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小区项目申请报告小区项目申 请报告项目单位：市房地产开发有限公司编制单位：有限公司编制日期：二*目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2编制依据21.3建设背景21.4建设地点31.5建设内容及规模31.6工程方案41.7总平面布局61.8建筑结构71.9公用辅助工程81.10建设工期及计划101.11投资规模11第二章 发展规划、产业政业准入分析162.1发展规划分析162.2产业政策分析242.3行业准入分析36第三章 资源开发及利用分析423.1资源开发方案423.2资源利用方案423.3能源耗用443.4资源节约措施45第四章 节能方案分析464.1编制依据464.2节能措施474.3节水设计484.4电器节能设计494.5照明的节能设计50第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析515.1项目选址及用地方案515.2土地利用和理性分析525.3征地拆迁方案52第六章 生态和环境影响分536.1编制依据536.2场址环境现状536.3项目建设对生态环境的影响546.4生态环境保护措施576.5评价与结论586.6地质灾害影响分析596.7特殊环境影响59第七章 经济影响分析607.1编制依据607.2经济费用效益分析607.3行业影响分析61第八章 社会影响分析628.1项目对社会的影响效果分析628.2社会适应性分析648.3社会风险及防范分析648.4 社会评价结论65附图1、项目规划总平面图2、城市广场效果图附件1、企业法人营业执照2、暂定资质证书3、市国土资源局批复文件4、建设用地规划许可证5、国土使用证第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位：有限公司。1.1.2 项目申报单位概况：地址：市*镇北湖路58号首层，有限责任公司，经市工商行政管理局批准于二一二年六月二十日注册登记，注册资金为500万元，法定代表人：项目公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。经营范围是：房地产开发经营；旅业项目投资；自有物业出租；清洁服务；日用品批发。国有土地使用证为：府国用（2012）第*号，同意使用位于市大道南侧（）土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅综合楼宇。项目规划总用地面积约为10000平方米，项目计划分期分批进行开发，总建筑面积约为69266平方米。1.2编制依据1.2.1 项目单位提供的基础数据和相关资料；1.2.2中华人民共和国城乡规划法（2007）； 1.2.3城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 1.2.4城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）； 1.2.5城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）；1.2.6 国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；1.2.7 人民政府办公厅印发固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（粤府办200829号）；1.2.8 市国土资源管理局出具的项目用地预审文件；1.2.9 市城乡规划局有关民用建筑楼层的密度文件；1.2.10 市环保局相关文件；1.2.11 市住房和城乡建设局的相关文件；1.3建设背景城市广场建设项目，是市房地产开发有限公司根据市委、市政府提出打造华南休闲之都、岭南宜居名城、绿色经济强市和环*大循环经济圈的战略部署，改善市居民居住条件以缓解当地中低收入水平的市民长期以来居住条件不理想的问题而投资兴建的一项民心工程；是一个充分利用现有企业人才资源和技术资源优势，积极稳步地发展市房地产经济的一个坚持高标准规划建设、高效能管理的工程项目。*改革发展规划纲要与“双转移”政策也将对房地产业产生广泛而深远的影响，据了解，市区现有的房地产支柱产业经济未达到国家、省的有关要求，多少年来又由于处于中低收入水平的市民住房条件没法得到改善，在一定的程度上也影响了市经济社会的科学发展，导致出现“中低收入水平的市民住房购买力有限，住房不难，住好一些的房子困难”的不正常现象。因此，启动片区“三旧”改造项目的市城市广场建设项目，对于科学发展市区的房地产业非常必要，意义重大。1.4建设地点市（）。1.5建设内容及规模城市广场将建设成为市地区大型高尚综合生活配套中心，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、优雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。该项目为商住小区建设项目，项目分期开发，总规划用地约为10000平方米，总建筑面积约为69266平方米，住宅建筑面积约为平方米，公寓建筑面积约为平方米，商业中心建筑面积约为平方米，酒店建筑面积约为平方米，综合楼建筑面积约为平方米，地上总建筑面积约为*平方米，地下总建筑面积为*平方米，沿街商铺面积约为*平方米，建筑占地面积约为*平方米，绿化率为15.0%，容积率为4.99，建筑密度为60%，总停车位有*个，其中：地上停车位*个，地下停车位*个，居住总户数约为*户，居住总人口约为*人；一期用地面积为*平方米，总建筑面积为*平方米，地上总建筑面积为*平方米，其中综合楼建筑面积为*平方米，一期商场楼建筑面积*平方米，地下总建筑面积*平方米，建筑占地面积3622.33平方米，容积率4.97，建筑密度79.79%，绿地率6.93%，地下停车位*个。