国家住房建设制度建议稿.docVIP

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羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁芀蚀羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁芀蚀羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁芀蚀羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁芀蚀羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁芀蚀羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁芀蚀羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁芀蚀羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁葿莇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅芈蒂羄芅蒀蚈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薃莈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇羁 搜房独家首发:国家住房建设制度建议稿(2010版) 房地产门户-搜房网 2010-02-25 11:25:00 来源：房地产门户搜房网提要在2010年两会即将到来的时刻，几乎十易其稿的修改本终于到了基本满意可以脱手的质量，李开发坦言内心仍然充满惶惑不安。不管最终结果是得到重视也好，束之高阁也好，受到批评也好，得到赞许也好，作为学者，都是一个收获。搜房网讯 2010全国两会到来之际，由经济学家李开发等学者共同完成的国家住房建设制度建议稿（2010版），通过搜房网首次对外发布。李开发表示国家住房建设制度建议稿（2010版）着重解决8大问题，一是城市化过程中已经有3-4亿农民进城以后的住房问题，农民进城后原住地土地荒芜与住房闲置及留守儿童问题；二是现有城市百分之八十的中低收入阶层的住房保障问题；三是解决城市之间人口流动就业的居住问题，四是解决城市管理与户籍制度之间的矛盾；五是在不同规模城市中申购保障性住房的标准问题；六是对多套住房持有或投资的甄别与调控措施与管理；七是保障性住房的土地供给与成本问题；八是现实住房状况与新住房制度衔接问题。住房保障就要保障起点公平国家住房建设制度建议稿（2010版）中建议：住房保障制度是国家民生政策的基本点。国家坚持全体公民都能享受适当的住房保障，坚持起点公平，并将根据经济发展情况与国家资源状况，全面稳步推进住房保障制度实施，逐步完善保障条件，并积极提高保障标准。国家保障全体公民基础性保障住房权利国家住房建设制度建议稿（2010版）中建议：国家保障全体公民基础性保障住房权利的实现途径。城市居民与农村居民同等享有基础性保障住房权。在农村，基础性保障住房权通过宅基地制度来实现。在城市，基础性保障住房权通过申请保障性住房来实现。基础性保障住房权利在于基本满足民生的需求，它主要体现在居民或家庭的首次置业中。国家住房建设制度建议稿（2010版）全文如下：国家住房建设制度建议稿（2010版）（建 议 稿 解 读 本）2010年1月30日第一章 总 则第一条 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实以人为本的科学发展观，积极探索建立中国特色的国家住房建设制度，逐步实现人人享有适当的住房保障，提高广大人民群众的住房质量与生活品质。本条款说明国家住房制度建立的目标与方向，它确立了制度的前提、基础与发展方向，并使得这个制度与社会主义市场经济条件下人们逐步富裕起来的实际情况相适应。第二条 住房是人民群众生活的基本条件，是共和国公民的基本权利。