入下调房价的绝境。取消房贷利率优惠也只是暂时的，对楼市的影响面非常窄。6月19日，国务院常务会议明确提出支持居民家庭首套自住购房。业内人士认为，从中可看出国家对解决居民住房需求的决心，代表央行坚决不“救市”的决心。短期内，楼市受“钱荒”波及有限，更多是受限价限签政策的影响。但房企还需逐步摆脱通过信托、私募、债券等方式募集资金，防止利润不足以支撑其融资成本，出现兑付风险，进而引发深层次危机的连锁反应。任志强再开炮“钱荒” 将致房价暴涨近期银行间同业拆借利率连续攀高，外界开始担心，商业银行的“钱慌”是否会传到资金密集的房地产行业，甚至有言论表示，中国的楼市将重蹈日本“广场协议”之后的覆辙，多年以来不断累积的房地产泡沫极有可能在近期破裂。同时最近“专家”也很忙，也纷纷跳出来一抒“高见”，其中要数任志强的“钱荒致房价上涨论”最引人注目，被批“任大炮”博眼球。任志强表示，当钱荒持续到今年年底到明年年初，央行仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。假定钱荒长期存在就一定会对房价产生影响。你永远不可能让你60%以上的负债率在没有银行和市场资金融资的情况下，完全靠销售去弥补。房企资金紧张，没钱拿地进而恶化市场的供求关系，导致房价上升。除此之外，任志强还称房价上涨有三大动力。一是现有的土地制度问题，无法保证土地供应；二是不断增加城市化，人口在不断流入，需求不断增加，房价还得接着涨；三是地方政府一定会加大基础设施的投入。比如地铁越修越多，现在25个城市新报地铁，地铁通了，房子能不涨价？而收入增长，医院、学校、机场的建设都会引起房价的上涨。土地盛宴棱镜 “地王日”或是一个转折点中国房地产报记者宋振庆曾冬梅于春美北京、广州报道7月3日，“地王日”。经过323轮竞价后，位于上海浦东新区张江高科技园区中区的商住地块，最终被万科简介最新动态和上海张江联合体以总价48.7亿元竞得，创造今年迄今为止上海的总价地王。随后，保利简介最新动态置业以23.56亿元摘得泗泾商住地块，溢价率高达132%，刷新今年上海土地溢价率纪录。北京，备受瞩目的夏家胡同地块最终被懋源地产在62轮竞价后纳入囊中，刨除配建保障房面积后，近4.58万元/平方米的楼面地价成就了新单价地王。当天，北京土地市场吸金66.9亿元。就在这场土地盛宴两周前，一场罕见的“钱荒”震惊了国内金融业，并重创A股市场。尽管流动性危机已有所缓解，但新一届政府着手控制信贷、引导资金流向的意图已显而易见。7月5日晚，国务院办公厅发布关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见（下称意见），表示将继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量，引导、推动重点领域与行业转型和调整，并强调认真执行房地产调控政策，要严格防控房地产融资风险。中央层面的调结构主旨，伴随着中国经济的“投鼠忌器”之虑，在带有投资属性的房地产面前，到底是利好，还是利空？中国经济和房地产业的未来，到底会以怎样的方式呈现？地旺北京、上海的“地王争夺战”，给上半年的土地市场热潮画上句号，同时也给下半年的市场走势留下更多不确定性。伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，今年16月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达1.13万亿元，与去年同期相比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿元，接近2012年全年的1935亿元。在国泰君安地产分析师孙建平看来，土地市场的火热源于节奏的变化。由于2012年第四季度政府推地力度加大，今年第二季度土地供应开始放缓，加上房企上半年销售去化理想急需补仓，直接造成了“地王频出”的局面。“今年上半年政府推出的多是商业用地，住宅用地相对较少，因此龙头房企都在盯着一线城市的优质住宅地块，所以像张江地块、夏家胡同地块、泗泾地块一出来肯定遭遇疯抢。”正略钧策管理咨询总裁赵民对中国房地产报记者表示。“620钱荒”一度令银行股和地产股大跌，然而此时，房企的荷包却正处于近几年的最佳状态。据统计，国内排名前十的房企今年上半年销售额入榜门槛达283亿元，远超去年的174亿元。万科上半年销售金额达830亿元，同比增长25%，绿地达635亿元，同比增长45%。同时，万科、龙湖简介最新动态、金地、佳兆业等众多房企在上半年完成了海外发债，而境外上市平台的不断增加，也为房企未来的融资蓄足后劲。