桂林黑山生态园商场调研补充报告.doc

厦门实和房产咨询有限公司桂林黑山生态园商场调研补充报告壹. 桂林市基本概况：一人口和民族 1.桂林市现有总人口484万余人，是一个多民族地区，壮、回、苗、瑶、侗等28个少数民族占全市总人口的8.5%左右，共有少数民族68万人。 19992001年人口变动统计 年 份1999年2000年2001年户籍总人口数479.19万482.01万484.73万农业人口数378.71万379.16万379.08万农业人口比例79.03 %78.66 %78.20 % a.人口增长不及0.6%，若扣除自然人口增加数，则不及0.03%。 平均近两年中每年社会人口增加数不及1500人，城市人口成长缓慢。 b.非农业人口比例代表城市化进程，桂林市城市化仅22%不到，远低于全国平均之37.7%，且近两年平均每年进步仅0.4%，表示产业结构调整及城市成长、发展均不易，具消费能力之城镇人口过少，不利商业发展。 桂林市市区人口分布统计区 分秀峰区迭彩区象山区七星区雁山区面 积53.5km252.9km287.6 km283 km2288 km22000人口106331人117567人191670人156222人71180人2001人口107534人121986人198933人168758人71109人变动人数+1203人+4419人+7263人+12536人-71人非农比例86.6%81.5%89.7%79.8%11.3%a. 象山区目前为市区人口最多的行政区，若龙泉新区建成后，人口成长将大幅增加，而市政府若能迁至龙泉新区则本项目优势将大幅提升。b. 七星区挟文教住宅区优势，大量兴建住宅商品房，人口增幅大。c. 雁山区由于近年才划入城区，市政建设少，发展落后，农业人口比例高。2.象山区人口、户数、教育程度统计如下：a. 片区人口数为19.19万人（包括外出人口，不包括外来人口），普查登记人口为25.12万人（包括外来人口，不包括外出人口）。b. 住宅区户数为73927户，家庭户人口为22.57万人，平均家庭户人口为3.05人。c. 六岁以上人口受教育程度统计如下表：区 分小 学初 中高中、中专大学（专）人口数4.87万人8.36万人7.21万人2.57万人所占比例20.45%35.1%30.27%10.79%二.经济发展特性（一）桂林市隶属之广西壮族自治区，为中国经济发展较慢省区之一，其主因实乃自然地理条件所致。地理区位较偏远，未近经济发达区、物料产品出入较不便、生产用地幅员小，人力资源较不丰沛等因素，导致工商业向外发展不易，商业规模扩大不易。（二）桂市自1999年起大规模进行城市建设，大力从事城市改造与基础建设，明显改善城区都市风貌，唯投入资金多为自筹，利用外资较少。城建发展在2002年更换市委书记后将会因偿债而减缓，亦即2002年以后之发展力道，将成观察重点。1999-2001年国内生产值统计年 份1999年2000年2001年国内生产总值276.31亿300.16亿331.84亿人均GDP5777元6245元6865元市区人均GDP13777元15775元17226元a. 2001年人均GDP：全国6860元，南宁市11026元，柳州市11123元，厦门市2000年38232元。b. 近两年GDP成长率分别为8.63%与10.55%，平均为9.59%。（三） 桂林市经济发展存在若干问题，将使桂林成为以旅游相关产业为主轴产业的内需消费型城市。 1. 产业结构调整困难，产业产品市场竞争力较弱，农业转型升级不易。工业增长难度大，市场化进度慢。1999-2001年全市三级产业产值比例年 份1999年2000年2001年从业人口比例第一产业34.6%33.0%31.8%61.6%第二产业30.5%30.7%30.1%17.3%第三产业34.9%36.3%38.1%21.1%a. 第一产业产值比重呈逐年递减，平均每年下滑1.4%。b. 第二产业产值比重几无变动，发展乏力。c. 第三产业产值比重呈逐年上升，平均每年上升1.6%。d. 由产值与从业人口比例可推算一二三级的从业人员平均产值比例约为1：3.4：3.5。1999-2001年市区三级产业产值比例年 份1999年2000年2001年从业人口比例第一产业5.0%5.0%5.9%14.8%第二产业46.4%45.5%42.5%34.6%第三产业48.6%49.5%51.6%50.6%a. 一级产业产值变动小，且比例不及6%，显示市区产业以工商服务业为主，城市化达76.9%。b. 二级产业产值比重呈逐年递减，显示二级产业发展力道较弱。c. 三级产业产值比重呈逐年递增，显示服务业发展态势较佳。2.外资导入不易，外贸成长缓慢，对产业拉动作用小。19972001年全市利用外资及进出口总额统计表 单位：万美元年 份1997年1998年1999年2000年2001年利用外资209131550211067115638354进出口额2425323945208872616721300a. 