北京市机电设备总公司九龙山用地“市区控规”调整论证报告.doc

北京市机电设备总公司九龙山用地“市区控规”调整论证报告一、项目名称：二、项目位置：三、项目背景：四、现状概况：五、用地调整：六、建筑控制高度调整七、论证的结论：附加图片一、项目名称： 北京市机电设备总公司九龙山用地“市区控规”调整论证。二、项目位置： 该项目用地位于北京市朝阳区东环22号，地处CBD商务中心区南侧。用地西侧紧邻东三环路，北侧为原北京市酱油厂新建世桥国贸公寓，南为黄木庄路住宅，东靠北京市酱油厂和酱油厂宿舍区。规划用地范围总用地1.36公顷。三、项目背景： 该项目用地是北京市机电设备总公司所属机械设备公司办公楼（原机电公司九龙山供应站），该办公楼部分用作为临三环路东侧的一排门面房的机电设备供应、销售及管理。随着社会主义市场经济的发展和改革的深入及北京市对环境保护提出的更高要求，周边的大小工业企业都相继迁移，其用地性质也相继转为公建及住宅用地，机电产品计划供应及为企业服务的功能已不存在。由于三环路改造扩建，规划后的方案已将我们公司的门市房规划为城市道路用地，所以该门市房已无法进行经营。再有货运车辆进出十分困难，造成三环辅路的交通拥堵，直接影响到我公司的经营。因此，我公司自九十年代开始经济效益逐年下滑，已连续10年亏损。目前由于企业经营困难，经济效益差，致使人员大量分流下岗。另外，院内库房建于60年代，现已成危房，办公楼及临街门市用房也已破损，对人身安全及三环路沿线整体环境造成不良影响。因此，总公司经过整体的研究进行经营整合，决定将该九龙山用地进行整体改造。利用该用地进行住宅建设，以解决下岗职工的实际困难。故该公司拟实施住宅建设。由于周边用地的规划调整，规划道路、建筑高度等均比99年控规有新的调整方案，为了与本地区的规划相协调，特委托我设计公司进行该用地的控规调整论证。四、现状概况： 现状用地范围占地1.36公顷，用地内现有经营、管理人员150人，现有建筑一栋3层办公楼是总公司机关及所属机械公司、仪表公司、阀门公司、轴承机械公司等五个公司的办公，经营场所，另外有4栋平拉开式的仓库。用地中西侧为一现状12层住宅板楼，北侧是现状6层住宅。用地周围现状已被住宅建筑所包围，北侧是22层新建世桥国贸公寓，西侧临城市三环路，东侧是1822层酱油厂宿舍，南是黄木庄路住宅小区。五、用地调整： 99年经过北京市政府批准的北京市区中心地区控制性详细规划中该用地土地使用性质为二类居住用地，容积率2.0。此规划仍维持原控规所确定的土地使用性质。原控规在本地区的规划中用地东侧均保留了北京酱油厂、北京钢琴厂、北京啤酒厂等工业用地性质。近几年，随着污染企业扰民搬迁，工业用地改造等原因，在本地区的大部分工业用地已调整规划进行住宅开发。在调整规划中进行了道路网加密、增加绿地、配套设施等调整，本用地的建设应服从全局，保证城市道路的通畅，在用地的北侧和东侧增加各20米宽的城市支路，占用该公司用地0.33公顷。新规划路的北侧6层现状住宅按照道路分割拟予以保留，同时用地西侧12层现状住宅楼由于与内燃机厂合建住宅，主体不易分割，本次控规拟予保留。为了充分发挥土地效益及考虑到该公司的经济负担，在保证居住环境优良和满足各项建筑规范的前提下，建议适当提高容积率，平均容积率由原来的2.0提高到2.6。六、建筑控制高度调整 原北京市区中心地区控制性详细规则中确定该地区用地建设控制高度为24米，本次规划拟将建筑控制高度调整到60米。1.周围地区建筑高度情况：沿东三环路西侧已规划建筑高度80米，用地北紧邻已建22层超过60米公寓及1522层公建和住宅。用地东部已建1823层住宅，南部也有高层的塔楼和板楼。2.区位分析：用地位于城市三环路以外地区，CBD商务中心区的南侧，其建设及适度的建筑高度对北京市旧城传统风貌保护影响较小，用地内无文物、古树等环境保护因素，没有对建筑高度的特殊要求。3.交通方面：在用地北和东侧各增加了各20米的城市支路，向西与东三环辅路相接，向北与百子湾路相连，向南与百子湾南路连通，有非常便捷的交通条件，易于交通组织。4.配套方面：本用地南侧规划：有占地 10015平方米24班的小学及占地4362 平方米的托幼。经核算，可以满足本次规划新增人口的容量。七、论证的结论： 1.结论：维持住宅建设用地功能性质。在用地北侧及东侧，各增加20米宽城市支路。建筑控制高度由24米提高到60米。建筑容积率由2.0提高到2.6（纯住宅建设用地容积率3.5）注：考虑到增加的0.34公顷的城市道路用地，给城市做了贡献，纯住宅容积率适当提高。2.规划控制指标2.1.用地平衡总用地：1.36公顷其中，住宅用地： 1.02公顷占75其中：保留住宅用地： 0.1公顷 占67.65调整住宅用地： 0.92公顷占7.35代征城市道路用地： 0.34公顷占252.2.调整住宅用地控制指标：(图1)建筑退后红线距离：临北、东道路大于3米出入口方位：北、东。建筑用地面积： 0.92公顷用地性质：R2容积率：3.5建筑面积3.22万平方米建筑密度:30绿地率：30建筑高度：60米居住人口：902人机动车位：322辆图片1:位置示意图图片2:区位关系图图片3: