怎样提前还贷合算.docx

咨询怎样提前还贷合算你使用的是等额本息还款法，所以每月归还的本息合计一样多。等额本息还款法对针对月收入比较固定而且不太宽裕的贷款户并且没有提前还款的可能比较划算，因为早期还的利息比较多，后期还的本金比较多。若是经常要提前还本金，不如改等额本金还款法，每月还的本金固定，利息随本金的减少从高到低。这样总的还款数比等额本息要少2万元。贷款利率下调一般在每年的1月1日开始，而贷款一般是每月21日左右自动扣划的，在这个扣伐当天还比较好。你之所以提前还款5万后到2014年还清是因为系统自动缩短了你的贷款年限，如果不想缩短年限，你可以让工作人员给你调到原来的15年年限。利率是签合同时的利率按照国家政策浮动，不会因为你5年内还清就改成5年以下的档次利率。贷款利率档次有1.2.3.4.5以及5年以上几个档次。有的直接就是5年以及5年以上。要不要提前还贷提前还款的目的是为了节省利息的支出，但房贷专家指出，提前还款并不是都能节省利息的。比如，你的还款期限还没有超过一年，那么银行就要收取一定的违约金，这样，反而不合算。应该等到还款期满一年后再提前还款。还款快要到期的客户，由于剩余的本金已经很少了，即便利率上调，增加的利息也是很少的。比如借款为10年期，现在已经还了八九年了，就没有必要急于提前还款。有投资计划的客户也不应该着急提前还款。有些借款人一旦手上有余钱就拿来提前还贷，碰上好的投资项目却又需要贷款，而经营性贷款利率要比房贷高，办理起来也比较麻烦。房贷专家建议，在提前还贷前，借款人最好考虑清楚近期有无投资计划。如果手上有好的投资项目，收益率可能够超过房贷利率，就应该考虑投资，而不是急着还款。提前还贷需要什么手续：一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。第五步：提交提前还款申请表并在柜台存入提前偿还的款项即可。提前还贷选哪种还款方式如果借款人决定要提前还款，就要面临如何选择还款方式的问题。银行房贷专家介绍说，除了少部分借款人会提前还清全部贷款外，大多数借款人都是提前归还部分贷款。提前全部还清剩余贷款当然最省利息，但这要求还款人有很强的经济实力。部分提前还款相对比较复杂，目前，银行一般有两种方式供借款人选择：剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。举例来说，如果一位借款人2003 年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003 年11月，提前还款时间为2005 年11月份。方式一：一次性还清所有贷款该借款人原月还款额为3719 元，在这种提前还款方式下，2005 年11月，当月一次还款294563 元，则可以节省利息支出62474 元。方式二：部分提前还款，月还款额不变，缩短还款期限在这种提前还款方式下，2005 年11月，当月一次还款153719 元（其中3719 元为当月应还款额），下月起月供仍为3719 元，则新的最后还款期为2009 年3月，节省利息支出51048 元。方式三：在这种提前还款方式下，2005 年11月，当月一次还款153719 元（其中3719 元为当月应还款额），下月起月还款额为1770 元，至最后还款期2013 年10月，则可以节省利息支出33385 元。通过上述个案，房贷专家提醒借款人，选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还清节省的利息最多。在部分提前还款方式中，缩短还款期限节省的利息较多，还款期限不变节省的利息相对较少。此外，部分银行还允许将每月还款额减少，同时缩短还款期限，或者改变原还款方式，例如由等额本息换成等额本金还款方式。借款人如何选择呢？房贷专家介绍说，可以掌握这样一个原则，还款的期限越短，每月还款的金额越多，节省的利息也就越多。但在决定之前，借款人还要结合自己的经济实力、以及未来的收入变化、资金需求等情况，进行综合考虑。提前还贷注意事项：提前还房贷莫忘和银行提前预约，等待时间从即刻可办到等一个月的都有。目前多数银行暂不收提前还贷的违约金，但是也请在办理手续之前问清楚。各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一，请预先咨询。租10年房与还房贷哪个合算？算算就知道了第一种情况：如果你现在有足够的钱存在银行而且只会存到银行，而未来10年的房价是稳中有升。那你就应该马上去买房子。比如：在北京现在租一套市值100万元的房子月租金为2500元左右，而100万元存定期到银行每月的利息收入只有1875元。显然买房子是合算的。