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深圳市写字楼及商场调研报告目 录1.0概论02-06页1.1写字楼.02-04页1.1.1功能设置多样化.03页1.1.2智能化.03页1.1.3节能.03-04页1.2商场.04-06页1.2.1功能的多样化05-06页1.2.2舒适化06页2.0机电配置07-23页2.1写字楼机电配置.07-17页2.1.1电梯08页2.1.2空调09页2.1.3给排水10页2.1.4消防11-12页2.1.5车位12页2.1.6供电13页2.1.7后备电14页2.1.8设计单位及施工单位15页2.1.9智能化16-17页2.2商场机电配置.18-25页2.2.1空调18页2.2.2车位19页2.2.3电梯20页2.2.4供电21页2.2.5后备电22页2.2.6消防22页2.2.7给排水23页3.0访问意见24页4.0总结25-26页附件：1. 写字楼调研明细表 (2页)2. 商场调研明细表 (2页)3. 深圳市贸广场A幢部分写字楼因配套设施未兑现承诺的减损价值评估报告(部分) (4页)4. 深圳市建筑施工百强企业汇总表 (1页)5. 照片深圳市写字楼及商场调研报告1.0 概论近一个多月来的调研，走访了二十多家高档写字楼和商场，对深圳市的高档写字楼和商场有了较多的了解，尤其针对机电配置方面作了深入的调研。现选出了具有代表性的六家高档写字楼、五家商场的资料以作对比，目的是为项目提供参考和建议。1.1 写字楼通过调研，我们重点考察了六家高档写字楼：招商银行大厦（以下简称“招行”） 福田区中信大厦（以下简称“中信”） 福田区地王大厦（以下简称“地王”） 罗湖区国际商会中心（以下简称“商会中心”） 福田区发展银行大厦（以下简称“发展”） 罗湖区深业中心（以下简称“深业”） 罗湖区依据单位造价、舒适程度、功能的完善、智能化程度，尤其是机电配置的档次及节能六个方面进行了评分，每项按排名1至6分，分数低者为最佳，具体如下：打分项目招 行中 信地 王商会中心发 展深 业机电配置123645单位造价142356舒适程度123456功能设置132465智能化程度123456节能124653总分61517273032在调研过程中，给我们印象最深的是近二、三年内完工的写字楼与之前的写字楼相比在智能化、舒适化功能设置多样化及节能等方面有了明显的发展。智能化和节能是现代建筑的两大主题，他们需要机电技术和建筑及结构设计方面的技术突破，更为重要的是两者的有效结合才能达到智能化和节能的目标。而功能设置的多样化也依赖于在设计施工时的机电设置与建筑设计的完美结合才能实现。1.1.1功能设置多样化：深圳的高档写字楼功能方面明显体现出多样化的趋势，地王在94年建成时并没有意识到顶层的巨大商机，直到近几年，才有了专门的观光公司，在最顶两层69层、68层开办了观光项目。又如招行的地上第6层（含裙房顶层）为整层的会议区、展览区，层高达7m，设有先进的会议设备，包括同声传译及大屏幕彩色显示器等，且会议区设有可活动的分隔板，最大会议厅面积可达2900m2，另有一台800冷吨的空调主机专供会议展览区的中央空调使用。1.1.2 智能化：a) BMS建筑设备自动化：招商、中信及商会中心均有独立的中央监控室，虽说六个项目均采用江森或霍尼维尔楼宇自控系统，但明显地从最初的实时监视、部分自控（深业、发展）向实时监视及远程控制（招行、中信）过渡，江森及霍尼维尔系统本身也已更新换代（主要是在集成方面有了很大提高）。b) 智能电梯：招行在电梯运行上采用IC卡制，业主员工必须使用个人IC卡，才能到达IC卡上指定的楼层，访客可在登记后领取到访楼层的IC卡，该智能系统极大地提高了大厦的安全性，并可避免过多的上门推销的打扰。c) 网络、电话、电视等的更多选择：通信自动化是所有高档写字楼的必有配置，现在的发展趋势是给入驻业主以更多的选择，更大的预留空间。如地王大厦的11000门电话、招行的卫星电视、中信每层176个接点以及中信、地王招行、商会中心的完善的综合布线系统等。