“目前市场上的流动性不是少而是多了，今年上半年的货币投放已经远超去年全年，市场热钱很多，所以央行才会采取收紧措施。房地产行业更是已经资金泛滥，热钱正在集中投向一线城市。”盛富资本和协纵国际总裁黄立冲对记者说。手中有粮，心中不慌，在成本低廉且资本粮草充足的情况下，房企在土地市场的出手并未受到“钱荒”阴影的影响。值得注意的是，上半年的地王大多数出现在北京、上海等一线城市，屡屡冒出“黑马”在众星云集的一线土地市场一举扬名。“经过这几年三四线城市的波动，越来越多的房企倾向于回归一线城市，因为在实体经济仍然不振、未来不确定性加大的环境下，一线城市的资产保值性更为房企所重视。”高和资本投资副总经理陈方勇对中国房地产报记者表示。“一线城市存货消化快，回暖力度大，优质地块极为稀缺，因此房企的大手笔补仓并不奇怪。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。赵民则认为，目前的全国户籍制度改革中仅北京、上海的户籍仍未放开，这意味着两个市场刚性需求大，市场供不应求，房企对其升值预期更为笃定。新局受访人士多数预计，7月3日“地王日”或许是今年的一个转折点，随着下半年土地供应的增加和房地产市场的逐渐冷却，土地市场或许并不会有更多亮点。“下半年的总体趋势判断是降温、缩量、价升，在资本和信贷市场持续收缩的环境下，房企拿地热情会有所减弱。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，但房企对于货币政策降温的反应还需要较长时间才能体现，拿地行为不会一下子停滞下来。土地市场的动作仍需按部就班，但面对金融和市场的新局，房企也必须作出更长远的绸缪打算。分析人士认为，国务院最新发布的意见再次强调以金融手段促进产业结构调整和经济转型，并着重指出房地产融资风险的防控，其对于房地产行业的敲打意味不言而喻。该人士认为，新一届政府正在尝试以全新的思路调控房地产市场，即“标本兼治”。治标方面在于强化限购限贷限价，通过差异化的政策应对行业的结构性问题；治本方面在于资金、规则和制度的引导和变革，在于有意识地在放缓信贷扩张（如强调盘活存量资金、引导资金进入实体经济）、精简放权（减少行业的寻租空间、传递积极稳定的市场预期）以及制度改革等（房产税、户籍制度和土地制度等）。在很多业内人士看来，未来信贷的走势是最大的不确定性，这将直接影响房企对市场的判断。国金证券分析师曹旭特认为，金融机构经过本次“钱荒”，会主动压缩影子银行业务，社会融资总量在下半年会放缓。而目前银行表外资产业务有相当比例投入到房地产业中，未来地产企业不仅面临融资成本上升的问题，更重要的是，部分项目会无法获得启动资金，从而延缓开工计划，对行业的整体投资构成负面影响。“我们判断2013年全年房地产投资的增速会从目前的20.6%下降至17.3%。”曹旭特表示。第一上海证券首席策略师叶尚志对中国房地产报记者表示，目前银行借贷已有整顿迹象，贷款投放会更为严格，现在市场对一些借贷比例较高的房企也提高了关注度。“经济结构的调整可能是倾向于使各个产业的贡献更为均衡，过去几年中国的经济增长在很大程度上是依赖了房地产行业。中央政府的思路应该是提升其他产业的增长比例和空间，但这并不意味着会打压房地产，只是支持力度不像以前那么大而已。”“未来中国仍然会继续实行稳健的货币政策，不会放松流动性。通过结构调整与市场化改革，流动性会去泡沫化与杠杆化，中国整体房地产市场会更趋理性、稳健，个别泡沫较大的城市也会逐步将泡沫挤压出去。”国际金融投资家联合会执行主席孙飞对中国房地产报记者表示。“长期来看，政策将注重资金差异化流向的引导，将蛋糕重新切一下，产业间的利益分配格局会有所变化，房企一定要改变以往高利润、高增长的线性思维。”安邦资讯地产金融研究员黄祖斌指出。土地市场量价齐升 房企拿地凶悍“不差钱”相比去年土地市场的平淡，今年上半年土地市场在数据上表现为活跃。其中，土地出让金呈现暴涨以及部分房企疯狂抢地。不过，随着“钱荒”潜移默化的影响，土地市场有望在今年下半年逐步回归“理性”。克而瑞研究中心数据显示，2013年上半年，10大典型城市土地出让金收入为3140.1亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史最高纪录基本持平。此外，今年以来，房企拿地策略发生细微转变，与之相对应，土地市场也呈冷热不均现状。从具体数据来看，今年上半年一二线城市土地成交量价涨幅显著，而三四线城市表现相对平稳一些。