物业项目合作方式.docVIP

四川蜀府酒店管理有限公司与四川蜀府物业服务有限责任公司项目调查报告和合作方式的构想2014年11月项目调查报告和合作方式的构想根据国家和四川省物业管理条例要求，为了更好地提供物业管理服务，使置业公司开发的项目得到保值和升值，业主居住环境更加和谐，对新建项目实施物业管理，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，以确保置业公司和业主的权益得到最大保障。我公司对西部地理信息产业园项目进行了物业现状调查和分析，现将调查结果和项目分析汇总如下：一、 项目情况调查序号调查项目名称现阶段存在问题应达到的接管标准（根据国家物业管理条例和其它相关规定）解决办法一物业管理手续问题A:物业用房无物业用房，对物业公司开展工作造成不便。根据物业管理条例(第38条)和有关规定,物业用房面积不少于总建筑面积的37由开发商安排物业用房。小区内应由专门的物业用房（如办公室、工具间、员工宿舍）B:业主物业费收取及入伙手续办理情况一期未收取物业费。根据物业管理条例(第42条) 规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因前期物业管理服务单位变换,应由置业公司联系已交房业主，与物业公司重新签订正规、齐全的入伙手续，并预交1年的物业管理费用。空置房和入伙手续根据物业管理条例第42条规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据物业管理条例第25条规定,设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。C:装修手续的办理业主装修手续不完善，不正规，装修无图纸审批。根据物业管理条例第17条规定,管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。从物业公司接管之日起，新办理装修的业主必须签订正规、完善的装修手续，所有装修图纸必须经过开发商工程部审批，经物业公司同意后方可照图施工。D:装修费用的收取装修押金费用收取不统一，装修管理及垃圾清运费用过低。根据国家住宅室内装修管理规定第16条规定, 管理单位可以向装修施工单位和个人收取管理服务费用。新办理装修业主应按规定与物业管理企业签订装饰装修管理规定并缴纳相关服务费用和保证金。E:车位归属及费用收取情况小区内车位归属权不确定，未收取车辆管理费。由开发商收回车位的管理权交予物业公司，由物业公司收取适当的车辆管理费。F:园区各项数据指标及工程资料开发商未提供园区的各项数据和基本资料。根据物业管理条例第29条规定,在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。由开发商向物业公司提供和移交相关工程资料。二安全管理问题安防设施没有安装根据物业管理条例第4条规定，国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。尽快将各类安防设施安装到位，对小区的整体安防情况进行全方位监控。围墙铁艺围墙、栅栏质量差，并以出现破损。根据物业管理条例第56条规定物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。将铁艺围墙和栅栏进行更换，并在围墙周边安装路灯。消防设施除门岗和园区内个别位置有消防设施外，其他地方都无消防设施，园区内消防设施过少。根据物业管理条例第56条规定物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。现有条件下增加部分消火栓，并在单元楼内配备灭火器。非机动车停放情况小区内无固定的非机动车停车位，造成非机动车停放混乱，给小区安全防范造成隐患，并对小区环境造成影响。有固定的非机动车停车场所。在小区内建车棚，专门用于停放非机动车辆，并安排专人负责看管。装修现场管理除施工人员在门岗处登记外，基本无任何管理措施，小区人员混杂，给安全防范带来很大隐患。根据物业管理条例第46条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对装修现场施工单位进行登记备案，对进场装修的施工人员办理临时出入证，并对施工时间进行限制，加强对装修现场的日常巡视，保证装修施工在控制范围内。安全巡逻情况小区内现行的巡逻制度为每小时一次，但没有有效地监督措施。根据物业管理条例第4条规定，国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。安装电子巡更系统或在小区内按照巡逻线路张贴巡逻签到表。小区封闭管理情况现三期施工出入口设在小区内，施工车辆及人员随意进出，给小区的环境卫生和安全造成极大影响，业主对此意见很大。根据物业管理条例第46条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止.小区应实行封闭式管理。将施工出入口另设地方，将居民出入口和施工出入口分开。三其他公共问题多层单元门大部分已损坏，无法正常关闭，给安防工作增加很大难度。