1.1.3节能：a) 一般大厦的水泵房、变压器室、高低压配电间等均设在地下室或首层，但招行把三台1000KVA变压器、高低压配电间、250m3的水池、生活及消防水泵房等设备设置于地上22层的避难层中，国家规范要求超过100m的超高建筑(住宅除外)每十五层应设有一层具有避难功能的避难层(裙楼除外)，而避难层中避难区面积只要达到国家规范要求，则其余面积在有充分防火设施的情况下可做设备间。招行通过建筑设计与机电配置的完善结合,解决了结构荷载、防震、隔音、通风(变压器室)及各种消防要求等技术问题，从而达到了节能、节约造价（减少电缆敷设量）、节约空间（减小塔楼管道井及电缆井的面积）的效果。b) 招行的外墙为双层透光玻璃幕墙，在保证透光率的同时，因两层幕墙之间的隔热层，从而大大降低了空调能耗，达到节能的效果。c) 中信、招行均在中央空调系统中部分采用了VAV系统，该系统可节能20%，并因取消了风机盘管，从而避免了滴水现象，同时减低了室内噪音，大大提高了舒适程度，但同时因VAV系统的风管压力增大，也对风管的耐压强度和密封性提出了更高的要求。从2003年开始，VAV系统设备价格下降了15%左右，这为今后VAV系统在写字楼的采用大开方便之门；1.2 商场我们重点调研了以下五家大型购物中心：中信城市广场购物中心（为中信大厦裙楼部分以下简称“中信广场”） 福田区中心区天虹购物广场（以下简称“天虹”） 福田区信兴购物中心（为地王大厦裙楼部分以下简称“信兴”） 罗湖区华侨城铜锣湾购物中心（以下简称“铜锣湾”） 南山区群星购物广场（以下简称“群星”） 福田区通过调研，我们明显地感到深圳商家从商场购物中心（商场+超市）城市购物广场（商场+超市+休闲+娱乐+餐饮）的发展脉络。功能的多样化、服务的人性化及购物休闲环境的舒适化都是这种变化、趋势的具体表现。这都要通过我们在设计、施工时的机电配置、功能配套才能实现。我们按机电配置、功能设置、舒适程度、装修档次、人流物流组织（通道及电梯）及车位六个方面对上述五家商场进行了打分(每项按排名1至5分，分数低者为佳)。打分项目中信天虹信兴铜锣湾群星机电配置13254功能设置12435舒适程度（配套设置及休闲场所）12435装修档次13245人流物流组织13254车位及收费13425总 分6161822281.2.1功能的多样化：a) 商场+超市：除信兴外，其余四家商场均设有大中型超市，中信的吉之岛超市、天虹购物广场的天虹超市、铜锣湾的沃乐玛超市、群星的百佳超市，而信兴没有大型超市，它恰恰是我们重点调研的五家商场中人气最弱的一家，由此可见超市与商场的结合对商家的重要性。b)餐饮: 餐饮（包括咖啡厅、小吃街）等慢慢成了现代深圳购物中心的一大必设功能，信兴广场的麦当劳、肯德鸡是这种变化的最初表现，而今年信兴广场新开的小吃街又是商场对这种变化的直接反映，铜锣湾的李家大饼（中餐），中信的豫园（上家菜）、舞鹤（日本料理）等是这类变化的进一步表现，而中信的星巴克咖啡（中信共有四家咖啡厅），天虹的百怡咖啡等是这种变化的最新表现。同时这种变化，也给购物中心机电配置与建筑设计提出了新的要求和更高的技术难度：餐饮区的通风及空调相对要求较高，尤其是新风量要大；厨房的排烟应单独净化后排放；燃气设计应满足抄表、报警、防泄漏等功能；更重要的是餐饮区的消防等级相对较高，防火卷帘、墙体的耐火等级要求均要求达到一级。c)休闲娱乐:休闲娱乐功能是近二年来走入大型购物中心的，如：天虹的书吧、儿童娱乐中心；铜锣湾的桑拿；信兴广场的健身房等。其中最具特色的是中信的新南国影城（6个放映厅），舒适的环境及高档次的服务使之成为深圳市最具人气的影城。这种成功得益于设计之初，中信广场即明确了影视城及其它休闲功能，通过机电配置与建筑设计的紧密结合，才最终使这些功能进入大型购物城市广场。中信广场专门为南国影视城配备了一台1000冷吨的进口空调主机、一台400KVA的后备发电机、同时在疏散通道上专设了八台自动扶梯专供影城使用（影城位于三、四两层）。在建筑设计上除了加大影城区域的楼面荷载以满足要求外，还按国家规范加大了人员疏散通道的宽度，此外为满足消防方面国家规范的要求，还提高了墙体及楼板的耐火等级，并配置了专用防排烟设置、火灾报警设施及消防喷淋系统设施等。针对于6个放映厅，中信还进行了专门的隔音设计，并使用了新型的隔音材料，使这6个放映厅可同时放映不同的影视，达到了功能设置的要求。