力争建成一个封闭式小区，统一完备的物业管理、保安监控和便民通讯等硬件设施。1.6工程方案1.6.1工程方案设计指导思想： （1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。 （2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。 （3）方案设计符合民用建筑节能设计标准实施细则中关于采暖居住建筑的节能设计要求，所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。 （4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。 （5）方案设计中综合考虑了市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。 （6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。1.6.2 工程方案设计原则： （1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技的进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。 （2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。 （3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。 （4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。1.7总平面布局1.7.1 总体布置原则： 居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：（1）方便居民生活，有利组织管理；（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；（3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；（4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排；供电、电讯、路灯等管线地下埋设；1.7.2 总平面设计：城市广场项目占地面积约为10000平方米，总建筑面积约为69266平方米。充分利用其优越的地理位置，建造1幢25层、2幢26层低密度、高尚的大规模住宅小区；1幢18层商务酒店；1幢17层公寓和1幢16层综合楼。一期项目建造1幢16层带电梯及地下车库的综合楼。广场内道路设置遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行。小区内设置给水、污水、雨水和电力管线，同时考虑供热管线、煤气、通讯、电视电缆等管线的埋设。广场景观设计由专业设计单位完成，绿化采用草坪与乔木、灌木相结合的形式。追求情景洋房的气质，诠释严谨与理性，以风景庭院演绎激情与浪漫。1.8建筑结构1.8.1结构形成：该项目*栋分别为钢筋混凝土框架结构、框剪结构及剪力墙结构，基础形式分别为天然地基扩展基础及预应力管桩基础。框架柱截面：350800mm不等，框架梁截面宽200250mm，现浇钢筋混凝土楼板100140mm厚不等。外墙采用孔洞大于50%空心砖，内墙材料采用100mm厚蒸压加气混凝土砌块。基础埋深约5.710.5米。室内外高差300mm-1200mm。1.8.2建筑物耐火等级为二级。1.8.3抗震基本设防烈度：6度（地震加速度为0.15g），特征周期为0.45秒，土壤标准冻结深度为1.1米（场地自然地面以下）。基本风压：0.4KN/。地面粗糙度类别B类。1.8.4工程安全等级为二级。1.9公用辅助工程1.9.1 供电：小区电源由市房地产开发有限公司与市供电局协商解决。小区采用配电房变电站供电。一期设1个箱式配电房变电站。变压器总容量约为*KVA。变压器一次电压为10KV。10KV侧设有负荷开关。变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。变电站设有计量电度表。变电站的10KV手电采用电缆进线。变电站的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的变电站。在每单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑的负荷供电。小区内的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷约为6KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。1.9.2 给排水设计A生活给水系统：生活给水直接由市政府给水管网供给与生活水池加压供给，生活用水与商业用水分别独立设置给水管网。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。B消防给水系统：消防给水直接由市政府给水管网供给与消防水池加压供给。消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外消火栓水量25L/S。小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米，小区内建筑物根据建筑灭火器配置设计规范配置室内手提式灭火器。C排水系统：卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。D管材：生活给水管道采用塑料给水管。室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。室内消火栓给水管道采用焊接钢管。室内排水管道采用排水塑料管。室外排水管道采用UPVC加筋排水管，但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。 