外资利用呈递减趋势，显示招商引资环境欠优势。b. 贸易进出口额近四年几无成长，显示二级产业之发展与升级阻力大，市场环境限制因素多。3.除旅游消费市场外，经济消费腹地小，区域聚集与辐射能力不强，市场经济规模扩大不易。1999-2001年旅游业发展统计年 份1999年2000年2001年国内游客人数838万人868.35万人915.96万人国外游客人数60万人95.02万人93.26万人游客总人数898万人963.37万人1009.2万人旅游总收入36.59亿45.12亿45.87亿海外旅游收入12.29亿18.87亿17.41亿旅客人均消费额407元469元455元国内旅客人均消费额275元302元311元国外旅客人均消费额2030元1986元1867元海外旅人均留天数1.72天1.62天1.49天市区国内游客人数608.52万人594.65万人619.15万人市区国内旅游收入20.67亿22亿22.94亿a. 国内游客人数近两年以每年平均4.5%成长，且平均消费额亦以每年平均6.4%成长。b. 国外游客人数近两年虽变动不大，惟平均消费额已由1997年的2554元/人逐年下降至2001年的1867元/人，平均每年下滑7.5%；且人均停留天数呈平均每年下滑6.6%。c.国内游客最近三年到桂林市旅游者，平均有约70%会进市区旅游。4.非公有制经济投资占固定资产投资比重偏低，市场化程度偏弱。5.企业职工等薪资所得提升慢，市场消费乏力，对经济增长拉动作用弱。1999-2001年固定资产投资及人均收入统计年 份1999年2000年2001年固定资产投资69.83亿79.23亿88.51亿城镇人均收入6494元6997元7548元农村人均收入2673元2878元3078元 a.近两年固定资产投资，平均每年成长12.55%，高于GDP成长的9.6%，也高于城镇人均收入成长的7.81%，亦高于农村人均收入的7.31%。1999-2001年存款余额统计年 份1999年2000年2001年金融各项存款268.23亿295.54亿324.16亿城乡储蓄存款180.49亿193.83亿217.64亿 a.金融机构各项存款余额近两年增长率分为10.18%及9.68%，平均年成长率为9.93%；城乡储蓄存款余额近两年增长率分为7.39%及12.28%，平均年成长率为9.84%。 b.两项存款余额成长率均高于GDP成长率，且高于人均收入成长率逾2%，显示个人消费支出成长有减缓现象。贰.城市总体规划（2000-2010年）摘要一.总体规划重点：按照地市合并后确立的行政区划，调整城市功能，优化市域城镇格局，重点培育主城镇，促进市域城镇体系的合理发展；优化主城布局与用地结构，合理分布产业与人口，协调自然风景和历史文化遗产与桂林市经济发展的关系，做到可持续发展；完善城市基础建设，提高整体服务和保障水平；保护和改善区域生态环境，实现组团式山水城市新格局。二.总体规划范围分三个层次：市域 城市规划区 主城 1.市域：包括5区12县，总面积27795平方公里。 2.城市规划区：包括桂林市城区五行政区计565平方公里；临桂县的临桂镇、两江镇、六塘镇、四塘乡计631.4平方公里；灵川县的灵川镇、定江镇、三街镇、大圩镇、青狮潭镇、九屋镇、兰田乡、公平乡计1029.98平方公里；阳朔县的阳朔镇、葡萄镇、百沙镇、兴坪镇、杨堤乡、福利镇、高田镇计1148.9平方公里；兴安县的兴安镇、湘漓乡、严关镇、溶江镇计728.63平方公里；永福县的苏桥乡计123.55平方公里；城市规划区总面积为4227.46平方公里。 3.主城：包括桂林市秀峰、迭彩、象山、七星四区及雁山区部分地域、临桂县临桂镇全部地域，面积约350平方公里。三.城市性质： 1.桂林市是举世闻名的国际性风景旅游城市，规划应使其资源优势、客源市场优势得到充分发挥，成为国际一流旅游区，全国旅游网络中联系西南、华中、华南旅游区枢纽。 2.桂林市是独具特色的国家级历史文化名城，规划建设中应进一步保护和突出桂林历史文化环境与山水景观环境相依存的特征，加强历史文化名城的保护。 3.桂林市是桂北唯一的中心城市，强化和提高桂林市主城的经济职能和地位是必要的，既有利于带动桂湘黔交界地区的发展，也有利于广西桂林、柳州、梧州三城市三足鼎立的地理优势的发挥，桂林市应重点加强与珠江三角洲地区和西南、中南地区的社会经济关系，成为大西南出海信道中的枢纽城市。四.城市发展基本目标：保持风景游览城市与历史文化名城两项桂冠、突出旅游和农林两个重点，争创以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业两大优势。 1.