泉州毅达商厦资产评估.doc

泉州毅达商厦1#406室房地产估价报告一、估价作业日期：2014年4月。“毅达商厦1#406室房地产”，总建筑面积为178.68平方米，另有储藏间面积为18.21平米的房地产在2014年4月的房地产价值进行了评估。评估该估价对象的房地产现值。二、估价的假设和限制条件1、本报告的估价结果为估价对象的整体价值, 未扣除其已做抵押或出售部分的价值。2、估价对象的产权清晰、合法、无纠纷，且估价对象得到最有效利用，并产生相应的收益。3、本次报告未对估价对象房地产的其他权利状况进行调查。4、本评估报告未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响。5、评估对象在耐用年限或批准土地使用年限内能够正常持续使用。6、附件须与其估价报告正文配套使用。三、估价对象状况（一）地理位置：丰泽区刺桐路毅达商厦位于丰泽区刺桐路与泉秀路交界路口，周边有超市、泉州中心客运站、悦华酒店、泉秀花园生活社区、东霞小学，等等。同时，有多线公交车站点，交通便捷，区位、环境条件较好，生活设施配套齐全，是理想的居住场所。（二）实物状况：评估对象所在建筑物为八层钢筋砼结构的商住楼，委估对象位于第四层，外墙条白色形瓷砖贴面。其室内装修状况如下：内墙面：刷瓷粉；天棚：石膏吊顶；楼地面：缸砖；室内为木作包门，铝合金玻璃窗；水、电、卫、浴配套完备。四、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国拍卖法；4、城市房地产拍卖管理办法。（二）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见。（三）委托方提供的有关资料1、泉房权证丰泽区（丰）字第32568号房屋所有权证复印件；2、委托方法人代表身份证复印件。（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。五、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。（一）独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计房地产在拍卖时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（四）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（六）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。六、估价方法根据估价对象的特点及估价目的，估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查。本估价报告选用收益法及市场比较法对房地产价值进行评估。七、估价结果通过估价人员的评估，该估价对象在2007年3月6日的房地产价值为：86万元整人民币万元人民币。大写：捌拾陆万元整单价：4559元/m2 八、估价作业日期：二零一四年四月九、房地产估价技术报告（一）地理位置：丰泽区刺桐路毅达商厦位于丰泽区刺桐路与泉秀路交界路口，周边有超市、泉州中心客运站、悦华酒店、泉秀花园生活社区、东霞小学，等等。同时，有多线公交车站点，交通便捷，区位、环境条件较好，生活设施配套齐全，是理想的居住场所。（二）实物状况：评估对象所在建筑物为八层钢筋砼结构的商住楼，委估对象位于第四层，外墙条白色形瓷砖贴面。其室内装修状况如下：内墙面：刷瓷粉；天棚：石膏吊顶；楼地面：缸砖；室内为木作包门，铝合金玻璃窗；水、电、卫、浴配套完备。二、区域因素分析泉州市地处福建省东南部，全市土地面积11015平方公里，泉州市现辖鲤城区，丰泽区、洛江区、泉港区、晋江市、石狮市、南安市、惠安县、安溪县、永春县、德化县及泉州经济技术开发区。2006年实现地区生产总值（GDP）1602.97亿元，按可比价格计算，增长14.2%，增幅达到99年以来最高水平，经济总量继续保持全省第一。其中，第一产业增加值93.58亿元，增长3.0%；第二产业增加值857.37亿元，增长15.6%，其中工业增加值762.16亿元，增长15.5%；第三产业增加值652.02亿元，增长13.9%，增幅比上年提高2.5个百分点。第一产业发展提速，第二产业增势强劲，第三产业平稳增长，第一、二、三产业对GDP的贡献率分别为1.3%、61.5%和37.2%，分别拉动GDP增长0.2、8.7、和5.3个百分点。三次产业的比例由上年的6.1：53.3：40.6调整为5.8：53.5：40.7。纺织、服装鞋帽、石油化工、建筑陶瓷、食品饮料、建筑房地产和旅游服务等六大支柱产业和电子、机械二个重点产业，泉州市荣获国际花园城市、全国园林绿化先进城市、全国科技进步先进城市“四连冠”、全国双拥模范城“五连冠”等称号三、市场背景分析泉州近年来筹集近200亿元用于基础设施建设，交通、能源、通讯等设施上了一个大台阶。泉州市继续加大投资力度努力改善投资环境，使城乡面貌发生了要本性的变化。全市形成了14处国家级和44处省级文物保护范围和建设控制地带，市区中山路保护与整治项目荣获联合国科教文组织亚太地区2001年遗产保护优秀奖。新城建设已具规模，新城区主干道两侧建筑物日渐形成，电信大厦、广电大厦、晚报大厦等一座座高层建筑拔地而起，老干活动中心、表少年宫、妇女儿童活动中心、艺术中心、科技馆、展城等配套工程相继建，中心城区的功能的进一步完善。几年来，市区两级投入8亿多元对内河等市区排水污系统进行改造，整治完成28.9公里长的场面市内沟河，改造后的内河水清柳翠，昔日的“龙须沟”变成了亮丽的风景线。市区排涝工程荣获“中国人居环境范范例奖”和联合国2002年迪拜国际改善居住环境最佳范围（全球百佳）奖。