1.2.2舒适化商场营业面积占总面积的比例的下降是舒适化在现代大型购物广场中的最直接体现。商场各功能面积比例分配中信天虹信兴铜锣湾群星商场营业面积所占比例35%40%45%50%60%休息休闲区面积所占比例35%30%30%25%15%后勤服务面积所占比例20%20%20%15%15%员工区所占比例10%10%5%10%10%注：商场营业面积:营业区及营业区内之过道之面积休息休闲面积: 休息区、人流出入口、集散空间及缓冲区、儿童娱乐区、餐饮区及休闲娱乐设施面积后勤服务区:商场库房、物流集散地、设备用房及车位等面积员 工 区:员工休息区、更衣室、员工用餐区、员工行政办公用房等面积。从上表可以看出在后勤服务面积和员工区面积比例相对不变的情况下，商场营业面积比例的减少意味着休息、休闲区面积比例的增加，同时使顾客购物的环境更加舒适。这就要求机电配置更加合理，如：不同区域新风量及冷量的不同，通过自动扶梯、观光电梯及客货梯组织好人流物流，并设置充足的车位等。2.0机电配置2.1写字楼机电配置完善的机电配置，不但为写字楼的正常运作和舒适环境提供了保证，实际上已成了市场衡量办公物业的重要指标。我们在调研中发现了一个案例，世界贸易广场（上海宾馆对面）某单元的业主（物业购买者）建筑面积为615.4m2，向法院状告世界贸易广场降低了写字楼的机电配置（从原合同的10台电梯减少到实际使用中的8台电梯）,从而使该写字楼物业等级降低而要求赔偿。最终法院判决发展商未兑现合同承诺的机电配置，从而使该物业从原合同的深圳市一类办公物业降到了实际交楼时的二类物业，因而赔偿业主人民币1143825元人民币。下表为该案的核心。法院最终采信的深圳市办公物业的分类标准。一类二类三类单位造价5000元/m2以上2800-5000元/m22800元/m2以下外墙装修优质玻璃幕墙,铝合金,不锈钢,花岗石等局部优质贵重材料普通外墙和门窗室内公共部分装修(大堂,电梯,卫生间等)相当于四星或五星级酒店装修,每平方米不低于2000元相当于三星级酒店装修,每平方米1000-2000元普通材料,每平方米1000元以下室外及绿化高档材料,精心设计和施工的环境局部高档材料普通材料停车位至少每150 m2建筑面积设一个停车位每150-250 m2一个停车位每250 m2以上设一个停车位电梯等候时间 1分30秒夜间艺术照明设计必须有可以有非智能性通讯 1部电话/101部电话/151部电话/20控制楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统部分自动化非智能性擦窗机必须有必须有非必须给排水高层写字楼设消防栓、自动喷淋系统、中央热水供应无热水供应无热水供应空调中央空调、温湿度可自动调节中央空调、温度自动调节中央空调或分体式、窗式空调由此案例可以看出，机电配置及建筑设计是办公物业市场定位及出租价位的决定性因素之一。以下以机电配置为重点，从电梯、空调、给排水、消防、车位、供电、后备电、设计和施工单位、智能化这九个方面，详细对比六家写字楼的情况：2.1.1电梯写字楼台 数速 度载重量部数/层（只限客梯）品牌客梯货梯液压梯客梯货梯液压梯客梯货梯招商银行大厦23部2部/6m/s3.5m/s/1500kg1500kg2.12层/部三菱(进口)中信大厦6部2部/2.5m/s2m/s/1350kg1350kg2.87层/部迅达（进口）地王大厦40部2部/7m/s5m/s/2000kg2500kg1.64层/部三菱(进口)国际商会中心16部2部4部5m/s3m/s2m/s1350kg1350kg2.32层/部三菱(进口)发展银行大厦13部2部3部5m/s3m/s1.75m/s1500kg1500kg1.65层/部奥的斯（进口）深业中心10部2部2部3m/s2.5m/s/1350kg1350kg2.75层/部三菱(进口)国内项目所使的原装进口或合资电梯一般均为奥的斯、迅达、三菱三个品牌，而从调研情况看，高档写字楼均采用原装进口产品。地王大厦因最高，所以电梯速度最快(达7m/s)载重最大（达2000kg/梯），其次为招行。故拟建项目的客用电梯速度必须达到6m/s或更高，载重量必须达到2000kg/梯，才可较经济的达到等待时间30s的要求。