周德文说温州经济变化.docVIP

记者：您怎么平衡做实业投资跟做房地产投资合起来?您怎么看待房地产这个投资行为?周德文：温州资本大力经历了两个阶段，第一个阶段是00年之前，温州绝大部分商人都从事实业，很少涉足到包括房地产以及其他领域。在20年的时间里，在温州没有资源，交通闭塞，又没有国家投资的地方建立中国制造业的重要基地。我们已经引进了34个国家级制造业，在2000年之前，都是实业。2000年之后，因为温州受资源制约，实业已经很饱和，你想这么小的地方已经容纳了36万家中小民营企业，比内地一个省的企业还多，他受资源制约，很难在实业方面有所发展。这样使得温州人在上世纪创造的财富开始逐步从生产经营领域分离出来，有一部分资金分离出来。在2000年的时候，温州有两千亿的流动资本，这部分流动资本从生产领域脱离出来，他不可能存在银行吃利息，放在家里睡大觉，要继续寻找投资的领域。刚好，99年、2000年国家大力鼓励房地产业的发展，把房地产作为中部经济发展的一个重要的支柱产业，因为房地产业的发展会带动至少70多个产业的发展，温州人眼光非常敏锐，认为房地产会成为未来中国经济很重要的支柱，是支撑中国经济快速发展的基础产业。所以温州人把资本进入房市，有钱的企业开始投资，没有这么大实力的就开始买房，2000年有一百多个温州人到上海，在三天时间，砸下五千万现金，买了一百五六十套房子，从那个时候时候温州商人就开始逐步的进入房地产市场。我们开始沿着铁路线开始，先买温州本地的楼盘，然后到上海、上海、南京，一路过去，一直到哈尔滨，沿着铁路线一直购买房子。但是2000到2010年的过程，有几次反复，当时房地产市场始终是温州人比较热衷的领域，包括到今天为止，我今天中午在温州机场还接到中新社的采访，他想知道温州人现在对房地产的热情有没有削减，我认为温州人投资房地产的激情还没有任何的变化，还是抱有很大的热情关注房地产市场。因为房地产市场尽管2010年，中央政府、地方政府采取强有力的措施，遏制房价过快增长，但房地产毕竟是国民经济很重要的产业。而且房价，我们认为很难通过行政的手段把它遏制下来，通过这些手段可能会比较缓慢的增长，但总的趋势还是增长的。所以从今年一直到4月份，全国房价的均价还是呈上涨的趋势，已经涨了百分之十几点多，这还是被温州商人所看好。但温州人为了要处理好实业与资本之间的关系，温州的实业和资本都面临着转型，我们的转型的方向就是走产品经营与资本经营相结合的道路。最近中国周刊、包括经济日报都有一版采访我的文章，专门讲温州资本的走向问题。温州资本转型的道路就走产品经营与资本经营相结合的道路。一方面，温州通过2000年到2010年，我们对外投资中实现了增值，在资本流动中资本迅速扩张，2000年我刚才讲了有两千亿民间流动资本，到2010年已经到了多少数字，十年时间几乎翻了四番，现在大致是7500亿到8000亿的民间资本，这些钱大部分在资本对外投资中，包括从房地产赚的，就是温州资本在稳步发展。现在因为房地产又出现了新一轮的振荡，不能说低谷，至少说是政策的变动期、敏感期，温州人也把一些从资本市场，包括房地产市场赚取的资本开始反哺实业，回归实业，等于我们的实业也在转型升级，转型就需要资金的支持。我们资本市场流出来的钱，就开始反哺实业。地方政府鼓励，这些企业家从资本市场赚来的资本，重新打入实业，加大了工业型的投入。但是工业型投入毕竟受金融危机的影响，现在实业不是很景气，并且相对来说，像今年以来经济维稳，应当增加，但盈利空间还是下浮的。在这种情况下，我们不能离开资本市场，我们除了要加大实业投入之外，还要积极从资本市场去创造财富。房地产仍然是温州人一个很好的投资领域。我最近好多的温州老板，包括一些房地产的老板都希望我牵头来做购买者联盟。就是把原来分散的炒房团，包括哪些民间分散的一些购买资金，能够通过一定的模式，把它集聚起来，能够有一些专业人士进行运作，在全国寻找一些值得投资的城市、一些房产进行投资，或者进行购买。这两者之间，我相信温州人凭着他的聪明才智，这是可以协调好的。