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膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆螅虿芄膅蒄袅膀膄薇蚇肆芄虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅芈薇羈袁莈蚀螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蚀膂莂薈袅肈莂蚁蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肃聿膇蚂袆羅膆膇肂蚇薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芆莅蚅螁肈莁蚅羃莄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿蒈蝿袄膂蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈螆衿肃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袃袅聿薁袂羇芅薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚈袈肄莁薄袇膆膄蒀羇袆莀莆薃羈膂节薂肁莈蚀薁袀芁薆薀羃蒆蒂薀肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芆莅蚅螁肈莁蚅羃莄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿蒈蝿袄膂蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈螆衿肃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袃袅聿薁袂羇芅薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚈袈肄莁薄袇膆膄蒀羇袆莀莆薃羈膂节薂肁莈蚀薁袀芁薆薀羃蒆蒂薀肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芆莅蚅螁肈莁蚅羃莄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿蒈蝿袄膂蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈螆衿肃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袃袅聿薁袂羇芅薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚈袈肄莁薄袇膆膄蒀羇袆莀莆薃羈膂节薂肁莈蚀薁袀芁薆薀羃蒆蒂薀肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芆莅蚅螁肈莁蚅羃莄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿蒈蝿袄膂蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈螆衿肃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袃袅聿薁袂羇芅薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚈袈肄莁薄袇膆膄蒀羇袆莀莆薃羈膂节薂肁莈蚀薁袀芁薆薀羃蒆蒂薀肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芆莅蚅螁肈莁蚅羃莄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿蒈蝿袄膂蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈螆衿肃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袃袅聿薁袂羇芅薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚈袈肄莁薄袇膆膄蒀羇袆莀莆薃羈膂节薂肁莈蚀薁袀芁薆薀羃蒆蒂薀肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芆莅蚅螁肈莁蚅羃莄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿蒈蝿袄膂蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈螆衿肃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袃袅聿薁袂羇芅薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚈袈肄莁薄袇膆膄蒀羇袆莀莆薃羈膂节薂肁莈蚀薁袀芁薆薀羃蒆蒂薀肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芆莅蚅螁肈莁蚅羃莄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿蒈蝿袄膂蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈螆衿肃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袃袅聿薁袂羇芅薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿 中 国 房 地 产超一流企业运营管理现 成 工 具 箱营 销 策 划 及 销 售 管 理策划流程项目营销策划总流程项目营销策划主要内容营销计划制定步骤项目的销售宣传整体部署方案营销计划(方案) 营销计划 (方案) 产品描述 价格 客户特点 广告模式 已有销路 营销战略 销售预测营销策划工作执行总体要求参考图示甄选代理公司的标准设计 选择对象 标准 您的标准 自己销售 1、专业的组织和策划人员 2、熟练的销售人员 3、具备完善的客户网络 代理商 l、公司业绩 2、公司实力背景 3、公司智力结构 4、公司运作方式 5、公司信誉 其 他 1、销售方式 2、付款方式 3、先销住宅还是商铺 4、是整层、整栋出售还是零散发售 5、是否考虑整盘转让 6、是否考虑先租后卖或以租代售 7、其他考虑销售代理评估表 销售代理评估表报价人编号签字日期 名 称 标 准会议开始建立融洽的联系提供相关信息示范产品强调利益回煎客户题询问相关问题客户不满处理结束会议总体排序项目媒体推广策划步骤项目广告公司选取操作文本广告公司的选择程序一、设计发展商选择广告公司的流程1、制定选择标准选择广告公司的五项标准：(1)该广告公司的经营者是否热心于广告事业(2)该广告公司过去代理的广告是否成功(3)该广告公司行为是否专业(4)该广告公司能力如何可分为：信息情报能力策划能力、创意水平、公关能力、企业文化、对广告忠诚度、媒体掌握能力。(5)该广告公司是否具备资金能力 2、确定选择方式 广告招标 通过向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价等，将各公司之广告策划书进行专业的对比。确定中标公司。 优点 a、创意结果直观，易于作出判断。 b、收费情况清晰。 缺点 a、周期长，各广告公司在人力投入上会有保留，创意深化的时间少些，可能使实质性策划工作的时间较为仓促。b、规模大、实力强些的公司不愿参与招标。二、经简单比选确定一至两家过往业绩好、规模大、实力强的广告公司 方式：请广告公司用一周左右的时间出一份策划草案，着重叙述广告公司对项目的理解和项目市场机会点及卖点的把握，并且出一份小区形象标志的设计，通过策划草案及形象设计的比较确定广告公司。 优点 a、标选取广告公司周期短。 b、广告公司有更多的时间开展实质性工作，深化创意，但在人力投入上依然会有所保障。 c、多数广告公司易于接受。 缺点 a、比选确定的依据不充分。不直观。b、广告个案差异性大，过往业绩难以代表对具体项目的把握。存在风险性。三、从媒体广告上来挑选广告水平高且有合作意向的广告公司 a、翻阅报纸、杂志，或抽出三个晚上来看电视，记下创意独特、有震撼力的广告，查出是哪些广告公司制作的。 b、查出其中为竞争对手工作的广告公司，弃之不用。 c、安排选中的广告公司见面，了解其服务内容及收费情况，确定彼此之间是否能很好合作。d、挑出有合作意向的广告公司，向有关人员查询这些公司制作过的广告，挑出广告方案最适合的广告公司。四、颁布楼盘资料与广告要求 1、向广告公司颁布楼盘的基本资料 如项目规划指标、工程或开发进度，产品基本资料等。 2、颁布发展商的广告要求 即项目通过广告包装后所要达到的目标。五、意向广告公司的考察 此阶段指初选出几家广告公司入围，留待最终确定，进行对广告公司业务能力及其它情况的考察 a、待选广告公司过往业绩及业务性质的考察； b、待选广告公司工作流程内容的考察；c、待选广告公司过往案例的创意水平的考察。六、重点广告公司的进一步考察 经过初步考察，已初选出几家入围的广告公司。对他们提交的广告策划书，进行评审，属于对入围公司的书面文案创意策划能力考察之内容： 1、信息情报的数据收集分析能力是否齐全和具针对性： 2、策划文案能力及策划案的创意水平等广告表现方面，是否新颖、严密； 3、对媒体掌握能力； 4、收费情况； 5、广告定位方面是否精确具独特之见解；6、广告推广过程是否详细、专业化。