货梯的速度相对于客梯可适当降低（但作为消防电梯的货梯除外），以更经济合理，而裙楼或地库专用电梯均为液压梯速度可更低。2.1.2空调写字楼总制冷量台数每平方米冷量新风量制冷方式机房位置主机品牌招商银行大厦4800冷吨41000冷吨1台800冷吨187瓦/m2每4层1台 6.9l/s/层中央空调加VAV系统地下室二层约克(美国)中信大厦5000冷吨5台 1000冷吨(3台为商场用)185瓦/m26.9l/s/层中央空调加VAV系统地下室二层约克(美国)地王大厦7200冷吨6台1000冷吨2台600冷吨181瓦/ m25.5l/s/层中央空调地下室三层特灵(美国)国际商会中心5750冷吨230台 25冷吨冷水机组180瓦/m2无新风中型风冷式冷水机组无新风地下室3层三菱(日本)发展银行大厦2320冷吨4台580冷吨162瓦/m2高区每层2台低区每层3台每台5600m3/h 6.9l/s中央空调地下室1层MCQUAY麦克维尔(美国)深业中心2700冷吨4台600冷吨 1台300冷吨165瓦/m2每层1台7.0l/s/层中央空调 部分VAV系统(深交所)地下室4层约克(美国)招行的空调系统最为先进（部分采用了VAV系统）每平米冷量为187瓦/m2，其余除发展和深业稍低外，均在180瓦/ m2左右，。空调主机方面除商会中心采用中小型冷水机组（三菱原装）外，其余五家均采用螺杆式水冷大型空调主机，冷却塔一般设于裙房屋顶，对外观影响较大，但现国内并无更好方法。国内螺杆式空调进口主机主要有四个品牌：分别为YORK（约克 美国）、TRANE（特灵 美国）、CARRIER（开利 美国）、MCQUAY(麦克维尔 美国)。这四个品牌均出现在了我们所调研的六家写字楼中。空调主机房一般均设在地下室底层，主要原因是考虑隔音及承重等因素；招行在22层（避难层、兼做设备层）设有板式交换器，以供给高层区的冷冻水。另：上海金茂大厦提高了冷冻水输送管的承压力，达2.8mpa为国内最高，同时金茂取消了板式交换器，这种方式减少了板式交换器的二次能量损失,节能效果明显.但管道承压力的提高又对国内的施工工艺水平提出了很大要求（金茂采用了德国的管材及技术）。2.1.3给排水写字楼供水方式水池容量水泵房位置水泵功率水泵品牌水管材质水管品牌招商银行大厦水池水箱分区供水900m3(生活消防合用)250m322层,18m3 38层,42m3 53层地下二层(低区)22层(高区)/ITT(美国)铜管堪培拉中信大厦水池水箱分区供水1000m3(生活+消防)地下二层 (顶层)/ITT(美国)PPR顾地地王大厦水池水箱分区供水1000m3(生活+消防)地下三层/ITT(美国)铜管国际商会中心水池水箱分区供水840m3(生活消防合用)地下3层 17层 32层/博山水泵（国产）铜管堪培拉发展银行大厦水池水箱分区供水地下水池620m3(生活消防合用)中间水箱50 m3地下室1层90m3/h 95m 2台90m3/h 160m 2台富轮泵(原装进口)镀锌管/深业中心水池水箱分区供水130m3(生活)+540m3(消防)地下室4层50.4 m3/h 120m 2台50.4m3 160m 2台博山水泵（国产）镀锌管/六家写字楼均采用水池、水箱分区供水的给水方式。其中招行在22层设有250m3的转输水池（生活消防合用），中高区用水由 地下二层的900m3地下水池（生活消防合用），经转输水泵（2台流量40l/s扬程30m）供至22层转输水池后，再经加压泵分别供至38层水箱（18m3）及53层水箱（42m3）后供给20层至53层之中高区用水，这种方式避免了管道承受过高之水压。从水泵的品牌来看。除大部分采用原装进口水泵外，商会中心和深业采用国产博山水泵，通过对使用情况调查，我们得知，相对来说原装进口水泵的稳定性和使用寿命比国产水泵为佳。给水管的材质,从最早的镀锌管（现国家规范已不准使用），过渡到现在的铜管和PPR管，超高层建筑均为铜管。