小区物业投标竞聘文件服务方案.doc

*小区竞聘文件 南京*物业管理有限公司 编写人：* * 二一七年七月目 录竞聘函-1资格、资质证明文件-2综合说明书-17第一章管理服务的定位及目标-19第二章物业管理组织架构-20第三章物业管理制度情况-21第四章物业管理服务方案-22第一节安全消防管理-25第二节交通和车辆管理-30第三节装修管理策划-33第四节房屋管理维护-36第五节设施设备管理-39第六节清洁保洁服务-49第七节绿化养护管理-52第八节特约服务-57第九节社区文化建设-58第五章突发事件应急处理预案-61第六章物资装备计划-70第七章劳动力投入计划-72第八章物业服务承诺-78第九章物业交接方案-79第十章物业管理服务费用测算-85竞聘函南京市*住宅小区业主委员会：南京*物业管理有限公司授权*（总经理）为全权代表，参加贵方组织的*住宅小区（选聘编号：2017NCMJ-WYXP-1）选聘有关活动，并对该项目进行竞聘。为此：1我方提供竞聘须知规定的全部竞聘文件：竞聘文件正本1份，副本8份。2报价详见启封一览表。3我方有缴纳税收和社会保障资金的良好记录，公司开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入南京市（或秦淮区）政府物业主管部门黑名单，近2年来无被行业主管部门处罚或行业管理协会公开谴责，包括质监、消防等。4我方保证遵守选聘文件中的有关规定，保证忠实地执行甲乙双方所签的合同，并承担合同规定的责任义务。5我方已详细审查全部选聘文件，包括选聘文件的补充文件（如有）。我方完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力，同时完全接受选聘文件所有规定。如果选聘文件有相互矛盾之处，我方同意按选聘方的解释处理。6我方愿意向贵方提供任何与该项竞聘有关的数据、情况和技术资料，完全理解贵方不一定接受最低价的竞聘或收到的任何竞聘。7本竞聘自竞聘截止之日起90天内有效（中选单位顺延至合同结束）。8与本竞聘有关的一切往来通讯请寄以下地址或电子邮件。地址： 电子邮件：邮编： 电话： 传真：联系人：竞聘企业全称（盖章）：南京*物业管理有限公司法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：日期：2017年7月1日启封一览表选聘项目名称：选聘编号：项物业管理服务项目竞聘单价备注1小高层住宅￥1.0元/平方米月不含能耗费2多层住宅￥0.6元/平方米月不含能耗费注：1上述报价为合同期第一年报价，合同期第二年后按照合同约定的调查取样方式，前一年度物业服务满意度调查满意率达到80%以上，物业管理服务费上调至小高层住宅1.3元/月/平方米；多层住宅0.9元/月/平方米；2竞聘企业不得修改启封一览表报价，否则按无效标处理。3收费面积及车位数如下：（1）小高层电梯住宅收费面积： 21318.81平方米；多层住宅收费面积：10332.5平方米；（2）在用地下停车位共36个，其中已售部分产权车位18个，管理费 60元/个/月；人防车位18个，停车费200元/个/月；地面车位150个，停车费120元/个/月；实际缴费面积及车位数量如有出入，以实际为准，竞聘企业应在竞聘截止前进行现场勘探，并充分考虑此风险。4小区电梯、增压水泵高能耗设备运行所需能耗等公共能耗费，费用收取按照多层：10元/户/月；小高层（电梯）：一层13元/户/月，二层及以上26元/户/月。5竞聘报价原则按上述报价不变。竞聘企业全称（盖章）：法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：日期： 2017年7月1日资格、资质证明文件（一）法定代表人资格证明书南京市*住宅小区业主委员会：系南京*物业管理有限公司的法定代表人，身份证号：特此证明。竞聘企业全称（盖章）：南京*物业管理有限公司日期：2017年7月1日地址：电话： 手机：传真：联系人：附：法定代表人身份证复印件备注：法定代表人直接签署竞聘文件并参加竞聘的，在竞聘文件中出具此资格证明书及身份证复印件。（二）法人授权书南京市*住宅小区业主委员会：*以南京*物业管理有限公司法人的身份授权*，身份证为我单位的全权代表，参加贵会组织的*住宅小区物业服务企业的选聘（选聘编号：2017NCMJ-WYXP-1），全权处理竞聘活动中的一切事宜，我单位均予承认。