阳江市上东新城项目可行性研究报告.doc

阳江市上东新城项目可行性研究报告第一部分 城市概况2一、基本情况2二、经济环境8第二部分 城市规划8一、城市发展规划8二、产业发展规划10第三部分 城市房地产市场分析10一、城市影响力分析10二、房地产市场发展阶段分析13三、房地产市场发展潜力分析15四、房地产市场发展趋势分析18五、房地产市场发展风险分析24第四部分 项目环境调研分析27一、项目概况27二、项目周边环境28三、项目交通条件30四、周边配套调研31第五部分 房地产项目调研32一、周边主要楼盘分布32二、购房者来源分析32三、周边主要项目调研33四、重点个案分析34第六部分 本项目定位探讨36一、项目属性36二、项目定位探讨37第七部分 房地产市场调研总结38一、SWOT分析38二、调研总结39第八部分 投资收益分析39第一部分 城市概况一、 基本情况（一） 城市概况项 目阳江市概况地理位置阳江，位于广东省西南沿海，地处广州与湛江之间，因漠阳江流经境内而得名。 陆路距广州247公里，距深圳350公里，距湛江230公里，距珠海160公里。水路距香港143海里，距澳门129海里。面积人口阳江市总面积7813.4平方公里，其中丘陵面积占陆地总面积的26.03%，山地面积占42.73%，平原面积占22.17%。主城区江城区面积453平方米。第六次全国人口普查数据显示：阳江市常住人口242.18万人，较2000年217万增长11.58%，年平均增长率1.1%。江城区67.69万人，阳西县45.26万人，阳东县44.28万人，阳春市84.95万人。行政区域阳江是1988年2月经国务院批准设立的地级市，现辖阳春市（县级市）、阳东县、阳西县、江城区。交通状况公路：阳江已建成沈海、广湛高速公路。阳江港至云浮高速公路正在加快建设，将与在建的广州至广西梧州高速公路相连。2010年动工的广东西部沿海高速铁路，成为联结大珠三角、大西南的重要交通走廊。港珠澳大桥的影响：已动工兴建的港珠澳大桥将使阳江至香港的陆路距离由原来的385公里缩短至231公里。港口：阳江港是国家一类口岸，已建成6个万吨级以上码头，5万吨级码头2个，10万吨级货轮可以进出，并已开通了直达深圳、香港的集装箱定期航班，阳江港西岸可建20-30万吨级的多级别、多功能深水泊位，适宜发展临港工业和现代物流业。城市产业工业体系：阳江初步形成了以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工等支柱行业为主的工业体系。广东产业转移工业园的规划实施使工业主导地位不断增强。阳江核电站：中国广东核电集团继大亚湾核电基地后在广东建设的第二个大型核电基地。 项目规划建设 6 台百万千瓦级或更大容量的核电机组，分两到三期建设，首期建设两台。主体工程于2007 年开工，首期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发展提供充裕的能源保障。 （二） 商圈分析人民广场商圈大润发商圈中心广场商圈阳江市大型购物中心只有大润发一家，2010年开业，大润发位置较偏僻，但体量大，停车位充足，建有停车楼，停车便利，开业后对阳江市原有百货冲击很大。调研中发现，部分商场已闭门谢客或停业装修。百货商场有新一佳、乐宾、南大、建皇等、电器业态主要有苏宁、国美、美的、海尔等，同时在人民广场、中心广场周边分布着众多步行街。餐饮业态方面有肯德基、真功夫等品牌。大润发所在的名扬国际广场于2010年1月份开业，其中大润发商业中心5万平方米，另外还有2.3万平方米潮流商业街，2万平方米休闲特区。共5层楼。一、二层是世界500强大润发的物业，以超市、餐饮、化妆品、儿童乐园为主；三层是中山状元坊的物业，以潮流时尚购物为主；四层是天堡的物业，主题为动漫娱乐；五层是金逸影城。百丽广场是阳江市第一个三旧改造项目，为原松园宾馆旧址，目前处于整理地块阶段，项目占地1.18万，建筑面积5.6万，未来将引入百佳购物广场。商圈代表商家照片人民广场新一佳人民广场乐宾百货人民广场新江数码广场人民广场百丽广场（在建）人民广场步行街人民广场步行街中心广场南大百货中心广场中源购物广场大润发外立面大润发外立面（三） 酒店市场凤凰城核电酒店（规划）金世纪酒店（规划）新都汇酒店（规划）国际酒店（五星在建）星级酒店（在装修）阳江市区酒店宾馆林立，沿着东风路、漠江路、西平路、石湾路分布着众多酒店，多为本地私人老板开设，7天、汉庭等快捷酒店均未进驻，说明酒店市场开放程度有限。阳江的酒店中知名度最高的依次是，碧桂园凤凰城大酒店、长江国际酒店、雨田酒店、景湖大酒店。