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试论房地产动拆迁企业的成本控制 摘要:在我国房地产市场繁荣,城镇化进程加快的前提下,房地产动拆迁公司以其专业化的经营领域为优势,在房地产市场的作用越来越重要。但也正是由于其经营业务的特殊性,造成许多成本管理上的难题。本文结合房地产动拆迁公司的特点,探讨其成本控制 问题 。 思想汇报 关键词:动拆迁 成本控制 工程成本 价值评估 目前 我国房地产动拆迁行业 企业 众多,竞争非常激烈。为了更好地适应竞争,提高公司效益,房地产动拆迁公司必须根据自身经营特点,寻找适合自己的管理模式,强化经营管理。其中,成本管理是公司管理系统中非常重要的部分。房地产动拆迁公司成本主要有三大部分组成,一是公司内部管理成本,这部分成本与普通其他公司相同;二是动迁成本,由政府规定的动迁补偿政策决定,以及公司内部根据动迁项目而发生的人力成本等;三是拆迁工程成本,主要指拆除建筑物所花费的材料、人力等成本。目前房地产动拆迁公司在成本管理上还存在许多问题,这就要求从战略高度 分析 成本管理的问题,转变成本观念。 一、房地产动拆迁公司的成本组成及存在的问题 相比于其他行业而言,房地产动拆迁行业的成本管理更为复杂,一个项目的时间可能比较长,尤其是动迁的工作既要求细致又要求效率。因此,房地产动拆迁公司的成本具有其自身的特点,成本核算上也存在一些问题。 1、由于动拆迁工作历时较长,加上相关财务人员水平不高等,往往不重视建设过程的成本管理,致使财务指标缩水,成本反映不真实,造成公司财务状况及经营成本无从考核。 2、成本不进行分摊或随意分摊。用于拆迁的商品房成本没有根据实际用途转出,在同一笔费用用于支付不同成本对象时,相关科目有时根本不做任何分摊。由于成本费用分摊的随意性,造成拆迁工程成本的核算脱离企业经营的实际,无法及时提供真实完整的成本资料。 3、拆迁工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。在购买或自建拆迁用房等项目上,没有一套规范的操作程序,造成账面与实物的数量严重不符。 4、拆迁工程成本核算的依据无法及时取得。拆迁工程如果采用外包形式,其成本的核算必须先取得施工方开具的发票。公司有时会出现不能及时取得正式发票进行成本核算的情况,导致成本核算缺乏真实性,给经营决策造成 影响 。 5、动迁工作中人力成本难以计量。动迁工作涉及大量的人力成本,需要时间和耐心与被动迁对象进行讲解政策、说服、签约和安置工作。工作中不确定性较大,花费的人力和其他成本难以具体计量,相关费用难以审核,这部分成本既不透明也难以控制。 二、成本控制策略及程序 房地产动拆迁公司是以资金和人才资本,整合土地资源、政策资源、设计、施工、监理等资源,来实现自身目标。因其产品具有 社会 属性、技术属性及产品生产的复杂过程属性,造成了其产品成本控制的复杂性。对于其成本管理工作的开展,应从战略高度给予重视,首先转变成本观念,设计符合公司特点的成本管理程序和指标,然后开展具体的成本控制工作。 (一)成本控制观念的转变 1、全员成本管理观念的创新 很多人认为,成本管理是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。但事实上,他们只是公司成本控制的组织者,比如房地产动拆迁公司的拆迁工程管理部门,只靠他们单方面的努力,难以实施好成本控制。这就是说,公司成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关,他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此,成本控制的主体应该是个全员概念。 2、成本系统管理观念的创新 长期以来,公司进行成本管理时往往比较重视某一领域或阶段成本的控制,而忽视对其他领域或阶段的成本的分析与 研究 。公司应该树立成本的系统管理观念,将企业的成本管理工作视为一项系统工程,强调整体与全局,对企业成本管理的对象、 内容 、 方法 进行全方位的分析与研究。 (二)预算管理 实行预算管理是进行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于预算的编制,结束于预算的执行分析。全面预算管理是普遍采用的 现代 管理模式,全面预算管理系统为公司预算的事前编制、事中控制和事后分析提供了一个平台。 (三)成本控制程序设计 简历大全 想要进行有效率的成本控制,首先必须要有明确的思路,不仅要有符合实际的考核指标,还要有有力的监督,兼顾效率与公平。对于房地产动拆迁公司而言,进行成本控制可以采取上图程序。 根据上图,成本控制是一项涉及公司各个部门、每个员工的系统工程,在转变公司成本观念后,对员工进行充分的思想动员。由公司高级管理层发起,与财务部门一起设计预算和考核指标,具体分析公司实际情况,找出控制成本的几个关键点。财务部门将控制成本的指标层层分解至部门、项目、员工,形成 科学 有效的责任成本体制。每个员工在保障公司利益的前提下,都承担一定的责任成本。至一个 会计 期限或项目结束,指标结果反馈回财务部门,进行考核与奖励,这样有利于发现成本控制的薄弱环节,进一步改善、加强控制的措施和方法。公司高管层在整个成本控制的过程中,要尽力给予支持,并起到关键的监督作用。 三、具体成本控制 方法 (一)财务部门成本控制 1、严格执行年度经营计划及财务预算 严格执行预算,将总成本控制在预算内。