竞聘企业全称（公章）：南京*物业管理有限公司法定代表人签字：电话：86556344日期：2017年7月1日附：全权代表姓名：*身份证号码：职务：总经理详细通讯地址：传真：电话：邮政编码：全权代表身份证复印件：3凭证号：9800000000010全称南京*物业管理有限公司全称付收账号账号款款开户行开户行金额人民币：50000.00金额大写人民币：伍万元整用途往来结算款*竞聘保证金记账时间2017-06-29 15:01:31交易流水号3135420170629687635780659544079A3B48640E10080002821020D*当日回单不作为收、付款方交易确认的最终依据，请勿重复记账。*小区 *物业营业执照正本税务登记证社保登记证近三个月财务状况报表损 益 表企业名称：南京*物业有限公司2017年4月30日金额单位：元项 目行次本 月 数本年累计数 一、商品销售收入1302,634.47 1,195,197.70 减：销售折扣与转让2 商品销售收入净额3302,634.47 1,195,197.70 减：商品销售成本4 经营费用50.00 商品销售税金及附加61,089.48 4,302.71 二、商品销售利润7301,544.99 1,190,894.99 加：代购代销收入8 三、主营业务利润9301,544.99 1,190,894.99 加：其他业务利润10 非货币性交易收益11 减：存货跌价损失12 管理费用13270,924.66 1,059,400.25 财务费用1436.00 120.00 汇兑损失150.00 四、营业利润1630,584.33 131,374.74 加：投资收益17 期货收益18 补贴收入190.00 营业外收入200.00 0.00 减：营业外支出21 加：以前年度损益调整22 五、利润总额2330,584.33 131,374.74 减：所得税24 六、净利润2530,584.33 131,374.74 损 益 表企业名称：南京*物业有限公司2017年5月31日金额单位：元项 目行次本 月 数本年累计数 一、商品销售收入1310,365.98 1,505,563.68 减：销售折扣与转让2 商品销售收入净额3310,365.98 1,505,563.68 减：商品销售成本4 经营费用50.00 商品销售税金及附加61,117.32 5,420.03 二、商品销售利润7309,248.66 1,500,143.65 加：代购代销收入8 三、主营业务利润9309,248.66 1,500,143.65 加：其他业务利润10 非货币性交易收益11 减：存货跌价损失12 管理费用13283,652.22 1,343,052.47 财务费用1440.00 160.00 汇兑损失150.00 四、营业利润1625,556.44 156,931.18 加：投资收益17 期货收益18 补贴收入190.00 营业外收入200.00 0.00 减：营业外支出21 加：以前年度损益调整22 五、利润总额2325,556.44 156,931.18 减：所得税24 六、净利润2525,556.44 156,931.18 损 益 表企业名称：南京*物业有限公司2017年6月30日金额单位：元项 目行次本 月 数本年累计数 一、商品销售收入1520,363.10 2,025,926.78 减：销售折扣与转让2 商品销售收入净额3520,363.10 2,025,926.78 减：商品销售成本4 经营费用50.00 商品销售税金及附加61,513.31 6,933.34 二、商品销售利润7518,849.79 2,018,993.44 加：代购代销收入8 三、主营业务利润9518,849.79 2,018,993.44 加：其他业务利润10 非货币性交易收益11 减：存货跌价损失12 管理费用13412,903.86 1,755,956.33 财务费用1430.00 190.00 汇兑损失150.00 四、营业利润16105,915.93 262,847.11 加：投资收益17 期货收益18 补贴收入190.00 营业外收入200.00 