1.9.3 燃气燃气气源由市政区与管网介入供给。管网埋于冻结线以下，管道直径大于0.2米时采用直缝焊节钢管，否则采用PE管。住宅内管道燃气的供气压力小于0.2Mpa，套内的燃气设备设于厨房内，燃起设备和管道与电器设备和乡邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。1.10建设工期及计划城市广场一期建设工程工期约为2年。拟建造1幢*层带电梯及地下车库的综合楼，*至*层为商铺，*至*层为酒店，*至*层为办公楼。*年1月*年5月，完成本项目的项目申请报告及规划建设报告书的编制工作。*年1月*年6月，完成本项目的重新申报立项，以及建筑设计等工作。*年2月*年7月，完成本工程方案修编及项目资金筹措工作，原有的建筑物及相关障碍物的拆迁、清运治理工作。*年3月*年8月，完成本项目的现场地质勘探和建筑设计图纸会审、规划报建、工程招标、办理施工许可证等工作。*年9月*年7月，完成本项目主体工程建设等工作。*年9月*年9月，完成本项目所有楼盘的装饰、管网、电梯及电气设备等安装工程。*年6月*年11月，完成本项目周边道路的路面平整、砼路面捣制、院园林绿化等配套设施项目建设，准备工程竣工验收并交付使用。1.11投资规模1.11.1 本工程为市城市广场建设项目，总规划用地约为10000平方米，总建筑面积约为69266平方米。一期用地面积为4540.02平方米，总建筑面积为26184.57平方米，地上总建筑面积为22561.86平方米，其中综合楼建筑面积为12447.5平方米，一期商场楼建筑面积10114.36平方米，地下总建筑面积3622.71平方米，建筑占地面积3622.33平方米，容积率4.97，建筑密度79.79%，绿地率6.93%，地下停车位61个。城市广场建设项目主要技术经济指标统计表 （一期）主要技术经济指标（一期）1规划总用地面积4540.022总建筑面积26184.57其中地上总建筑面积22561.86综合楼建筑面积12447.5商业中心建筑面积10114.36地下总建筑面积3622.713建筑占地面积3622.334地下室车位615绿地率 6.93%6建筑密度79.79%7容积率4.97城市广场项目配套设施统计表序号设施名称建筑面积（平方米）1垃圾收集点122.42公共厕所80.13两委203.854社区警务室20.165文化活动站438.956物管用房47.7城市广场建设项目主要技术经济指标统计表项 目单 位数 量备 注规划总用地面积10000 总建筑面积69266 住宅建筑面积 综合楼建筑面积 公寓建筑面积 商业中心建筑面积 酒店建筑面积地上总建筑面积109960.99地下总建筑面积18659.62 沿街商铺面积3587.97 建筑占地面积13197.64 建筑密度60% 绿化率 15.0% 容积率4.99 住宅规范总户数户302 总停车位数辆575地上停车位辆83 地下停车位辆4921.11.2 投资组成：项目一期开发总成本约10864.13万元，60%自筹资金，40%银行贷款。1.11.3 编制依据：工程量依据省市有关文件、设计图纸、说明及相关资料。定额依据建设部全国市政工程投资估算指标以及近期类似工程技术指标，费用标准按取费标准以及省市有关文件规定计取。材料及设备价格均参照部分生产厂家的产品价，并加入运杂费后计入总价。工程建设其它费依据建设部市政工程可行性研究办法投资估算编制办法及国家有关的规定计取。项目一期投资总和概算表:序号费用名称概算金额（万元）一工程建安费二征地费三工程建设其他费1建设单位管理费2工程监理费3咨询、设计费（1）可行性研究报告编制费（2）环评报告编制费（3）测绘费（4）勘测费（5）设计费（6）工程预算编制费（7）预算、结算审核费（8）招标代理费4行政、事业收费（10）规划信息费（16）施工图审查费（18）交易服务费四预备费5基本预备费6价差预备费五项目建设投资 第二章 发展规划、产业政业准入分析2.1发展规划分析2.1.1房地产业在国民经济中的发展作用房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献，土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分，为城市基础设施的改善提供了大量的资金。据国土资源部统计数据显示，土地出让总收入约占全国财政收入的1/4左右，而在部分城市这一比例甚至达到50%。房地产业的发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展，带动配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展，间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展，其产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务，其兴衰将直接影响到这些行业甚至是整个经济的景气度。所以说保持我国经济平稳较快发展，离不开房地产业的稳定、持续、健康发展。总的来看，房地产调控积极成效已经开始显现。第一，前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产价格还是出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅在继续收窄，很多资料都反映出这样的趋势。第二，投机性，包括投资性需求也得到了遏制，包括刚才谈到的销售面积增速回落，包括有些城市成交量不高，也是这方面的反映。另外，在调控房价的同时，增加了房地产的供给，尤其是保障房建设力度的加大，这对增加以后房地产的有效供给，保证房地产价格的稳定会产生重要的影响。为维持我国经济和物价的稳定有着举足轻重的作用。2.1.2市的总体规划2009年11月省委省政府给提出了三个新的定位:“大卫星城市、环*高端产业成长新区、华南宜居名城”。