第二种情况：对于一个完全不会理财只会拿死工资按揭贷款买房的人来说，在房价和租金都稳定的前提下，现在是不应该买房子的。比如：在北京租一套100万元的房子月租金大约为2500元，租房10年的租金总额约为30万元。而贷款买套100万元的房子月息为4500元左右(假定是全额贷款，或者自己的钱也可以得到相当于银行贷款的利息。其实这个很简单，你把钱按银行贷款利息借给你的亲戚朋友买房，把他的房子抵押给你就可以了)。贷款10年应付的利息总额为54万元左右，那肯定是租房子合算。也许你会说，“我每月不会只还利息不还本金的，我以后每月付的利息是越来越少的”。我提醒你，你自己的钱也是应该算利息的埃第三种情况：在未来10年里房租不变，而房价会大涨，那是应该买房子的。如果你现在买的100万的房子10年之后涨到了200万元。那你现在买房子就捡大便宜了。因为你在未来10年里贷款买房住比租房只多付了24万元的利息，但你的房子却涨了100万元。你就捡了76万元的便宜。也就是说，如果在未来10年房价涨价幅度在24以上而房租不变时，你现在应该买房。当然，如果房租涨、房价也涨就更应该买房了。第四种情况：如果你的资金有更好的用途就不应该买。比方说你可以投资到效益很好的企业，甚至这笔钱是你创业的种子，你如果把20万元的首付款用到你的企业中去，你未来10年赚的钱远远大于房价的上涨程度，那你现在也是不应该买房子的。-举个更有意思的例子：任志强天天在说房价会继续大涨，那他们华远公司的房子为什么要卖给你而不自己一直留着等涨到他满意的价格再卖呢？任志强只想把房子快点卖给你的原因主要是：1、他也没有预见到过去的几年房价真的会涨这么多；2、如果你们都不急着去买而是先租房子住，这些房子是根本不会涨价的或者不会涨这么多的；3、他们认为把卖房子的资金用来盖更多的房子赚的钱大于房子涨价赚的钱。第五种情况：房价跌，租金稳定。那就更不应该急于买房子了。第六种情况：因为任何原因使你认为买房子得到的快乐总量远远大于租房子得到的快乐总量。那是一定要买房子的。好比说，你找了一个最心爱的女朋友，你甚至愿意为她去死，而如果你没有房子她就不嫁给你。那你碰了老命当一辈子房奴也应该马上买房子。-总的来说，如果单纯从经济方面来计算的话，如果房价和租金在未来10年都比较稳定，那肯定是租房子合算；如果在未来10年房价涨幅大于24而租金不变，那肯定买房子更好；如果未来10年房价要下跌就更不应该买房了。不过，我认为全国主要大城市在未来10年的房价是要下降的。因为：1、我国主要大城市的租售比早已突破国际通行的警戒线，一个资本稀缺的国家将大量的资金建成大量不住人的房子是社会资源的巨大浪费。-2、人口老龄化很快将使中国人口出现负增长。前不久听到好几个初中生说：我长大了会有三套房子，爷爷奶奶给我一套，外公外婆给我一套，爸爸妈妈已经给我买了一套。试想，这么多的房子谁去住呢？3、很多在两年以后准备结婚的人因为担心房价继续上涨已经提前买好了房子，这会减少未来的市场需求；4、新增城市人口绝大部分人在现在的价格下，在5年之内是买不起房子的；5、国家宏观调控政策的出台；6、越来越多的人知道泡沫越来越严重了。我认为，在房价极有可能大跌时期，以下六种人是可以买房子的：第一种人：钱多得没地方花的人。因为钱就是用来花的，赚的钱如果不花就等于没赚。人家自己的钱爱怎么花就怎么花，没人管得着。古语云：“千金难买一笑”，就是说有人愿意花一千两金子买人家“笑一下”，那多花点钱买个自己喜欢的房子有什么不可以呢？第二种人：贪官污吏。因为这些人的钱反正不是自己费力赚来的，买了房子还可以“洗钱”。第三种人：给人家当情人做二奶的。因为这些人只要有了买房的机会，就完全不必要考虑成本。否则，如果错过了时机就得不到实惠了。第四种人：想满足一下买房“快感”的人。因为他为了得到“快感”愿意为之付出代价。第五种人：不会理财的人。因为这些人不知道什么样的选择是真正对自己有利的。第六种人：确信某一地段的某些房子是一定会继续涨价的并且有购买能力的人。以上六种人是完全可以去买房子的。要不然，如果都不买房子，哪里有那么多的好房子可租呢？当然，只有让以上这些人去多买房子，会理财的人才能低价租到很好的房子啰！提前还贷，怎样更合算现在，按揭贷款买房一般有“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种不同的还贷方式。这两种还贷方式，所付的本息大致相当，如果不提前还贷的话，多数人选择方便的“等额本息还款法”。 如果是提前还贷呢？中国的经济持续稳步发展，人们的生活越过越好，在实际的还款过程中，许多人都会提前向银行还贷。许多人都不明白：如果一开始就准备提前还贷，选择不同的还贷方式有区别吗？ 