0.00 减：营业外支出21 加：以前年度损益调整22 五、利润总额23105,915.93 262,847.11 减：所得税24 六、净利润25105,915.93 262,847.11 资质证书正本资质证书副本2-1资质证书副本2-2管理小区获优秀物业管理的荣誉竞聘企业概况竞聘人（章）南京*物业管理有限公司竞聘项目*小区企业资质等级三级资质证书编号苏物业宁字第号竞聘人管理物业规模及业绩 竞聘人管理物业总建筑面积： 约60 万 管理业绩：公司通过近年来的努力和探索，为确保向业主提供优质、完善的服务，力求以业主的舒适生活为本，遵循真诚合作、专业保障、长远承担的服务理念，全力为业主提供高品质的服务，创造清洁自然的生活环境，真诚服务，精益求精，公司的诚信服务得到业主好评及广泛的社会赞誉，先后获得了：1、2011年度管理先进称号； 2、 2012年度管理先进称号；3、 业主多次送的锦旗。 我们有理由相信，*物业始终向着高层次、高标准的物业服务迈进，我们将以更专业、优质的服务，为广大业主长远承担。来自*物业，我们自豪，能够为您服务，我们骄傲！竞聘企业类似物业管理服务的主要业绩表序号项目名称管理服务主要内容管理服务期年月至年月规模（建筑面积）项目经理业委会电话业委会联系人1共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护；清扫保洁和绿化养护；物业装饰装修的管理；区内公共秩序、车辆秩序的管理等234567备注：如以上项目没有成立业委会的，请提供单个业主联系人及电话（须业主自愿提供）。竞聘企业全称（盖章）：法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：日期：2017年7月1日 第一章 管理服务的定位及目标第一节 对*小区项目的管理服务定位*物业公司为树立物业自身的品牌价值，使现有物业保值增值，用品牌效应促进发展，公司将对*小区进行一体化、专业化的物业管理，充分体现公司与时俱进适应市场经济发展的实干精神和前瞻意识。为此，具有丰富物业管理经验的*物业公司真诚希望广大业主能够给予一次提供服务的机会。服务定位我们将*小区的服务定位于“休闲环境、舒适生活”，旨在营造一种别样的、休闲的、浪漫的生活氛围，为配合这种氛围，使业主在*小区的生活有一种“幽静、安逸”的清新感，我们设想在*小区引入“氛围管理”的全新物业管理模式，通过氛围管理达到*小区管理、服务的和谐、统一，从而实现“业主完全满意”。“氛围管理”即是物业管理公司通过环境氛围、管理氛围、文化氛围的营造，使业主和物业使用人在其潜移默化下，形成一种物业管理的良性循环，共同缔造一个清新、自然、安全的居住环境；细致、贴心、知性、自我的生活环境；时尚、典雅、繁荣的商业环境。“环境氛围”：包括自然环境氛围和人文环境氛围。 自然环境氛围是物业公司通过周到、全面的建筑保洁、园林养护等日常管理工作来营造的一个干净、卫生的自然环境； 人文环境氛围是指物业公司通过舒适、自由的园区等为业主及物业提供人际交流的公共空间来营造的平等、和谐的交流环境。“管理氛围” 指物业管理公司通过先进的管理运作方式、完善的管理制度以及高素质的管理人员等来营造出一种规范、高效的工作、管理环境。“文化氛围”指物业管理公司通过社区标识系统、社区文化活动的发行等来营造出的一种高尚、健康的文化环境。根据小区的物业管理状况，通过调研分析，我们认为，目前*小区的物业管理重点是加强小区的安全管理工作，全面提升小区的物业服务品质，塑造“*小区自然、安全、舒适的生活环境”、创建人文、和谐、卓越的社区文化，具体表现在自然、安全、舒适三个方面。1、 自然：是指物业公司通过员工热情的服务，加强与业主、开发公司之间的沟通、征求意见及时地调整工作思路更好的服务于业主和开发上，以和谐为己任，以创新为目标，完善管理、规范服务提高小区的品质；2、 安全：是指通过物业管理公司秩序维护24小时的门卫值班和定时巡视、规范的车辆管理等充分的保障业主的生命、财产安全；同时工程人员的尽职的工作保障设施设备的正常运作使您的生活无后顾之忧；3、舒适：是指通过物业管理的员工认真工作使小区绿化环境和谐统一、卫生环境清新淡雅、社区活动丰富多彩，让广大业主在小区这个大家庭里和谐、和平、和美的生活；第二节 项目服务的目标l 自接管之日起，使*小区的物业管理程序逐步处于受控状态之中。