我国房奴现象的成因及对策分析.doc

论文标题:房奴现象的成因与对策研究论文关键词 房奴/购房者博弈/理性选择/成因/对策中图分类号P124.9 文献标识码A 文章编号1004-518X(2007)05-0126-07房奴是指在购买住房后背上沉重的经济压力和精神压力的消费者。伴随着房价的快速上升， 2005年后房奴成为社会流行词汇。目前，房奴现象已成为对经济宏、微观层面都产生巨大影响的因素。因此，有必要对房奴现象成因、危害性及其预防与化解策略等进行分析。一、房奴现象产生的原因分析房奴现象始于2002年后我国房地产市场的全面复苏，伴随着房价快速上升而日渐严重。从现象上看，房价上升、居民踊跃购房、动拆迁、银行推动等因素是导致该现象产生的重要原因。但是，在分析房奴现象产生的原因时，不仅要看到现象学上显而易见的直观因素，更要挖掘现象背后的根本原因，即决定这一现象发生的体制性因素。（一）房奴现象产生的直观原因在分析问题的产生原因时，我们首先观察到的是直接导致这些问题产生的各种因素，我们将之称为直观原因。房奴现象产生的直观原因是那些可以直接用来解释房奴产生的经济现象，比如住房价格上升，居民超能力消费等。这些因素可以清楚地揭示房奴现象产生的直接原因，因而能够被社会大众普遍认同。综合我国近年来经济、金融和社会生活发展中存在的各种现象，我们认为比较重要的直观原因有：1、住房价格快速上涨是居民债务负担沉重并成为房奴的首要原因从2002年左右新一轮房价上涨周期启动以来，房价快速上涨（参见表1）。上海、北京、深圳等大城市涨幅惊人，已远远超出普通家庭的承受能力。房价与人均可支配收入之比已经远远超过国际上普遍认可的标准。目前，上海、北京等地的90平方米住房与年人均可支配收入的倍数为30倍左右。而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41、英国10.3、法国7.68、美国6.43，在人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是 11.07倍。2、居民消费观念“亚健康”是房奴产生的重要原因表1 部分大中城市2002-2005年房屋销售价格（商品房）单位：元平方米地区 2005年 2004年 2003年 2002年全国 3168 2778 2359 2250北京 6788 5053 4737 4764天津 4055 3115 2518 2487上海 6842 5855 5118 4134南京 4077 3516 3148 2923杭州 5619 4248 3939 3526宁波 5027 3389 2865 2613广州 5366 4537 4211 4200深圳 7582 6756 6256 5802资料来源：http:/mcin. macrochina. com. cn/industries/industry000015/xlsdb/709.xls“亚健康”的居民消费观念对我国房奴现象的产生具有重大影响。体现在几个方面：(1)20世纪 90年代中后期以来，西方超前消费理论在国内逐渐被接受，居民逐渐形成消费主义观点。(2)伴随着经济连续高速增长，居民收入水平连续较快增长，国内居民对未来收入的预期比较乐观。(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好。受“居者有其屋”等传统思想的影响，加上国内的住房租赁市场欠发达和完善，大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念。因此，为了改善住房条件，一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋。(4)从众心理严重，国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因。3、居民风险教育缺失，商品房市场投机意识盛行由于预期房价上涨，加上很多年轻消费者没有经历过住房价格下跌的风险教育，因此以购买商品房作为投资工具的比例也不低。