关于住宅建设用地使用权续期问题的法律思考.docxVIP

关于住宅建设用地使用权续期问题的法律思考 摘要：最近，在处理20年建设用地使用权期限截止的问题上，温州市相关部门同意自动续期，但需要对建设用地使用权和房屋所有权的财产价值进行估价计算，让相关的公众补缴建设用地使用权的费用。由于该政策涉及到相关公众的财产利益，因此在全国范围内引起各界的争论。通过对多位专家学者意见的解读，以及对住宅建设用地使用权的功能性分析，笔者认为住宅建设用地使用权到期以后无条件自动无偿续期符合立法的目的性解释结论，对于保障居民安居乐业、生存发展具有积极的促进作用。 下载 关键词：住宅建设用地使用权；自动续期；缴费；人民福祉 中图分类号：F274.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）021-000-01 一、建设用地使用权期限的演变进路 在城市土地制度改革之前，我国城市建设用地属于私有，房屋所有者对于房屋占用范围内的建设用地享有所有权，这些所有者只要按时缴纳一定的税收即可。在城市土地制度改革之后，土地实行公有制度，除属集体所有土地之外均属国有，人们对土地只享有使用权。 基于国家对土地享有所有权，人们对土地只享有使用权，但这种使用权是有一定期限限制的，否则将与土地上的所有权产生冲突。正因为该冲突的原因，上世纪90年代国务院发布了城镇国有土地出让与转让暂行条例，关于不同用途的国有建设用地使用权规定了最高的期限限制。到2007年颁布的物权法将1990年出台的暂行条例中的各种类建设用地使用权的最高期限固定下来。但是，物权法关于各类国有建设用地使用权的具体期限并没有规定，只是规定了一个最高的限额，这就给各地方政府在出让国有建设用地使用权时有了一个可操作的空间，此次国有住宅建设用地使用权20年期限到期之后由于法律上没有规定如何续期，所以才引发争议。同时，在物权法的制度安排中，对关于住宅性质的建设用地与商业和工业性质的建设用地在使用权到期之后续期的问题上做了不同的规定。即住宅建设用地使用权到期以后无需申请自动续期，但是关于是否需要补交土地出让金的问题，法律并没有作出安排。 二、物权法第149条与城市房地产管理法相应规定之间的联系与区别 从效力层级上来讲，物权法是全国人大颁布的，而城市房地产管理法是全国人大常委会颁布的，根据上位法优于下位法的法律原则，应采物权法规定。另一方面，物权法是2007年10月1号生效的，而城市房地产管理法是2007年8月30号生效的，根据新法优于旧法的规定，仍然适用物权法的规定。虽然从法律上来讲没有太大障碍，但在实施过程中，仍需要立法机构或者最高法给出明确的回应来彻底解决实践中的疑惑。 三、民法学界对此问题的争议和看法 （一）不缴费且自动续期 崔建远教授从比较法学、历史法学以及立法讨论进程的角度来对该问题进行阐释，主张国家应当让利于民，同时为了简政放权和提高效率，他认为建设用地使用权到期以后无需申请自动续期，并且不需要再补交土地出让金，而且也不需要像有的学者主张的那样再去缴纳税费。李永军教授从民生的角度出发，认为不收取续期费用是合理的，而且从现有房价和居民是收入水平对比来讲，让人们再去承担续期费用也是不切实际的，因此他主张不收费且自动续期。 （二）自动续期但需缴费 申卫星教授在自动续期的问题上认为住户不需要申请可径直取得，但是在出让金的问题上认为住户需要缴纳费用。如果业主在购房的时候交纳的购房款中包括的土地出让金缴纳以后，业主无需在到期以后再次缴纳，这与土地所有权制度相违背，因此申教授主张建设用地使用权到期以后需要交费。高圣平教授从民事合同的角度进行阐释，业主买房的时候是知道土地使用权有期限限制的，因此其购房款中包含的建设用地使用权价款只是该期限范围内的，到期以后土地出让人只是有一个强制缔约的义务，但是业主仍然应该在到期以后缴纳土地出让金。同时，高教授主张关于缴费问题应由法律来进行规定。 （三）自动续期无需缴费但需缴纳房产税 就建设用地使用权到期以后自动续期缴费的问题，各学者有自己的意见主张，就现有的法律规定来看，住宅建设用使用期限的最高限额是70年，由于历史原因加上没有相关的具体法律法规进行细致且有可操作性的规定形成的各种期限，所以在到期以后应该按照原有的期限还是按照法律规定的最高限额70年来进行续期，不得不做出制度安排。而且到期以后缴费数额如何计算，不够70年的是否应补交相应的出让金，出让金是按照原来土地使用权出让价格计算，还是根据现有土地出让价格来计算颇显麻烦，倒不如直接以缴纳房产税的形式来解决这个问题，但是需要进行相应的立法与之相配套。 四、符合中国实际的制度安排 人们精神层面的发展升华有赖于稳定的经济基础做后盾，从当前国家“以人文本，保障民生”的发展目标来讲，国家不与民争利，不收费且自动续期是符合该发展目标的。同时应当考虑当前房价的上涨趋势，人们买套房子已属不易，让人们再去承担多余的经济负担将激化社会矛盾。而且，我国作为社会主义国家，国有土地属于国家本身也就属于人民，如果人们不能享受到改革发展的红利和作为国家主人的主人翁意识将对社会造成负面影响。因此不收费且自动续期不仅符合物权法第149条本身所具有的含义，而且也符合广大人民的切身利益，与“有恒产者有恒心”相一致。 参考文献： 朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应J.法商研究.2012（2）. 马天柱.住宅建设用地使用权期满自动续期的若干思考J.天津商业大学学学报.2008（2）. 苟正金.论住宅建设用地使用权的自动续期J.西南民族大学学报（人文社科版）.2015（10）. 高圣平，杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果J.法学.2011（10）. 袁志锋.城市住宅建设用地使用权期满自动续期初探J.中国地质大学学报（社会科学版）.2013（1）. 于永建，崔永林.“自动续期”不等于无偿使用J.中国土地.2009（5）. 牛立夫.论我国住宅建设用地使用权的附条件有偿续期J.