以桂林市（主城）为中心，带动周边旅游发展增强桂林旅游整体优势；坚持国际国内市场并举，大力发展旅游业；以市场为导向，以效益为中心，以改革为动力，提高旅游业的社会化、市场化、现代化水平；发挥桂林再广西、西南旅游区乃至全国旅游网络中的吸引、辐射和带头作用，并为促进中国旅游业的国际化进程做出应有的贡献。 2.桂林市的规划建设中应重申保护始终占第一位，任何建设均应以保护环境资源为前提。 3.通过加强区域经济合作，加大对外开放力度及重点开拓西城区的战略，强化和提高桂林市（主城）的经济职能和地位；规划建设应适度扩大主城的人口和用地规模，提高城市首位度，更好地带动桂北地区经济社会的发展和加快城市化的进程。 4.桂林市产业的布局发展要贯彻“巩固加强第一产业、调整提高第二产业、大力发展第三产业”的要求，调整经济结构、推进科技进步、扩大对外开放和培育新的经济增长点。在经济结构调整中，大力发展以旅游为主导的第三产业，以景区景点建设为中心，全面提升桂林旅游的现代化水平；巩固加强农业的基础地位，以市场为导向、以科技为依托，改变单一的经济结构，走生态型、观光型、高效化的道路。五.市域经济发展规划： 1.协调市域关系，把五区十二县作为统一的规划单元和经济实体，统筹安排旅游资源、矿产资源、水资源和农副产品资源的开发利用，全盘考虑三大产业发展，正确处理主城与周围地区的关系。 2.以旅游经济为龙头，包括商业服务、金融保险、交通、信息在内的第三产业在规划期内应上升为本市最重要的产业。今后的发展方向应将桂林主城阳朔有限的旅游热点范围向更大的空间领域拓展，形成以桂林主成为中心，阳朔、兴安为两翼，网络化发展的旅游格局；与此同时，还应将旅游业带来的间接效益（信息交流，科技文化合作）直接转化为生产力。六.市域城镇体系规划： 1.城镇体系空间结构是以桂林市为中心的“X”型作为基本结构，由一、二、三级城镇发展轴共同形成本区完整的空间结构。 2.提高南北向能力，加强湘桂一级轴。湘桂轴是本区最长、位置居中、联系城镇多、吸引范围广的重要城镇发展轴，是本区最重要的一级轴，南北向通行能力的加强，将极大地增强湘桂轴联系我国中原地区和广西南部的作用。 3.打通东南方出口，发展桂林主城荔浦一级轴和阳朔平乐二级轴。铁道部门远期规划中三江桂林主城荔浦梧州新线及桂林主城荔浦鹿寨柳州新线的建设，以及桂林至梧州高速公路的建设，将极大地提高桂林主城荔浦一级轴的地位，阳朔平乐轴的城镇数量多，与铁路联系方便，仍定位其为二级轴。 4.扩充西北向腹地，加强与西南向的联系，建设桂林主城龙胜二级轴。 5.建设门户城市。将荔城、全州两镇建设成为本区的南、北门户城市，成为带动区域经济发展的副中心，以促进周围地域城镇的发展。七.主城城市发展的基本空间布局模式： 1.古城居中再现历史名城风貌。现有旧城核心地区，即名代桂林城范围，是桂林历史文化的集中代表，是地方历史文脉永恒的标志。该城区将成为以旅游服务和历史文化旅游活动为主的旅游服务区，规划期内宜鼓励发展旅游服务业、复兴特色街区，严格保护、妥善利用各种景观及历史文化资源。 2.两江四湖三契奠定山水城市格局。漓江、桃花江深入城市的部分、环绕旧城的桂湖、榕湖、杉湖、木龙湖和西山景区、七星岩景区、琴潭景区以山地绿化为主的绿契所共同限定的空间，是桂林市山水环境中最具历史继承性和认知性的精华所在，也是未来桂林山水城市建设的核心地区。 3.双环三边建立园林城市骨架。桂林市主城位于一个独具特色的自然山水景观环境之中，外围有由尧山、猴山、琴潭山围合的大山体绿环，内有由迭彩山、老人山、西山、黑山、南溪山、穿山、普陀山围合的小山体绿环；城市内外山边、水边、路边组合成城市的绿色网络；构成桂林园林城市的骨架。 4.四轴多中心强化城市经济职能。桂林主城的四条发展轴中：北轴线是桂林主城灵川兴安湘西地区的物资集散信道，即历史所称“湘桂走廊”的一部份；西轴线则是桂林主城临桂 苏桥永福柳州经济带的重要组成部分，该经济带是广西自治区发展中最重要的经济带之一 ，也是最重要的一级城市发展轴线；南轴线是桂林主城阳朔旅游联系的重要信道；而东南轴线则择经此至草坪兴坪平乐昭平梧州开辟新的公路干线。八.桂林市主城用地发展方向： 1.规划主城用地发展坚持1985年国务院批示的精神，以西线为城市长期主导发展方向；同时突出各城市组团的经济职能，科学确定东、西、南、北各线的发展态势和规模。总的空间发展战略是：疏解旧城中心区，优化主城功能，适度向东发展东部组团，积极向西发展琴潭和临桂（即西城区）组团，控制向北发展成北组团。 2.西线：以桂柳高速路和两江国际机场为依托，重点发展琴潭区、西城区，远期向西南延伸，发展两江、四塘、苏桥等组团，形成第二产业发展带，第二产业向西发展是协调经济发展与桂林山水环境保护关系的唯一出路，此发展带为城市长期主导发展方向。 3.东线：以规划旅游干线和拟议中的贵州经桂林至福州铁路为依托，适当发展城东北、东南两大城市组团，并使之成为桂林市新的经济增长点之一。但应充分认识到漓江东岸地区为景观敏感地区，对该地区的建筑密度及高度应加强控制。 4.