丽嘉大酒店在北片区知名度最高，早茶、婚宴火爆，几乎天天满场，住房条件一般。目前在建的高档酒店有鸳鸯湖旁边的五星国际酒店，金山路刀具城旁的星级酒店，调研中距售楼员介绍规划建设酒店的有阳光马德里旁边的新都汇酒店、金世纪项目的酒店以及核电项目的酒店。酒店名称房型与房价照片雨田酒店标准单人房：270豪华单人房：320豪华套房：450商务豪华套房：900长江国际酒店标准单人房：260商务大床房：280景湖大酒店商务单人房：258豪华套房：468碧桂园凤凰城大酒店豪华套房：1700总统套房：18800丽嘉大酒店商务大床房：198豪华大床房：220海逸酒店豪华休闲房：180商务套房：288濠洋大酒店豪华单人房：188豪华双人房：228二、 经济环境（一） 近三年主要指标分析指标名称单位2008年同比增长%2009年同比增长%2010年同比增长%总人口万人236.80.5238.90.9242.181.4地区生产总值亿元498.012.5518.712.2641.817.0人均GDP元2047910.72184211.62675816.3固定资产投资总额亿元170.826.8236.738.6329.237.5其中: 房地产投资总额亿元21.223.333.155.752.057.1三产比重%24:41:3522:40:3722:44:34社会消费品零售总额亿元265.619.6316.719.2374.423.0人均存款元11659.6-13398.914.915930.818.9城镇居民人均可支配收入元119337.3130759.61464414数据来源：阳江市2008至2010年统计公报从上表可以看出，阳江近三年来：1. 经济增长相对较快，经济发展势头良好，保持高达17%的增长速度；2. 固定资产投资总额增长幅度较大，房地产行业快速发展，2010年增速高达57.1%；3. 社会消费品零售总额持续增长，其增长速度超过GDP的增长速度，说明消费市场规模迅速扩大，消费对于经济发展的贡献不断增大；4. 城镇居民人均可支配收入与人均存款呈增长态势，为居民消费的增长提供良好的基础。第二部分 城市规划一、 城市发展规划1. 用地发展规模：近期（至 2005 年）为42.97平方公里；远期（至 2015 年）为62.05平方公里，城市规划控制区总面积为155平方公里，不含阳江机场用地5平方公里。2. 城市性质：漠阳江流域的政治、文化、商贸中心，工商业发达、风景秀丽的山水花园城市。3. 规划结构：市区基本结构包括三个大组团：中心区、东城、西城。上东新城属于中心区。4. 主要用地安排：1) 工业用地规划：共分五个工业区：城北工业区，该区禁止发展水污染工业；高科技工业区；尖山工业区，可发展水污染工业，污染物经处理后排入那龙河下游；外贸工业区； 白沙工业区；近期增加了站港工业走廊。2) 公共设施用地规划：规划将公共设施分级配置，形志市级、区级、居住区级和居住小区级：行政中心用地规划，在漠江路、东风二路、三路一带；市级商业金融中心用地规划，在漠江路、西平路两侧；西城区沿漠江西路建成商业贸易中心和高级办公区。3) 较大规划用地：随着阳江市投资环境的改善，可能出现较大规划的投资建设，较大规划用地安排可作如下选择：依托阳江港，在平岗镇、平岗农场内安排；依托沿海高速公路和内河码头，在金朗岛内安排；依托中心城区，在两阳铁路以西，广湛高速路以南，沿海高速公路联络线以北的白沙镇地域安排。上东新城二、 产业发展规划2009年起，阳江陆续承接中山、佛山禅城、东莞长安、广州等4个被认定的省级产业转移工业园。阳江产业转移工业园总规划面积292.9平方公里。产业园区未来规划就业人口130万人，预计2020年产业园实现GDP：1000亿元。第三部分 城市房地产市场分析一、 城市影响力分析（一） 主要综合指标分析1. 所在都市圈架构和排名阳江市位于珠三角都市圈，2010年广东省GDP以45472亿元位于中国各省市之首，江苏省40903亿元第二，山东省第三，浙江省第四。GDP总量排名省份GDP亿元常住人口（亿）人均GDP（元）1广东45472.830.9746990.632江苏40903.340.7952106.173山东39416.200.9541710.264浙江27226.750.5252058.805河南22942.680.9623898.636河北20197.090.7228247.687辽宁18278.290.4442019.068四川16898.590.8320408.939上海16872.420.2180344.8610湖南15902.120.6923046.5511湖北15806.090.5926609.5812福建14357.120.3837981.8013北京13777.940.1876544.1114安徽12263.360.6219684.3715内蒙11655.000.2447766.392. 