对于超出预算的费用要按有关规定办理。对于即将要开始的拆迁工程项目,要求工程部门对该项目提前做出规划设计,财务部门根据工程图纸做出预算,并在工程过程严格监督。待项目完成后,财务人员要对支付款项等严格把关,审核成本和决算表,准确真实地反应工程成本。 2、加强资金管理 资金管理是财务管理的中心。房地产动拆迁项目属于房地产开发的前期项目,在整个项目过程中,往往项目的前几个阶段只产生费用,在项目快结束时才产生收入。因此,为了防止资金链断裂的情况发生,要求公司统筹安排,合理调度,把资金用活。 在公司资金管理中,对所有财务往来都要严格按规章制度办事,要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移,据实填制凭证,认真审核,落实个人责任范围避免出现 问题 。 3、长期坚持成本控制 成本控制不是一蹴而就的工作,而是需要全公司上下齐心合力的系统工程。要求财务部门不仅做好记账、编制报表的工作,而要主动参与到公司各阶段的成本控制工作中。如,动迁工作中,财务人员可以到工作现场,了解工作进展状况,评估工作难易程度,有利于评价风险,做好资金安排。又如,在拆迁工程中,随时监督工程进度、物资采买等,有利于强化建筑物资的日常管理,减少成本。 (二)行政部门成本控制 公司行政部门主要负责公司日常运营的工作,不属于公司主营业务部门,对公司业务给予支持。行政部门主要发生的费用在于管理费用,如通信费、办公费、 交通 费、职工报销等等。对于房地产动拆迁公司而言,对于管理费用也纳入预算管理范畴,针对每项费用 分析 其因由,总量控制,个别实行定额制,将管理费用控制在一个合理范围。 (三)动拆迁成本控制 1、动迁要有明确的时间和人员安排计划 明确的计划是做好工作的前提条件,这样有利于公司进行资金安排和人员安排,不仅可以提高工作效率,也可以减少不必要的人力资源浪费。每户被动迁对象都有固定的经办人负责,这些经办人不仅帮忙分析被动迁对象的实际情况,宣传动迁政策,签约后还帮动迁户找过渡房看二手房。由于动迁牵扯的利益较大,因此“人盯人”战术做到了责任到位,将动迁户利益放在首位,可以加快动迁工作的进程。 2、拆迁补偿安置成本控制 这部分成本是构成房地产动拆迁公司成本的重要组成部分,也直接关系到动迁工作的难易程度。该部分成本主要由被动迁对象房地产评估值构成,一般有政府相关政策规定,并且受当时当地的房地产的市场价制约。而实际工作中,评估对象的补偿金额最难进行。因此,准确评估直接 影响 公司成本控制,可以从以下几个方面入手: 1)评估之前首先应明析评估对象的产权文件 产权文件是每个评估师在进行估价时,首先必须掌握的重要资料,是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同,但都与房地产估价息息相关。例如在动迁评估中,经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质,有些是出让,有些房产证注明用途为住宅,而实际上有商业价值,对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。 2)把握对等原则 在动迁工作中,动迁公司与被动迁对象处在不对等的地位中,这主要表现在 经济 地位,参与拆迁的主动性,补偿安置协议中所处的地位。因此,为了消除被动迁对象的抵触情绪,进行房屋拆迁补偿时,其标准应略高于(至少不低于)所在地区同类普通住房的正常市场价格水平,保障动迁工作的顺利进行。 3)根据房屋种类采用有针对性的评估方法 随着加快城镇建设的步伐,带来了大量的 农村 房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地,没有房产证和土地证,如果以实物安置(拆一补一),就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。采用货币补偿时,往往由政府定区位地价,然后再考虑房屋重置价。 工业 厂房作抵押评估时,往往采用重置成本法,其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费,建设工程后三通费用,这样做通常不够精确。例如工业厂房建设规模不大,后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等,这样做会更精确一点。 3、拆迁工程成本控制 对于这部分成本的控制,应同时考虑设计和施工两个方面。一般而言设计阶段决定的成本高达70,因此事前做好设计工作,将成本预算予以阶段化,便于控制,也可以少走弯路,更有效率进行施工。造成额外成本的原因有:时间不足、信息不足、预算不足、临时性决策等。因此降低工程成本由设计开始,将不利于成本的因素事前提出来仔细 研究 ,包括设计合理性、工期、成本构成、施工方法难易度和可行性、预算、工程变更等等,合理安排工作,尽可能缩短工期,促使资金运用 科学 化,减少利息支出,尽可能地避免意外支出。 在拆迁工程进行阶段,要根据实际进程对发生的成本与预算数进行比较,以此为依据控制下一阶段的成本预算,并进行跟踪监控。在不影响拆迁质量的前途下,尽量降低采购材料的价格。同时要做好对于采购回来的工程材料的记录保管工作,避免不必要的损耗。在工程结束时,严格审核各种结算资料的真实性和可靠性,要求
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