实现合作双方满意，业主满意，企业满意，社会满意。l 住宅按照南京市普通住宅物业服务等级和收费标准实施物业管理服务，公共区域的综合管理、秩序、卫生、绿化按照三级标准服务，公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修按照二类标准服务。l 争创南京市、江苏省优秀物业管理小区称号。94第二章 组织架构组织架构是实现*小区物业服务的组织保障，*小区物业服务中心将实行*物业领导下的经理负责制，服务中心经理对工作全权负责，是*物业*小区服务中心的一切重大事务的组织者和指挥者。下设客户服务部、工程维修部、秩序维护部、保洁部四个专业职能部门，四个专业职能部门配备符合物业功能特点的专业管理服务人员，分别负责从客户服务、设备管理、安全管理、环境管理等方面提供优质服务，*物业公司为该四个专业职能部门提供品质、人力资源、财务、后勤等支持。一、 组织架构设置原则一是业主优先的原则，二是有效性管理的原则，三是安全第一的原则，四是成本控制的原则，五是持续改进的原则二、 组织架构设置图*小区服务中心工程维修部秩序维护部环境卫生部设备运行管理车辆秩序维护消防秩序维护公共秩序维护绿化服务客户沟通南京*物业有限公司设施设备安保维护房屋本体维护清洁服务客户服务部报修投诉收费管理品质保障部监管第3章 物业管理制度情况一、管理服务范围：住宅区进出大门的管理及小区红线区域内的安全巡逻；生活垃圾的收集清运；道路地面的循环保洁；楼梯通道的定期清扫；化粪池的外运；窨井阴沟的疏通；对小区门面前的路面保洁；确保无占道经营；无乱堆乱放；无乱贴乱画；树木草坪的修剪养护；健身器材及游乐设施的管理；对机动车辆进入区域内空间占用位置的服务引导及有序停放；对共用部位、公共设备和业主产权房内水电管线的有偿维修；劝阻、制止区域内新出现的违章搭建等。二、管理服务内容和标准： 公共区域安全秩序维护服务及标准：1、 安全护卫人员身体健康，工作认真负责，对日常护卫事项能做出正确及时反映；并尽快熟悉小区业主情况；2、 上岗时统一着装，佩戴标志，仪表规范，精神饱满，姿态良好；3、 24小时职守，交接班有记录；每日立岗制（上午7:00-9:00，下午17:00-19:00）4、 对进入住宅区的机动车辆进行管理，疏导、保持进出口道路畅通；5、 对大件物品搬出进行登记，业主家庭装饰需预约登记，并交纳2000元押金，装饰结束后，若业主自行清运装饰建筑垃圾，物业公司将全额退还押金，若业主委托物业清运，另行协商清运费用，并从押金中收取清运费；6、 阻止商贩随意进入小区；非本小区业主不得擅自入内；7、 保安人员白天不定期巡视，夜间巡逻不间断；严禁夜间睡觉，一旦发现按公司保安责任制度处理；8、 保安人员有义务接受业主相关求助，并回答有关询问；9、 在遇到异常情况和突发事件时，采取相应的应对措施，必要时要及时报警和上报相关部门； 10、消防栓每月查看二次，保持完好状态。 11、电梯及水泵定期维护保养，以保证业主正常使用。 公共区域清洁服务及标准：2、 生活垃圾每日清除，确保日产日清；3、 楼梯通道及扶手，以及电梯间清洁；4、 道路地面全天保洁，垃圾桶每周清洗一次，垃圾桶周围地面无垃圾，无污水；5、 每半年对窨井阴沟清掏一次，适时灭鼠；6、 定期对健身器进行维护保养，确保业主人身安全。 7、 对小区门面房前确保市容整洁；环境卫生整洁；立面整洁等。 公共区域树木草坪日常养护服务及标准：1、 草坪保存率不低于90%；2、 草坪修剪清杂每年不少于3次，病虫害及时灭杀；3、 草坪绿岛内每周清除一次，做到无烟头、塑料袋、纸屑和其他垃圾杂物；4、 杜绝侵占绿地，私自种菜等现象；5、 树木保存率不低于90%，正常生长；6、 树木修剪及时、到位，树枝不影响架空电线和四周建筑物。病虫害有针对性地及时灭治；7、 因人或风灾造成的树木倾斜及时扶正。 共用部位，公用设施日常管理服务标准：1、 道路路面、路牙、窨井盖定期对其实施巡检，发现损坏及时修补；2、 道路照明，检查完好率达到100%，主干道灯亮率100%，走道灯，地下车库及电梯灯完好率达95%以上；发现问题及时修复；3、 化粪池依据巡查状态，适时清运，保证化粪池出入口畅通。三、服务中心工作制度第一节 客户服务工作制度1、服务接待工作规定2、报修处理工作规程3、投诉处理工作规程4、用户回访工作规程第二节 物业验收入住工作制度1、接管验收工作规程2、房屋本体接管验收规程3、公共配套设施设备验收规程4、物业资料接管验收规定5、工程完善和遗留问题处理规定6、保修处理工作规定第三节 装修管理工作制度1、装修申报规定装修巡查规定2、装修验收规定3、钥匙管理规定4、违章处理程序5、物品搬出搬入管理规定第四节 秩序维护管理工作制度1、秩序维护员交接班制度2、秩序维护巡逻岗工作规程3、秩序维护巡逻签到管理规定4、秩序维护员仪容仪表管理规程5、秩序维护员培训规定6、小区秩序维护工作规定7、常见治安、刑事案件的处理方法8、秩序维护服务检查规程9、秩序维护突发事件处理规程10、秩序维护工作保密规定11、秩序维护工具使用管理规定第五节 车辆管理工作制度1、车辆管理岗位工作规定2、道口岗工作规定3、停车值班室管理规定4、车库电脑使用管理规定第六节 消防、监控工作制度1、中控室管理规定2、制定灭火应急预备方案和进行演练的规定3、防火安全“三级”检查制度4、消防器材配置规定5、消防、监控设备操作规程6、消防、监控设备维修保养规程7、消防、监控设备运行管理规程8、电气线路防火安全规范第七节 维修管理工作制度1、工程维修工作规程2、维修人员工作职责3、运行人员工作职责4、设备设施巡检规程5、维修过程的检验第八节 强、弱电设备管理工作制度1、供配电设备运行管理规程2、供配电设备检修保养规程3、中控室弱电系统值班运行操作规程4、楼宇自控系统设备保养操作规程5、消防系统保养操作规程6、通讯线路维修规程7、消防检测报警系统的维修规程8、弱电专业紧急故障处理规程9、防盗闭路监视系统保养 第九节 给排水设备管理工作制度1、二次供水管理规程2、给排水设备维修保养规程3、给排水设备运行管理规程第十节 电梯管理工作制度1、电梯安全运行管理规程2、电梯安全操作规程3、电梯维修保养规程第十一节 环境管理工作制度1、绿化工程验收接管规程2、草坪日常管理规程3、乔灌木养护规程4、绿篱养护规程5、室内观叶植物管理规程6、绿化机具操作规程7、植物病虫害防治规程8、大堂清洁管理规定9、大理石打蜡操作规定10、瓷砖和大理石墙面清洁规定11、地下室、天台清洁规定12、地下雨污、管井疏通规定13、公用卫生间清洁规定14、化粪池清理规定15、室外地面清洁规定16、卫生消杀管理规定17、清洁服务检查规定第4章 物业管理服务方案第一节 安全消防管理一、公共秩序维护管理我们结合*小区项目小区智能化的设计特点，着力于人防（安保防卫）与技防（智能系统）的紧密结合，并通过提高人员的素质来充分发挥技防的监控预防作用。二、*小区安全管理要点1、 外围安全管理要点*小区安全管理，以楼幢巡逻岗、门岗为安全管理基本单元，利用人机系统的密切协同，抵卸入侵，保障外围安全。充分利*小区周界红外线报警系统、门禁系统和电视监控系统，当发生擅自闯入时，及时发现目标，通过当值领班的统一调度，指挥巡逻岗秩序维护员进行拦截，各固定岗出入口严把各关口，包括由外入内和由内向外的翻越。2、 周界出入口安全管理要点大厅和门岗是*小区的正常通道，大门设置刷卡进出系统，既要保障小区业主的正常出入，又要有效阻止擅自闯入、误入和蒙混过关的其它外来人员。3、 楼层隐患点的安全管理要点：*小区其功能所定，使用功能的多样性，安全隐患点多。服务中心加强对安全工作的宣传，在各楼层及室内显要位置设置警示标识，提醒使用人注意安全。各授权岗位逐层对公共区域进行检查，发现问题及时汇报、处理。服务中心每月组织进行一次综合安全检查，大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检查。此外，在楼幢检查过程中，应加强对牛皮癣小广告、乱涂乱画的管理。4、 上下班人流高峰期出入口工作要点：*小区在上下班高峰各主要出入口预计将出现人流、车流高峰，为了提高通行效率，减少因人流、车流压力可能造成的压力，对物品的漏检漏查作到有效控制，我们拟加强高峰期安全力量，正常情况下安全人员实际三班三运转制。在不增加人员的情况下，实行早晚班、机动班人员互补支援的办法，在上班高峰期7：308：30下午下班高峰期17：3018：30的各一个小时内除早晚班正常人员外，由机动班领班带队加强秩序维护力量，互相调配支援。