阳江与江门及粤西城市主要指标对比城市GDP(亿元）排名常住人口（万人）排名人均GDP （元/人）排名固定资产投资总额（亿元）排名房地产投资总额（亿元）排名人均储蓄（元/年）排名人均消费（元/年）排名人均可支配收入（元/年）排名江门1550 1 420 3 36892 1 632 1 112 1 34797 1 15611 2 21153 1 茂名1489 2 620 2 24010 3 245 5 37 4 12104 5 11367 3 14360 5 湛江1406 3 699 1 20102 4 527 2 75 2 13441 4 9719 4 15305 2 阳江642 4 242 4 26501 2 329 3 52 3 16191 2 15672 1 14644 3 云浮452 5 236 5 19153 5 313 4 20 5 14573 3 5804 5 14613 4 数据来源：广东省各城市统计公报阳江经济总量排名第4，但是阳江的人均GDP和人均储蓄排第2位，人均消费处于第1位，人民购买力及消费力强劲，是粤西地区经济发展的快马。3. 城市产业功能占位阳江市城市产业功能属于第二圈层， 2001年，阳江被授予“中国刀剪之都”称号。阳江刀剪产品产量占全国的60%，出口占全国的80%。城市产业以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工为支柱行业。4. 城市产业资源占位1) 自然资源阳江市是“中国优秀旅游城市”，海陵岛大角湾风景区荣获国家AAAA级滨海旅游风景区。资源以自然风光为主，以规模大、数量多、质量好、景观美的优质滨海沙滩为代表，加上阳春旖旎的喀斯特峰林、溶洞风光，以及丰富而优质的温泉群、高山瀑布和森林湖泊，构成了品种齐全、品位很高、空间组合良好的山海风光旅游资源2) 产业资源中国五金刀剪基地，矿产资源丰富。海洋渔业资源丰富，全市有闸坡、东平、沙扒、溪头、河北、对岸等国家认可的六大渔港，海洋捕捞量居全省重要地位。3) 交通位置沈海高速与沿海高速分别从阳江南北穿过，缩短了阳江和中国最发达城市之间的空间距离。4) 影响城市的重大事件或会议 广东省产业转移：2009年阳江承接了中山火炬（阳西）、佛山禅城（阳东万象）、东莞长安（阳春）、广州（阳江）等4个被认定的省级产业转移工业园。 阳江核电站：主体工程于2007 年开工，首期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发展提供充裕的能源保障。 南海I号：广东海上丝绸之路博物馆位于阳江海陵岛“十里银滩”风景区西面，是一个以“南海I号”宋代沉船及其船上文物为主的大型博物馆。阳江市正围绕“南海I号”这一主题将海陵岛打造成一个旅游岛。（数据来源：阳江百科）（二） 配合指标分析1. 城市进出口额及外资使用111月份外贸进出口总额16.2亿美元，同比增长26.3%。其中出口14.4亿美元，增长30.4%。全年实际利用外资2.1亿美元，同比增长20.9%。新签利用外资合同84宗，增长58.5%；合同利用外资4.48亿美元，增长16.1%，平均每个合同协议利用外资539万美元，减少189万美元。截至2010年底，全市登记注册的外商投资企业353家，其中本年登记的外商投资企业53家。2. 外来旅游人口数量全年旅游总收入41.8亿元，同比增长19.1%。其中国内旅游收入40.5亿元，增长18.7%；全年接待游客总人数726.6万人次，增长12.0%。其中，一日游游客人数416.4万人次，增长12.1%；住宿设施接待过夜游客人数310.2万人次，增长12.2%。在过夜游客中，国际游客10.5万人次，增长28.7%；国内游客440.4万人次，增长15.7%。（数据来源：阳江市2010年统计公报）二、 房地产市场发展阶段分析（一） GDP三项指标1. 相关城市对比城市GDP（亿元）房地产投资总额（亿元）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）销售均价（元/平方米）江门1550 112 1306.4400382.35900茂名1489 37 667.2154.622.7（市区）2978湛江1406 75 148.264193阳江642 52 123.73056云浮452 20 64.123514阳江市GDP在5个城市中排第4，房地产开发投资排第3，略低于湛江。