我国城镇保障性住房建设与分配问题研究.docx

我国城镇保障性住房建设与分配问题研究 摘 要我国自2008年以来，大规模实施城镇保障性安居工程建设，现已取得显著成果。但保障性住房的供求矛盾不断突出，仍存在分配环节政策执行异化，易滋生腐败和不公，保障房利用率不高，退出制度无法有效执行及实施等问题，本文就现有问题进行具体分析，并提出五项解决措施，实行三房并轨；建立全国联网的住房信息系统，完善保障房申请和退出机制；拓展保障性住房建设的融资渠道；健全保障性住房建设的监督机制；建立健全有关住房保障体系的法律法规。 关键词保障性住房；住房建设；住房分配 DOI10.13939/j.c引 言 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的社会保障性住房，分为经济适用房、廉租房、公共租赁房等。自2008年中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设至今已取得显著成果。但从2013年城镇保障性安居工程跟踪审计结果来看仍存在较多问题。本文将分析目前保障性住房存在的问题并给出相应的解决措施。 2 保障性住房存在的问题 2.1 保障性住房供求矛盾突出 2.1.1 保障房的需求不断扩大 近些年我国商品住房价格已超出广大城镇居民可承受的合理范围，导致越来越多的群体需要依赖政府解决住房问题。下表是20092012年全国城镇各类收入群体购买商品住房的房价收入比数据： 20092012年全国城镇各类收入群体购买商品住房的房价收入比表格ZW（数据来源：根据2010年至2014年中国统计年鉴的相关数据计算和统计所得，房价收入比=城镇人均住房面积每户家庭人均人口数城镇单位面积商品住房平均销售价格/每户家庭人均人口数城镇家庭人均全部年收入。 如表所示，仅有高收入和最高收入群体的房价收入比是在国际公认的合理区间46范围内，我国商品住房的市场定位主要集中在仅占全国城镇居民20%的高收入以及最高收入群体，这说明了我国房地产市场供求关系的脱节。 2.1.2 保障房的供给不足 北京市国有建设用地供应计划中显示，2012年全国住房建设用地中，普通商品房用地占67%，保障房只有33%。而且近几年来保障房供地还在不断减少，2011年北京市全年保障性供地面积为1330公顷，2013年仅有800公顷。供地面积的下降直接导致保障房的供给数量减少，进而受助群众范围缩小。“十二五”规划纲要提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，目前中国实物型保障房的比重已接近20%，然而中国有70%的中低收入家庭，仍有相当数量的中低收入家庭住不起房买不起房。 2.2 分配环节政策执行出现异化，容易滋生腐败和不公 2.2.1 资格审核把关不严 我国尚未形成完整的个人财产申报制度，家庭经济状况和收入信息统计不完善，尤其是隐性收入更加难以检测。2013年共有4.75万户不符合条件家庭由于资格审核把关不严、纠错清退等基础工作薄弱违规享受保障性住房实物配租（售）1.93万套、住房货币补贴5035.99万元。2012年有10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元，另有1.13万户家庭重复享受保障性住房实物分配2975套，重复领取租赁补贴2137.55万元。 2.2.2 公职人员申请保障房 2013年北京市海淀区3725个详细的区级限价房申请者的名单中，与政府相关的人员占比超过了61%，这一比例还会因复杂的摇号过程，在实际中分配进一步提高。另外，2013年因非法拥有约29套住房被查处的郑州市某区房管局原局长，其非法拥有的住宅中也有至少11套是保障性住房。 2.2.3 定向经济适用房变成福利房 2013年北京预留给中央单位和军队的经济适用房用地约为80公顷，其中北京预留给中央单位经济适用房用地占北京经济适用房土地指标的59.3%，占保障房用地的10%。如果纵容保障性住房成为特权的福利分房与套利筹码，就会进一步拉大贫富差距，引发民怨。 2.3 保障房的利用率不高 国家审计署公布的2012年城乡保障房的跟踪审计结果显示，全国的保障房普遍有20%的空置率，个别地区甚至达到50%。在广东13个等级市和28个县市区共有11400多套保障房空置。本文从以下两点分析保障房的低利用率。 2.3.1 保障房质量不达标 2013年以来，媒体爆料的保障房质量不达标事件不计其数，如安徽安庆市太湖县最大拆迁安置小区50多户居民点的房屋陆续出现承重梁断裂、屋面漏水、楼板被踩穿的现象，河南郑州“汇景家园”8栋住宅楼封顶仅两月被勒令强拆的问题。低质量的保障房影响居民的入住率。 2.3.2 居住隔离现象 “居住隔离”现象的产生，一是部分保障性住房位置偏僻，周边就业机会少，远离工作地点，且交通不便；二是部分保障性住房小区功能配套不完备。如果保障房过于偏僻，导致住户生活成本高昂，就会在很大程度上抵消保障房的民生价值，很多住户“用脚投票”，放弃保障房，导致保障房的保障目的落空。保障房的利用率也随之下降。 2.4 退出制度无法准确有效的执行及实施 我国没有健全的准入退出机制，导致保障房分配不合理。准入阶段对保障对象的界定主要是通过个人自己或单位提供收入及住房状况证明，部分高收入群体通过隐瞒真实情况进行骗租骗购转租转售行为。廉租房和公租房的退出环节中主要存在难以界定户口迁移和家庭收入增加两种情况，有些受保障家庭当其收入水平提高或者迁移他地居住，并不会主动退出而是把廉租房或公租房进行转租，从中赚取差价。 3 解决措施 3.1 改革保障性住房管理制度，实行三房并轨 三房并轨，即不再区分经适房、廉租房、公租房，统称保障性住房，建立统一供应、全面覆盖、分级保障等保障性住房制度，即新建的保障房是由政府主导统一规划、设计、投资、建设和供应统一的保障房，保障房的户型和面积设计要根据本地区需求实际；保障房全面覆盖城市居民中的无房户，包括低收入困难家庭、新就业大学生、农村进城务工、创业人员，甚至收入较低无力购买商品房的城市居民等；一级保障房主要面向城市低收入家庭，即住房最困难群体，二级保障房主要面向城市中等偏下收入住房困难家庭及新就业大学生、有稳定收入的外来务工人员等阶段性住房困难群体，三级保障房主要面向城市中等收入家庭及经济条件改善并有定居意愿的新就业大学生、外来务工人员。 3.2 健全住房保障体系，建立全国联网的住房信息系统，完善保障房申请和退出机制 由于缺乏个人收入和财产申报制度，核定保障房申请资格成为实际操作中的一大难点。目前，我国正在着手建立社会信用代码制度和不动产统一登记制度，只有建立健全这两项制度，同时实现公民住房信息全国联网，才能够保证我国的住房保障政策真正落到实处。 3.3 拓展保障性住房建设的融资渠道 通过发行债券来筹措资金。在中央，可以考虑在国家增发的财政债券中安排专项的保障性资金债券，在地方，地方政府也可以通过发行政府债券或者政府担保的非营利性机构债券来实现融资的目的；还可以积极发展企业融资，即由保障性住房的专门管理机构向公司融资，在融资之后，通过“建设-移交”模式或者委托贷款模式来注入资金。“建设-移交”模式是指项目的运作由项目公司承包，由项目公司利用自有资金投资建设，并在特定的期限内经营管理该项目，在项目公司收回投资并获得一定的利润后将项目移交给政府，在这个过程中，政府对该项目的建设过程、建造成本、工程验收以及经营管理各方面享有监督权。 3.4 健全保障性住房建设的监督机制，严格监督保障性住房的格局设计和建筑质量 严格控制保障房的户型设计，保证既实用又经济，避免出现大户型保障房，减少公职人员占用保障房的企图。严把保障性住房质量关。政府在选择开发商、建筑材料时，政府应该严格控制每道程序，不放过任何一个漏洞，对恶意追求利益最大化而置政府公信力、百姓利益于不顾的开发商，取消其永久建筑权。 3.5 建立健全有关住房保障体系的法律法规 完善的法律法规是保障性住房建设和整个房地产市场运行规范的有效保证。加强在住宅方面的立法工作，具体包括征地、委托、开发、分配、使用等各个环节的法律法规。建立健全对住房的保障、监督、激励、约束机制。通过法律建设，明确保障性住房的市场定位以及人们的住宅受保障的权利，同时对房地产市场中的各个主体，包括政府、房地产商、消费者以及相关的关联机构进行明确的约束机制。 参考文献： 审计署.2014年第22号公告：2013年城镇保障性安居工程跟踪审计结果EB/n1992379/3622849.h邓郁松