2.1.4消防写字楼消防控制中心位置报警系统品牌消防水泵(消火栓系统)水幕消防水泵(喷淋系统)功率消防水泵品牌招商银行大厦首层西侧精灵GENT-8000系列(进口)40l/s 155m 2台(低区)地下二层40l/s 185m 2台(高区)22层40l/s 130m 2台(转输水泵)地下二层30l/s 145m 75kw2台(低区)30l/s 180/110m 90kw各2台(高区)ITT(美国)中信大厦首层南侧 松下(进口)144m3/h 60m 2台144m3/h 110m 2台108m2/h60 m2台108m3/h 40m 2台凯泉泵业(上海)地王大厦首层北侧 能美（进口）/ITT（美国）国际商会中心首层南侧诺特菲克(意大利进口)144m3/h110m 2台(低区)144m3/h185m 2台(高区)17层(消防泵房)108m3/h 90m 2台(低区)108m3/h 180m 2台(高区)17层(水泵房)博山水泵(国产)发展银行大厦首层东侧新普利斯(美国)144m3/h 90m2台低区144m3/h 170m2台高区108m3/h 20m2台108m3/h 82m 2台(低区)108m3/h 160m 2台(高区)富轮泵(原装进口)深业中心首层东侧江森(美国)162m3/h 81.9m 2台(低区)162m3/h 137m 2台(中区)110m3/h 191m 2台(高区)36m3/h 60m 2台162m3/h 54m 2台(低区)108m3/h 140m 4台(高区)博山水泵(国产)按国家规范六家写字楼的消防控制中心均设于首层。消防报警系统则都选择了原装进口产品，从控制方式上讲均采用现场、区域控制及消防中心三级报警联动的方式，经调研，使用者反映进口产品和国产产品技术参数方面相差不大，最大的不同是进口产品的故障率较低，但误报率（灵敏度）较高。消防水系统一般分消火栓、喷淋和水幕三个系统，因国内消防规范对防火分区的面积有严格要求，故在中庭、下相连通的走廊、敞开楼梯、自动扶梯处均要求设置耐火极限大于3.0h的防火卷帘或水幕等分隔设施。超高层写字楼的消火栓和喷淋系统，均分为不同区域由消防泵、水箱及稳压泵等供水，消防水泵品牌一般与生活泵相同，但也有因消防泵要求比生活泵稍低，而采用国产的消防泵，生活泵则为原装进口品牌，例如中信，生活泵TTT（美国），消防泵凯泉（上海）。随着国内消防规范越来越完善，对CO2灭火系统及泡沫灭火系统的要求也越来越明确：后备发电机房、油厢间（含餐饮业之用油库房）、位于地下室的高低压配电间、变压器室等均要求设置CO2灭火系统；而超高层之顶层停机坪、地库、停车场等位置均要求设置泡沫灭火系统。2.1.5车位写字楼招商银行大厦中信大厦地王大厦国际商会中心发展银行大厦深业中心地库层数3层2层3层3层3层4层车位722个634个900个500个215个195个车位指数m2/车位159 m2165.6 m2252 m2268 m2358 m2380 m2从车位指数可以看出，招行及中信的车位最为充足，从实际使用情况看地王的车位最为紧张，因地下三层为公安局专用，地王已多次出现车位已满的告示，随着入住率的提高和深圳私家车的快速增长，发展、深业的车位使用从以前的60%左右到了现在的90%左右。根据前表可知深圳一类写字楼车位量应达到150m2/车位。拟建项目因有公寓及大型商场故指标还应相应提高。2.1.6供电写字楼总容量变压器台数每千平方米供电负荷配电设备品牌变压器室及高压配电间位置供电方式招商银行大厦14400KVA91600KVA125KVA/1000m2ABB开关（原装进口）地下室3层(最低层)6台22层(转换层)3台2路10千伏专线中信大厦12400KVA3台 2000KVA2台 1600KVA2台1250KVA119KVA/1000m2ABB开关（原装进口）地下室2层2路10千伏专线地王大厦18000KVA10台1600KVA2台1000KVA128KVA/1000 m2ABB开关(原装进口)地下室3层2路10千伏专线国际商会中心15000KVA4台 2000KVA7台 1000KVA112KVA/1000m2梅兰日兰断路器(合资)地下室1层2路10千伏专线发展银行大厦6500KVA2台1600KVA 2台1250KVA1台800KVA84KVA/1000m2湖南湘潭开关厂 ABB开关（原装进口）地下1层2路10千伏专线深业中心6200KVA2台1600KVA 3台1000KVA85KVA/1000m2北方开关厂三菱原装开关地下室4层(最底层)2路10千伏专线超高层建筑按电力设计规范为一类设施，均由电力局提供二路10KV专用进线，以保证供电，从上表的供电负荷来看，楼层越高，每千平方米的供电负荷越大,从调研中我们得知，空调系统用电量最大，其次为照明和电梯，故从节能的角度来考虑，空调系统采用节能措施后所取得的效益最大。