销售面积与湛江相当，但销售均价和湛江比有上升空间。2. GDP增速与房地产发展关系阳江市2010年GDP增速17%，说明房地产市场的发展速度处于高速水平。宏观经济增长房地产发展速度小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定大于8%高速3. 人均GDP与房地产发展关系阳江市2010年人均GDP：26501元，相当于4141美元的水平，说明房地产处于快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。需求特征由生存需求向生存改善兼有转变，发展特征由单纯数量型向数量与质量并重转变。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段缓慢发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存改善兼有改善为主改善为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主、数量与质量并重平稳发展、以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型（二） 房地产周期分析1. 地价和房价同步上升2010年阳江市商品房销售面积为123.7万，同比上升22.7%；商品房销售额为38.6亿元，同比上升40.9%。全市商品房交易平均价格为3056元/，同比上升12.2%，市区商品房交易平均价格为3639元/，同比上升17.3%。（数据来源：阳江好房网）2007年阳江出让土地楼面地价134元/,2008年309元/（该年度土地集中在市区），2009年楼面地价262元/，2010年楼面地价376元/,2011年新出让土地楼面地价已达到618元/。（数据来源：中国土地市场网）2. 期房和现房价格相近楼盘期房均价现房均价 嘉华尚城40003730德信华城42004038御水雅筑朝湖朝南4200，朝北39003700上东新城一期尾盘：3788二期：40003. 长期投资者开始进入相关数据显示，2010年上半年本市以外购房者占18%。同时在与售楼员、的士司机的交流中可以发现他们经常接触到外来投资者。上述市场表现表明：阳江市房地产市场处在房地产发展周期的快速向上发展阶段，建议开发商采取土地储备，分期卖楼的策略。三、 房地产市场发展潜力分析（一） 城市发展拉动1. 经济基础宏观指标2002年以来，阳江GDP增长率平均水平达到13.4%，高于全国平均增长率10.4%。阳江2010年经济实现了17%的高速增长。 2010年阳江全年社会消费品零售总额374.4亿元，同比增长22.9%，人均消费处于江门和粤西5市之首。2. 产业格局和拉动阳江市以第二产业为主导，广东产业转移工业园的规划实施使工业主导地位不断增强。 3. 城市基建投资、城市规划拉动阳江市2010年固定资产投资329.2亿元，同比增长37.5%。人均固定资产投资接近江门的水平。随着沈海高速阳江出入口的建成，该区域的交通优势将得到体现，同时在项目的北侧规划有城市物流配送中心和科技产业园，也会促进该片区的发展。（二） 刚性需求拉动1. 人口增长2010年阳江市新增从业人员3万人，随着广东省产业转移园的逐步实施，几大工业园区的拉动和城市人口的持续增长，阳江市将保持较为旺盛的住房需求。2. 拆迁需求阳江居民过去以自建房为主，阳江市区有着大量的小产权房及市民自建房屋，在禁止小产权房建设以及自建房批文费用高昂的影响下，全市房地产市场仍然有很大的发展潜力。随着居住理念的转变和楼盘品质的升级，越来越多的人认识到自建房不可改变的局限性从而选择更好的楼盘或社区。尤其近两年，保利等知名开发商进入阳江市，阳江人的住房观念产生了很大的改变。3. 改善动力推动指标指标值（元）增长率人均GDP2650116.3%人均可支配收入1464412%人均储蓄存款1619120%个体消费者经济实力快速增长，支撑改善动力需求的快速增长。四、 房地产市场发展趋势分析（一） 整体趋势分析1. 开发量、销售量、价格变化2010年阳江市商品房销售面积为123.7万，同比上升22.7%；全市商品房交易平均价格为3056元/，同比上升12.2%；市区商品房交易平均价格为3639元/，同比上升17.3%。