制订国家住房建设制度，规范住房开发的投资与建设行为，用政策指导与保障人民群众安居乐业，是国家的一项基本职能，也是建设社会主义和谐社会的主要内容之一。本条款强调公民的住房权利，坚持以人为本、民生为先，阐述了国家住房建设制度与和谐社会的关系，住房制度与人民大众的关系，把公民的住房权利提升到国家基本职能上来。第三条 党和政府保障人民群众的住房权利。坚持住房的基本保障制度与住房商品化相结合的方针。国家制订政策保障人民群众的基本住房需求，同时支持人民群众积极创造条件改善住房条件，通过住房商品化市场满足自己的住房需求。本条款说明了住房保障权利的实现渠道，国家在住房制度中的政策要点，明确了住房保障制度与住房商品化的不同分工。第四条 我国是人口大国，国土资源紧缺，耕地面积有限。在住房开发与建设过程中，要长期坚持节约土地资源、切实保护耕地的基本国策，强化土地开发与使用的宏观控制。一切土地征用与土地开发活动均需履行严格的申批手续，严禁未征先用、以租代征等使用土地的行为。本条款强调国家的土地政策，它是由本文件中国家对农村、集镇、小城市、中等城市与大城市住房开发与建设所设立的不同的调控目标的政策基础，是整个住房建设制度的现实条件。第五条 城市是所在区域的经济活动中心，随着产业的发展与人口增长，规模不断扩大，资源集中度不断提高。国家根据土地资源稀缺程度、城市定位与城市发展战略的不同，采取针对性的调节措施，约束与规范使用土地的各种行为。第六条 城市的住房房价是由住房所占有的周边公共资源的数量与质量所决定的。这些公共资源是公路、铁路、地下铁路与城市轻轨、公共交通体系、商店、银行、邮局、学校、医院等各种公共设施与相应的经济载体构成。公共资源的形成是政府财政持续投入与人民群众的长期经济活动形成的。公共资源应当服务于广大人民群众。国家限制和调节家庭或个人在城市市区内拥有多套住房。住房制度的建立与实施有明确的调控条件，就是资源的集中度。在农村与不同等级的城市，每平方公里人口数量有巨大的不同，每平方公里所集中的公共资源量也有巨大差异。随着城市的发展，资源的集中度逐步提高，越是大城市资源集中度就越高。由于资源的集中度高，价值量高，人们就不应象在农村、小城市一样占有较多的土地资源，城市住房建设的容积率也需要不断提高。由于资源的公有性、大众性、高度集中性，所以当城市越来越大的时候，合理的居民住房保障指标面积要相对降低。由于公共资源服务对象的公有性、大众性，所以要限制个人或家庭在城市市区内拥有多套住房。举个例，在边远农村，一亩土地市场出让价非常有限，到了距离城市较近的地方，土地价格就上升了，到了城市市区，土地价格就会攀升得非常高。这是因为在城市，尤其是大城市，每亩土地上积累的公共资源价值非常高。一座大商场总资产数十亿元，象轻轨每公里的建设价格更是高得惊人。在城市，特别是大城市，资源高度聚集，居民的生活、交通、医疗、教育等多个领域非常便捷，同样一亩地，其价值就会比市郊、远郊甚至农村的价格要高得多。因此，城市越大，同样面积的城市住房价格就会提高，所以有些城市有“宁要市区一张床，不要郊区一间房”的说法。 第七条 住房保障制度是国家民生政策的基本点。国家坚持全体公民都能享受适当的住房保障，坚持起点公平，并将根据经济发展情况与国家资源状况，全面稳步推进住房保障制度实施，逐步完善保障条件，并积极提高保障标准。本条指明住房保障制度的核心内容之一，就是起点保障的公平。文中所说的适当住房，既有购买的，也有租赁的，也有租与售结合的其它形式，并不是说让所有的人拥有产权住房，这是我们的现实国情。在国家为全体居民提供最基本的住房保障之后，随着各个个人或者家庭的努力不同、能力不同、机遇不同，发展的情况不同，住房改善的能力也不一样。先富起来的人群可以拥有更加宽裕的住房。在经济发展之后，由于政府的财力不断增强，社会保障标准也会逐步提高。它体现了让广大劳动群众共享改革开放成果的基本精神。第八条 保障型住房分为购置与租赁两种形式。国家为购置保障型住房群众提供必要的政策扶持。对那些依靠自身能力与政策扶持依然无法解决住房问题的人群，国家通过廉租房方式解决其住房问题。本条款明确了保障型住房的两种形式，说明那些人是国家廉租房制度的受益者。