北线：以新建的铁路客运桂林北站和桂黄公路为依托，着力发展桂林北站周围地区，与灵川兴安全州 湘西经济带相衔接，突出其商贸、物资流通枢纽地位，带动相关行业的发展。规划期内应严格管理，调整八里街开发区规划，压缩其人口及用地规模，限制工业发展，用地并入城北组团，以避免在桂林上风、上游且是交通瓶颈的地区形成带状发展的态势，给漓江和桂林市带来巨大的环境和交通压力。禁止突破规划人口及用地规模，不得改变规划用地使用性质，在调整后的八里街开发区以北与灵川县城以南地带应保留永久农田作为绿化隔离带。 5.南线：主城南发展轴线应以调整改造为主，可结合旅游、商贸的发展，以桂阳路、桂竹路为依托，用地做适度拓展，在形成职能完善的桂南工业区的同时，大力改善沿路景观环境，增加旅游和商贸的职能。 6.主城东西两翼发展应以自然山体为分割，呈组团型展开，须严格控制主城循南北向沿公路走线发展，在城市组团布局形态上应形成合理的间隔，应积极通过道路系统调整和南北边界控制使原南北带状城市形态转化为东西轴向为主的组团型城市布局形态。 九.主城用地布局： 1.规划以漓江和西部大山林景区为绿色空间隔离，主城分为中心集团、西城集团和河东集团三大城市集团。西山景区和尧山七星景区从东西两侧伸入城区，与漓江沿江绿地和琴潭山林景区一起形成五个主要的契形绿色空间，三大集团又由山地、河流、绿地、干道、铁路等分隔为若干组团；城市布局形态将由现状南北轴向布局为主的布局形态逐渐转化为新的以中心组团、临桂组团和河东南组团为主体的东西轴向为主的布局形态。2.中心集团位于漓江与芦笛景区之间，包括：琴潭组团（琴谈新区和南门桥与南溪山之间）、北城组团（铁封山以北至调整后的八里街开发区）、旧城组团（铁封山至南门桥的明代城址）、南城组团（瓦窑工业区及大风山工业区）。3.西城集团位于西部猴山山地以西，又称临桂组团（含机场产业区）。4.河东集团位于漓江以东，包括河东区北组团（科研教育区）和河东区南组团（以高新技术产业开发区为核心）。十.各城市组团规划功能与规模： 1.北城组团：由现状铁封山以北城市建成区、成北工业区和围绕铁路客运桂林北站的建设用地、调整后并入城北组团的八里街开发区等新区组成。现状北城工业区主要是调整工业及仓储用地，增补生活服务设施，形成一个以铁路运输为主的加工工业区、与之配套的生活区和市级货运中心。而新建组团则以国内贸易和物资流通为主的公共服务设施为中心，形成一个设施完善、环境质量较高的生活区，与区域经济发展关系密切的各种服务设施可集中建设，适当发展旅游接待设施，形成一个为区域服务的有一定规模的商贸、流通中心。 2.河东区南、北组团：河东区南组团的主要职能为高新技术产业开发区，现有科研、教育职能保留，增设科技产品展示中心、学术交流中心，形成一个直接为高科技产业服务的，集高科技产品开发、生产及技术交流为一体的科技城；完善商业服务次中心；河东区北组团则以现有高校、科研单位为依托，逐渐将现散布于近远郊区的大中专院校、科研单位迁入成为市级科研、教育、体育、文化中心，形成区域性的组合服务职能。 3.南城组团：南溪河以南、漓江以西 、琴潭景区以东部分，为城市工业基地、特殊用地集中区、工业仓储中心，以内部调整为主，规划期内以南二塘为中心，适度增补生活设施，并发展少量与旅游相关的商贸、游乐项目。 4.琴潭组团：桃花江以南、南溪河以北部分。其职能为市级商业服务中心、城市中心商务区（CBD），该组团是规划期内应积极发展的新主城。 5.西城集团（临桂组团）：该组团是一个多功能现代化综合性城市组团，是桂林市规划期内应相对独立完整、重点发展的新主城。近期优先发展临桂镇生活组团、机场工业园区和与铁路货运站场结合形成的城市主仓储区；中、远期逐步形成主工业区、中央山水公园区和其它配套职能区。规划期内在该组团形成桂林主城中最大的综合性城市副中心，山水休闲娱乐中心、现代化工业基地和城市货运中心。 6.旧城组团：漓江以西、铁路以东、北至铁封山、南至南门桥之间，其中明代桂林城范围是历史文化名城核心保护区，其职能方向应为旅游服务接待和文化娱乐中心。规划期内现有的城市综合性中心区的地位应弱化，大型设施及公建建设应受到控制；同时应大力疏解旧城人口，降低旧城组团的人口密度，在规划期末将这一地区建设成为历史文化旅游核心区、旅游服务中心区和适量服务人口的生活区。 7.规划在琴潭新区等城市新区建设现代化的商业中心与副中心，并与上海路站前广场附近的商业中心一起组合城市级双极商业服务中心。在北城组团、河东区组团和临桂组团建设相应规模的商业服务中心，连同旧城十字街和瓦窑中心一起成为主城的五个区级商业服务中心，其中：临桂组团中心为规模较大的城市副中心。同时规划可选择在琴潭新区设置城市中心商务区（CBD），在北城组团设置以内贸和物资流通业务为主的商贸中心区；为了进一步为发展国内外贸易创造条件，还应结合城市货运中心和工业区设置一批工业品、日用品和农副产品批发市场。 8.