从配电设备的品牌来看，变压器及高低压配电柜之箱体一般均采用国产品牌，而断路器开关等箱内设备均采用原装进口产品，从六家实际情况看，采用ABB的较多。变压器室及高低压配电间的位置一般均设于地库内，以节约地面以上之空调，并可更好的隔音，只有招行有三台1000KVA之变压器及高低压配电设备设置于22层设备层，据了解，因技术措施至位隔音效果不错，23层及21层均未感到明显噪音及震动。2.1.7后备电写字楼容量发电机品牌发电机位置招商银行大厦1600KVA 2台卡特比勒地下二层 2600升油箱室中信大厦1000KVA 2台400KVA 1台康明斯地下室二层 地王大厦1600KVA 2台1000KVA 1台康明斯地下室三层国际商会中心800KVA 2台康明斯地下3层发展银行大厦1250KVA 1台康明斯地下1层深业中心1000KVA 1台三菱地下室4层六家写字楼的备用发电机均为原装进口产品，以保证质量，部分写字楼因为有银行总部、证交所，或有影院等特殊功能，故设有多台专用备用发电机，以提高安全性（例如召行的数据中心就配备专用1600KVA的备用发电机）。备用发电机房均设于地库内，以利隔音。2.1.8设计单位及施工单位写字楼建筑设计方案、施工图现场施工单位清单招商银行大厦李名仪/廷丘勒设计师事务所（建筑设计）深圳市设计二院(施工图)柏诚(亚洲)有限公司(机电顾问)江苏一建(总包) 菱电(机电)深圳贵达鸿(消防)七处 北京瑞拓(弱电)中信大厦王董设计师事务所（建筑设计）广东海外建设设计有限公司 (施工图)江苏一建(总包) 深圳市永利实业发展有限公司（消防）地王大厦国言建筑事务所（建筑设计）深圳市设计二院（施工图）中建二局南方公司(总包)国际商会中心深圳市招商设计有限公司江苏一建（总包）发展银行大厦华艺设计事务所华西(总包) 捷星(消防)罗湖安防公司(弱电安防)深业中心华森设计院江苏一建(总包)设计单位方面：其中招行、地王、中信三家采用的是国外事务所建筑设计，国内设计单位出施工图的模式，这样模式的优点是建筑设计把国外事务所的建筑设计优势与国内设计院对国家规范及各种规定的了解把握的优势相结合，从这三家的实际情况看效果不错。施工总包单位方面，所有六个项目的总承包施工单位基本为深圳市特级总承包单位（参见附件4的汇总表,深圳市特级总包单位共三家）。机电方面，招行采取的是机电总包的模式，其余各家均为业主指定分包，或单独直接发包的方式。2.1.9智能化表1：写字楼电话门数楼宇管理自动化系统（BMS）中央监控位置招商银行大厦4000门 江森自动化系统地上二层中信大厦2000门霍尼维尔自动化系统地上六层地王大厦11000门霍尼维尔自动化系统地上四层国际商会中心3500门江森自动化系统首层与消防控制中心合用发展银行大厦2000门江森自动化系统首层东侧与消防控制中心合用深业中心2000门江森自动化系统首层东侧与消防控制中心合用表2：智能化大厦系统各称招商银行大厦中信大厦地王大厦国际商会中心发展银行大厦深业中心中央计算机管理系统Central Computer Management SysetmCCMS办公自动化系统Office Automation SystemOAS楼宇设备自控系统Building Automation SystemBAS保安管理系统Security Mamagement SystemSMS智能卡系统Smart Card SystemSCS火灾报警系统Fire Alarm SystemFAS内部通信系统InterCommunication SystemICS卫星及共用电视系统Central Antenna TelevisionCATC车库管理系统Craparking Management SystemCPS综合布线与网络系统premises Distribution System & NetworkPDS & NET在我们调研的六个写字楼项目中，只有招行可称为真正意义上的智能化大厦，它不但拥有（CCMS ,OAS等）全部十个子系统，而且真正做到了系统一体化集成，达到了系统集成、功能集成、网络集成和软件界面集成；其次为地王和中信，虽说地王是十年前完工的项目，但它的楼宇设备自控系统（BAS）直到今天看，依旧是较完善的，且一直以来运行良好。