土地估价师实践日志.docVIP

土地估价师实践日志2011年我顺利通过了土地估价师考试。通过备考，我系统的学习了土地估价的法律法规知识、基础理论知识、估价实务知识，对土地估价有了清晰的认识，建立了土地估价知识层面的框架。2012年2月我登录土地估价师实践考核信息系统，报名参加了土地估价师的实践考核，在金明成估价师的指导下，在山东瑞得不动产评估有限公司进行实践。实践期间我参加了临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格和山东银光科技有限公司国有出让土地使用权抵押价格的评估。实践中，在金明成估价师的带领下，我和其他几位同志分工协作，对评估宗地进行了现场勘查，对宗地的位置、四至、自然条件、环境质量、基础设施情况、土地利用情况、地上定着物的情况进行了细致地调查，对土地周边和所在的区域状况进行了调查，对区域土地市场状况进行了实地调查。走访了费县国土资源局，收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章，针对性地收集了国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知、山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知、费县城区级别调整与基准地价更新报告等相关资料。通过实践，对土地估价的基础理论有了更加深刻的理解，实践调查中对宗地的认识从书本的平面思维认知转换为立体感觉的认知，对估价原则和估价方法的选择上也更加感性，真真切切地理解了位置对宗地价格的重要性，不同权属的土地在估价方法选择上的不同，针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估是我取得土地估价师证后参加的第一个估价项目，接到这个项目后，我对这个项目进行了大致的了解，宗地位于薛庄镇驻地偏东，属于城镇基准地价覆盖的边缘区域，周围没有市场交易的案例，不适合采用市场法，项目属工业，土地本身的收益难于剥离，所以也不适合采用收益法进行估价，但宗地所在区域近年来有征地标准可供参考，并且在基准地价的覆盖范围之内，所以，适合采用基准地价法和成本法两种估价方法进行估价，并相互印证。一、 成本法在采用成本法估价时，我首先明确了成本法估价的基本原理：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益在估价的过程中，以新颁布的中华人民共和国土地管理法、山东省实施办法及费县有关文件为依据，按照成本逼近法测算地价的步骤测算待估宗地地价。对构成土地价格的成本因素逐一计算。土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地周边的土地利用情况，以新颁布的中华人民共和国土地管理法、山东省实施办法和山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知鲁政办发【2009】20号为依据，调查估价对象所处区域的土地取得费用，并咨询当地土地主管部门具体情况，按照标准确定有关费用， 依据新颁布的中华人民共和国土地管理法、山东省实施办法和山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知鲁政办发【2009】20号，确定该耕地征地区片综合地价29000元/亩，根据临价费发（2010）44号，所在区域青苗补偿费为1000元/亩，结合近年来当地实际情况，确定土地取得费为45.0元/平方米。 有关税费土地管理费根据山东省物价局、山东省财政厅关于转发国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（鲁价费发【2001】301号）中关于征地管理费的规定，费县征地管理费的纳税标准，按征地费总额的2.8%，则土地管理费为1.3元/平方米。耕地占用税根据当地土地管理部门实际执行情况,待估宗地所在区域的耕地占用税为22.5元/平方米。社保基金根据国务院国发200631号文件，山东省人民政府鲁政发20075号文件，关于加强土地调控有关的通知，待估宗地需征收社会保障基金为15元/平方米。耕地开垦费根据山东省实施办法第十六条规定，耕地开垦费按下列标准缴纳：经批准占用基本农田的，按被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳。根据临沂市的情况，按照被占用耕地前三年平均年产值为1200元/亩，本次评估按照被占用耕地前三年平均年产值的10倍计算，则耕地开垦费为18.0元/平方米。有关税费合计为56.8元/平方米。 土地开发费依据临沂市城市规划区内城市基础设施情况，经调查测算城市基础设施达到的有关费用，并结合考虑待估宗地基础设施功能，确定待估宗地的开发费为100元/平方米。 投资利息根据待估宗地开发程度和规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(1至2年)利息率6.40%计，其中土地取得费及相关税费在征地时一次性投入，土地开发费用在开发周期内为均匀投入，则投资利息=(土地取得费+相关税费) 开发周期6.40%+土地开发费1/2开发周期6.40%=17.8元/平方米。则投资利息为17.8元/平方米。 投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，使其发挥作用。故投资利润应与同行业投资回报相一致。通过对费县相同类型的土地开发进行调查，确定以10%作为本次土地评估的投资利润率，投资利润为17.7元/平方米。 土地增值收益根据当地土地管理部门提供的资料及土地增值收益的情况，土地增值收益按成本价格土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润五项之和计算，本次评估综合考虑各待估宗地土地增值收益状况，确定增值收益率为10%，则土地增值收益为21.2元/平方米。根据成本逼近法计算公式，无限年期土地价格为233.5元/平方米。