房地产：政策从紧之际也是房价振荡之年.docVIP

房地产：政策从紧之际 也是房价振荡之年2008-2-25 长期的低利率是推动房价上涨的最主要原因。20世纪90年代中期以来，主要OECD国家住房价格经历了长达约10多年的持续上涨。这些国家并无快速增长的GDP，也没有加速的城市化进程，更没有国人言地产必提的人口红利。然而，它们确实也经历了多年的地产牛市，原因何在？我们认为产生这一现象的主要原因是长期的低利率政策：首先，在一个持续降息的环境中，贷款变得便宜，当收入水平一定时，人们的支付能力更强，倾向贷更多的款，从而会提升对住宅的需求。其次，在利率低下，全球流动性泛滥的情况下，过剩资本为寻找高回报机会，会进入房地产市场进行投资，从而刺激房价上涨。最后，在房价上涨、低利率环境下，金融机构从事高杠杆房贷风险小，收益高，导致其放宽房地产信贷标准，风险意识下降，使得信用等级较低的借款者也能便捷地获得贷款。政策从紧之际，房价振荡之年。信贷紧缩和专门针对地产行业的调控政策将从供给和需求两方面对住房价格产生影响。首先，人民银行对第二套住房消费贷款实行高首付、高利率的规定，将在很大程度上提高购房成本，从而对住房投资和投机性需求产生有效的抑制作用。其次，政策类住房大规模入市将挤兑商品房价格。在供给和需求受影响的情况下，房价振荡再所难免。全国房市或将上演2006年上海房价的走势。2006年，在调控政策的影响下，集万千宠爱于一身的上海房价应声而落，同比下降3%。即使在全国房价涨势如火如荼的2007年，上海楼市也表现平平，商品房销售价格仅同比上涨3.1%，并未触及2005年创出的价格高点。考虑当前的政策紧缩环境和房价走势，我们认为2008年全国房价或许会重演2006年上海房价的走势，将以振荡整理为主基调。只有当购买者具有支付能力时，对住房的需要才能转化为真实的需求。因此，支付能力或者说购买能力就成为决定住房需求的一个很关键的因素。低信贷利率和按揭贷款市场的发展，在很大程度上解决了人们的支付能力问题，从而使大量的住房需要转化为有效需求，从而推动房价短期大幅上升。一、长期的低利率政策导致全球房价大幅上涨(一)主要OECD国家房价大幅上涨20世纪90年代中期以来，主要OECD国家住房价格经历了长达约10多年的持续上涨。其涉及区域之广，持续时间之长，都超出了人们的预期。(二)长期的低利率是推动房价上涨的最主要原因这些国家并无中国快速增长的GDP，也没有加速的城市化进程，更没有国人言地产必提的人口红利。然而，它们确实也经历了多年的地产牛市，原因何在？我们认为产生这一现象的主要原因是长期的低利率政策：首先，在一个持续降息的环境中，贷款变得便宜，当收入水平一定时，人们的支付能力更强，倾向贷更多的款，从而会提升对住宅的需求。其次，在利率低下，全球流动性泛滥的情况下，过剩资本为寻找高回报机会，会进入房地产市场进行投资，从而刺激房价上涨。最后，在高房价、低利率环境下，金融机构从事高杠杆房贷风险小，收益高，导致其放宽房地产信贷标准，风险意识下降，使得信用等级较低的借款者也能便捷地获得贷款，次贷市场迅速膨胀。二、持续加息引爆美国次贷危机进入2004年，美国经济开始复苏，为预防通胀，美联储连续17次调高联邦基金利率。截至2007年中期，联邦基金利率已经从加息前的1%上升为5.25%，而主要用于购房的30年期固定利率也从加息前的5.75%上升到大约6.37%的水平。随着利息的上升，月供额的上涨很快超过了许多次级抵押贷款人的支付极限。而房价的停滞不前也降低了次级贷款人通过房产重新估值、再贷款来减轻压力的可能性。在房价停止上涨、利息不断上升的双重打击下，市场出现了逆转。越来越多的次级抵押贷款借款者不堪重负，无力还贷。当这些贷款变成坏账时，次贷危机终于爆发了。三、前期宽松的住房贷款环境推动中国房价大幅上涨毋庸质疑，不可逆转的城市化进程、大众财富的稳步积累以及长期存在人口红利等因素构成了支撑房地产行业长期向好的坚实基石，它们引致了大量的真实性住房需求。但是，参考此次全球性房价涨跌的经验，我们更倾向地认为，低利率和住宅抵押贷款的宽松环境推动是我国房价大幅上涨的主要因素。近年来，对于被视为优质业务的住房贷款，各大商业银行更是表现的趋之若骛。在住房贷款实行下限管理的政策环境下，几乎所有银行都选择将贷款利率向下浮动10%，竭尽所能参与到住房贷款的竞争当中。最近几年，住房贷款不断增加，占比也不断增长。四、政策从紧之际，房价振荡之年进入2008年，信贷紧缩政策的效应逐步显现，同时，国家针对房地产行业的一系列具体调控措施也将发挥效应。我们判断，国内房价将从快速上涨的阶段转入入高位整理阶段。(一)信贷紧缩抑制住房需求人民银行对第二套住房消费贷款实行高首付、高利率的规定，将在很大程度上提高购房成本，从而对住房投资和投机性需求产生有效的抑制作用。根据我们的模型，当将住房贷款首付比例从20%提高到40%、贷款利率从5.51%(基准利率6.12%向下浮动10%)调整到8.61%(基准利率7.83%向上浮动10%)，在机会成本为5.56%(5年期存款利率扣除利息税，)的情况下，即使不考虑税收，通过投资或投机住房获利所要求的最低房价涨幅也会大幅增加。此外，紧缩政策的实施还影响了人们对未来住房价格的预期。在这种情况下，购房者倾向于持币观望，造成交投清淡，从而对房价产生压力。2007年末，各大媒体网络竞相报道的万科率楼盘降价、各大主要城市成交寥寥、房价出现下滑等事实已经很好的说明了这一点。(二)政策类住房大规模入市将挤兑商品房价格虽然政策保障住房的提出已有数年，但我们认为该类住房的大规模入市将会发生在2008年。研究全国各大城市公布的2008年住房建设规划，可以发现，政策类住房面积占总建筑面积的20%左右，70/90政策也将得以实施。在土地供应一定的情况下，70/90政策的落实，可以增加住房供给。而经济适用房和双限商品房的推出，将在一定程度上对周边的普通商品房价格产生向下的拉力。(三)全国房市或将上演上海房价2006年的走势2006年，在调控政策的影响下，集万千宠爱于一身的上海房价应声而落，同比下降3%。即使在