七、确定具体的创意策划方案 要求最终入围的广告公司提交3060秒的电视广告创意策划方案，内容包括：概念稿、故事脚本、分镜头处理、制作所需时间及经费。 再对各方案进行评选，综合上述2个环节的考察成绩，最终确定中标者。八、出具楼盘营销广告策划方案 确定中标公司后，再由其出具营销广告策划方案，并监督广告公司实施方案。 方案内容有： a、广告形象定位； b、主要卖点在广告方案中的体现； c、广告平面(报纸广告、楼书、宣传单张等)的效果图； d、广告诉求点(包括：地理位置、区域人文环境、交通条件、人口密度、发展商信誉、项目其他竞争要素如升值潜力、实用率、品质等)； e、广告阶段划分； f、广告表现； g、首期广告内容及时问安排。广告策划书核检表项目 检核指标 指标分值( ) 实际评分文书结构结构完善3表达清晰3用词准确3目标决策切合企业4切合市场4切合产品4具有瞻前性4定位策略符合市场需求6符合产品形象6具有鲜明特色3诉求策略具有冲击力4具有感染力4对象明确4创意策略新颖3吸引力5可行性5表现策略表现艺术性4表现合理性4设计可行性4广告计划系统性4连贯性4可行性5经费预算合理性5科学性5合计100制表时间：广告公司跟进测评估表评 估 内 容评分标准满意(5)可以(3)不满意(1)1、广告公司是否对我们的业务相当了解2、广告公司是否把我们当做很重要的客户看待3、广告公司能否预先做好准备工作，而非等待我们的指示行事4、广告公司能否与我方人员合作愉快5、广告公司能否充分告知工作进展6、广告公司能否让我们参与计划的重要部分7、广告公司对我们的意见或建议是否重视8、若出现问题，广告公司是否主动提出有建设性的解决方案9、广告公司能否履行其所承诺的期限10、广告公司能否提出一流的创意l 1、广告公司的方案是否符合最大效益原则12、广告公司是否与各大媒体有良好的关系13、广告公司对媒体选择是否有广泛的了解14、广告公司能否有效管理我们的媒体预算15、广告公司的收费标准是否合理16、广告公司是否会再接我们竞争者的业务17、广告公司是否有完善的广告调查能力18、广告公司的作品是否具有竞争力19、广告公司能否提供最佳的客户服务20、广告公司是否与我们建立起超出业务范围的关系合 计若总分在80以上，继续合作：若总分在6080，还可以，但不容乐观：若总分在60以下，不予考虑。项目广告设计跟进操作文本1、广告目标计划的跟进 11就项目产品进行广告活动的目标定位分析 111挖掘楼盘销售卖点 a、总结产品特色 b、与竞争对手产品比较找出优劣点 c、分析价格与产品的关联性 d、总结最具竞争力的特点 e、产品与当前买家心理的关联性 11-2拟定诉求目标 拟定以下目标： a、购买对象 b、购买者分布区域 c、购买者年龄、收入、阶层、省籍、职业、性别、购买习惯等特征 d、诉求地区比重之分配 e、销售数量初测 f、行销个案优缺点 g、竞争对手情况与销售过程 h、竞争个案未来走势 113确定广告目标 a、重点在楼盘广告及企业形象 b、重要前提是向买家告知广告 C、使买家对项目发生兴趣并获得知识的阶段 d、使买家了解产品的阶段 e、希望联想效果的阶段 f、刺激联想效果的阶段 g、决定购买效果的阶段 12明确项目的宣传主题和广告任务 1-21吸引目标客流 吸引客流的主要途径是定制一个针对目标客户群、项目自身特点及优势，并且切入市场创新突破点的鲜明主题概念。 1_22围绕主题的具体任务： a、直接行动 通过广告活动促使目标客户直接购买。 b、寻找更多资料 通过广告激发买家兴趣和关心，促使买家更详细阅读和留意广告，或亲临现场了解。 c、提供与消费者自身相关的需求 d、塑造品牌形象 e、修正、强化买家态度 f、对抗竞争对手 13广告活动的指南 在明确广告主题概念后，就需要为每次广告制定指南： a、实现广告目标的阶段划分 b、广告活动的策划与实施 14撰写广告计划定制广告计划的基本框架，为广告公司的广告计划编制提供准则“务实创新”。2、广告预算控制 21广告预算组成要素媒体广告安排表 导入期 开通期 引爆期 保温期第二期引爆期第珊温期 扫尾期 电视 报纸 户上展板 路标 电台 车身 网站 短信息 活动 礼品 桥梁 其它说明：楼盘销售物料与广告进度控制表项 目说 明准备期公开期强销期持续期围墙广告户外看板指路牌户外广生口飘空气球横幅彩旗花篮车厢广告印刷广告精美楼书价目表宣传单资料袋售楼部示范单位项目模型销控表楼盘展板多媒体展示售楼人员赠品公共传播报纸广告电视电台促销活动看楼车其他费用(万元)每阶段的广告费用(万元)广告总费用(万元)报纸广告策划建议表比较内容报纸名称规格套色投放日期版面设计费用卖点设计制表人： 填表日期： 年 月 日户外广告类型及选址建议表内容报纸名称 选址 规格 费用 效果 依据 灯箱广告 喷画广告 车身广告 报纸名称 车尾广告 提示版广告制表人： 填表日期： 年 月 日电视广告策划建议表 内容报纸名称画 