5、 出入人员和物资的管理（1）出入口实行24小时的人员、物资控制，业主装修时与施工单位、装修单位协调办理临时出入证。（2）值班秩序维护员对外来人员的出入应严格登记和管理，来访人员出入必须填写来人来访登记表，写清姓名、工作单位、证件号码，以及被访人姓名、住址等，必要时秩序维护员可通过对讲机通话，经确认后方可进入。（3）秩序维护员在登记前，应认真核对证件，若有不符，谢绝来访者进入区内；谢绝一切推销或其他闲杂人员进入。（4）遇来宾前来参观，发放临时出入卡，对其访问对象和身份信息等情况记录备查。（5）搬出的物资必须严格跟踪管理，需要经过业主的同意。未得到业主同意，门岗应要求立即停止搬运。三、安全消防安全标准服务项目序号内容服务标准人员要求1人员配备安全护卫人员以中青年为主，55周岁以下的人员占总数的30%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。2技能训练安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为50%。3技能水平能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。4服装仪容上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。5器械配备配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。门岗6出入口值守各出入口24 小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6：00-20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。7进出人员管理外来探亲访友人员进入小区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。8车辆疏导（1）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。（2）对大件物品搬出进行登记。巡逻岗9巡逻要求（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2.5小时巡查一次，如无巡更器，夜间巡逻时两人一组。（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及时处理。（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。10应急处理（1）接到火警、警情后，高层五分钟，其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告服务中心与警方。 （2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层五分钟，其他三分钟内赶到现场，采取相应措施。专项车辆管理13露天车位（1）有人员24小时巡视和引导停车。（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。14收费车库（棚）24小时有专职人员管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。四、秩序维护人员的形象秩序维护人员统一着装，标志明显，反应机敏，熟悉环境，处理异常情况及时、正确，文明执勤。建立节假日、夜间干部加班和来访人员询问登记制度。安全管理各项登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务、不可造成机关“门难进”之印象。建议建立值班室与政府各部门内部电话网络，外来人员通过值班室秩序维护员与各部门联系，被访人确认接待后，方予进入大楼。五、运用先进的安防设备，配合人防、技防构筑安全屏障智能化安防设施是*小区项目安全管理工作的“硬件”要素，是对人防管理的有效补充。服务中心将充分运用这些科技手段，依靠各种先进设备与工具，加强突发事件的控制和预防，配合人防体系，构筑强而有力的安全屏障。