根据物业管理条例第31条规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。及时将损坏的单元门进行修复，确保小区业主安全，加强小区业主的公德意识教育，使业主爱护小区内的公共设施。保洁垃圾桶放置过少，造成小区内生活垃圾随意堆放，严重影响小区的环境卫生和整体美观。根据物业管理条例第28条规定,物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。缺少的垃圾桶由开发商统一购买。绿化小区内绿化水源过少，对绿化浇水造成极大的不便。根据物业管理条例第28条规定,物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。由开发商将缺少的绿化水源进行安装、计量。园区绿地内归属权划分不明确，公共区域内有部分绿植已坏死需更换和补种。根据物业管理条例第28条规定,物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。由开发商对坏死的绿植进行更换及补种。热力热交换站管理权和所产生的费用应如何划分。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。热交换站管理权应明确，费用收取应一户一表抄表到户，费用由热力公司直接收取。热交换站的设备维护及养护。根据物业管理条例第31条规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。设备的维修及养护应从物业公司接收之日起提供一年的免费维修及保养。水、电自来水公司和电业局未抄表到户。根据物业管理条例第45条规定,物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。置业公司尽快协调相关部门进行直供收费，公共区域产生的水电费用，由开发商承担。住宅用电从箱变到别墅有一路电缆无法送电。根据物业管理条例第27条规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。由开发商联系施工单位进行修复。公共区域公共区域水、电未装表计量。根据物业管理条例第27条规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。公共区域水电应专门分表计量。公共区域内部分照明设备损坏严重，影响正常使用，并存在安全隐患。根据物业管理条例第50条规定, 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。公共区域内的照明设备应完好、充足。由开发商联系施工单位进行修复或更换。园区内公共区域无标识系统。园区内公共区域应具备完善的标识系统（指示牌、楼号、单元号等），且标识系统应便于擦洗、更换、维护和保养。由开发商联系制作和安装公共区域内的标识系统，标识内容、数量和位置应有开发商和物业公司协商确定。公共区域内有乱贴、乱画及私自粘贴、安装户外广告现象，严重影响小区的整体美观。根据物业管理条例第56条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。在物业公司正式接管之前，开发商将小区内的乱贴、乱画及私自安装的户外广告进行清除，物业公司进行配合完成。园区正门的道闸系统经常发生故障。根据物业管理条例第31条规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。由开发商联系厂家对小区正门的道闸协同进行定期维护，确保道闸系统能够正常使用。公共卫生间脏、乱、差现象严重且设备大部分已经无法使用。根据物业管理条例第9条规定,物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。由开发商安排人员将公共区域卫生间破损的设备进行维修及更换。7二、项目合作方式的构想经我公司多次对项目的调查和分析，根据西部地理信息产业园的实际情况，在物业公司方面有二种合作方式供四川省测绘地理信息局后勤服务中心和产业园工程建设方参考：1、 全委托方式（别称“包干制”）全委托方式：是物业管理公司按照和开发商（业主委员会）双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润，亏损部分也由物业单方面承担。全委项目要求按照物业管理条例和各种法规进行，项目必须通过竣工验收，在实施接管验收前必须按相关标准和合同约定达到标准后方可实施物业管理委托项目接管验收程序。目前西部地理信息产业园存在过多的施工遗留问题，我公司分析不适合进行全委托合作方式，因此，西部地理信息产业园方式的实施前就目前项目情况要进行一个时期的整改。2、 佣金制方式佣金制：又称“实报实销制”，是指物业管理公司和开发商（业主委员会）双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，受置业公司委托进入前期物业管理服务的一种方式，物业公司管理人员只拿事先约定好的佣金部分。佣金制对开发公司来说节约资金，省掉很多