物业专项维修资金问答.doc

物业专项维修资金问答问：什么是物业专项维修资金？答：所谓物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。问：什么样的房屋需交纳物业专项维修资金？应当由谁交纳？答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。问：根据安徽省物业管理条例名词解释：物业共用部位、共用设施设备以及自用部位、自用设备包括哪些？答：“物业共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；“物业共用设施设备”是指物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、渠、池、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及使用的房屋等；“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施。问：物业专项维修资金的缴交比例是如何规定的？根据建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998）213号）、安徽省物业专项维修资金管理暂行办法（省政府令第197号）规定，蚌埠市物业专项维修资金归集标准如下：物业类型归集对象交集基数归集比例业主购房未配备电梯买受人购房款总额1配备电梯买受人购房款总额2建设单位自用或出租的物业未配备电梯建设单位同期同类商品房售房价1配备电梯建设单位同期同类商品房售房价2独立非住宅物业买受人购房款总额1房改房出售高层住宅公有住房出卖人售房款30出售多层住宅公有住房出卖人售房款20购买公有住房买受人售房款2注：各类房屋缴存基数：1、商品房、经济适用房、集资房、安居房、解困房以购房款总额为基数；2、二手房以评估价为基数；3、拆迁安置房以房屋结算价为基数。问：房屋所有权转让时、因拆迁或其它原因造成房屋灭失的，结余的物业专项维修资金如何处置？答：业主转让房屋所有权时，结余物业专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因拆迁或其它原因造成房屋灭失的，物业专项维修资金代管单位应当将业主个人物业专项维修资金帐面余额退还给业主。问：物业专项维修资金在哪里交纳？如何查询自己的物业专项维修资金账户余额？答：市房地产管理局在市行政服务中心分中心（市房地产交易市场，国治街248号）设有物业专项维修资金缴交点。在收缴物业专项维修资金时，应开具省财政厅统一印制的“安徽省住宅共用维修基金专用收据”。目前，我市已缴交物业专项维修资金业主可以通过以下三种方式查询自己资金账户余额：一、中国建设银行股份有限公司蚌埠建龙支行查询（升平街246号）；二、互联网查询（42）；三、电话16895533查询。问：物业专项维修资金的使用范围包括哪些？答： (一)物业共用部位维修工程 1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的； 2、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的； 3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30以上，需要修缮的； 4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的； 5、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。 (二)物业共用设施设备维修、更新、改造工程 1、物业管理区域内路面破损30以上，需要整体修复的；2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的； 3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20的； 4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20的； 5、二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的； 6、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的； 7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。问：哪些物业共用部位、共用设施设备维修的资金不得从物业专项维修资金中列支？（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主交存的物业服务费中支出； （二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担； （三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担； （四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。问：使用物业专项维修资金应当遵循哪些程序？答： （一）实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。 （二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。 （三）未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会组织对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。 物业专项维修资金使用计划，应当在物业管理区域内公示5日后，方可由业主大会或者业主进行表决。问：物业维修和更新、改造费用应如何列支？答：一、用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支； 二、用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支。另根据 城市异产毗连房屋管理规定（建设部令第94号修正发布）的规定，异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。（四）屋盖的修缮：1不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：1各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。（六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。问：因物业共用部位、共用设施设备维修、更新以及物业专项维修资金发生纠纷的，当事人应如何处理？答：物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。（安徽省物业管理条例第四十六条规定）业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就物业专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。（建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第十六条规定）一）“专项维修资金”是根据国务院颁布的物业管理条理将以往“物业维修资金”统一更改后的名称。广州市机关用房管理所负责专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。（二）专项维修资金的交纳。1、交纳界限及交纳标准（1）.核发商品房预售许可证在1998年10月1日（广东省物业管理条理开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（国务院物业管理条理施行）前的，且建设部与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/，非住宅建筑面积50元/的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。（2）.核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/。非住宅建筑面积50元/的标准交纳首期专项维修资金。不足房款2%部分，由购房者按业主大会决定方案交纳。2、维修资金的使用维修资金属业主所有。专项维修资金用于物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金。由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。摘自：（广州市国土资源和房屋管理局关于贯彻国家物业管理条理有关问题的通知） 穗国房字2003592号（1）.房屋哪些部位是属于所有业主共用的？房屋的共用部位就是所有业主都拥有的，主要指住宅主体承重结构部位，包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、门厅、楼梯间、走廊通道等（2）.房屋共用的设施设备有哪些？它包括物业的上下管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等（3）.专项维修资金有谁交？有谁管？专项维修资金是有业主依法加纳的。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，不得挪用作他用。其收取、使用、管理的办法有国务院建行行政主管部门会同国务院财政部门制定。具体的使用由业主大会讨论决定。1、物业专项维修资金缴存比例是多少? 购房人购买商品房、经济适用房、集资合作建房的，按照购房款的2.5缴存物业专项维修资金；公有住房出售的，购房人按照房改售房款2的比例缴存；出售单位按照售房款35的比例缴存。 2、房屋所有权变更时，维修资金是否变更，如何变更? 产权人转让房屋所有权时，由买卖双方持房屋产权变更证明和缴存的物业维修资金专用票据以及相关的身份证明等要件到结算中心基金归集部办理更名手续。 3、产权人缴存维修资金时应获取什么凭证 无论产权人采取何种方式缴存物业维修资金，都要向产权人开具由财政厅统一印制的物业维修金专用票据，不得出具其他凭证。 4、如何查询物业维修资金账面余额? 产权人只要持本人身份证明及缴存的维修资金专用票据到结算中心核算部即可查询。若要查询“小区”或者一幢楼缴存的维修资金，须由小区业主大会选举的业主委员会相关人员，持业主委员会出具的介绍信，方可查询。 5、购买房屋满两年（房屋保修期内），就发生墙体裂缝等损坏，应由谁负责维修? 住房共用部位、共用设施设备在保修期内发生的大修、更新和改造的费用，应由建设单位负责，不能使用专项维修资金。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任应由相关单位承担。舟山市物业专项维修资金划拨申报表舟房物拨申字（200 ）房 号业主（代表）姓名： 房 屋 座 落： 申 请 日 期： 舟 山 市 房 地 产 管 理 局申 请 须 知 一、申请物业专项维修资金必须提供的材料。1、舟山市物业专项维修资金划拨申请表。2、业主代表本人身份证复印件、房产证复印件（备带原件、核对无误）3、施工协议书一份。（附施工单位的资质证明）4、经全体业主或其代表签名认可的维修工程预算书一份。5、物业专项维修资金缴交及使用情况清单。二、表格填写注意事项。1、业主应如实填写表格，字迹清楚，要求用钢笔填写。2、维修资金缴交及使用情况，请到市房管局综合开发管理科查询。3、施工单位必须具有相应资质，业主选择施工单位必须签订施工协议书。4、业主签名栏中的“住房性质”指房改房、集资房、商品房。三、相关说明1、已缴交专项维修资金的业主其维修费用在维修资金中列支。维修资金不足部分由业主负责筹集。2、全体业主签名必须真实有效，如有不实业主代表承担一切责任。3、物业专项维修资金专项用于房屋的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。4、共用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设备、设施是指住宅区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库文体设施和共用设施设备