大量新建的、已销售的商品房明显偏高的空置率说明投资比例高于官方的统计数据。这些投资者往往不仅仅持有一套住房，计划在房价上涨后择机抛售获利，但如果住房无法以合理价格售出则购房者将面临巨大的还贷压力。2006年上海出现的房价下跌趋势已经使不少投资者无法按期还贷，被银行起诉要求拍卖抵押品还贷。4、银行利益驱动是房奴现象的助推器由于个人住房贷款是目前国内安全性最高、盈利性最好的贷款品种，商业银行个人住房贷款中存在暴利。银行在预期收入理论支配下大量发放贷款，并在同业竞争的形势下，不断降低住房贷款发放标准，对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合。5、市政动迁、旧城改造造就了一批“被动房奴”各地政府为改善市容市貌，进行了大量的旧城改造，由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不购买商品房。由于被动迁户往往具有收入低、学历低、人口多的特征，动迁款不能解决购买住房的全部资金需要，由此背上沉重的债务负担，成为房奴。此外，如发生意外事故、经营出现临时性困难、资金链断裂等因素也可能导致借款人发生债务偿还困难，沦为房奴。（二）房奴现象产生的深层原因在现象背后往往存在着决定其必然产生的深层原因。房奴现象的深层原因是指隐藏在房奴现象的表象之下，导致房奴产生的政治、经济体制方面的因素。它符合“理性人”假设的原则，在当前环境下，必然导致房奴现象的产生。1、经营城市、推动房价上涨是地方政府官员的理性选择 .根据现行的政府官员考核机制，对政府管理部门来讲，重要的是要出政绩。经营城市能够使城市的市容市貌发生变化，由此引起的房地产价格的上升亦可以使房地产业的GDP快速增长，这些就成为政府官员的重要政绩，使官员升迁的机会增加。因此，经营城市及由此引起的房价上涨符合地方政府官员的利益。如果考虑到城市在房地产开发中发生的大量的腐败现象，使政府主管部门产生权力寻租机会时，上述选择更成为部分地方政府官员的最优选择了。不仅地方政府的执政理念中没有考虑房价上涨对当地居民福利水平的影响，没有以提高当地居民生活质量为目标；地方人大也没有很好地代表当地居民的利益，没有通过对房地产交易以及房产价格上涨等进行立法限制的方式来保护当地居民的利益、政府缺少对房产价格有效管理的办法房地产商追求利润最大化，因此房地产商没有义务控制房价上涨，相反，他们希望房价上涨。由于房价水平是关系国计民生的大事，与百姓的生活质量、福利水平密切相关，因此政府有必要对房价进行管理。20世纪80年代后期，我国进行的价格管理制度改革中，价格放开幅度过大，导致政府无法对房地产价格进行有效管理。3、成为房奴是消费者理性选择的结果2005年，以深圳市为代表的一些地区陆续出现一些抵制买房联盟，甚至广州某主管官员也呼吁消费者三年不买房，通过抵制购买住房的行为促使房价下跌。但是在房价上涨的预期中，这种行为是根本不可能实现的。我们建立的购房者博弈模型说明：房价上涨条件下，如果消费者有能力购房，则现在买比将来买划算。由此可见，消费者之间的博弈必然会使抵制购房联盟无法成局或迅速破局，因此这类行动只能体现出社会对房价快速上涨的不满，但对抑制房价上涨不会有明显的影响。因此，成为房奴倒成了他们“自我救赎”的选择了。二、房奴现象的危害性当前，房奴现象已经成为影响社会和谐的重要消极因素。房奴现象的普遍持续存在，将在很长一段时间内对我国的经济发展、社会的稳定及发展、居民的生活质量、居民的心理健康等方面造成严重的消极影响。1、过高的债务负担，导致贷款购房者沉重的经济压力以贷款平均余额2万亿，年贷款利率6%计算，住房贷款消费者仅利息支出一年就高达1200亿元，加上本金偿还，借款人的还款压力巨大。根据新浪网调查，我国按揭贷款月还款额占月收入的比重2050%的有54.1%，占月收入50%以上的有 31.8%，占月收入20%以下的有14.1%。根据国内一般认可的月供收入比超过50%就是房奴的标准，按揭贷款者中有31.8%成为房奴，以600650万人按揭贷款使用者估算，房奴大致达到近200万人，而准房奴的群体则更庞大。