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房地产开发企业商业地产转让的纳税筹划作者：张月华上传时间：2008-12-21 0:0 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类地产，主要包括购物中心，专业市场，物流仓储中兴，直销店，娱乐类商业地产，商务写字楼，住宅的底层商铺等。商业地产转让作为商业地产的主要形式，是指通过销售或其他合法方式将房地产转让给其他人的行为，商业地产转让与住宅地产转让的显著区别在于住宅地产的转让对象一般是个人，而商业地产的转让对象一般是企业。随着城市建设的发展，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一，而商业地产已成为房地产开发的重要组成部分，一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，研究商业地产转让的纳税筹划对做好房地产开发经营管理，提高商业地产运营效果有重要意义。一、先分立后整体资产转让的筹划商业地产转让可以采取先分立后整体资产转让的方式，进行此种转让方式可以节省以直接销售方式转让需缴纳的营业税、土地增值税及企业所得税，具体方法是：第一步，房地产开发企业依照有关法律、法规分立为两个或两个以上的企业，新企业拥有商业地产等资产，新企业支付给房地产开发企业的非股权支付额不高于股权账面价值的20；第二步，新企业不解散，整体资产转让（包括资产、债权、债务及劳动力）给商业地产接受方企业，接受方给新企业的非股权支付额不高于账面价值的20。在第一步中，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于营业税、土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收营业税、土地增值税，另外国家税务总局关于企业合并分离业务有关所得税问题的通知（国税法2000119号）规定：“分立企业支付给被分立企业可不确认为分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。”因此房地产开发企业因分立发生的房地产转让行为也不得缴纳企业所得税。第二步中，房地产开发企业分立出的新企业整体资产转让到商业地产接受方企业，符合国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复（国税函2002165号）的规定：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。”该整体资产转让属转让企业产权不征营业税，转让产权也不征土地增值税，符合国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）的规定：“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产（简称非股权支付额）不高于所支付的股权的票面价值（或股本的账面价值）20的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。”该整体资产转让不征收企业所得税。案例：乙房地产开发公司是内资企业，2007年为甲公司开发2万平方米的商业大厦（案例计算结果均保留整数，营业税附加555，城建税7，教育费附加3，地方教育费附加为1）。（一）直接销售商业大厦乙房地产开发公司待商业大厦建成后销售给甲公司，销售额为1亿元，扣除项目金额为7000万元，成本费用为5500万元，增值额为3000万元，增值率为43，则销售商业大厦应缴纳税金为：应缴纳营业税及附加为：1000555555万元，应缴纳土地增值税为300030900万元；应缴纳企业所得税为（100005500555900）331005万元；应缴纳的税金及附加合计为：55090010052460万元。（二） 先分立后整体转让乙房地产开发公司待商业大厦建成后，首先将企业分立为两个公司，原乙房地产开发公司保留，另一个公司为丙公司，由丙公司拥有商业大厦，并公司支付给乙公司房地产开发公司的交换价值中，非股权支付额不高于股本账面价值的20，根据税法规定，乙房地产开发企业通过上述分立行为商业大厦转移到丙公司，不征收营业税、土地增值税和企业所得税。分立结束后，丙公司整体资产转让到甲公司，丙公司不解散甲公司支付给丙公司的交换价款中非股权支付额不高于20，根据现行税法，并公司上述整体资产转让不征收营业税、土地增值税和企业所得税。方案二应交纳税金及附加为0万元。方案二与方案一相比，乙房地产开发公司转让商业大厦可节省税金为2460-0=2460万，不考虑其他因素应采用方案二。二、先分立后被兼并的筹划商业地产的转让可以采取先分立后被兼并的方式进行，此种转让方式可以节省以直接销售方式转让须交纳的营业税、土地增值税及企业所得税，具体方法是：第一步，房地产企业先分立，分离方法与“先分立后整体资产转让”第一部相同。第二步，分立出新企业（拥有商业资产）被商业地产接受方企业兼并，商业地产企业接受方支付给新企业或其股东的非股权支付额不高于股权账面价值的20%，这样商业地产就转移到接受方企业。首先，房地产开发企业因分立发生的房地产转移与上述“先分立后整体资产转让”第一部分立的税收政策与政策依据相同，不征收营业税、土地增值税、企业所得税。其次，房地产开发企业分立出的新企业被兼并到商业地产购买方企业，符合上述国税函2002165号的规定，国税发2000119号的规定：“合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其他资产（简称非股权支付额），不高于所支付的股权票面价值（或支付的股本账面价值）该兼并不征营业税、企业所得税、土地增值税，因此上述案例可采用先分立后兼并方式，即乙房地产开发公司将商业大厦建成后，首先分立一个丙公司被兼并到甲公司，甲公司支付给丙公司的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20%，根据现行税法，丙公司通过上述兼并将商业大厦转移到甲公司，不征收营业税、土地增值税、企业所得税，该方案与上述方案二的节税效果一样。