融泽府物业管理设计方案.doc

目 录第一章：解读经典力作，定义服务理念项目分析2一、项目理解2二、目标人群2三、项目定位2第二章：调研市场情况，推荐精品服务物业管理市场调研及分析3一、 调查范围3二、 调研项目介绍31 盈华盛嘉 32 韦伯中心国际传媒公寓 33 华荣公寓 44 工体3号 55 银钻公寓 56 其他类似项目一览表 6三、 调研结论7第三章：解析管理模式、兑现服务承诺 融泽府物业管理形式拟定 7一、 物业管理宗旨 7二、 物业管理形式“主动贴近”式物业管理服务 8三、 “主动贴近”式管理模式内涵 8四、 采取无痕迹、无干扰、无障碍管理方式 9五、 特色服务（含有偿服务） 9六、 实施保障 10第四章：取费得当适宜，回馈集团各方物业管理费拟定11一、保障公司利益、提供优质服务11二、物业管理费测算说明11三、物业管理费测算结果11四、人性化的选择 11附件一：融泽府住宅部分物业管理费测算明细附件二：融泽府商业部分物业管理费测算明细第一章：解读经典力作，定义服务理念项 目 分 析一、项目理解 融泽府背靠神州第一街。以紫禁城、长安街、中南海为核心而辐射形成“中央政务区”，成为中国文化及政治高层居住之地。 融泽府作为北京城市中心罕见的水岸大宅，生命力无限旺盛。 禀承专业化的开发理念，通过与国际团队的强强合作，将建筑的空间艺术与周围的环境有机结合，塑造出可长期保留的精品建筑。 遵从国际流行的投资，开发，经营管理专业化运营，项目各运作环节紧密衔接，经济及责任目标明确，合力打造精品； 根据建设部最新颁布的三星级智能化小区标准进行建设，为业主提供安全、私密、周到的保护。 在由建设部科学技术委员会、世界房地产研究会、美国房地产协会、中国建设报 中国楼市等多家权威机构举办的“ 2005 中国居住创新典范”颁奖典礼中，融泽府 一举斩获“ 中国经典示范楼盘”大奖。 是寸金之地的顶级综合社区。在先期条件具备的基础上，极有可能成为北京中央政务生活区新兴的区域性标志项目。 二、目标人群：1、享受型成功人士2、金融、财务骄子3、金融街区域领袖人物 4、政要精英，文化先驱三、 项目定位：鉴于项目市场高端价位，与成功人士为主要目标人群的市场定位，作为主要“软件”配置的物业服务管理的规范性及品牌性要求勿庸置疑物业管理定位于中高端第二章：调研市场情况，推荐精品服务 同档次物业管理市场调研及分析一、 调查范围对北京市高档住宅小区进行调查了解，按照与融泽府项目在售价、位置、规模、户型等方面相似的标准，先后跟踪调查37个项目，范围涉及东城、朝阳、海淀和西城金融街区域， 经过甄别，最终确定参照下述项目进行比对。二、 调研项目介绍 盈华盛嘉占地面积：9900平方米建筑面积：3.8万平方米物业地址：西城区月坛西街6号 容积率： 3物业类型：公寓使用性质：住宅绿化率：25%价格：均价13800元/平方米物业管理企业：创新物业物业管理费：4.60元/月/平方米特 点：六栋独立单元式板楼，三三排列围合方正布局，又有复层绿植环绕社区，极好的保证了社区的私密性和精神上的归属性；多书三面采光的户型创新，悉数接纳自然赐予的阳光、空气、视野、通风。是西城区政府为了进一步完善金融街区域居住配套，优化金融街投资环境而推出一系列政策举措之一。主要为符合条件的金融街区域各大金融机构从业人员提共优惠价格（包括物业）的高品质居住物业。 韦伯中心国际传媒公寓占地面积：27818.20 平方米 建筑面积：18万平方米 物业地址：朝阳区光华路15号 容积率： 5.5物业类型：公寓使用性质：住宅绿化率： 30%价格：均价13000元/平方米物业管理企业：国贸物业酒店管理公司 物业管理费：5.80元/月/平方米特 点：韦伯中心以实力铸造CBD核心地段商务共同体，不但能满足现代“24小时CBD”的要求，并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效率与生活效率，与CCTV、BTV形成强大、高效、便捷的传媒整合区域。地处CBD核心区，由知名物业管理企业管理，物业管理品质趋向于高端市场。 华荣公寓占地面积：8900平方米建筑面积：4.59万平方米物业地址：西城区兴盛街2号容积率： 3.32物业类型：公寓使用性质：商住两用绿化率：30%价格：均价19000元/平方米物业管理企业：华汇物业物业管理费：6.00元/月/平方米特 点：金融街华荣公寓是专为社会各界的金融精英和财富精英度身打造的行政服务公寓，产品定位追求唯一性、稀有性和独占性。金融街华荣公寓致力追求“天、地、人合一”、“建筑、环境、环境和谐统一”的最高品牌境界，致力打造“恒久艺术收藏”的产品品位，物业管理定位于高端。 