（数据来源：阳江好房网）2. 品质发展阶段及重点阳江市房地产发展晚，但发展速度很快，大项目多，保利、德华新城、上东新城、阳光马德里等楼盘建筑面积都在30万平方米以上。阳江购房群体已开始注重小区配套、环境及管理。（二） 政策影响分析1. 宏观政策解析国六条国四条国11条新国八条一套一标时间2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日2011年1月26日2011年5月1日出处国务院常务会议通过了中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号 国家发展改革委关于发布商品房销售明码标价规定的通知政策基调稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作规范市场，挤出房地产价格泡沫措辞变化政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡，措施更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”。随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、 公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益。市场影响政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。被视为打压房地产市场重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，未起到遏制房价过快上涨的作用。政策有利于抑制短线炒家，正面作用无容置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威力难比2007年，市场经过一段观望期后重新恢复活跃。主要措施是将房地产调控目标化、政治化。要求各地出台具体限购及限价措施，一方面此轮调控目的更直接，就是限价限购，另一方面此轮调控已成为中央和地方政府的博弈，地方政府依然留有操作空间。上有政策下有对策 “一套一标”政策形同虚设。2. 阳江市房地产调控新政解析2011年3月30日，阳江市根据“新国八条”及广东省文件精神，发布了相应的调控政策。主要内容如下：1) 结合阳江市区房地产市场起点低，房价基数较小，房价容易受高品位、大项目的影响的现状，2011年市区新建住房销售价格增幅不高于本年度全市生产总值增长速度。2) 从今年三月份起，把房价的年度控制目标分解到每季每月进行。同时，对商品房预售要进行价格登记制度。3) 2011年全市计划建设廉租住房400套，建设经济适用房609套；建设渔民上岸安居房391套；采取多种方式建设、筹集公共租赁住房3468套。多层次、多渠道解决保障性住房房源问题，努力完成各项保障性住房建设目标任务。4) 对于外地购房者，若不能提供一年社保证明的，需一次性付款。（三） 竞争压力分析1. 土地压力地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率建筑面积()成交价（万元）成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人市区石湾村西2007/2/633200 50 1.80 59760 764 15 128 住宅阳江市合诚置业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2007/2/2022339 34 2.22 49593 536 16 108 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2007/2/2039680 60 3.00 119040 952 16 80 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2007/2/2023170 35 2.24 51901 556 16 107 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2007/2/2045121 68 1.64 73998 1083 16 146 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2007/3/1857849 