部分房企拿地凶悍今年上半年，“新国五条”各地方细则落地，但房企拿地意愿依旧强烈。其中，特别表现为，此前并不抢眼的企业，比如泰禾简介最新动态地产以及拿下上海地王的北京福润天成房企。中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬认为，这些企业拿地规模之所以比龙头企业更加“凶猛”，是因为它们对于一线城市的介入或者布局更加强烈。此外还包括阳光最新消息价格户型点评城、佳兆业简介最新动态也是拿地动作很大。此外，今年上半年土地市场数据总体看来依旧热度不减，延续了去年下半年上扬走势。中国指数研究院数据显示，住宅类用地成交楼面均价为1575元/平方米，环比上涨7%，同比上涨41%。16月全国300个城市成交楼面均价为1078元/平方米，同比上涨37%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1469元/平方米，同比上涨31%。由于土地市场活跃度上升，溢价率方面也出现了爬升，16月，全国300个城市土地平均溢价率为15%，较去年同期增加10个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为17%，较去年同期增加13个百分点。一二线热土地出让金方面更能体现出市场走势，其中上海上半年已超700亿元，北京也超过了600亿元，北京和广州上半年土地出让金总量已经超过去年全年水平。从克而瑞研究中心数据来看，一二线热点城市增加比较明显，开发商对于这些城市的热情不减。可以说5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”纪录屡被刷新。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼面地价的实际上涨。5月9日，上海世博会地区拍卖的其中两个地块，楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海3年以来的楼面地价新高。广州在5月也是一连拍出3个“地王”，其中海简介最新动态珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米，刷新白云区当月初刚诞生的“新地最新消息价格户型点评王”纪录。中原集团研究中心总监刘渊向中国房地产报记者表示，“从整个房地产市场长期调控的角度来讲，地王是不利于市场调控，但同时地价高也凸显了价值所在，开发商需要做好后期的项目开发。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从2013年上半年全国土地市场来看，宏观市场“基本面”转好，房企资金面不太紧张，品牌房企开始积极拿地“换仓”布局下一轮市场发展机会。此外，当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二线城市，突显房企布局战略与一二线城市的投资价值。另外，今年上半年，包括泰禾在内的中小房企频频上演逆袭好戏。半年以来，泰禾已花费约64亿元在北京“抢地”。对此，克而瑞研究中心报告强调，在市场回暖期，一线城市土地价值尤为凸显，该类城市在上半年土地成交金额同比提升181%，楼面地价提升73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了37%及77%，这类城市地价相对稳定，供应充足，企业关注度较高。由于企业前几年在三四线城市的投入较大，而这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，因而今年房企在这类城市拿地量增幅最低。三四线冷暖不均记者了解到，2012年遭遇土地市场滑铁卢的温州，也在今年上半年有所回暖。来自温州大学房地产研究所提供的数据显示，截至6月30日，今年上半年温州市区成功出让了各类用地31宗、1725亩，远远超过去年整年1000多亩的出让规模，环比增长84.34%，同比增长454.46%，其中住宅用地489.61亩，半年出让规模已接近此前多年来年均约500亩的出让水平。同样的情况也出现在宁波，“像宁波温州这种三线城市，外来人口不多，需求结构比较完整，此前对温州的报道中，有楼价大跌的现象只是针对个别价格虚高的楼盘而言。整体大环境回暖后，楼市回暖迹象明显。现在土地市场呈现的特征是楼面地价下降很多，土地供应量比去年增多。”中原地产宁波分公司市场部经理钟永金表示，2010年宁波楼面地价能达到1.3万/平方米以上，在今年同等地段的地块则是1万元多一点，楼面地价下降很多，大型房企拿地热情还是比较高，预计这种态势在下半年仍会持续。