市在市委市政府提出“三化一园”战略思想指导下，社会经济的发展有了突飞猛进的良好势头，随着城市的内外条件变化，为了更好地促进和配合我市社会经济和城市发展，市政府根据粤府函2002161号文的批复，于2003年2月，委托了规划院在概念规划方案的基础上对市城市总体规划进行修编。新的市城市总体规划（2004-2020）原则确定了市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。2.1.3市房地产业的发展前景（一）日益畅通的交通网络直接催生了沿线楼市08年至09年初，20082020年改革发展规划纲要出台，首次被纳入*“9+1”市整体规划。09年11月，委省政府为提出了三个新的定位:“大卫星城市、环*高端产业成长新区、华南宜居名城”。和签署了同城化建设交通基础设施合作框架协议，11月城轨开工建设。地产在大、*城市中愈来愈抢眼，尤其是其低碳宜居环境、价格洼地，使成为*“宜居、宜商、宜投资”之地。（二）城市发展与地产价值地产价值有待释放上世纪九十年代初以后的一段时间，一直顶着*“寒极”的帽子，到2005年人民日报在头版头条发表特稿广东酝酿发展模式之变，“寒极”之称终被正名，逐渐成为*洲投资的“热土”。不过与经济相反的是城市化进程却相对较为缓慢，兴起时间不过10年，若以楼市发展来计，只有五六年时间。以城市建设为例，04年前，市中心主要是原有旧城和附城、新城部分主要集中在小市三个狭小的区域，地产开发主要为单体楼盘。05年左右为转折点，该年底“十一五”规划纲要出炉，城市向“东扩南拓西进”战略确认，随后市区沿着北江河一直向东迅速扩张；新城区沿着大道向南和向西开拓。在这些机遇下，新的城市片区崛起，新区也成为楼市最为活跃的板块，楼盘品质、价值内涵均领航于其他区域，反映到房价本身，通常比其他区域价格每平方米要高出几百元，但城市拓展才仅仅五六年时间，新区仍在开发和发展中，各项配套尚没有完全到位，而优质的景观资源也未能有效释放，因此随着城市“东扩南拓西进”进度加快，新区各项功能逐渐完善，地产将获得极大的上升空间。未来五年全社会投入达3000亿据市建设局相关研究报告认为，2008年12月6日市政府出台关于加大投入扩大内需促进经济平稳较快发展的意见的通知强调，未来五年将集中投入财政性资金，带动全社会投资3000亿元以上，投资范围涉及基础设施、能源、环保、工业园区、现代服务业等重点领域建设、社会各项事业发展，目前已有338个总投资达1312亿元的重点项目举行了签约和启动仪式，市迎来新一轮的发展机遇，房地产业将从中收益。在大规划大投入下，再次启动新城建设，09年市政府提出沿着*客运站及沿线，将在城市东面计划再造一座新城金谷，根据概念规划方案，五年内将完成首期基础工程。（三）新定位与新型地产高端商务休闲形成地产新定位2009年11月省委省政府给提出了三个新的定位:“大卫星城市、环*高端产业成长新区、华南宜居名城”。在此背景下，2010年4月10日正式启动的“金谷科学城”和“金谷动力城”两个项目，将成为广东甚至全国的新能源基地，这个集科研、孵化、高端商务、高端地产、金融为一体的生态宜居新城，将聚集一批广东科研、高技术人才和政商界人士，因此为集商旅、休闲度假的地产将获得极大的发展空间。另外“湖城”建设加速，其主体工程北江水利枢纽工程和飞来湖均于09年下半年后动工建设。北江水利枢纽工程投资总共15多亿元，蓄水后北江市区段水位将达10米；占地2000余亩的飞来湖目前挖湖工程已接近尾声，下阶段将进行六个公园和环湖道路、跨湖大桥等工作中，预计今年底到明年初主体工程将基本完工。这些工程成型后将提升区域地产价值核心。（四）同城与置业同城提上议事日程2008年出台的改革发展规划纲要首次被列入*“9+1”整体规划，发展获得一个新的台阶。实施上，已经提出了融入*，并且和*打造一体化的都市圈，作为*清都市圈的第一步就是同城。作为同城的基础:交通，已经付诸实施。08年提出将打造“三纵四横”的交通网络。其中高速扩建工程、*已经动工，*已经运行。被寄予同城的城际轨道交通轻轨也将启动。（五）主要市政工程项目概况高速扩建：2010年3月份，高速扩建工程征地工作已全面完成，沿线进入全面开工，计划工期为608个工作日。原高速公路为双向四车道，路基宽24.5米，扩建后为八车道，路基宽度41米，其中段路线长19.53公里。设计时速每小时100公里，工程扩建后对深度融入*都市经济圈将起到有力的推进作用。轻轨立项：市原市委副书记、原市长*表示，要融进*，最直接的方法就是城际轨道对接。经过努力，市建设城市轻轨并与市地铁9号线连接的设想已获省人民政府同意。目前，正在全力推进至城际轻轨的建设，据悉，城际轻轨投资近400亿元，项目建成后，从市区到*和CBD中央商务区，利用城际轻轨仅需15-25分钟。*开通：2009年12月26日，*正式开通。*专线为京广客运专线的南段，北起*新火车站，南到*的新火车站，于2005年6月23日在*首先开始动工。全长约989公里，投资总额1166亿元。列车最高时速可到394公里，到只需15分钟。候机楼启用：2009年1月15日，酝酿已久的*好来登候机楼隆重开业。好来登候机楼的建设和使用，完善了市与周边地区的空中交通网络。提前办理快速登机手续，仅40分钟车程就可直达*。白云机场真正成为市民的机场。金谷启动，承接主城功能：金谷选址东城，项目首期占地6800亩，根据发展需要，扩大用地到1.5万亩。计划一期投资200亿元，带动产值1500亿元。同步建设教育、旅游、高端地产、高端商务、金融等项目，是集现代服务业、高新技术产业和先进技术业于一体的高端人才集聚地、高端科技孵化器和国际一流水平的生态宜居新城。目前已有“先进储能材料国家工程研究中心院士工作站”、“中国先进电池检测评价中心”和“广东新能源汽车动力系统研究院”等十余项目落户金谷，将成为*的新能源基地。成为广东首个有新能源院士工作站的城市。2.1.4项目建设符合城市规划要求 本建设项目的实施，是促进市发展的需要；是建设具有特色的“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的需要，是建设“两轴三组团结构”城市规划的需要；符合市城市功能与城市文化形象建设和城市空间艺术布局的要求。