现今智能化大厦的一个重要趋势是不但要求通过智能化对大厦进行控制管理，还应更进一步地拥有系统分析、预测、规划及优化等功能。在我们调研的这六家中只有招行拥有这些功能，但可悲的是由于招行的管理体制问题，这些功能未能发挥应有的作用。从中央监控室的设置上看，中信、招行及地王均有独立的中央监控室，而其余三家是与首层的消防控制中心合用。 2.2商场机电配置通过调研我们深刻感到商场设计的关键是尽早明确各项功能，以利建筑设计和机电设置，可尽早定下，才能最终满足完善各功能要求。商场的机电配置中最为关键的是空调的设计，其次为电梯和车位。而在建筑设计中最为关键的是商场出入口（如何引导顾客入内）和人流、物流、车流的设计（集散空间、缓冲空间等）。以下以机电配置为重点，从空调、车位、电梯、供电、后备电、消防、给排水洁具这七个方面，详细对比五家商场的情况。2.2.1空调商 场总制冷量(冷吨)台 数(台/冷吨)每平方米冷量(瓦/ m2)制冷方式机房位置主机品牌中信广场3000冷吨3台1000冷吨 1台1000冷吨专供影院233瓦/m2中央空调VAV系统地下二层约克(美国)信兴广场1500冷吨1台1000冷吨1台500冷吨238瓦/m2中央空调地下三层特灵(美国)天虹购物广场2600冷吨4台550冷吨 2台200冷吨240瓦/m2中央空调地下一层约克(美国)群星广场1350冷吨3台450冷吨215瓦/m2中央空调地下二层约克(美国)铜锣湾805冷吨60匹9台 40匹10台30匹1台140瓦/m2冷水机组无新风一、二层各处麦克特(国产惠州)从表中可以看出中信的中央空调系统最为先进，影城部分采用VAV系统，每平方米冷量为233瓦/m2，其余采用中央空调的三家商场每平方米冷量也在215至240瓦/m2之间。五家商场的空调主机品牌，除铜锣湾为非中央空调外，其余均为原装进口,除信兴广场TRANE（特灵）外，均采用YORK（约克）；因空调配置对商场的重要性，且冷量较大，故一般商场均配置大型螺杆空调主机。2.2.2车位商场中信广场信兴广场天虹购物广场群星广场铜锣湾地库层数（-1至5层）共6层（-1至4层）共6层2层2层2层车位634个900个350个210个2000个从我们调研的情况看，商场的车位一般与写字楼或住宅共用：信兴广场与地王大厦共用，中信广场与中信大厦共用；天虹与星河国际（住宅）共用；铜锣湾与华侨城（住宅）共用，群星广场与群星住宅共用，故实际可使用车位一般较少。从实际情况看，写字楼与商场共用车位的情况与住宅与商场共用车位的情况相比，车位的使用率较高，主要原因是写字楼的使用高峰（周一至周五9:00-18:00）一般与商场的客流高峰（周六、日或晚上）是错开的，这点在信兴表现的最为明显，而商场的客流高峰却正好与住宅使用高峰相重合，这点在群星广场表现得特别突出，周末去群星广场肯定是没车位。从调研中我们深刻地感到车库的内部设计对车位的使用效率也有很大影响，中信广场的车库内分区明确、指引清晰、出入口设计合理，且商场货车有专门的卸货区域，所以停车较为方便。拟建项目有写字楼、公寓和商场三个主要功能，在车位区域设置上如把写字楼车位设于地下第2、3层，商场车位设于地下第1层 ，公寓车位设于地下第4层，并合理设置出入口及车流路线，将会提高车位的使用效率。2.2.3电梯商场台数速度载重量品牌每扶梯服务面积扶梯观光梯扶梯观光梯观光梯扶梯观光梯中信广场41台4台/3台1.75m/s1台1.75 m/s1350kg迅达1098m2/扶梯信兴广场20台2台/2m/s1350kg三菱1100 m2/扶梯天虹购物广场8台无/日立4750m2/扶梯群星广场22台2台/观光梯2m/s1350kg迅达100m2/扶梯铜锣湾8台1台（客货）/江南（苏州）2500m2/扶梯电梯是商场人流设计中最重要的一环，从上表可以看出层数大于3层的商场，每扶梯服务面积在1000 M2左右，这也正是国内设计规范的参数，大于3层的商场均在中庭设有观光电梯，但主要人流组织还是靠自动扶梯，据测算顾客使用扶梯和使用观光梯的人数比例为1:30。