根据央行的一项调查，月供收入比上海、北京和天津的抽样调查结果分别是45%、42%和39%，接近银监会规定的50%的上限。月供收入比过高，一旦借款人生病、失业或发生意外，借款人都有可能丧失偿债能力，在海外，无法偿还房贷已成为导致个人破产的重要原因。如香港在东南亚金融危机以后，由于房价跌去一半左右，导致大量的“负翁”出现，加上经济不景气，就业不理想，因此出现了个人破产高峰，根据2002年香港特区政府破产管理署统计数据，香港破产人数高达25，328人。2、借贷过度使借款人出现严重的心理压力北京博爱心理咨询中心的孙欲晓博士认为，房奴们承受着巨大的心理煎熬，出现了困惑、迷茫、焦虑、压抑等心理问题。房奴基本上是22岁至35岁的青年，由于欠缺足够的经济和心理承受力，一旦面对风险就要承受更多的负面心理因素。这个因素有可能改变他们的生活轨迹和现状，其心理就容易处于亚健康或疾病状态。重庆市社科院孙元明研究员认为，高达98.09%背有房贷的人有焦虑情绪，而这种焦虑情绪还蔓延到许多准备买房的人，这无疑会在一定程度上影响到我们社会的“幸福指数”。广西社科院社会学研究所所长罗国安认为，房奴现象呈现的是一种值得警惕的社会风险。房奴心理疾病不仅源于现实中的压力，也源于对未来的不确定性预期。有专家分析，高涨的社会消费水平，加上有限的工作机会及收入，到最后，这群被债务压得喘不过气的年轻人，在还没有正式踏出社会，就选择了放弃。如此恶性循环难免不让人担忧整个社会的进步和发展。在国外，由于近年的房价飞涨，也出现了类似情况。如英国出现了iPod一代(ipodgeneration)，年轻一代承受没安全感(insecure)、压力大(pressured)，同时承担过重的税负(overtaxed)及高筑的债务(debt-ridden)四种扭力，对人生丧失热情。3、房奴现象将导致中间阶层减少，贫富分化加剧房奴现象往往发生在中等及中下收入阶层，如在上海市，由于在2003年以前实行购买商品房退还个人所得税制度，因此，上海市的高收入阶层一般已经在取消退税制度前购房，而2003年以后上海的房价上涨了一倍以上。高收入阶层买的是便宜住房还可以退税，中低收入阶层则承担高房价。这将使培育中间收入阶层变得困难，并导致社会阶层间的贫富差距扩大。在国际房价普遍上涨的情况下，各国普遍出现了M型社会结构的现象，即社会各阶层中中间阶层变少，社会向下流。如以贫富差距小著称的日本，最近的热门话题，却是“下流社会”。根据日本内阁府调查，二十到三十四岁的年轻族群，认为自己在社会上居于中间阶层的人十年来下跌了近十个百分点； 而认为自己属于下层阶级的，却增加 13.3%。4、挤出效应将导致内需不足，影响经济长期持续增长中国社会科学院的一项统计显示，北京、上海两大城市的居民家庭整体负债率高于欧美家庭。上海的家庭负债率高达155%，北京的家庭债务比例也达到122%，均超过了2003年美国家庭债务的比例115%，青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到95%、91%、85%、79%。高度负债迫使家庭用大量的资金养房，必然导致消费者减少其它消费的支出，产生“挤出效应”，不利于居民消费的长期增长，将导致内需不足，影响经济成长。5、增加个人住房贷款坏账风险，影响银行经营的安全性由于个人住房贷款是目前国内安全性最高，盈利性最高的信贷资产，因此，从1998年以来，个人住房贷款已经取得了极大的发展，2005年末，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，占国内生产总值GDP的 10%（见表2）。但房奴现象却可能使银行面临潜在的巨大风险。截止到2005年末，房地产业的不良贷款余额已达1093亿元，高居行业排名第四位，个人住房贷款不良率已经上升到1.5%左右。表2 全国个人住房贷款余额一览表 单位：亿元年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005住房消费贷款余额 426 770 3377 559