规划考虑以接待国外游客为主的旅游服务中心设在旧城和河东南组团，大型设施以设在南门桥以南地区为宜；以接待国内游客为主的旅游服务中心设北城组团和琴潭新区，各自配备相应的管理服务设施。参.桂林市市区商场发展分析：一.桂林商场火爆原因分析： 1.桂林市商场热销的引爆点是八桂商厦，其由1993年始销，历经六年才于1999年完工启用，其时微笑堂百货已开业两年，人流已渐由中山南路火车站附近转移至此；原中心广场上就是服饰摊贩聚集之临时市场，而中心广场动工将服饰商家赶往八桂商厦，在人流量大的支撑下，一时生意火爆，商家人人赚得盆满钵满的，一层铺面价亦由6000元/涨至12000元/，再一路上涨至号称40000元/，且一铺难求；期间中山路改造完工，两江四湖工程完工，加上小香港商业城与正阳步行街的热销完工投入开业，极大地吸引人流的聚集，也助长其气势。2001年底正阳步行街商铺价格已由原18000元/叫涨至50000元/，小香港亦由15000元/叫涨至30000元/，此时正是商场最旺时期；也因有众多投资门面商铺者赚钱，才引发一场历时近三年（1999-2001）的商场黄金热销时期，连带东区家乐商贸城2000年期房销售也卖的火热。 2.桂林市身为广西东北部唯一城市，商业发展层次不高，居民投资渠道少，在投资门面商铺前景看好下，加上是政府人员灰色收入的最好去处，就形成一股投资风潮。二.商场由热转冷原因分析： 1.2002年是桂林市市区商场由热转冷的关键年，一场盲目狂热的非理性行为，也因投资美梦破碎而告停止。2002年初桂林大世界顺利招商开业，惟因商场经营主题不明显，无专业管理公司统一推广，加上人流一过解放路即大幅减少（仅及20%），开业不到三个月经营商家即陆续退租搬离，目前一楼商铺仅44%营业（14/32），租金由250元/降为70元/，地下一楼商铺（有解放路地下道商场入口可通）仅33%（20/60）营业，租金由120-150元/降为22-40元/，甚至可前三个月免租金。 2.继桂林大世界后是2002年5月开业之桂名大厦，原定位为专业儿童服饰用品城，虽顺利招商开业，因不善经营统合与推广致问题丛生而告失败，原一楼商铺价28000元/，二楼15000元/的铺面，目前一楼商铺仅50%（16/32）营业，租金为70-100元/，二楼商铺仅21%（10/46）营业，租金为40-60元/。 3.桂林大世界正对面（中山中路）之南方大厦（销售成绩也不错），原有做招商开业打算，准备2002年下半年开业，现见势不可为已暂停动作。 4.2002年恰好是大多数商场之开业年，除已失败之桂林大世界、桂名大厦外，康美商厦于9/28开业（二至四层共110间商铺，全部招租完成），连邦城于10/02开业（地下二层共187间商铺全部招租完成，多数商铺前三个月免租金），家乐商贸城12月开业（地下一至二层2万余坪米，地下一层招商完成，一至二层现招商约40%），2003年1月尚有女人世界与佳信鞋城购物中心准备开业，再来五洲大厦、金马大厦、都市之光、西城步行街等亦将于2003年完工开业。 5.在城市消费人口及消费能力未见明显增加，而中山路仅商场已（将）开业达七家，在原主力商场商家商铺即达1650间以上（八桂430间，小香港871间，正阳步行街约350间），同区位又（将）新开业近1000间商铺，在商铺供应量大增，客源量不变，且经营同构型高的情况下，其客源将严重竞争分流，且部份非一层沿街门面的商场商铺将面临招租困难无法经营的窘境。 6.在新开业的连邦城与康美商厦中已渐显经营疲态。连邦城2002.10.02开业，前三个月免租金（管理费尚未收），在12/20实地调查中，187间商铺已有49间张贴转租（售）红纸（售价约18000元/）；康美商厦2002.9.28开业，在12/19实地调查中110间商铺已有27间张贴转租（售）红纸（二层售价18000元/，租金180元/，三层13000元/，租金120元/，四层9000元/，租金70元/）；家乐商贸城刊出招租广告两个月：租金全免三个月，租金半价三个月，一楼租金4080元/，二楼租金2550元/，也不过招来约40%的承租商家，后续发展有待观察。三.商场营销概述： 1.桂林一般商场营销多以地段、人流为基础，强调投资的获利性与增值性，较无商场主题性可言，后续之商场经营管理多未注重。至2001年后才有女人世界、佳信鞋城、惠龙礼品城与兴进数码城具明确的经营主题性，其中女人世界采二年返租销售、佳信鞋城采三年返租销售、惠龙礼品城采带一至二年租约销售。 2.商场销售之促销手法早期较少使用，2001年后因市场推广已显困难，才渐受重视；星惠开发公司之礼品城与惠龙城均采“带租约”销售，女人世界二年返租，佳信鞋城三年返租，八里农副产品批发市场10年89%返租（第一年3%，第二年5%，第三年7%，第四年8%第五年9%，第六年10%，第七年11%，第八十年12%）。 3.