理财专家指出，目前还贷方式包含“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。“等额本金还款法”每月还款本金保持不变，利息逐步递减，期间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；而“等额本息还款法”每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。 因而，在贷款时间相同的情况下，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的。银行的一位朋友告诉记者，如果你从一开始就想要提前还款，那么最好选择“等额本金还款法”。 专家还建议，提前还贷选择哪种方式还要自己考虑预期的情况，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，比如公务员类型的，可以选择每月减少还款金额，还款年限不变；反之收入不太稳定的，可选择每月还款金额不变，但缩短期限方式来还款。如果单纯从节省利息的角度考虑，选择缩短贷款期限则是一个不错的选择，因为缩短了还款期限，但是每月还款数量不变，这在一定程度上加快了归还本金的速度，相应地，支出的利息也会更少。 据了解，目前，泉州市民办理住房贷款一般是三种情况：一种是纯公积金贷款，另一种是纯商业贷款，第三种就是两者结合的组合贷款。因此，提前还款就应该先把贷款利率较高的商业性贷款提前归还，尽量采用利息较低的公积金贷款。 关于提前还贷和缩短年限的问题去年贷款的时候时间紧所以就按揭了20年，在办理期间觉得15年也还的起想改成15年的，但是银行说已经办理下来了不好改，我们想想就算了也没改。但是现在建行推出了按月还贷的业务，所以很想把年限改成15年或者的，请问有没有YUYU知道是否可以更改年限的呢？手续是否很麻烦且需要违约金之类的呢？备注：去年12月份开始按揭，贷款总额为34万（2个人公积金）另外，如果我明年1月份可以提前还款3万，那么是提前还款划算还是改成15年甚至10年年限的划算呢？我大概算了一下是下面的结果，还请了解的YUYU帮我看看是否正确：贷款总额：34万还款年限 月供 总额利息20年 2167.56 180214.55 15年 2616.64 130995.8 之间利息的差额为49218.75 10年 3538.48 84617.01 与贷款20年相比利息的差额为95597.54我的算法为：贷款15年比20年多还金额为：（2616.64-2167.56）*12*15=80834.4而贷款20年要多付5年月供：2167.56*12*5=130053.6 130053.6 扣除80834.4=49219.2 和银行算出的49218.75差不多同样20年算法为：（3538.48-2167.56）*12*10-2167.56*12*10=95596.8和银行算出的95597.54也差不多如果在贷款20年的基础上2008年1月先还3万，则相应的月供和还款年限如下（选择缩短还款年限，月还款额基本不变）新月供原最后还款期 新最后还款期 节省利息 缩短日期为2173.82026年11月 2024年1月 40326.03 3年差2个月由上面看出，剩余的还贷年限为16年多2个月如果年限是15年的话，则贷款的年限变为14年故贷款15年比20年多还金额为：（2616.64-2173.8）*12*14=74379.12而此时贷款20年要多付2年2个月月供：2173.8*（12*2+2）=56518.8由此看提前还3万划算 此时如果是10年的话，则贷款的年限变为9年故贷款10年比20年多还金额为：（3538.48-2173.8）*12*9=147385.44而此时贷款20年要多付7年2个月月供：2173.8*（12*7+2）=186946.8 由此看改贷款为10年划算 呵呵现在脑子乱乱的，估计上面也写的乱乱的，可能都没人看的下去，其实说直接点就是想知道：1、是否可以更改年限（不提前还贷）2、提前还贷建行是否可以缩短年限，而月供基本不变？3、提前还贷划算还是更改年限划算？有哪位好心的YUYU知道的就告诉我一下下啦，小妹在此谢谢啦 答： 1. 提前还部分贷款后，剩余部分要重新签贷款合同，贷款年限和利率重新计算。至于哪个划算要看你的实际情况，资金充足就多还点。（注意：要还就要早点还，利息前面还得多本金还得少，要不会被吃掉不少钱！） 2. 提前还款：提前归还部分或全部借款本息或本金的，需向银行提出提前还款申请，经银行审核同意后予以办理，银行也有权不同意提前还款；在还款期内任一天提前归还部分或全部借款本息或本金前，均需先行归还逾期未还借款本息及当期借款本息，当期借款利息均按3