87 3.25 188009 1388 16 74 住宅广东金世纪实业有限公司市区城南新区丰怡豪庭2007/3/16337705 507 1.80 607869 7599 15 125 住宅阳东丰怡房增发展有限公司市区上濑洲头2007/5/3112122 18 1.80 21820 255 14 117 住宅阳江市荣辉房地产开发有限公司市区河堤北路2007/6/2811496 17 1.80 20693 242 14 117 住宅阳江市城区房地产建设有限公司（漠江花园，经适房）市区城南新区马德里2007/7/1270357 406 1.80 486643 6086 15 125 住宅阳江市利腾房地产开发有限公司金山路以北、振兴路以南、西平北路两侧地段2007/12/5750955 1126 2.40 1802292 24282 22 135 住宅阳江市上东富日房地产开发有限公司市区共青湖水库北、体育北路以西2007/12/20607409 911 1.80 1093336 17554 19 161 核电后勤阳江核电基地开发有限公司合计2211403 3317 4574953 61298 18 134 地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率建筑面积()成交价（万元）成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人市委党校西边地段2008/2/2674356 112 3.80 282553 16000 143 566 住宅阳江市广厦房地产开发有限公司（中珠在水一方）市区高凉路北2008/6/10130465 196 2.20 287023 4102 21 143 住宅阳江市练达房地产开发有限公司阳江市鹏超大润商业广场2008/10/1193615 140 2.50 234038 7160 51 306 商住阳江市鹏超房地产开发有限公司市区漠江路东侧（海岸城）2008/10/2010901 16 1.80 19622 372 23 190 住宅阳江市富和房地产开发有限公司（富和海岸城）市区体育北路东2008/10/2111467 17 1.80 20641 1300 76 630 住宅阳江市名城房地产开发有限公司市区东风一路3号2008/12/811756 18 2.33 27391 2560 145 935 商业广东百利投资有限公司阳江国际大酒店东面2008/12/1121032 32 2.20 46270 1069 34 231 住宅阳江市中鼎置业有限公司市区阳江国际大酒店东面2008/12/11245508 368 2.20 540118 12481 34 231 住宅珠海经济特区恒隆房产开发有限公司合计599100 899 1457655 45044 50 309 地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率建筑面积()成交价（万元）成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人城南新区A区CNA7-01、CNA7-02-01、CNA7-032009/6/11209102 314 1.31 273087 7287 23 267 住宅保利（阳江）房地产开发有限公司市区金山路北侧2009/8/426844 40 3.00 80532 403 10 50 住宅林举忠（协议转让）二环南路东侧、富康路北侧2009/11/520025 30 4.00 80100 3450 115 431 住宅阳江市辉亚置业发展有限公司市区新江北路南边2009/11/525215 38 3.50 88253 5100 135 578 住宅阳江市同心房地产开发有限公司市区马曹路北侧、康泰路西侧2009/11/621218 32 2.40 50923 3850 121 756 住宅阳江市中天科达房地产有限公司金山路北侧牛屎坳2009/11/2479828 120 3.00 239484 1197 10 50 住宅阳江市友联运动器材有限公司合计382232 573 812379 21287 37 262 地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率建筑面积()成交价（万元）成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人市区金山路北、石湾路东2010/1/2948408 