商场商铺主力销售面积（套内计算）多为1525，可控制总价，亦可尽量控制未来商铺租金于2000元/月以内的最适租范围。四.商场经营存在的问题： 1.商场发展商仅注重销售去化，不关心后续经营管理，未事前制定商场管理公约，未组成商场管理经营公司；在商铺产权分散，业主无经营共识下，就算发展商出面整合，欲引入主流商家、主导商场经营方向时，仍难获小业主各自盘算下的认同，诸如让利引入大商家、低租放水养鱼、筹备商场推广费用等，多难以推动。 2.大部份商场发展商均不具有开发经营专业商业物业的专业知识与理念，无法因应市场发展动态做好自身商场经营定位，以致放任商家各自为政，采散兵游勇、各凭本事、无方向性的粗放经营，成则续租，不成则走人换地方；在商铺过量供给、经营严重同质、消费客源未增等情形下，多数地段稍偏、规模较小、非一楼沿街商铺将难逃关门大吉的命运。 3.商场多集中于中山中路上，一般商场空间、机能、功能规划设计均不到位，消费者购物环境普遍拥挤、无足够休息及休闲空间、停车不便，业种、定位檔次不清，无法提供令人感觉愉快、可长时间驻留消费、服务功能多样化的购物环境，这也给微笑堂百货提供一个争夺市场的机会，且越做越好。五.桂林市商场发展趋势预测： 1.商场商铺在供过于求的状态下，将出现商铺因出租困难业主同意集体让利出租与大商家，如桂林大世界二三楼以30元/出租予娱乐业商家；虽能解决商铺出租问题，但就投资者而言，返本年限已由原来的10年拉长至近28年，此商铺已不具投资效益。 2.商场零售零租导致小商铺数量过多，在同质化经营下，无市场竞争优势可言；在商场市场严重竞争、投资获利保证欠缺下，零售整租（售后返租）经营模式将逐渐形成市场主流，未来的商场发展商将无可避免的要对商场开业经营负责（对投资者负责）。 3.在零售整租（售后返租）形成主流后，商场发展商即须于开发前就做好业态业种定位，寻找可配合的主力商家与品牌商家（招商先行或招商销售同步），并事先与投资者签订商场经营管理合约，做好商场开业后统一之宣传、推广、促销、管理计划，提供投资者一个具投资保证有经营前景的投资机会，方能让投资者心动掏钱购买。六.1999-2001桂林市市区商业营业用房开发统计：1999-2001桂林市市区商业营业用房开发统计区 分1999年2000年2001年施工商业营业用房面积77583166199288953新开工商业营业用房面积2342455329141144竣工商业营业用房面积13603434342397实际销售商业营业用房面积202892111433332商业营业用房预售面积5243155089496商业营业用房空置面积362453051248636肆.桂林市专业批发市场发展概述：一.专业批发市场形成原因： 1.桂林市是广西东北部主要城市，周边县城产业以第一产业为主，政府为增进市区的物流集散功能，服务县城产品分销，发挥带动经济成长作用，于交通要道中山南北路两端、环城路上设立各项产品批发市场，以政府出地（可顺便炒热地块）政府建设经营（出租）为主，后期渐以民营商家向政府承租停工厂房，整理后出租为主（如红太阳家具城），也有开发商自行开发出租（售）（虞山食品批发城底层商铺，500012000元/，日用品批发市场，底商由红太阳家具城老板购入，以8年2000元/出租，换算月租约21元/） 2.由桂林城市总体规划中可知，城市发展北线（迭彩区）原即历史著名的“湘桂走廊”，是桂林市商贸与物资流通的枢纽中心，无怪中山北路北极广场、桂北车站周围已设立各种专业批发市场10余个，已形成批发市场的规模性及可发挥集客的群聚效应。（业种有家具、日用品、家电、五金机电、文化体育、食品、装饰材料、农贸等）二.专业批发市场发展现况： 1.专业批发市场早期（90年代）成立者多为政府主导，建物绝大部份仅为一层，无垂直人流引导问题，且租金视摊位面积大小而异（面积大则租金低，反之则高），以20元/40元/为主，无太多之装修费、水电公摊费、管理费负担，承租门槛低。 2.90年代末期起，批发市场发展渐成已开发商主导为主（无论是民营或政府出资者），业种摊位面积较小者以设于环城路（环西、环北）为集中地（食品、日用品、小家电等），业种摊位面积较大者以设于中山南、北路为主（家具城、20000以上之大面积批发市场）。3.桂林市迭彩区由于区位发展使然，区政府大力开发专业批发市场，以建构大型商贸区，截至2001年底，从事专业批发零售企业已较1999年增加了近三倍，发展速度快。 4.主力批发市场现况调查如下表：名 称区 位规 模租 金（售 价）属 性瓦窑旅游环南路4万4050元/政 府北门商贸中山北路1.5万3550元/政 府红太阳中山南路4万2227元/政 府北门家具中山北路3.5万2025元/政 府大发家具中山南路2.5万1520元/政 府大发家电中山南路1.4万1825元/政 府屏风果菜环北路1万30元/政 府花鸟市场环北路1万2030元/政 府铁西建材环西二路1万3050元/政 府象山建材环西二路1万3050元/政 府桂北建材环西二路1.4万3050元/政 府芦笛装饰环西二路1.2万35元/政 府日用品环西二路2万21元/发展商虞山食品环北路1万0.51.2万元/发展商五金机电中山北路4万0.61.3万元/发展商新世纪商中山北路7万0.81.2万元/发展商八里农贸八里街区7.5万发展商伍.