1、安保屏障构成图红外周界报警系统 红外周界报警系统物业公司：突发事件的后备支援物业公司：突发事件的后备支援电视监控系统门禁、门铃、呼叫系统视门铃业主如上图所示，*小区项目的安全系统形成了封闭性的保护屏障。四大安全系统通过秩序维护队伍的科学运用，显得更全面、更先进、更专业，为*小区项目业主放心享受高品质生活提供全面保障。2、安全防范实施“二防结合”、“三岗联合”（监控、巡逻、值班），着重安防点、线、面的配合与行动，建立有关部门、公司品质管理部和服务中心的三级监督检查考评机制，确保无漏岗、脱岗、睡岗、失职现象。3、小区实行人车分流，但车道出入口与人行道的汇入口内在高峰期易形成拥挤，对安全管理产生一定影响，要加强对车辆的控制；停车场出入口交通管理是车辆管理的重点。建立来访人员、车辆物资出入登记制度，甄别登记简捷方便、有效、记录完整。六、预防安全防范措施在危及安全处设置明显标志和切实的安全防范措施。比如在车辆出入口适当位置设立限速标志，以避免在小区发生交通事故，再比如在设备房进口处设置禁行标识，以避免危及设备与人身安全，再比如在雨天或雪天设立服务提示标识（“雨天路滑、当心滑倒”），以避免出现人身伤害。在设置明显标志作为提示的前提下，还应当采取切实的安全防范措施。比如雨季，保洁人员随时用干拖把拖净走道地面的水迹，避免地滑造成人员滑倒。下雪天，服务中心要应时扫雪，留出通道，并在梯厢处铺设地垫，避免业主滑倒。七、消防设施设备的管理建立行之有效的消防安全管理体系是保证业主生命和财产安全的根本保证，服务中心就消防管理事项作以下要求：（1）消防管理的职责1） 服务中心经理为消防责任人，并对服务中心的消防工作全面负责。2） 服务中心员工如秩序维护员、维修工等为安全检查员及义务消防员，发现消防隐患，应制止违章作业。3） 认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。4） 常检查防火安全工作，纠正消防违章、整改火险隐患5） 消防器材定期检查，确保器材的良好状态。6） 制定消防措施，制定紧急状态下的疏散方案7） 接到火灾报警后，在向消防机关报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。（2）消防意识培训与宣传消防是安全工作中重要的一环，广泛宣传消防意义，提高群策群防的消防意识，加强消防设施的管理，贯彻“预防为主、防消结合”的方针。措施具体内容成立义务消防队制定消防检查计划，培训义务消防队员，定期检查，消除隐患。确保设施设备处于良好运行状态。消防技能培训密切配合公安消防部门，定期举办消防、逃生演习、咨询讲座，强化消防意识，提高消防技能，掌握消防常识，推广消防社会化自救消防设备的保障发挥业主消防防范自治的意识，联合业主一起开展消防演习活动七、设置紧急处理措施服务中心设有24小时报警电话，24小时有专人值守，报警电话要告之各部门。接到报警信号，服务中心应在5分钟之内派人赶往现场查看，情况紧急立即通知警方。服务中心有统一指挥，对事件作出恰当的紧急处理措施，紧急情况有合理的处置预案并演练。小区内外围边界、角落、车库、道口有充分的照明，空置房屋、设备房、垃圾房、杂物房全部锁上，钥匙应由当班的秩序维护员保管，使用登记备案。秩序维护人员配备对讲装置、警用装置和其他必备的安保工具。八、安全消防管理承诺：1、小区实行24小时公共秩序维护，实施严格的操作规程和工作标准并保持；2、秩序维护人员统一着装、有明显标志，作业规范、反应机敏、熟悉业主和环境，处理异常情况及时、正确，文明执勤，行为规范；3、管理须人防、技防相结合，监控、监视、值班、检查相配合，无漏岗、脱岗、睡 岗、失职等现象；无广告推销、广告招贴等现象；建立人员来访、车辆和物资出入登记制度，甄别登记简洁方便、有效、记录完整；4、建立消防设施、器材巡检和维修保养制度，措施落实，确保消防设施、器材完好和有效；消防通道保持畅通，无占用和封堵现象；持续组织消防宣传活动；5、设施秩序维护监控和报警24小时电话；6、发生突发事件预案有效处置，努力防止事态恶化，必要时能及时准确报警，并协助保护现场；7、无重大刑事、火灾管理责任事件发生；一般事件处理及时率100%；8、秩序维护人员按规定巡逻、记录，正确、及时处置异常情况；9、共有部位、空置房、重点部位巡视到位，记录完整，无安全隐患；10、危及安全处设置明显标志和制定切实可行的安全防范措施。