物业管理的法律依据.docVIP

二、物 业 管 理一、物业管理的法律依据1、物业管理条例；2、城市新建住宅小区管理办法；3、物业管理企业资质管理办法；4、国家建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知(建教培字199641号)；5、十堰市住宅区物业管理办法(十政发199892号)；6、市物价局、市房管局关于印发十堰市普通住宅区物业管理服务实行等级收费的规定的通知(十价经2002118号)；7、郧县物业管理实施细则(郧政发200437号)。8、住宅专项维修资金管理办法。二、物业管理的内容及操作程序物业服务企业资质管理：1、资质申办程序：(1)向工商行政管理部门申请核定企业名称，获得企业名称预先核准通知书；(2) 到工商行政管理部门核准经营范围，办理营业执照。(3)向县物业管理行政主管部门(县房管局)申报物业资质等级并提供有关资料，填写物业管理企业资质等级申报表，报市房地产管理部门审批；(4)经市房地产管理部门审查合格，于7日内颁发由市房地产管理部门统一印制、统一编号的十堰市物业管理企业资质证书；2、设立物业管理企业必备条件：(1)有固定的合法办公地点；(2)有企业章程；(3)有50万元以上的货币注册资金；(4)有物业管理所必需的机构和各类专业人员；(5)物业服务人员有30%以上取得全国物业管理从业人员岗位证书；(6)拥有或受委托管理的物业项目。3、申报经营资质与资质等级审查必须提供的文件和资料：(1)物业管理企业资质申报表；(2) 企业章程；(3)法定验资机构出具的验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)营业执照；(6)物业管理人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称和劳动合同，工程、财务人员的职称证书和劳动合同；(7)企业资质证书正、副本；(8)物业服务合同复印件；（9）物业管理业绩材料。（10）根据资质等级条件所需的其他证明材料。外资企业除提供上述文件和资料外，还须提供外商投资主管部门的批准文件和批准证书。 (二)指导监督住宅小区业主委员会等相关工作业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。同一个物业管理区域成立一个业主委员会，业主委员会由业主(业主代表)大会选举产生。业主委员会委员应当由业主担任。业主委员会根据住宅区规模，由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。1、业主委员会委员应具备的条件(1)思想素质好，热心公益事业，责任心强；(2)自觉遵守物业管理法规、规章；(3)带头遵守业主公约、业主委员会章程；(4)身体健康，品行端正；(5)有一定的文化水平和组织能力。2、业主委员会产生的程序(1)住宅区符合下列条件之一的，可召开第一次业主(业主代表)大会：住宅区入住率达到50%以上；住宅区房屋交付使用满2年；公有住房出售建筑面积达到50%以上。(2)第一次业主(业主代表)大会的筹备：县房地产管理局负责召集开发建设单位、前期物业管理单位、镇(乡)人民政府及业主代表组建第一次业主(业主代表)大会筹备组，其中业主代表人数应占筹备组成员三分之二以上；拟定第一次业主(业主代表)大会方案；依照物业管理政策法规及示范文本，结合本住宅区实际情况，拟定业主委员会章程(草案)、业主公约(草案)和业主委员会选举办法(草案)等相关文件；推荐业主委员会委员候选人。业主人数较多的住宅区，应以住宅楼为单位(高层住宅楼可以楼层为单位)，协商产生业主代表，在业主代表中协商推荐业主委员会委员候选人；第一次业主(业主代表)大会召开前15日内，将拟定的第一次业主(业主代表)大会方案和准备的会议有关资料，一并报县房地产管理局备案。(3)第一次业主(业主代表)大会主要议程：大会筹备组介绍大会筹备情况；审议通过业主委员会章程、业主公约；选举业主委员会委员；审议决定其他物业管理重大事项。(4)业主委员会的选举业主委员会委员在业主(业主代表)大会上按下列程序选举产生：介绍业主委员会委员候选人的基本情况和工作简历；审议通过选举唱票、计票、监票人选；监票人核对业主(业主代表)大会应到人数和实到人数，发放统一印制的选票；投票选举；统计选票，并宣布选举结果；当选的业主委员会委员进行分工，选举产生主任、副主任，组成业主委员会。(5)业主委员会登记业主委员会自选举产生之日起15日内，持业主委员会登记申请书和下列文件向县房地产管理局办理核准登记手续。业主委员会名称、住所、所辖区域范围；业主委员会委员个人简历；业主委员人委员名单及分工；业主公约、业主委员会章程；业主大会会议记录、纪要；业主大会应到人数和名册、实到人数和名册。县房地产管理局对符合规定成立的业主委员会准予登记备案。对不符合规定的业主委员会不予登记备案并书面通知申请人。业主委员会自备案之日起成立。业主委员会每届任期三年，任期届满三个月前，应组织选举新一届业主委员会。业主委员会委员可以连选连任。新一届业主委员会委员名单应报县房地产管理局备案。业主委员会委员的补选和增选，应在业主委员会章程中予以规定。业主委员会的撤销、改选，须经县房地产管理局审核备案。业主委员会每年至少组织召开一次业主(业主代表)大会。经20%以上业主提议，业主委员会应就所提议题及时召开业主大会。业主委员会会议每季度召开一次；业主代表联席会议每半年召开一次；业主委员会与物业管理公司的协商会议每两月召开一次。业主委员会不得从事除签定物业管理合同以外的任何经营活动，不得干扰物业管理企业的正常经营活动。(三)住宅专项维修资金的管理1、住宅专项维修资金的交存：住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修基金的来源：(1)公有房屋出售时，售房单位按售房款总额20%的比例提取专项维修资金，业主按每平方米建筑面积房改成本价2%的比例缴交专项维修资金。(2)商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为住宅建筑安装工程每平方米造价的8%。2、住宅专项维修资金的使用：住宅专项维修资金划转业主大会前，由物业服务企业或者业主提出使用建议，经住宅专项维修资金列支范围内专用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过