73 2.90 140383 775 11 55 住宅阳江市台阳实业有限公司（协议）城北工业区振兴路南2010/2/335768 54 1.80 64382 554 10 86 住宅阳江市佰伦实业有限公司体育北路东2010/3/1547283 71 2.50 118208 3121 44 264 住宅广东金世纪市区鸳鸯湖南山公园西侧2010/4/2818001 27 1.50 27002 1489 55 551 住宅阳江诚信房地产置业有限公司市区鸳鸯湖南山公园西侧2010/4/2852123 78 0.70 36486 4311 55 1182 酒店阳江诚信房地产置业有限公司东风三路东南侧、环园路北侧2010/6/1028673 43 2.40 68815 797 19 116 住宅阳江市友联鞋业有限公司东风三路东南侧、环园路北侧2010/6/1017304 26 2.40 41530 344 13 83 住宅阳江市友联鞋业有限公司东风三路东南侧、环园路北侧2010/6/1017448 26 2.80 48854 648 25 133 商务阳江市友联鞋业有限公司阳江市区金山路北、创业北路东2010/11/518187 27 3.50 63655 4600 169 723 商住阳江市东圳房地产开发有限公司阳江市区北环路102号2010/11/848445 73 2.50 121113 12250 169 1011 商业阳江建华汤始中洲新城片区A-01(中)2010/11/26118932 178 2.40 285436 16500 92 578 商住阳江建华汤始中洲新城片区A-042010/11/26138830 208 2.40 333192 19400 93 582 商住阳江建华汤始中洲新城片区B-01-03(东)2010/11/26113270 170 2.40 271848 13500 79 497 商住阳江建华汤始中洲新城片区B-01-03(西)2010/11/26128964 193 2.40 309512 18000 93 582 商住阳江建华汤始中洲新城片区A-01(东)、A-02(西)2010/11/26139614 209 2.40 335073 7479 36 223 住宅阳江建华汤始长洲岛CZA10 2010/11/26258964 388 3.00 776893 12455 32 160 住宅润信置业金山路以北，西平北路两侧2010/11/2686775 130 2.50 216938 5207 40 240 住宅阳江市上东富日房地产开发有限公司市区瑞禾路A-03-02地块2010/12/3013345 20 3.40 45373 1294 65 285 商住阳江市阳珠投资建设有限公司市区瑞禾路A-03-01地块2010/12/3016883 25 1.70 28701 2617 103 912 商务阳江市阳珠投资建设有限公司合计1347216 2021 3333392 125341 62 376 地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率建筑面积()成交价（万元）成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人阳江市区北环路102号2010/11/848445 73 2.50 121113 12250 169 1011 住宅阳江建华汤始房地产开发有限公司江朗大道西侧、保利房地产公司南侧2011/1/1830486 46 2.00 60972 7400 162 1214 住宅阳江盛源置业有限公司东门南路西侧、南浦大道北侧（CNA1-07-01）地段2011/1/2026888 40 2.40 64531 3025 75 469 商住阳江春申投资置业有限公司市区城南新区东门南路西侧、南浦大道北侧（CNA1-07-01）地段2011/1/2080663 121 2.50 201658 9075 75 450 商住阳江春申投资置业有限公司阳江市江城区振兴路南侧、西平北路西侧地段2011/2/1812420 19 1.80 22356 0 0 0 住宅阳江顺开建设开发有限公司（经适房）阳江高新区城北民营科技园地段2011/4/735550 53 2.40 85320 1216 23 143 住宅阳江市金和彩色印刷包装有限公司合计234452 352 555949 32966 94 593 年份土地面积（亩）建筑面积（万平方米）楼面地价（元/）20073317457134200889914630920095738126220102021333376201135256618合计71621073266（数据来源：中国土地市场网）1) 阳江市近两年土地供应量有所减少，土地成交价逐年上升，最新成交的城南新区的地块楼面价已达到1214元。