从电梯品牌来看，进口的、合资的（广州日立）、国产的（苏州江南）均有，但从使用效果看，进口梯的故障率明显较低。2.2.4供电商场总容量（KVA）变压器台数每千平方米供电负荷电缆品牌配电设备品牌变压器室及高压配电间位置低压配电间位置中信广场8800KVA2台2000KVA3台1600KVA196KVA广州电缆厂ABB开关地下二层地下二层信兴广场3200KVA2台1600KVA1台 1000KVA145KVA南洋腾仓ABB开关地下三层地下二层天虹购物广场5750KVA3台1250KVA2台1000KVA151KVA金龙羽红岩电器厂(常熟开关厂断路器)地下一层地下一层群星广场6400KVA8台800KVA 其中2台商场专用72.7KVA金龙羽梅兰日兰开关地下二层地下一层铜锣湾1000KVA1台1000KVA50KVA金龙羽ABB开关地上一层地上一层因空调和电梯的配置不同，故五家商场的用电负荷相差极大，而中信广场因有影院等功能，且电梯数量较多，因而单位负荷最大。变压器、高低压柜体及电缆均为国产品牌，但中信（广州电缆厂）和信兴（南州腾仓）的电缆品质明显较高。变压器及高低压配电间，除铜锣湾设在首层外，其余均设于地库，以利隔音和节省首层空间。2.2.5后备电商场总容量发电机品牌发电机位置中信广场1台1000KVA(商场专用)1台400KVA（影院专用）康明斯（原装进口）地下二层信兴广场1台1000KVA（商场与公寓合用）三菱（原装进口）地下三层天虹购物广场1357KVA（与住宅合用）康明斯（原装进口）地下一层群星广场1340KVA（与住宅合用）康明斯（原装进口）地下二层铜锣湾1台800KVA（与住宅合用）康明斯（原装进口）地上一层除中信专设商场备用发电机外，其余均与住宅或公寓合用。备用发电机的容量主要跟据消防规范所要求的应急设备的总负荷来确定；备用发电机均为原装进口品牌；机房位置除铜锣湾外均设于地下室，以利隔音和节省首层空间。2.2.6消防商场消防控制中心位置报警系统品牌中信广场首层（与写字楼合用）松 下信兴广场首层（与写字楼合用）能 美天虹购物广场首层（与星河国际住宅合用）赋 安群星广场首层（与住宅合用）冷 美铜锣湾首层营口山鹰按国家消防规范，一般认为裙楼（商场）与主体（写字楼或住宅）为同一防火区域，故消防控制中心均为合用。高档商场一般单设保安监控中心，如中信、信兴与天虹均单设保安监控中心，并设于首层。五家消防水系统与消防报警系统均与主体（写字楼或住宅）共用，且品牌相同。2.2.7给排水商场水管材质水管品牌洁具品牌排水管材排水管品牌中信广场PPR顾地科勒UPVC顾地信兴广场铜管/美标/天虹购物广场PPR顾地TOTOUPVC东方管业群星广场PPR顾地佛陶(国产)UPVC顾地铜锣湾PPR宝狮佛陶( 国产)UPVC宝狮五家的供水系统均与写字楼或住宅共用，除地王的给水采用铜管外，其余四家使用的给水管材均为PPR管，排水管均为UPVC管，且所用均为国产品牌。现深圳PPR管及UPVC管所用国产品牌主要有顾地、联塑及宝狮三个品牌，质量均有保证；商场的卫生洁具的档次不一，其中信兴（美标）、中信（科勒）、天虹（TOTO）均为国外品牌国内合资生产，档次较高，其余两家均为国产普通品牌，从深圳洁具市场的情况看，科勒的品质及价位较高，是高档场所的首选，其次为TOTO及美标。3.0访问意见（EMO）这次调研，我们走访了各家写字楼及商场的使用管理者（物业管理公司），得到了许多宝贵的意见和意义，现整理以下几条以供参考：a. 电梯等候时间是一个写字楼的关键指标，不少大厦使用者的投诉也主要反映在这方面，而电梯使用确有很强的时效性，上下班高峰期的电梯使用人次是平时的八至九倍，故除了有充足的电梯数量及高速度的电梯外，良好的电梯运行软件可在不增加投资的前提下，最大可能地减少电梯等候时间。另物业公司建议在设计时，适当提高电梯的载重量（载人量），以利在上下班高峰期提高运载效率。b. 因未来拟建项目同时拥有写字楼、商场和公寓三大功能，故在机电配置上如何满足不同功能的要求成为设计的一个