目前，市场建成绿化覆盖率达34.27%，人均绿地面积8.65平方米。同时，还建设了“飞天迎宾”、“鲤鱼化龙”、“九七回归”等一批城市雕塑。四、最高最佳使用分析根据估价人员的现场查勘，分析估价对象所处特殊地域，周围环境以及估价对象批准的用地条件、规划条件、设计方案和其目前的利用状况，经过充分合理的论证，考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行前提下，估价人员认为宜以保持现状继续使用为前提，对估价对象进行估价。五、估价方法选用根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。经过估价人员认真分析所掌握的资料及进行实地勘察和调查后，本次对房地产拍卖底价进行评估宜采用收益法及市场比较法。六、估价的测算过程(一)采用收益法测算1#406室房地产的单价1、基本原理将预计中的待估房地产未来正常年纯收益，以一定的还原利率，将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估房地产的客观合理价格的方法；房地产未来收益的资本化是其基本原理。2、计算公式：假设估价对象在未来经济年限内，每年可获得稳定的年净收益，且每年的报酬率保持不变。采用公式： V=Ay 11（1+y）n其中：V为房地产价格；A为房地产净收益；y为报酬率；n为有效收益年限。3、计算过程:根据目前泉州市区域内与估价对象相类似的房地产租金收益情况进行估算修正，结合估价对象面积、地理位置、装修情况，经综合分析计算确定委托评估的房地产出租后的收入。据调查待估标的物所处区域套房每平方米月潜在毛收入为18元/平方米，出租率为98%，即：年有效毛收入：181298%=211.68元/平方米计算每平方米套房年出租费用：年维修费：211.682%=4.23 元/平方米年管理费：211.682%=4.23元/平方米年保险费：211.683=0.64元/平方米年税金：由承租方交纳，故为0。年出租费用合计:9.10元/平方米计算每平方米套房出租净收益：年出租净收益： 211.68-9.10=202.58元/平方米有效收益年限：钢筋砼结构房屋住宅用途经济使用年限60年，该房地产建于2003年，故确定委估房地产剩余年限56年。确定套房的报酬率:采用银行一年期固定安全利率2.52%，另根据本区域的经济状况、未来收益风险测算及市场风险补偿，需加上风险调整值1.68%来求取报酬率，综合确定4.2%作为该宗套房的报酬率。4、产权人张富贵先生位于泉州市丰泽区刺桐路毅达商厦1#406室的套房单价,则：委估套房单价=202.58/4.2%1-1/（1+4.2%）564342（元/平方米）（二）、采用市场比较法测算1#406室房地产的单价根据本单位所掌握的本区域房地产市场信息，并进行实地勘察，对邻近房地产市场情况进行调查，经比较、分析，选取与委评物相类似的A、B、C三个实例作比较实例。本次估价对象为1#406室，可比实例基本情况（如表1）:项目名称估价对象实例A实例B实例C房屋坐落毅达商厦1#406室金信花苑4#603室先锋花园3#209室毅达商厦2#309室建筑结构钢筋砼钢筋砼钢筋砼钢筋砼交易情况正常正常正常正常交易日期估价时点近期近期近期交易面积（M）178.68M184.29M169.36M174.39M成交单价（元/M）520848164518资料来源市场调查市场调查市场调查表1 可比实例基本情况比较实例因素条件说明表（如表2）：项目名称估价对象实例A实例B实例C交易价格（元/ M）520848164518交易情况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100区域因素交通条件100/100100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100100/100生活设施条件100/100100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100100/100区域规划100/100100/100100/100100/100个别因素建筑结构100/100100/100100/100100/100套房面积100/100100/99100/101100/100所在楼层100/100100/101100/102100/100朝向100/100100/100100/100100/100通风采光100/100100/100100/100100/100装修情况100/100100/103100/102100/101比准价格（元/ M）505745834473表2 可比实例因素条件说明表可比实例因素条件指数表（如表3）：项目名称估价对象实例A实例B实例C交易情况正常正常正常正常交易日期估价时点近期近期近期区域因素交通条件临街临街临街临街环境条件无污染，绿化条件一般无污染，绿化条件一般无污染，绿化条件一般无污染，绿化条件一般生活设施条件较好较好较好较好基础设施五通一平五通一平五通一平五通一平区域规划住宅住宅住宅住宅个别因素建筑结构钢筋砼钢筋砼钢筋砼钢筋砼套房面积178.68M184.29M169.36M174.39M所在楼层4564朝向南南南南通风采光较好较好较好较好装修情况中档高档中档中档表3 可比实例因素条件指数表按上表计算结果，采用简单算术平均数综合一个价格作为估价结果，则:套房比准单价（505745834473）34704（元/平方米）采用收益法和市场比较法得出的单价存在差距，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价工作程序，结合对房地产市场分析，由于目前泉州房地产市场住宅租售比失衡，因此采用加权平均数法对估价结果进行确定，收益法得出的结果比市场行情低，市场比较法得出的结果更接近市场；因此