工体3号占地面积：7000平方米建筑面积：6.3万平方米容积率： 3物业类型：公寓使用性质：商住两用绿化率：40%价格：均价19000元/平方米物业管理企业：戴得梁行物业管理费：6.95元/月/平方米特 点：工体3号是汇集了国内外建筑设计大师的智慧结晶，项目定位为高档涉外私人公寓，由戴德梁行提供全方位服务，物业管理质优价高。 银钻公寓占地面积：14600 平方米 建筑面积：11万平方米 物业地址：朝阳区建华南路永安南里 容积率： 6物业类型：公寓使用性质：住宅绿化率：31%价格：均价17000元/平方米物业管理企业：第一太平戴维斯物业管理费：7.00元/月/平方米特 点：工艺美术运动和包豪斯时期，建筑大师对人类的居所进行了史无前例的改造，从此，简洁取代了繁复的巴洛克，建筑打破了国家的界限，国际化诞生了。银钻公寓整个建筑群凝重朴素，冷峻的轮廓与明澈的光线形成强烈的对比，在明暗交错中，空间错落，层次丰富。 第一天平洋戴维斯物业管理知名度毋庸置疑，物业管理符合项目定位需求。三、调研结论 高品质物业管理诉求毋庸置疑，物业价位在4元-7元之间。 物业管理收费标准差异较大，呈东北部向西南部递减趋势。 知名物业管理企业带动热点地区物业管理价位，物业企业品牌效应显著。物业管理重要性在此类项目中得以体现，物业管理价位与服务品质成正比； 高端客户群体不再以管理费价格作为首选因素，而真正考虑的是物业管理服务的品质与内涵； 各物业企业在提供常规服务的同时更重视特色服务、附加服务等增值产品的设计与提供； 物业服务模式主要有“管家式”、“酒店式”、“家政秘书式”等，随名称不同但内涵相似，都是以体现客户的尊贵身份为主要目的。第三章：解析管理模式、兑现服务承诺 融泽府物业管理形式拟定一、 物业管理宗旨 为业主/使用人创造优雅舒适、意境独特的居家环境，充分体现住客户的尊贵，并使他们的儒雅风采得以充分的展现，使他们的居家氛围具有吸引力、亲和力和成功感；使客户感受到社会文明与进步；使华融泽府品牌深入人心，成为社区典范； 在积极推行规范与严谨的管理作风；创造温馨舒适的家居管理同时，积极配合商业运作，充分考虑商场、餐饮、娱乐业态整合的特点，保障基础物业设施、设备的有效运作，各项服务的合理及完善。 二、 物业管理形式“主动贴近”式物业管理服务提供“主动贴近式”物业管理服务高度浓缩与提升先进管理理念及“三位一体” 项目管理服务模式，为本项目提供全过程、全方位的高品味、文体化、艺术化的“主动贴近”式管理服务，从根本上保障本项目在此稀贵之地的价值取向，从而提升项目整体的永续经营能力，并以此为载体，为创品牌奠定坚实基础。 变被动服务为主动服务，在致力于完善常规服务的基础上，站在客户的利益及其立场上，思考服务、设计服务、提供服务，并在服务的过程中及时完善服务与评价服务的最终效果，提倡“个性服务”、“延伸服务”、“超值服务”、“预料服务”、“为客人提供恰到好处的细腻服务”主动进行服务，贴近客户心灵。三、“主动贴近”式管理模式内涵1、个性化、服务到最小细节全面了解不同的业主或住户日常生活起居和工作服务需求特点，向他们提供不同内容的差异化服务并服务到最小细节，是细腻服务的具体表现。他体现了物业管理和服务“以人为本”的宗旨。2、安全楼宇实行封闭管理，24小时安保服务，日间保安在大厦内以巡视为附，大厦主要入口以人防、技防为主，夜间采取保安巡更制；燃气管道、电气线路、消防及防盗系统安全稳定运行。3、隐私随着人们生活水平的提高及越来越多的社会、经济交往，业主/使用人的隐私权、私密性应予以充分的考虑并针对性实施。4、舒适致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境、人文环境。通过全过程、全方位、全天候的酒店式物业服务与管理，打造生态小区、文明小区及舒适享乐小区，全面升华基础性常规物业管理模式。5、周到提供全方位、全天候的服务，标准及内涵超越业主自身需求。6、温馨服务设计以业主为中心，提供完善的五星级服务，为业主创造极富天伦之享的居住空间。7、快捷为便捷生活家居提供系统化配套服务。“主动贴近”式服务针对本项目所提供的服务方式是设立贴心服务部并以贴心服务热线为对客服务龙头。其服务流程如下：业主服务需求 贴心热线 贴心服务部特约服务安保部工程维修保洁 部 四、采取无痕迹、无干扰、无障碍管理方式 无痕迹、无干扰管理：尽量避免社区内的常规物业服务管理影响或干扰业主私密性及怡宁生活/商务空间的管理方式。无障碍管理：续延发展商对本项目的业态定位及价值取向，不对发展商的整体构想形成障碍；不对业主的正常生活形成障碍。四、 特色服务（含有偿服务）进一步体现 “主动贴近式”服务的价值与吸引力。