有利于城市建设景观形象和文化品位提升。本建设项目的实施，与市政府提出的市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中关于经济发展规划的设想是完全吻合的。市场优势主要表现如下：2.1.4.1 优越的地理位置本项目位居市，交通极为便利。其周围环境以“城市广场”为首，未来将汇集一大群新建住宅小区，交映生辉。“城市广场”以其宽阔的园林绿化广场、优雅的居室设计、美丽的园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之尊。2.1.4.2 高品质的需要及珠江三角洲地区在全国率先富了起来，现时*更是聚集着众多的企业精英阶层，这一阶层人士凭自有的经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。为满足这些小康群体的需要，建设一个星级服务、休闲、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足追求完美、与众不同、尽显尊贵的消费愿望。“城市广场”正是基于此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建、顺势而生，定会有乐观前景。2.1.4.3 配套完善，生活便利城市广场设有大型的超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等配套设施，极大方便居民日常生活的需要。2.1.4.4 健身娱乐、医疗保健设施小区附近已建有医疗、娱乐设施、各种市政设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。2.1.4.5教育设施城市广场附近设有*中学、*镇中心小学、市府幼儿园、2.1.4 项目的发展前景 该地段已成为市房地产发展的重心地带。近期内市其他发展商加大投资力度开发，是投资前景、信心和对区域市场可持续发展明显的迹象。这种发展趋势将为本项目带来巨大的发展机会。2.2产业政策分析2.2.1房地产业政策房地产作为经济宏观调控的一个方向标，国家的调控政策一直在寻求市场动荡中自己应变的角色定位。回顾与对应这几年政策与市场之间的多元复杂关系，使政府和老百姓都能感觉到调控之艰难。 2005年3月26日：国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知。文件要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论、法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨。对于控制措施不力，造成市场大起大落、影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。2005年4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施，提出调整住房结构、增加中低价位住房的供应量，并且通过税收等经济手段调节市场交易。3月17日 中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。这次利率调整是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。此举主要是抑制一些大城市过快的房价上涨，并抑制房屋买卖中的投机行为，预防可能出现的房地产泡沫。 5月11日：国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。新政是涵盖了房价、结构、土地等一系列房地产调控政策的综合体，并采用财政政策进行调控，限制期房和二手房的买卖。 9月：银监会下发了加强信托投资公司部分业务风险提示的通知，对房地产信托发行门槛进行了严格限制。文件指出，必须同时满足四证齐全、自有资金超过35%及资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。这意味着该文件出台后，房地产信托融资门槛将大大提高。 2006年5月17日：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”，包括调整住房供应结构、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、合理控制城市拆迁规模和进度、减缓被动性住房需求过快增长、进一步整顿和规范房地产市场秩序、加快城镇廉租房制度建设和完善城市房地产统计和信息披露制度等方面。 5月29日：国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，特别是提出了自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。 7月6日：建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。 7月11日：建设部联合其他五部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 2007年8月13日：国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，这被称为本年度最大的房地产政策。明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租房制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。这一意见其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。 