记者：升级版(2.0版)的炒房团现在操作的怎么样?周德文：现在也在磨合。温州包括一些民间筹建什么烂尾楼基金，包括购房者联盟等等，这些都不是政府组合的，都是民间自发的，现在正在转变，当它达到一定成熟的程度，包括武汉、重庆、广州这些增长潜力比较好的二线城市，可能我认为会成为温州商人的关注热点。记者：周教授您觉得温州炒房团有可能进入武汉市场吗?周德文：准确讲不是温州炒房团进入武汉市场，我认为应该是温州商人会关注武汉房地产市场。我最近有意思的跑了一些城市，我个人的观点，中国一线的房地产市场已经过于成熟，甚至已经有了一定的泡沫，包括上海、北京、杭州、温州、深圳，温州也属于一线城市，他们房地产市场已经非常成熟，并且价位的空间，我认为也达到了一定的阶段。在国家强有力的宏观调控政策下，二手房政策出台，一线城市的房价在未来两三年之内，我认为不可能会大幅度的(像去年一样)涨停，因为去年是比较特殊的年份。像武汉等城市，武汉本身应该是中国的一线城市，但就它的房地产市场来讲，还处于二线地位。我认为这个城市在未来两三年完全有可能靠一线城市靠拢，也就是说他的升值空间还比较高，一线城市的升值空间已经很少了，至少在2012年之前，一线城市升值空间已经很少了。如果说温州人这些买房者，我都鼓励他们不要到一线城市买房子，尽量不要再温州本地买。可能还会有所增长，但幅度会减少，但一些增长潜力非常大的城市，包括武汉、重庆、成都、广州，我认为这些城市增长的潜力还是比较大的。上次到武汉，我听到一个媒体说，说武汉的均价是八千左右，现在到底多少，我还没了解，如果说略有增长，就算均价在一万左右，我认为跟一线城市还有很大空间。像一线城市房价现在几乎都在两万之间徘徊，温州已经超过两万，去年温州均价已经排在全国第一，已经高于上海、北京环线以内的房价，昨天我看到报纸，说温州排第三位，前面有上海、深圳，均价比温州略高一点，但基本上都是两万出头，就是这样的状况。我认为武汉的房价在未来两三年，也可能会逐步往一线城市靠拢，是不是会达到两万，但达到1.5万，我认为在2012年左右是完全有这个可能性，所以我认为增长潜力比较大的。正因为有这么好的增长潜力，我回答你这个问题，温州商人肯定会到武汉，肯定会看重武汉投资潜力，房地产的潜力。谢谢!记者：周老师，网友对于温州的投资客现在关注在房地产市场上属于二线城市的城市，武汉市民担心这些资本进入房地产之后，导致房价再一次出现大幅度的增长，对此您有什么样的看法，您对武汉未来的楼市，温州资本的进入对武汉楼市未来会产生什么样的影响?是往利好的方面走还是出现刚才我说的，咱们市民担心的情况出发，让想买房的市民更加没有钱买房。周德文：这个问题我很高兴回答，因为我觉得整个社会包括一些网友对温州都有很多的误解。所以我刚才说不是温州炒房团要到武汉，因为有一个普通的观点，说各地的房产都是温州人炒高的，这是一个错误的观点。我举个数据，温州投资房地产最高峰的时候，资金是两千亿，这是历史最高的时候。你想在中国，几千几万亿的房地产市场，两千亿能够把房价带动吗?那是不可能的。包括就温州资本最紧密的两个城市，在北京的时候，大概有五百亿，在上海是六百亿左右，上海一年销售量都是几千亿，温州一点点资本能把房地产市场炒高吗?但温州的资本客观上进入这些房市之后起到了推波助澜的作用。发展到今天，他已经成为一个符号，包括可能明天媒体一报道，我到这儿来了，可能就会给老百姓造成了一种印象，温州人看重中央荣御了，可能会带动，我上次到嘉兴大学去演讲，但是有一个朋友带我去看了一个楼盘，结果第二天报纸一登，楼盘价格就涨起来了。我们那些老师还埋怨我，你怎么不早点跟我讲，你去那个楼盘，我们预先去买个房子就赚钱了，实际上就形成了推波助澜的作用。温州资本，我刚才没有讲到温州人已经到武汉，但是没有武汉，即使温州人不进入武汉市场，我认为未来武汉的房价也有很大的增长空间，这并不是因为温州人进来才会增长，从1万涨到1.5万，不是这个概念。本来社会经济发展，随着城市地位的提升，以及对周边积聚辐射功能增强，这个城市就会往这个方向发展。