房产中介服务纠纷的审理与防范.doc

房产中介服务纠纷的审理与防范 实践中，通过中介方法完成二手房买卖成为房产交易的根本方法。因中介在办事进程中，对房源状态、委托环境、信息公布、合同签订、履约包管、打点挂号以及实际交付等方面的办事质量及结果参差不齐，由此致使房产中介与卖房人、买房人的胶葛不竭。本文拟对房产中介办事胶葛的审理与防备进行探讨。 房产中介办事胶葛的审理 从法令性质上来讲，房产中介提供的办事属于合同法第四百二十四条所划定的居间办事。合同法这一条文固然对房地产中介办事的性质、报答获得等方面进行了划定，但该划定过于原则。2010年，住房和城乡建设部、国家成长和鼎新委员会及人力资源和社会保障部公布了房地产掮客办理法子(以下简称法子)，对房地产掮客勾当进行了细化管控。 在房产中介办事胶葛的审理中，以下细节值得注意： 一是果断房产中介是否得到了卖方的有效授权。实务中，中介公司会提供两种途径的委托合同：一类为独家房源出售委托协议。在这类协议中，中介公司会增加限制条款，即若选择独家委托办事的，在委托期限内，出售人不得委托其别人提供居间办事、代为贩卖房产。如果在上述期间内，出售人委托别人代为出售房产的，出售人应依照衡宇出售代价的必定比例付出违约金。另一类为房产委托协议，该协议不限制出售方委托几家中介公司。必要注意的是，因为网络信息的便捷，不少中介公司会在得到其他中介公司房源信息后同时公布相同的房源，并在未得到有效委托的环境下，代买标的目的卖方询价。 二是确认房产中介所提供的房源信息是否真实、准确。房产买卖中信息表露的透明度问题至关紧张，包含所有权关系、是否设置典质、产权性质、衡宇坐落、面积、周边配套、房龄、朝向等问题，尤其不少买房人存眷是否为学区房。按照法子第二十二条划定，房地产掮客机构与委托人签订衡宇出售、出租掮客办事合同，应当检察委托出售、出租的衡宇及衡宇权属证书、委托人的身份证明等有关资料，并应当编制衡宇状况阐明书。经委托人书面同意后，方可以对外公布相应的房源信息。就此，如果房产中介未尽到核实房源真实信息的义务，一般可以认定买房人无须付出中介费用。 三是存眷在看房进程中中介是否存在以坑骗等以不合法手段促进买卖的举动。在看房进程中，中介往往会提出拟出售房产的钥匙未放在中介大概卖方临时不在家等捏词，要求带客户去看类似的户型，致使不少客户在没有看到实际住房的环境下凭借中介人员的介绍便签订了购房定金协议大概衡宇交易协议，其后在签订合同前后才发明诸多问题，继而引发复杂的索赔步伐。中介工作人员在代客看房后，往往还会要求客户签署看房确认书，并在看房确认书中约定权利限制条款，如客户在看房后，其本人大概其亲属通过其他中介采办该房产，仍须向该中介付出中介费用等。 四是检察中介所提供的中介办事合同是否存在不公道的霸王条款。特别是在现金买卖的进程中，要注意定金交付、房款交付等问题。一般而言，定金协议合用于交易合同订立之前，为践行性合同，以交付为见效条件；违约金条款合用于交易合同中，一般不能跨越买卖金额的20%。而不少中介提供的定金协议中一般会设置权利限制条款，如交易双方在定金协议签署后自行大概通过他方中介签订交易合同，视为其履行完居间合同义务，买方或卖方应当付出其居间费用；又如，要求买卖结算资金的存储和划转均应通过中介公司买卖结算资金专用存款账户进行，房地产掮客机构、买卖包管机构和房地产掮客人员不得通过客户买卖结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付买卖资金。对上述这些限制条款的辨认与否无疑影响着买卖进程中买方或卖方所需承当的风险巨细。 五是核对中介所收取的居间办事费用是否合规。以北京市为例，按照关于低落本市住宅交易掮客办事收费尺度的通知，住宅交易掮客办事收费尺度实施分档差额累进，住宅成交价总额500万元及以下依照总价的2%收取；500万元以上比例渐渐削减。收费尺度可以下浮，少数特别复杂的住宅交易掮客办事，经买卖各方协商同意，可在划定的收费尺度上浮最高不得跨越10%。实际中，有不少中介通过以代书费、过户费、看房费等方法变相收取高额中介办事费用，值得注意。 房产中介办事胶葛的预先防备 从防患于未然的角度，交易双方必要在胶葛产生前，对中介办事关键进步鉴戒，学会用法令武器维护自身的正当权益。 首先，要充实辨认买卖中的法令风险。对付中介提供的房源信息，务需要求中介机构提供委托文件、房源产权文件、衡宇所有权人身份文件进行查对，需要时可要求中介机构向衡宇主管部分核实，以防止衡宇权利存在瑕疵。在中介带看衡宇时，应防止签署看房确认书。而在签署各项协议及书面文件时，应当仔细阅读文件内容，当真辨认此中的法令风险。 其次，实时发明合同文件中的霸王条款。针对在交易合同签订前，中介公司提供的各种格局合同中划定的权利限制条款，交易双方都要仔细甄别，充实意识到此类条款对本身权利的影响。尤其不要轻信中介办事人员的口头许诺、宽免，需要时，应当在特别约定中对有关事项予以明确，并以书面形式保存，不然一旦产生争议，买方或卖方将难以举证而承当晦气风险。值得光荣的是，法院在衡宇交易格局条款这一问题上已经有所存眷，在北京市第一中级人民法院审结的“北京链家房地产掮客有限公司与王某居间合同胶葛上诉案”中，法院确认，签署交易定金协议书但并未促进双方交易合同的建立，中介机构无权主张办事费；且交易定金协议书中，约束买方与出售人双方私自大概另行通过其他居间方签署衡宇交易合同的划定属于格局合同中的无效条款。 再次，要善于维护自身正当权益。2011年，最高人民法院关于公布第一批指导性案例的通知中指出，同一房源信息经多个中介公司公布，买方通过上述合法途径获得房源信息的，有权在多个中介公司中