9月27日：央行和银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 2008年9月16日到12月23日:央行百日内连续5次降息。在行业分析师看来，房地产行业成了这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资金更多，使得企业贷款相对容易。 10月22日:财政部发文继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活指出：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 11月5日:国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。 2008年出台的关于住房优惠政策的相关文件，共有4份，分别为关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)、关于个人住房转让营业税政策的通知 (财税2008174号)、中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有 关问题的通知(银发2008302号文件)和国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见(简称国办发2008131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率。在关于促进房地产市场健康发展的若干意见中，对放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，以期全方位刺激楼市。 2009年1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。 2009年全国范围的房地产市场经历急转向上行情，年初贯彻房地产优惠政策，市场开始回暖；年中加大土地供给，整顿市场秩序；年末为防范泡沫扩大，开始遏制房价过快上涨。据中国国土资源报12月的报道，2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发2008131号文件。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。2009年2月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。进入2009年的第二季度，*、上海、*、*等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。5月11日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。 5月13日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010-2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本），规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发2008131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综200974号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。2010年初，上一轮中央出台的一系列遏制房价过快上涨的房地产调控政策效果开始显现，1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0.5个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。但进入3月份情况发生变化，尤其是3月15日后北京土地招拍挂中土地价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，导致周围的房价纷纷上涨，改变了市场的节奏和预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。面对当前房地产形势，中央政府及时出台了新的房地产调控措施。国务院常务会议于2010年4月14日做出实行差别化的信贷、税收和土地政策的决定，遏制住房价格过快上涨的势头。之后于4月17日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010年10号），对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价，房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。2010年9月号称“史上最严厉的房产调控政策”出台，政策明文规定：1、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。2、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。3、我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。4、对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2010年国务院更是频繁出台各种政策，先后出台了关于促进房地产市场健康平稳发展的通知、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等，在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。为配合国家房地产调控措施的出台，政府信息网上公布了广东转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，通知根据我省实际，对于房地产市场提出了