桂林市百货、餐饮、娱乐、超市、休闲市场发展概述：一.百货市场发展现况及趋势： 1.桂林市市区经营业态属百货公司者有微笑堂、桂林百货、王城商厦及华中华商厦，其中桂百原为业绩最好者，但随着市民生活方式的进步与商业（服务业）发展形态的升级，在经营模式未与时具进下，营业额每况愈下，已由盈利转亏损。而微笑堂历经四年的努力，调整更换近70%的产品，渐能迎合桂林人对购物环境整洁、档次有序、空间宽广、一次购足（购物、餐饮、文化、娱乐、超市、停车等）、有品质保证的需求与商业氛围要求，经营状况日渐好转，已由亏损三年转为2002年的有盈利，且营业额年年增长，已成桂林市唯一有成长有盈利的百货公司。 2.桂百、王城、华中华三者经营模式及商业氛围若不再改进，其物业购物功能已与周遭之商场商铺大同小异，将难获竞争优势，经营状况将如江河日下，终至结束营业或改组。 3.百货公司在桂林市的主要客层属中高收入族群，较重品质、品牌，不喜拥挤、杂乱的购物环境，消费能力与水平较高。桂林市短期（5年）内百货公司将只有微笑堂一枝独秀。二.餐饮市场发展现况及趋势： 1.桂林市餐饮市场发展主要呈四种形式：规模型中餐厅（饭店餐厅、三花苑等）以喜庆宴客为主，主要分布在商业中心区；特色餐饮店（如火锅店、狗肉店、大排档等）以自己人享用为主，分布于各住宅片区，居住人口多地区；美食广场（餐厅）主要集中于中山中路人流量大地段（如好大妈、旺角等）属中式快餐店；一般食肆属大众平时用餐场所，分布四处。 2.桂林人对吃的重视仅次于穿，惟目前餐饮市场由于场地与经营方式限制，尚未出现不仅能提供各式中外特色美食且用餐环境优雅、趣味、具休闲功能的餐饮场所；随着桂林消费市场的发展进步，休闲式餐饮场所的需求将是未来的发展趋势之一。三.娱乐市场发展现况及趋势： 1.桂林市娱乐业发展因市场需求有限（平均所得有限，先满足吃穿需求），主要以商务需求的酒店、夜总会、CLUB较具规模，大众型娱乐场所则以七星路鸿运娱乐城最具规模（保龄球、自助式KTV、足浴等），其余则为零散分布的足浴、按摩、KTV、PUB、迪厅、电动游戏店等，业态业种较单一，规模小，可提供的服务功能非常有限。 2.随着桂林消费市场的发展进步，娱乐市场需求亦将随之扩大，专业化、具规模、多样化的大型旗舰娱乐城将是未来发展的趋势四.超市市场发展现况及趋势： 1.桂林市便利超市的发展正随城市居民生活型态及节奏的转变而益发看好；往日生活步调慢，日常购物多往大型农贸、日用品批发市场采买，现为节省购物时间且购物量小，部份市民已改往社区便利超市购物，因此有好又多（三家）、喜洋洋、华容（十余家）等不同形态超市出现。 2.不同的超市走不同的经营方式，好又多走中型食品、日常用品专卖，业绩不菲；喜洋洋亦属中型超事，惟商品过杂，经营特色不明显（服饰、家电、食品、日用品等均有，但无产品价格或功能上的差异性优势），营业状况欠佳；华容走小型社区便利店模式，营业状态不错，分店日益增加。 3.由商品价格可看出部份桂林市民不计较稍高的价格，只想方便的购物；一般商品在批发市场若为100元，则华容约为115元，好又多为120元，微笑堂超市则为130元。 4.桂林市的中型超市顶多面积约2000，无大型量贩店，仅听说会展中心旁某商厦（总建坪13万，商场7万，住宅6万）已接洽联华超商进驻；就桂林市市区生活型态发展而言，大型量贩超市应有其市场性，惟其可容许的家数不过两家。五.休闲市场发展现况及趋势： 1.桂林市市区可供大众休闲娱乐的场所，多只为公园、广场或江边等公共场所，仅能静态性的游赏，休闲设施极少，无具规模的、可供全家参与的、以儿童为主的休闲场所；市民一般节例假日多往市区商业中心区逛街，不然就得出市区到县城或外地游玩。 2.桂林市市区百货公司、购物商场、餐饮场所、特色餐饮等均有，但能同时提供所有服务功能又有休闲空间机能的场所却没有，市中心 区内不易出现（土地稀缺、容积过高、价格不菲），若能在市区内设立一个可满足桂林市民市内休闲需求（集购物、游乐、饮食等功能于一体）的场所，切入市场空隙，必能跳脱现有市场竞争，创造并独占市场需求。陆.深度访谈纪录摘要： 一.2002.12.17于雅涛公司与董事 周进先生访谈 1.桂林市市区自1999年起商场楼盘多销售火热，但自2002年元月桂林大世界开业，不及三个月即宣告招商经营失败；桂名大厦同年五月开业，以专业儿童服饰城为号招，但未及三个月亦告招商经营失败，使得商场态势突然由天堂掉入地狱。 2.由于商场市场火爆，多数楼盘均未对商场现房后开业经营做规划，可预期后续开幕之商场多会遭遇经营困难。 3.