第九条 住房商品化是人民群众提高住房消费水平、改善居住品质的主要途径。国家允许投资者将住房作为投资渠道，成为社会住房供给的一种方式，并对这种投资从总量上加以控制，对出租房屋的租金标准与相关管理进行规范。本条款指出了住房商品化的基本内容，肯定了在社会主义市场经济框架下，住房投资的合法性以及政府对于投资的调控作用，一是总量控制，二是租金控制。许多国家在租金管理方面有严格的制度，它对一个城市的经济活力、就业条件具有重要影响。在社会主义市场经济发展过程中，为保障民生，防止住房的过度投资牟利抑制经济发展，损害其他公民的基本权益是必要的。它体现着我国的住房制度与市场经济制度的一致性，也肯定了人们能力与机会的差异性，肯定了人们靠合法的途径获得财富的正当性，为住房制度中各个不同的主体的利益实现途径指明了方向。第十条 国家的经济竞争能力与持续发展能力来自于工业与农业及第三产业中的技术开发、金融服务、商业贸易与交通发展领域，尤其是高新技术的开发服务。房地产开发在改善人民生活、推进城市化进程中起着非常重要的作用，但需要警惕与控制房地产业的泡沫化风险，吸取国际上房地产业发展与调控的经验教训，促进房地产开发可持续发展与稳定增长。要控制房地产开发资金在金融领域所占总量比例，对过度开发行为进行限制。本条款阐述了房地产开发在社会主义市场经济条件下的地位与重要性，防止夸大与拔高房地产业的作用，防止房地产业过度发展和畸形发展，防止房地产业形成巨大的经济泡沫损害经济建设。我国的东邻日本在上世纪80年代与90年代初，由于没有调控好房地产业发展，过度投机与投资行为带来了巨大的房地产泡沫，泡沫破裂后经济形势急转直下，近二十年经济发展低迷不振。我们要借鉴国际上房地产业发展失败的教训，促进房地产业的健康发展。第二章 城乡一体化的住房保障制度框架体系第十一条 中国农村的宅基地制度已经实施了30多年，这个制度保障了广大农村居民的住房需求，没有出现无房户、高价房和住房腐败的问题，其科学内涵值得肯定与推广。农民住房的宅基地制度是国家住房保障制度在农村的实现方式，城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地制度是一致的，实施城乡居民一体化的住房保障，是国家住房建设制度的核心。第十一条非常重要，它是对中国农民住房保障通过宅基地制度实现方式作了科学总结，中国的九亿农民靠宅基地制度享受了全面的住房保障，较好地解决了居者有其屋的目标。宅基地制度的特点是每个家庭均可获得，起点公平，并且是成本价，没有税赋，也没有发生腐败行为。城市居民与农民的权利是一致的，平等的。它为城市乡村一体化的住房保障制度的建立提供了一条现实的可操作的光明坦途。早在2009年我们提出国家住房建设制度建议稿时，个别专家误认为我们的建议改变了现有的土地制度，这是不正确的。在本次修改稿中，我们需要对这一条做更详尽的解释，防止误读与误导。第十二条 国家保障全体公民基础性保障住房权利的实现途径。城市居民与农村居民同等享有基础性保障住房权。在农村，基础性保障住房权通过宅基地制度来实现。在城市，基础性保障住房权通过申请保障性住房来实现。基础性保障住房权利在于基本满足民生的需求，它主要体现在居民或家庭的首次置业中。第十二条也是本制度的核心内容之一，它有一个关键词，就是基础性保障住房权利。并且，基础性保障住房权利只是在首次置业中体现。这种基础保障性住房权利在农村与城市有着不同实现途径。基础性保障住房权利象一根红线，贯串在整个住房制度当中。第十三条 城市保障性住房有三种实现形式：即基础性保障住房、改善类自住房、廉租房。第十四条 城市居民购买具有基础性保障住房，其购置费用只包括以下五项：土地拆迁费用、通电通水通气等相关配套设施费用、建造费用、管理费用与利润，其中管理费为总费用的2%，利润不得超过3%。即前三项费用为95%，后两项费用为5%。国家免除基础性保障型住房的各项税收。本条款是国家住房制度中的核心条款之一，它说明了城市居民基础性保障住房的成本构成。它有两个来源：一是农村的宅基地制度的在城市的合理延伸，在农村，通过宅基地制度建设房屋，由于其根源是保障性住房，所以政府没有收取任何税费，因此保障了农民的基础性住房权利。城市居民与农村的农民是平等的，城市居民应当比如农民享受成本价的保障性住房。