三、合并建房方式的筹划依据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税1995048号）：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房子用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以选择合作建房方式，享受土地增值税优惠。同时，依据国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发199556号）：“合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定：”分别核定双方各自的营业额。“合作建房双方应分别征收转让无形资产营业税和不动产营业税。此外，依据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股东或投资人、低偿债务，换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，与开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权力时确认收入（或利润）的实现。”；合作建房双方应分别征收转让无形资产和转让不动产的企业所得税。案例2 乙房地产开发公司2006年预购买甲单位总面积4000平方米的土地两块，分别开发建筑面积1.6万平方米和2.4万平方米的写字楼两栋，甲单位2007年打算购买其中1.6万平方米的写字楼用来出租。（一） 直接销售方式乙房产开发公司购买甲单位地，进行写字楼住宅开发，并将其中的1.6万平方米写字楼销售给甲单位，写字楼销售售价为12000万元，扣除项目金额为10200万元，成本费用为8400万元（其中，期间费用800万元）增值率为1800/10200=18%，则乙房地产开发公司应缴纳税金及附加为： 应缴纳营业税及附加为：12000*5.55%=666万元；应缴纳土地增值税为：1800*30%=540万元； 应缴纳企业所得税为：（12000-8400-666-540）*0.33=790万元；应缴纳税金及附加合计为：666+540+790=1996（二） 合作建房方式甲单位与乙房地产开发公司签订合作建房合同书，合同规定：甲单位提供建房用地4000平方米，建筑面积4万平方米，乙房地产开发公司提供建房所需资金并负责开发，甲乙双方按合建面积40/60的比例分房，甲单位分得写字楼1.6万平方米，写字楼开发成本（不包括土地取得成本）为5300万元，乙房地产开发公司分给甲单位写字楼是以转让部分房屋的所有权为代价，换取甲单位部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，该不动产不包括土地，乙房地产开发公司分给甲单位写字楼应缴纳税金及附加为：应缴纳转让不动产营业税及附加为5300*（1+10%）/5.55%*5.55%=343万元（营业税的成本利润率为10%）；分给甲单位写字楼出租属按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税，应缴纳企业所得税为5300*15%*33%=262万元（企业所得税成本利润率为15%）；应缴纳税金及教育附加合计为343+262=605万元。显然采用方案二，乙房地产开发公司为甲单位开发写字楼可以节省税金及附加为：1391万元（1996-605），不考虑其他因素，应采用方案二。四、代建方式的筹划代建方式是指委托建房单位提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，委托房地产开发公司代建，房地产开发公司（即受托方）不垫付资金，房地产开发公司以用户名义购买，或者用户自己购买土地使用权、材料、设备，按上述方法操作，从形式上看房地产产权所有发生转移，代建方式的建房行为不用缴纳土地增值税，房地产开发公司取得的代建手续费收入按服务业税目计征营业税，同时征收企业所得税，采用代建房方式比采用先开发后销售方式能取得更好的节税效果。例如上述案例2甲单位可采用代建房方式，甲单位取得有关部门写字楼批转立项文件，委托乙房地产开发公司代建写字楼，甲单位与乙房地产开发公司签订的代建合同规定，甲单位提供土地、材料、设备，乙房地产开发公司收取代建手续费800万元，发生代建经营费100万元，不垫付资金，乙房地产开发公司应缴纳税金及附加及手续费为：应缴纳营业税及附加为 800*5.55%=44万元；写字楼没有发生所有权转移，免征土地增值税；企业所得税为（800-100-44）*33%=216万元；应缴纳税金及附加合计为44+0+216=260万元，该方案和直接销售方案比较，可节省税金及附加为：1736万元（1996-260）。通过上述案例的分析我们应该在房地产开发企业纳税筹划的实践中，始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到“知识有限”和“理性有限”的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。比如，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别，中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。再次，税筹划方案的选择注意可行性