“央企、全国性的品牌企业以及一些依托其他产业资金雄厚的房企拿地热情还是比较高涨的。”香港联祥集团董事总经理杜宏鹏分析认为，现在两极分化的情况比较严重，以沈阳为例，上半年很少见当地民营房企拿地。而由于2013年全运会影响，前两年城市建设土地放量较多，到今年土地放量有所减少。今年上半年沈阳土地市场表现出稳中有升的态势，并不激进。目前沈阳正在消化去年商品房库存，预计下半年进入年底拿地热情会逐步提高。下半年将降温克而瑞研究中心认为，上半年土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。不过，从中国房地产报记者了解的情况看，开发商对房地产市场依旧看好，一线城市土地市场更是关注度极高，一家上市房企人士甚至表示，“如果缺钱，那也应该是有融资压力的企业”。此外，对于高价地的争夺，在钱荒的背景下，风险也同时伴随。张宏伟就提示，对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲，疯狂拿地进行逆势扩张或激进拿“地王”还需谨慎，尤其是针对溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，应该谨慎处理，否则在今后极有可能会因为拿地过多、地价过高等因素导致退地或经营层面的市场风险。当然，钱荒也是一把“双刃剑”，对于资金面相对宽裕的央企以及高周转、有境外上市融资渠道的企业来讲，受制于国内钱荒因素就较少，在土地市场“不差钱”的故事有望延续。社科院发布蓝皮书：今年房价仍有较大上涨压力昨天上午，中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布房地产蓝皮书。蓝皮书分析认为，从2012年中国房地产市场发展情况分析，今年房价仍有较大上涨压力。限购政策作用减弱从全国范围看，2012年房价增速基本得到控制，商品房销售均价为5791元/平方米，同比增长8.1%。北京等16个省份商品房均价平稳上升，涨幅低于10%。另外，2011年由于限购政策的实施，北京、江苏和浙江的商品房成交量大幅度下降，跌幅超过10%。但是在2012年，三省份的商品房成交量飞速上升，涨幅均高于10%，北京的商品房成交量增速超过30%。20%个税推高房价如果严格执行20%个税政策，将可能造成房价大幅攀升。一方面，在刚性需求推动下，二手住房价格将在原有价位上税负加成直接推高二手房价，而二手房价增长对新建住房定价形成参照上涨效应；另一方面，部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。新开工面积负增长近两年楼市成交低迷，导致土地市场持续冷清，开发商拿地不积极，房屋新开工面积和土地购置面积出现负增长，专家认为这在一些区域可能会形成新的供不应求。据了解，北京2012年住宅新开工面积也出现负增长。其中房屋新开工面积减少24.1%，住宅新开工面积减少37.3%。市场刚性需求强劲与新开工住宅面积减少相对的是年轻人自住房的刚性需求非常明显。调查报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。年轻人急于买房的原因首先是“结婚需要”，其次是“住房保障体系不到位，缺乏安全感”以及“租房价格贵，居住条件不稳定”、“房价涨得太快”等。过早购房致使住房需求提前释放，也对住房价格的上涨产生了一定的刺激作用。在限购政策下，也有部分购房者为规避购房套数限制，或者考虑到换房交易税费的提高，选择了购买超过当前需求的住房。过早、过大购房的行为，一定程度上不必要地扩大了自住性住房的需求。专家认为，近两年市场观望气氛浓厚，自住性需求逐步积累，在房价上涨预期的影响下，积累可能释放。刚性需求将推动房价上涨。宏观复苏提高需求受国际国内经济复苏的影响，2013年中国GDP增速有望高于2012年。另外，受美国日本量化宽松货币政策的影响，今年中国可能面临较高的通胀压力。经济增速回稳形成居民收入增长预期，有利于消费性购房需求积累，经济回稳增加了准备购房家庭的购房款储蓄积累，也有利于增强对未来收入增长的预期，同时也增强了银行对购房家庭按揭房贷的信心，这些均有利于消费性购房需求积累的释放。另外，经济复苏有利于引导限制资本进入生产性领域，缓解为保值增值形成的房地产投机性需求增长压力。专家分析，2013年房地产市场投机性购房会减少，而消费性自住购房需求会加大。北京本地居民是买二手房主力从北京市场看，自2011年开始