二是来源于1998年国务院的两个文件。这两个文件明确了保障性住房的成本构成，即保本微利。国发（1998）23号文件中，指出：“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”并且，文件还着重指出：“重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困 难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力 相适应，促进居民购买住房。”国发（1998）34号文件中指出：“要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。”由此可见，本制度建议中关于保障性住房成本构成与定价标准有着权威的基础，它体现着党和政府关注民生、重视民生政策的一致性，并非课题组的单独创造。第十五条 基础性保障住房实行城乡一体化管理。城市居民获得基础性保障住房的面积大小依据占有公共资源数量的多少情况确定。国家依据公共资源占有量的不同及城乡规划与区域发展规划，对农村、建制镇、小城市、中等城市、大城市与特大型城市实行6级调控。本条款解释了不同等级的城市中保障性住房面积差距的来源及其合理性。因为不同城市与不同区域的公共资源集中度不同，调控目标不同，因此有必要把调控的类型设置为六类。第十六条 农村居民申请并在规划的范围内自主建设或委托建设基础性保障住房，实施宅基地申批制度，其建设面积由省、直辖市、自治区政府统筹制订，交同级人民代表大会批准。保障性住房面积计算单元为一个标准家庭户的面积（标准家庭户为3口之家，一夫一妻并育有一个子女）。该原则也适用于城市。需要说明的是，引入标准家庭户概念的目的是建立一个基本参照系，以利于实际操作。在我国普遍实行计划生育的条件下，三口之家，即夫妻双方再加一个孩子是最普遍的家庭形式。在此基础上随着子女数量不同、赡养人数不同而作相应的调整。标准家庭户是一个坐标，坐标明确了，实际操作就比较方便。第十七条 建制镇是农业劳动力从事工业与服务业的主要载体，具有未与农业完全分离的特征，建制镇的住房建设应兼顾农业需要，并依据规划审批核准。经批准的居民可以申请宅基地自建住房、或购买规划区统一开发的基础性保障住房。建制镇标准家庭户基础性保障住房宅基地面积控制指标为60平方米，可经批准并按规划自行建设，或购买容积率1.5及其以上的住房建筑面积120平方米。建制镇有特殊性，它是城市与农村的过渡阶段，既有农村的某种特征，也有城市的基本特征。依据宅基地制度自建住房与购买保障性住房可以选择，可以同时存在。在建制镇周边的地区，可能有较多的自建户，但在中心的区域，需要统筹规划，有市政建设的设计要求，有商业网点安排，有交通方式的组织，也有产业布局的基本安排，所以适合由政府来提供保障性住房。因此，建制镇居民的保障型住房实现形式是双渠道并举。由于建制镇介于城市与农村的过渡阶段，有相当多居民并未完全摆脱农业劳动，因此要兼顾农业机具存放等相关要求，所以住房实际面积不能控制得太紧。第十八条 小城市在本文件中（下同）是指常住人口达到2万但不超过20万的城市。随着城市公共资源集中度的提高，小城市要进一步控制土地使用，适当提高住宅容积率。申请小城市基础性保障住房的标准家庭户，可获得的基础性保障住房权利住房面积为上限为80平方米，容积率不低于2。说明，从建制镇开始，城市住房容积率指标将不断提高。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划用地面积之比。例如，在1000平方米的建筑用地上，可以建单层300平方米住房，也可以建3000平方米住房。300平方米可以是单层的，或是3层各100平方米，容积率都是0.3。如果用地是1000平方米，建设面积3000平方米，容积率就是3。可见，容积率越低，居住的舒适度越高，反之越低。容积率不能随意提高，它需要兼顾住户的采光的基本条件，需要兼顾地基的承载能力，也需要兼顾市容市貌的要求，还有绿化条件、居民停车条件，小区公共空间条件等。第十九条 中等城市（在本文件中）是指城市人口超过20万但不足1