温州人进来，可能会带来一些推波助澜的作用，可能又会给大家造成一个印象，可能温州人又大批量的到武汉来了，武汉肯定会增值。但我觉得，房价增值不一定是坏事，一个是社会经济发展，刚才温州这位美女记者就在武汉读大学，当时武汉房价是800米/平米，你说到今天，如果武汉房价还是800米/平米，我们可能已经在水深火热中来了，经济社会发展整个房价就会不断的提高，这是一个正常的现象。但是我们其他方面，比如说社会财富分配更加合理，让更多人可以买得起房子，在国外正式的商品房，也不是大部分人能买得起的，我经常去美国，也考察过美国的房地产，真正的商品房，商业性开发的项目，就是大美国人也买得起房，但是政府提供了很好的住房保障，是社会保障体系很好，大部分人都能够安居乐业，我们国家现在最缺的并不是说房地产价格使得老百姓住不起，而是国家财富分配不均，保障性住房这一块没有跟上，所以使得大部分老百姓买不起房，并不是因为一些开发商，开发商的楼盘并不能满足中国十几亿人住房的需要，中国十几亿人住房的需要是靠政府的，所以这有一个误解。并不是说房价增长了，老百姓买不起房，都把这个推给开发商，推给温州商人，这是抬举了温州商人，他并没有这么大的力量去把全国的楼盘炒高。网上有一篇文章，也是我接受一个记者的采访，有一次到苏州去开会，从机场下来，出租车司机问我，你是哪里人?我说是温州人，那个司机一听温州人开口就骂，他说你们温州人把苏州房子炒高了，害得我买不起房，这可能是一种误解。温州的资本虽然发挥了一点点的作用，但达不到这么大的力量，我是比较客观评价的。记者：周教授，楚天都市报的记者，我们非常欢迎温州商人买房，同时我们也喜欢你们买房的时候，能够入住，能够投入一些实业。你觉得武汉这样的城市，对于温州商人来讲，投资的可能性大吗?周德文：我刚刚到的时候，有记者问有过类似的问题。因为温州商人很少到一个很陌生的城市去投资房地产，之所以现在会看重武汉，正因为在武汉已经有温州商人比较好的基础。我前面讲了，已经有十几万温州商人在武汉投资兴业。这些人来武汉，目的不是来买房，他本身在这儿就是投资实业，包括搞经贸，开辟一些专业市场什么的。我这几年，多次到武汉，每年估计有五六趟，从来没有一次是看房买房，更多是湖北省各个政府邀请我们去考察他的投资环境，希望温州商人能够到当地投资实业以及商贸企业。这是主流。在这个基础上，温州商人因为改革开放让他们创造了比较大的财富，他在投资实业、投资企业的同时，温州人就喜欢买一些房子，当然房地产市场确实给他带来比较丰厚的回报。我觉得温州商人来投资，可能相当多一部分是投资性的，但投资性的也不是完全是投机，我买过来把它炒高，拍拍屁股就走了，也不是这样，因为温州有大量的商人在这里，并且随着温州实业的转移，我多次接受湖北记者的采访，温州已经成了东部产业转移非常优选的省份，一个原因是离我们很近，并且湖北省是属于中国真正的中心位置，他是东西部之间的桥梁，辐射功能非常强，东部制造业企业大量面临着转移，我们每年实业企业迁出两千家，湖北本身是产业转移非常优选的地区，所以我们这几年在湖北很多地市建立了温州工业园，温州很多实业在投资。温州人认为租房不如买房，他来了之后，宁可去买房，即使我过几年要离开武汉回温州，这房子卖掉还可以增值，这个观念根深蒂固，他来了之后，跟温州资本进入武汉投资实业，投资其他领域密不可分，并不是温州人过来纯粹买套房子，过个半年、一个月卖掉，也不是这样的。所以这两个是紧密相连的。我认为未来有更多的温州商人到武汉投资房地产，我认为对带动温州商人到湖北投资实业也是很有意义，很有好处的。因为他熟悉了这个环境，特别是武汉，我认为这几年武汉的变化非常大，我每年来好几次，武汉变得越来越美丽，温州商人如果在这儿买了房子，对他投资实业又有很好的帮助作用，因为有很好的土壤、有很好的平台，他何乐而不为。温州人商人本来就是四海为家，温州人是恋家不守土，就是爱恋自己的家乡，但从来不守土，不像四川人，死守着成都，不愿意出去，不愿意离开家乡，温州人本身就是四海为家，哪个地方好就在哪个地方安居乐业，在哪个地方投资兴业。