九、空置房的维护措施1、大雨之后，要对空置房进行检查，查看房屋外围墙体及屋顶是否有渗漏水等质量情况；3、必要时对房屋内部进行烘干处理，防止墙面、天花发霉；4、每月对空置房的水、电表进行读数检查，观察读数与上次检查是否一致；5、秩序维护员及维修工巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作，如发现空置房内有异常情况应及时向服务中心报告。7、巡楼人员将每次巡楼的情况如实填写在空置房动态表中，每半年汇总一次存档。第二节 交通和车辆管理（一）车辆管理1、严格执行车辆出入证卡制度,完善物业内各类交通标志，引导车辆在指定位置停放；2、外来车辆原则上仅限于业主的亲朋好友，一般不得过夜，其余无关车辆不得入内停放。3、机动岗每小时对停车点巡查一次，并用规范的动作指引车辆的驶放；4、科学的配置及维护停车、指示标识；5、提醒车主关好车门窗，并将车内贵重物品带走；6、留意进入地下车库车辆的情况，拒绝载有危险品的车辆进入；7、发现无关或可疑人员在车场闲逛，应劝其离开，若有突发情况，按紧急事件处理流程图处理；8、车管员每小时至少详细检查车况一次，发现漏油、未上锁、 未关好车门、窗等现象及时处理并通知车主，并在车况检查表上做好记录，同时报告班长。9、临时车辆进入社区按指定线路行驶，服从秩序维护员管理，即停即走，不得长时间停留。（二）车辆行驶和停放管理1、监督进入辖区的车辆不超过10km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。2、提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。3、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。4、留意进入辖区内的一切车辆情况，漏油车辆及载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载（含驾驶员超过两人以上的）的车辆严禁进入辖区。5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。6、指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。7、对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理：（1） 单车、摩托车必须统一停放；（2） 小车、中巴等车辆必须统一在规定的区域内停放；（3） 其它任何未画线路段和消防门前，斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。（三）交通设施的管理1、秩序维护员在每班接班前对辖区各道路标志，禁鸣喇叭标志，禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线、让行线、人行道线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。2、秩序维护部报告的交通标识的损坏进行核实，并按报修管理规程处理。3、秩序维护员负责检查交通设施的状态，当发现有损坏、歪斜移位的风化变色时，应及时报告秩序维护部以便及时修复或更换。4、秩序维护部应对整个辖区内的交通设施的效能和合理性做出评价，报中心经理以便为改进和完善道路交通设施系统提供依据。（四）保护各种交通设施不被破坏1、交通设施的管理，除秩序维护部进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值安全的责任范围；2、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，按公司行政奖罚标准规程进行处罚或令其赔偿。3、秩序维护员将辖区交通设施的管理状况填写在交通设施检查保养记录表上。并归档保存两年。（五）停车场管理1、泊位管理泊车对象及收费情况（1） 租赁车位：主要针对业主，收取泊车位月租金及车位管理费；（2） 临时车位：主要针对将车停放在地面的车辆，按政府相关规定要求，收取临时停车费；（3）