面文 案 第一选择 第二选择 第三选择制表人： 填表日期： 年 月 日月度广告宣传执行方案表媒体时间广州日报羊城晚报电视电台户外其他制表人： 填表日期： 年 月 日媒体推广预算表时 间项 目月 日月 日月 日月 日月 日月 日月 日月 日星期星期星期星期星期星期星期星期日报版面规格价格晚报版面规格电视台价格时段时间价格电台(20秒)时段元/次价格其他总计(元)传播媒介利用分析表阅读对象的检查 1是否阅读全国的报纸或有名杂志各5种以上 2是否也阅读地方或小规模杂志 3是否也阅读漫画或妇人杂志 4是否也阅读小型传播杂志、PR杂志5是否也流览专业书籍或外国杂志内容的检查 1是否会边读边思考社会上所发生的事件的内情与原因 2是否阅读对谈、手记、告白等记事 3是否也不漏掉短评或方块记事 4是否也阅读专业以外、有兴趣的情报5是否也阅读青少年、妇人、家庭等情报整理的检查 1是否会剪下或影印有用的记事 2是否会剪下有趣的记事、挂心的记事 3是否将剪下或影印的内容整理、分配 4是否偶尔会再阅读剪下的或影印的内容5是否会丢弃不要的、老旧的资料，吸取新情报用法的检查 1是否仔细检讨可利用于工作现场或企划的记事内容 2可利用的记事内容是否会调查其根据 3是否积极地提供其他单位可利用的内容 4是否确实记录记事的出处、日期媒体分析统计表 分析项目来 电来人已 购本周累计本周累计本周累计通数来电组比通数通比通数来电组比组数组比通数来电组比组数组比 XXX报 XXX报 XXX报 XXX报 XXX报 XXX报 XXX报 XXX报 户外广告看板 DM横幅 房展会 朋友介绍 电台 电视台 其他 合计XX花园媒介计划示范 销售阶段 日期 山东晚报 山东晚报/都市生活3月18日(周二)硬全版3月19日(周三)硬全版3月20日(周四)软文(专栏)+硬全版3月21日(周五)硬全版软文+硬全版继续炒作山东文化中心概念并宣传绿城学校命名仪式活动，树立企业的正面社会效应，为扩大项目市场知名度及加深美誉度打下坚实基础。3月25日(周二) 跨版硬稿+半版软文3月26日(周三) 全版软文 12头版硬稿 蓄客期3月27日(周四)23头版硬稿3月28日(周五) 全版硬稿+全版软文 全版硬稿+软文大力宣传商服招商活动及3月28日开始接受提前优惠认购(落订) 4月1日(周二) 全版硬稿+半版软文 4月2日(周三) 全版软文 半版硬稿 4月3日(周四) 全版硬稿+全版软文 4月4日(周五) 跨版硬稿 半版硬稿+半版软文从区域升值前景，项目自身建筑及规划，经营特色多方面进行诉求，结合期间的相关宣传活动，继续进行全面招商宣传。 优先认购期 4月9日(周三) 硬全版 媒体楼书4月10日(周四) 媒体楼书 硬全版(油)4月l 1日(周五) 软文(专栏)+硬全版 硬全版配合常规广告并发布媒体楼书围绕“为什么要买商服?”展开强力诉求，同时为商铺投资财富论坛会活动进行必要铺垫与炒作。4月15日(周二) 软文(专栏)+硬全版4月16日(周三)软文(专栏)+硬全版软文+硬全版4月17日(周四) 软文(专栏)+硬全版 软文(专栏)+硬全版(油)4月18日(周五) 硬全版 硬全版4月21日(周一) 软文(专栏)+硬全版 软文(专栏)+硬全版4月23日(周三) 软文(专栏)+硬全版4月25日(周五) 硬全版 硬全版开盘前轰炸式集中宣传，从各个角度继续深化文化产业所引发的财富风暴，辅以相关促销举措，并宣告商服即将正式开盘。注：1软文全部以固定专栏形式刊登，目的即为引起一定的关注度。 2主要媒体都市生活每逢周一、三、五发行，因此少量投放的山东日报后标有“油”字即是3上述所强调的推广诉求内容也会根据具体情况而作相应调整。XX花园媒体推广计划及预算一、媒体的选择主力媒体为：深圳特区报；辅助媒体为：深圳商报)、南方都市报。二、媒体广告推广总预算约267351万元人民币三、总推广费用分配如下 1、各媒体分配情况 深圳特区报： 166643万元 约占623； 南方都市报：34688万元 约占13； 深圳商报： 6602万元 约占24_7。 2、各推广阶段分配情况 引导期：40436万元约占151；开盘强销期：137294万元 约占514： 封顶热销期：61214万元约占229；尾盘持续期：28407万元 约占106。四、各媒体广告总体安排项目阶段 时间 宣传主题表现形式 频次 版面大小 深 圳 特 区 报 引导期 开盘前楼盘整体形象宣传，硬性广告与软性广告结合2次(一次软性，一次硬性) 软性广告12版，硬性广告13版强销期开盘至封项卖点广告为主，形象广告为铺，创意与写实结合，硬性广告为主第周一次开盘以整版广告，开盘后以l3版为主 强销期封顶至入伙促销活动结合卖点诉求以硬性广告为主第二周一次113版硬性广告为主 持续期 入伙后同上 第三周一次以114版套红广告为主 深 圳 商 报引导期开盘前楼盘整体形象宣传，硬性广告与软性广告结合2次(一次软件，一次硬性)112版硬性广告112版软性广告强销期开盘至封项卖