所以我认为，即使买房产也能促进对两地经济的交流，也能促进温州商人产业转移。亿房网：我是亿房网的记者，我想代表亿房网的网友问周教授一个问题，房产对老百姓是一个最好的投资渠道之一，您觉得投资房地产必须遵循哪些信条?如何辨认一个楼盘是否有投资的价值?周德文：这个问题很难讲。温州人投资，我想也没有什么信条，我是研究温州资本，从来没有总结出一条两条。但是温州人投资房地产是看总趋势，他认为房地产市场在现在并且在未来若干年，都会成为国家国民经济的重要支柱产业。总的来说，投资房地产是每错的。这是温州人的基本理念。第二，温州人本身就喜欢投资看得见、摸得着的东西。比如说买各房子，不管是涨是跌，钥匙在自己口袋，很安全、很放心。所以温州人对房地产比较喜欢投资。但是投资房地产，你说温州人有经验也有一些经验，温州人就像房地产老板一样，要选择房地产项目一定要选择地段好的地方，第一是地段，第二是地段，第三也是地段。作为买房者也是这样，他也要看这个。我刚才说中央荣御区域位置好，这就是一个最优的条件。因为区域位置好，可能它的房价会比较高，但是增长的空间会高于其他的空间，比如说武汉周边城郊的房子，我估计价格可能就是四五千，可能两三千的都有，就是上海周边，杭州周边都有三四千的房子，这些房子看起来很便宜，你买了之后，未来几年增长空间是很少的，也会增长，增长的很慢。温州人总认为，如果把房地产作为投资，不是自住，一定要投资地段非常好的房地产，哪怕价格比较高，但是增长比较高。最典型的是上海的陆家嘴，陆家嘴的房价是最贵的，举个例子，因为我是读书人，钱不多，但我也喜欢炒房。我的姐姐是企业家，她在陆家嘴买了房子，我在上海浦东比较偏僻的地方买了房，几年下来完全不一样，他的增长幅度远远大于我的，而且好的地段变现的能力比地段差的还要好和快。既然你是投资，肯定不是说创造价值之后要变现，未来几年变现很重要，好的地段变现能力比较强。我国经济发展，全球是最快的，老百姓开始走向富裕的速度也是最快的，人们的生活会越来越好，买得起这些房子的就是富人，富人他选择的地段就是中心地段，所以这些地段一个增长潜力会更大，第二变现的能力也会更快，这也不是什么准则，但温州人会这样去选择。记者：听说您考察了成都、重庆、广州、武汉，你觉得在这些二线城市，武汉有什么优势?周德文：武汉的位置至少是最核心的，区位方面，整个是九省通衢。广州靠着香港，中部最南部，除了海南就是广州，不像武汉，武汉是中部核心位置，这个优势是其他城市不能比的。第二，武汉现在也是中央确定的两型社会建设的试验区，这是中央重点扶持的核心城市，发展会比较快。但这几个城市，我都比较看好，增长潜力都比较大，并且价格都很接近。重庆最好的一个位置是李嘉诚开发的，我这次也去看了，重庆最大的特点就是晚上很漂亮，夜景很漂亮，面对的就是两条江交汇的地方，是江边的房产，价格也就1.2到1.5之间，对重庆来说属于比较贵的房子。基本上来说，武汉跟重庆比较接近，成都的价位相对来说还低一点。这些城市中，武汉我是非常看重的，因为我来武汉非常多，重庆是第一次去，广州也不多，我对武汉的印象非常好。记者：周教授您好，您来武汉比较多，您觉得武汉的房价增长空间大吗?投资空间对于温州资本来说大吗?周德文：我前面讲房价的时候已经讲了，投资的空间是比较大的，温州资本也在积极寻找新的领域。在座的记者可能都知道，去年温州商人是牛人不利的一年，我们资本对外投资受到重创，俄罗斯的两个市场关闭，给温州人造成了70亿人民币的损失。山西的煤改到现在都没结束，给温州人至少造成250亿到300亿的损失，迪拜的债务危机，也引发房地产价格下浮，温州资本缩水至少是20个亿;等等，去年温州资本投资不是很顺利，但是正因为不顺利，所以温州人开始反思自己投资行为。以前所谓温州炒这个炒那个，这种投资模式温州人已经开始反思。所以在转型期，温州资本今年年初到现在，基本上温州资本对外投资到现在，没有大幅度的动作，没有说资本涌入某个领域，即使去年底的海南房地产，温州进入资本也只有35亿，对温州来讲这算是很小的一部分。因为7500亿的35亿，这是很小的。今后温州资本也在积极寻找新的出