由于待估宗地设定使用年期为41.4年，所以41.4年土地使用权价格为： 有限年期地价测算公式为：式中：ic：无限年期土地使用权价格(元/平方米)is：待估宗地剩余年期使用权价格(元/平方米)r：土地还原利率（土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.25%，综合考虑风险因素调整值，按6计）n：土地设定使用年期（41.4年）根据有限年期修正系数公式，确定年期修正系数为0.9104，待估宗地41.4年的使用权价格为212.6元/平方米二、基准地价系数修正法1、基本原理基准地价代表的是不同土地级别内土地的平均地价水平，区域内的宗地由于区位条件的差异使得宗地的地价存在差异，因此可以利用基准地价系数修正法求得宗地的价格。其基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）（基准地价K3）K1K2K4（1+K）式中：K1-期日修正系数 K2-土地使用年期修正系数K3-开发程度修正系数K4-其他修正系数 K-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定评估对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定评估对象开发程度条件下的宗地地价。2、评估过程基准地价成果介绍及内涵根据费县人民政府关于更新调整费县城镇土地级别与基准地价的通知（费政发201113号）文件，费县乡镇驻地基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。其基准地价内涵为基准日于2010年1月1日，平均容积率为0.6，土地开发程度为三通一平（即通路、供水、通电及宗地内场地平整）条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。确定待估宗地的土地级别及基准地价根据待估宗地所处的实际位置和用途，对照费县乡镇驻地土地级别图，确定待估宗地所在级别以及对应的基准地价，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。确定期日修正系数（K1）根据山东省费县乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新报告，基准地价的基准日为2010年1月1日，本次评估基准日为2012年08月20日，在这期间内，由于征地费用增加，该区域各类用地地价增长较快，待估宗地需进行期日修正，根据近期土地市场价格变化趋势，确定地价年上涨指数为0.08，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。确定土地使用权年期修正系数（K2）费县乡镇政府驻地基准地价，工业用地设定土地使用权年期为50年，估价对象的剩余使用年期41.4年与基准地价内涵界定不一致，因此需进行年期修正，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。土地使用年期修正系数公式为： 式中： K2土地使用年期修正系数 r土地还原率 m估价对象设定或剩余土地使用年期（41.4年）n基准地价设定土地使用年期（50年）确定开发程度修正基准地价设定的开发程度“三通”、红线内场地平整， 待估宗地实际开发程度定义为“五通一平”，与基准地价不一致，考虑其现状，故开发程度修正+30元/平方米确定综合修正系数（K）根据费县乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新报告的地价因素修正系数说明表和地价因素修正系数表，分析评估对象的区域因素及个别因素条件，确定评估对象的综合修正系数，具体详见宗地影响因素说明表、优劣程度表及修正系数表。影响因素优较优一般较劣劣临道路类型交通型主干道混合型主干道交通型次干道生活型次干道支路基础设施完善度很完善较完善一般不完善很不完善交通便捷度方便较方便一般不方便很不方便聚集效益高较高一般较低低工业区用地类型连片工业区独产大型企业独产中型企业松散联系小企业独立小企业环境质量优劣状况无污染轻度污染中等污染较重污染严重污染规划限制无限制个别限制部分受限制受极大限制无法利用地质状况与地基承载力48吨/m244-48吨/m238-44吨/m232-38吨/m232吨/ m2宗地自然条件好较好一般较差差宗地条件与面积对土地利用无影响对土地利用稍有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较重对土地利用影响严重生活便利度很方便较方便一般较不方便不方便距长途汽车站距离550米550-1100米1100-1600米1600-2100米2100米宗地临街形式三面临街两面临街一面临街街角地背街 费县薛庄镇三级工业用地宗地地价影响因素说明表费县薛庄镇三级工业用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣临道路类型1.420.710-0.71-1.42基础设施完善度1.420.710-0.71-1.42交通便捷度1.530.770-0.77-1.53聚集效益0.940.470-0.47-0.94工业区用地类型0.710.350-0.35-0.71环境质量优劣状况0.590.300-0.30-0.59规划限制0.470.240-0.24-0.47地质状况与地基承载力0.940.470-0.47-0.94宗地自然条件0.710.350-0.35-0.71宗地条件与面积0.710.350-0.35-0.71生活便利度0.830.410-0.41-0.83距长途汽车站距离0.830.410-0.41-0.83宗地临街形式0.710.350-0.35-0.71待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表（%）好地价影响因素因素状况优劣度修正系数（%）临道路类型交通型主干道优1.42基础设施完善度很完善优1.42交通便捷度方便优1.53聚集效益较高较优0.94工业区用地类型连片工业区优0.71环境质量优劣状况无污染优0.59规划限制无限制优0.47地质状况与地基承载力50吨/m优0.94宗地自然条件好优0.71宗地条件与面积对土地利用稍有影响较优0.35生活便利度较方便较优0.41距长途汽车站距离2100米劣-0.83宗地临街形式一面临街一般0合计8.663、计算地价根据以上修正系数，利用修正公式对评估对象的地价进行修正