多数商场只求销售顺畅，未考虑核心店的设置，且铺位切割过小，业主过多，未预订经营管理公约，致经营统合困难。 4.商场营业方式与业种多未规划，经营同构型高，市场竞争力难以与既有之百货、商场（微笑堂、八桂、小香港）相抗衡。 5.惠龙礼品城原销售甚差，经雅涛于2002年年初介入策划，导入专业礼品批发经营主题，并以义乌模式做招商推广，已成功销售达60%以上。 6.桂林市市区商场现已供过于求，再来之商场楼盘只能在营销、策划皆到位下，才易有好的销售成绩。雅涛公司是专业策划公司，与深圳房地产资深业者皆有配合，联发公司可考虑彼此之配合。二.2002.12.17于星达公司与保险、房产界人员访谈（5员） 1.苗圃一带于80年代属桂林城郊，早期拆迁户多往那搬，现今建物多老旧，加上周遭老旧公房多，停工老旧工厂多，居民以工薪、农民为主，水平低、治安差，与桂林人印象是贫民区，较脏、乱，若无必要多不会前往。2. 苗圃商场规划宜朝批发市场发展为佳，如汽配、家居或旅游产品（与生态园有相关）。3. 熊科长：购物中心不适合，可朝家具、家电、农贸专业市场发展，另大型量饭店也不错，可带来人流。4. 商铺投资主要考虑回报率，最好能以租金收入15年回本，否则至少也应于20年内回本。5. 随着桂林大世界、桂名大厦的经营失败，投资回报之保证性与可行性已成大家关心的重点。三.2002.12.18于唐总办公室与灵诺飞扬营销公司唐、黄两位总监 1.策划总监唐小姐：桂林市商铺目前已供过于求，桂林大世界经营失败，家乐商贸城招商不顺已反应市场的困境，未来商场的经营主题、市场定位及后续之经营管理等将是商场能否顺利销售的关键因素。桂林大世界二三楼已由杭州人士以30元/租赁，目前正装修中，准备做KTV娱乐城。 2.桂林市市区商场卖得好、开业差、经营不起来，已是众所皆知，如何扭转市场印象是对策划公司的一大考验；而本项目无地段优势且量体达46000，其策划、营销更是难上加难。 3.市场总监黄先生：黑山生态园1600亩的用地规模与主题对本商场是很大的项目激活优势，本项目之开发应与旅游地产做结合。 4.桂林人的消费习惯已定型，不易改变，本项目如何做好差异化经营定位，与中心商圈做市场区隔，建立自己的市场特性将是重中之重，因此业态、业种，商场布局、格局、商业氛围等均应慎重策划，扩大自己的市场辐射范围。6. 策划总监唐小姐：桂林市专业批发市场与农贸市场是政府长期主导的商业板块，以本项目区位、量体、成本等条件而言，不适宜做批发市场，无竞争优势。7. 桂林市总体消费能力近两年并无具体提升，消费市场中最有消费能力的族群是政府单位人员，而白领阶层在桂林市并不明显。四.2002.12.19于桂林设计院与方案研究所余所长访谈 1.黑山项目规模大且交通便利，项目定位可从与市中心商圈做市场区隔、行业互补着手。 2.就桂林市市区商业物业发展而言，百货店已超过需求，商场商铺则因经营的同构型而显饱和，如何避免项目陷入无效供给，成为可创造市场需求的有效供给，将是本项目推广成败的关键。 3.就本项目区位地段与主题规模而言，不宜做单一业种规划，在吸引人流、创造需求、可持续经营的考量下，主题式购物中心结合仓储式量贩店，提供一个集购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的大型商业项目，应是一个可行的策划思路。 4.本项目占地大、容积低、建筑楼层低，可朝生态建筑方向规划设计，取其融合环境、自然通风采光、低耗能的特性，节省成本并创造建物设施之多样化与优势化。8. 本项目销售面积达46000以上，量体不小，营销目标应分直接销售与留待经营升值两部分设计，以降低销售去化压力，提高项目未来经营可行性及可持续性。五.2002.12.19于三花苑与惠龙礼品城业务访谈（五员） 1.惠龙礼品城于1999年开盘，惟因定价过高、无策划营销，致销售去化差，后期出现之桂林大世界、南方大厦、佳乐商贸城、桂名大厦、康美商厦、怡嘉华庭（女人世界）、佳信鞋城等于1999-2001开盘的项目均卖的火爆，惠龙城才于2002年年初延请雅涛公司做项目纯策划（义乌模式的专业礼品批发零售）并配合降价（一楼沿街门面自38888元/降为27000元/，二楼价格约为一楼的50%）、招商经营、带租约销售（1-2年的租约），经大半年的努力已有？60%的去化。 2.销售及租赁面积均以套内面积计算。 3.一楼规划商铺面积较大30-50为主，一般购买者多为自营性质，二楼规划商铺面积较小10-30为主，一般购买者多为投资出租性质，客层以工薪阶层居多。 4.本公司位于植物园入口旁的惠龙城一楼沿街商铺，原开盘价为8000元/，一开盘即被预订一空，但领导见势马上调高单价每平方米2000元，致客户皆愤怒而退订，至今订价10600元/却乏人问津，只能暂时以40元/价格出租；贵公司苗圃商场之一层价格估计约在5000-8000元/较合理。六.2002.12.19于桂