个性化服务内容 洗车服务； 叫早服务； 票务服务； 绿色植物的租摆； 人性化安保服务； 简单将康服务； 根据需求提供邮包、礼品接收等服务； 干湿洗衣； 有偿提供行政管家服务或为业主在房屋空置时提供诸如宠物代养（联系专业公司）等社会化服务； 有偿提供婚丧用车，礼仪、司仪服务，婚庆摄录像服务； 代理劳务和方便服务 代订报刊，代送邮件； 饮用水派送； 天气变化时发放文明伞（收取押金）。 家政服务： 推荐小时工和家庭服务员开展家政服务； 推荐家教； 有偿代业主聘请之家政服务人员进行酒店式专业培训。 商务办公服务 设商务中心文件的打印、复印，传真、E-MAIL的收发； 庆典活动策划、组织。六、 实施保障： 公司在品牌受众率、管理规模、团队规模等企业实力指数上已位居全国同行业企业前十名，进入国内一流物业管理公司梯队。 在国内物业管理企业中率先通过了三标认证，物业管理企业的质量管理体系、环境管理体系与职业健康管理体系，已全部涵盖了物业公司涉及的指导文件管理、人事管理、质量控制管理、行政办公管理。 通过十一年的实践，已积累了大量物业管理实际经验，并凝聚了一大批物业管理优秀人才和技术骨干。 在日常运作同时，贯彻日常检查制度，以保证对客户承诺及实现管理目标。 以履行对客户承诺、贯彻开发商理念及本公司的质量管理体系为三重标准，实行公司职能部门与总经理办公室的双重检查、监督、考核机制；同时，主动与开发商、业户建立质量检查与信息反馈系统 。第四章：取费得当适宜，回馈集团各方 物业管理费拟定 一、保障公司利益、提供优质服务遵循高品位、文化化、艺术化的管理思路，推行“一站式、无干扰、无障碍、无痕迹、”的主动贴近式服务和管里模式，同时考虑业主群体特殊性，贯彻集团人脉资源管理战略部署，并结合项目特点，精简物业管理构架，合理安排资源，在既维护公司利益，又保障物业管理服务品质前提下，对本项目进行物业管理费用测算。二、 物业管理费测算说明 在进行物业管理费测算时充分考虑了住宅部分和商业的部分的共性与区别，在人员构架上以人力资源能够充分共享为原则。 由于商业与住宅部分设备通用，部分为独立使用，所以在预算中对系统设备进行了功能划分。 商业物业管理费包含了公共区域水费、公共区域照明费，客户需自行承担自用区域内照明及动力（能源）电费及水费。三、 物业管理费测算结果住宅部分：4.95元/平方米/月商业部分：12.08元/平方米/月四、 人性化的选择 在物业管理费测算的基础上，根据物业服务项目、品质的不同提供人性化菜单物业管理费选择菜单1为分担业主后顾之忧，我公司与人保财险达成整体家庭财产险优惠协议，每户每年家庭财产险保费为180元，可享受房屋主体受损险10万元/年、室内装修险3万元/年、盗抢险2万元/年，管道破损险3万元/年，家用电器安全险1万元/年，第三者责任险1万元/年，现金首饰损失险0.2万元/年，合计：20.2万元/年。146户每年保费合计2.19万元，保额合计：2950 万元。增加上述保险项目后物业管理费将在原预算基础上调0.06元，调整后价格为：5.01元/月/平方米2为凝聚高端客户向心力，汲取客户资源可不定期开展联谊活动，先期预计联谊活动费用为每年2万元。增加上述活动费用后物业管理费将在原预算基础上调0.05元，调整后价格为：5.00元/月/平方米3我公司在进行上述预算时计划每年进行一次外墙清洗，每季度进行一次公共区域消杀补药，如每两年进行一次外墙清洗、每半年进行一次公共区域消杀补药，可节约10185元/年。缩减上述服务项目后物业管理费将在原预算基础下调0.02元，调整后价格为：4.93元/月/平方米4我公司在进行上述预算时考虑每年4节（五一、十一、圣诞、春节）装饰及每座电梯厅、前厅绿化租摆（前厅2盆、电梯厅1盆大型绿色植物）费用合计：30000元/年缩减上述服务项目后物业管理费将在原预算基础下调0.07元，调整后价格为：4.88元/月/平方米5为体现对高端VIP客户的贴近式专署服务，维系人脉资源，特设立高级客户经理一名，如为降低物业服务管理成本，可撤销此岗位，由此每年可节约成本41160元，但因此有可能影响对高端客户服务时效性及有效性。缩减上述服务项目后物业管理费将在原预算基础下调0.1元，调整后价格为：4.85元/月/平方米6针对上述情况进行组合：加1、2项内容，物业管理费为：5.06元/月/平方米加1、2项内容，减3项内容物业管理费为：5.04元/月/平方米加1、2项内容，减4项内容物业管理费为：4.99元/月/平方米加1、2项内容，减5项内容物业管理费为：4.96元/月/平方米加1、2项内容，减3、4项内容物业管理费为：4.97元/月/平方米加1、2项内容，减3、5项内容物业管理