2) 20072009年出让土地中，仍有部分用地尚未开发或正在开发，预计在近期及未来3年内仍可能会与上东新城项目形成竞争。3) 阳江市2010年商品房销量123.7万，近两年供应的土地按建筑面积计算，2009年81.2万，2010年333.3万，2011年新增供应55.6万，累计建筑面积470万，市场上可开发土地充足。2. 发展商水平压力上东新城项目是阳江市占地最大的项目，且已经在阳江市有一定的知名度，但随着国内知名开发商（如保利）的进入，加上本地知名开发商（如广东金世纪）等大项目的相继开工，未来市场竞争日趋激烈。3. 产品竞争水平压力上东新城项目的前期产品存在定位不清晰的情况，存在一些尝试性的风格变化，产品质量及园林品质均较一般。随着城南新城片区大盘的启动，各项目在规划设计、产品品质、园林配套、智能化等方面都有了较大提升，未来产品竞争日趋激烈，若能抓住此机会，将上东新城项目整体规划设计及产品品质作提升，将可引领市场并可树立品牌。五、 房地产市场发展风险分析（一） 房地产综合预警体系房地产投资增幅：2010年阳江市房地产开发投资52亿元，同比增长57.1%，大于25%，有异常，主要由于阳江市房地产市场刚起步，建设项目多，发展迅速。（房地产开发投资/GDP）=（52/642）=0.08，合理指标为0.1-0.14，说明阳江房地产市场投资规模基本正常，同时具有较大发展空间。（房地产开发投资/固定资产投资）=（52/329）=16%，说明阳江房地产市场投资结构基本正常。（商品房销售额/房地产开发投资）=（38.6/52）=0.74，有异常，该指标反应房地产投入与产出的效益效率指标，说明阳江房地产开发总体效率较低。综合来看，阳江房地产开发量和经济发展是相匹配的，房地产市场基本正常，但房地产市场处于快速发展向平稳发展过渡阶段，房地产开发效率低，未来还有很大发展空间。（二） 单项指标1. 供需比阳江市2010年商品房销量123.7万，近两年供应的土地按建筑面积计算，2009年81.2万，2010年333.3万，2011年新增供应55.6万，累计建筑面积470万，市场上可开发土地充足。300亩以上大地块开发情况：取地时间开发商取地面积（亩）地价（万/亩）未开发土地（亩）未开发建面（万平方米）2007金世纪28216002007丰怡豪庭50715250302007利腾（马德里）4061523027.62007阳江核电（科研商住）9111961173.32007上东富日1126229001442008恒隆房产3683420029.32009保利314231008.7合计36322291312.9阳江市近5年成交的300亩以上大地块中，未开发土地2291亩，可开发商品房建面312.9万平方米，阳江市2010年商品房销量123.7万，这一销量可以支撑这些大地块的开发，供需合理。2. 房价增长支持预警（房价增长率/GDP增长率）=（12.2%/17%）=0.721说明阳江房价增长处在合理发展水平。3. 房价收入比阳江市2010年商品房交易平均价格为3056元/，全市城镇居民人均全年可支配收入14644元。人均住户面积26。（数据来源：阳江好房网、统计公报）阳江市房价收入比=（3056*26）/14644=5.4这说明阳江市目前房地产市场供需合理，同时房价收入比有上升空间。4. 建设量过量预警2010年阳江商品房销售123.7万，商品房施工面积为595万，商品房竣工面积为134万。 施工总量/销售总量=595/123.7=4.8竣工总量/销售总量=134/123.7=1.08阳江房地产市场现状：建设量和销售量匹配，供需合理。未来几年房地产市场：施工和销售比小于5，市场供需合理。第四部分 项目环境调研分析一、 项目概况上东新城位于阳江市区北端，经西平路可直达阳江核心商圈人民广场，车程10分钟。项目距市政府（中心广场）4.2公里，距离沈海高速1.2公里，位于该处的高速出口正处于施工阶段，预计2011年10月1日开通。项 目基本情况地理位置金山路和西平北路交汇处北侧。项目距阳江市政府4.2公里，距商业中心人民广场4公里，距沈海高速1.2公里。土地使用权人阳江市上东富日房地产开发有限公司道路状况西平北路：双向6车道金