菏泽市土地储备规划社会效益评价研究.docxVIP

菏泽市土地储备规划社会效益评价研究 摘要：菏泽土地储备中心自2002年成立以来，实行由市政府统一收购土地，由土地储备中心代表政府统一储备，并根据土地供给计划将土地定期向社会统一供给。02年至今，已有十年的发展历程，当前有必要对菏泽实施土地储备规划以来产生的社会效益进行评价。 关键词：菏泽市；土地储备；社会效益 中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号： 土地储备规划社会效益是指土地储备规划的实施，对社会需求的满足程度及其产生相应的社会影响。也就是说，不仅获得经济效益和生态效益的增长，也要在全社会范围内获得社会整体效益的提高。 本文主要从菏泽实施土地储备规划以后对社会所产生的直接效益来进行评价，主要包括对土地市场、城市规划及其结构、耕地保护、社会保障等方面的影响。经调查分析，菏泽实施土地储备规划后实现的社会效益主要表现在以下几个方面： 1、土地市场的公开、公平、公正的内在要求之一，提高了政府的宏观调控能力 首先，由于土地储备规划避免了用地者与土地持有者二者之间的直接接触，所以避免了其中的交易不规范等问题，使土地的真正价值和高效的利用方式得到了保障。 其次，土地储备机构依法收购、储备、规划存量土地，定期向社会公布所储备土地的区位、数量、等级、规划用途，以及当年计划拟供出让土地的区位、数量、等级、规划用途等，这种土地储备和信息服务功能不但可以协助政府规范土地市场，而且还可以提高土地资源的利用效率。 最后，土地储备机构通过透明化的运作模式，将经营性用地全部纳入招标、拍卖、挂牌等正式的土地出让系统，不但有效的杜绝了土地隐型市场和灰色交易，而且通过对增量和存量土地的双重控制，实现了政府通过土地供应进行宏观调控的目的。同时，政府通过这种科学的土地供应计划，可以有效地调控土地供应的数量和节奏，保持土地出让的平稳持续发展，有效控制土地价格的波动，提高政府调控土地市场的能力，促进房地产市场和社会经济的平稳发展。 总结大全 2、对协调储备经营性用地与非经营性用地有利 随着社会经济的发展，菏泽目前的土地储备目的已不仅仅只局限于以前的资金筹集、解决居民住宅问题等，而是把储备非经营性用地作为重点。在二者储备的目的上，非经营性土地的储备主要用于市政设施和城市公共物品的建设；经营性用地的储备则是为了实现土地收益的最大化。通过这种土地储备规划，使经营性和非经营性用地的协调储备得到了保障。这样，不但保证了城市交通、绿地、基础设施和公共设施等用地，同时，由于土地储备在城市发展方向上的引导性，而且缓解了中心城区的人口压力，提高了人均居住面积。从以上两方面来看，菏泽市土地储备规划大大提高了人民的生活质量。 3、通过改善供应结构的促进，进一步完善住房保障体系 在当前历史环境下，经过一段时间储备，然后进入市场的城市土地，土地价格会取决于政府所投入土地的实际费用和土地的使用性质，一般前者占的比重要大于后者。根据国家政策要求，为保障中低收入阶层住房需要的用地，可以实行低价出让。一方面，政府要控制高档商品住宅的建设规模，又要保持住宅房地产供应体系中普通商品住宅的主体地位，这是国家政策倾向性的需要，也是社会平稳发展的必要措施；另一方面，政府要利用土地出让合同附加条件等方式，控制住宅开发建设的标准，积极引导房地产开发商开发普通商品住宅，以不断增加中等价位商品住宅供给。基于以上要求，菏泽市政府通过土地储备的方式，适当增加住房供给的土地供应量，在一定程度上稳定了菏泽房价及调整了菏泽房地产市场的结构，为部分居民提供了可负担的住房，解决了部分城市居民的住房问题。 4、依托城市规划的实施，促进城市有序增长 由于历史原因，菏泽市城市建成区土地空间利用结构不合理，主要表现在用地比例失调、空间布局混乱等方面。分析其中原因可以知：菏泽市在发展过程中，自身定位与传统体制下的城市规划和土地利用规划存在不协调的现象。随着新观念的引入，近年来城市土地使用制度开始实行改革，城市的发展理念也逐步转变，城市的土地利用结构也逐渐优化，形成了良好的发展局面。但是，城市建成区土地利用空间结构的改变存在阻力，尤其是旧城改造（如沿八一西街的西城改造区）、中心商业区复兴（如东方红大街改造项目）、内城工业外迁等工作，受到人口密度大、部分土地产权混乱等因素的制约，进程较为缓慢。 由于存在矛盾和困难，所以在进行土地储备的过程中，尤其制定储备规划后，实行规划优先政策，统一集中前期开发和土地整理，由此城市规划相关政策可得以落实，土地利用结构也可得以优化。土地实行收购储备后，政府掌握了土地资源，就可按城市规划与功能要求，出让拍卖土地，以促进城市总体规划的实施，避免无序开发中的人为浪费。城市内部空间结构调整也会由储备制度的建立和实施，得以较快发展。 菏泽市土地储备规划可以将近期储备与远期储备结合起来，以落实城市规划、土地利用规划为基础，将近期储备作为经济效益保证，为进一步土地储备打下经济基础；远期储备着重于经济、生态、社会效益的统一，使城市化建设更加有理、有序，实现菏泽市的可持续发展。 5、避免耕地破坏，为实现土地资源可持续发展提供保障 耕地保护是我国的基本国策之一，菏泽市处于黄河冲积平原，地势平坦，是传统的精细耕作地区，也是国家重要的产粮基地，保护耕地成为菏泽市政府面临的重要课题。长期以来，城市存量土地匮乏，用地单位控制着仅有的存量土地，新用地需求主要通过征用农地来满足。因此，导致郊区农耕用地的大量征用，导致良田数量急剧减少。在将来相当长的一段时期内，城市周边可供征用的农地十分有限。如何解决此类问题，尤其作为农田保护区的菏泽市，如何走集约化和可持续的道路，成为菏泽市政府部门必须解决的难题。必须严格土地储备制度，遏制城市快速扩张的趋势，并积极开发和利用城市存量土地，提高土地利用率。 菏泽作为山东城市化程度不高，但发展较快的区域，切实进行存量土地的挖潜，有计划的开发利用增量用地显得尤为重要。通过建立城市土地储备制度，增强土地供应的计划性，促进闲置、利用率低、配置不合理、超过出让期等土地的开发利用，无疑有助于促使城市土地 供应实现由“增量供给为主”向“存量调节为主”转变，从而缓解城市建设对城市郊区农用地的需求压力，最终保障了土地资源可持续利用。 参考文献： 王静.农地利用社会效益评价的理论与方法研究: 硕士学位