中山某机关办公楼物业管理服务招标.doc

中中山山市市政政府府采采购购项项目目 中山市第一市区人民检察院机关办公楼中山市第一市区人民检察院机关办公楼 物业管理服务采购招标项目物业管理服务采购招标项目 （招标编号：（招标编号：0658-1201SZTC62880658-1201SZTC6288） 招 标 文 件 深圳市国际招标有限公司深圳市国际招标有限公司 二零一二年十月二零一二年十月 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 1 - 目目 录录 目 录 1 第一部分 投标邀请函 .3 一、招标公告 3 二、投标资料表 5 第二部分 采购项目内容（用户需求书） 11 一、总则 .11 二、概况 .11 三、物业管理总体要求 .11 四、物业管理内容 .11 五、物业管理质量指标要求 .14 第三部分 投标人须知 20 一、说 明 .21 1 适用范围及资金来源 .21 2 采购人 .21 3 采购代理机构 .21 4 合格的投标人 .21 5 合格的服务 .21 6 投标费用 .22 二 招标文件 .22 7 招标文件构成 .22 8 招标文件的澄清 .22 9 招标文件的修改 .23 三 投标文件的编制和数量 .23 10 投标的语言及计量 23 11 投标文件构成 23 12 投标文件格式 23 13 投标报价和货币 24 14 投标人资格的证明文件 24 15 证明服务的合格性和符合招标文件规定的文件 24 16 投标保证金 24 17 投标有效期 25 18 投标文件的式样和签署 25 四 投标文件的递交 .26 19 投标文件的密封和标记 26 20 投标截止期 26 21 迟交的投标文件 27 22 投标文件的修改与撤回 27 五 开标与评标 .27 23 开标 27 24 评标委员会 28 25 投标文件的澄清 28 26 评标原则和步骤及评标方法 28 27 投标文件的初步评审 28 28 投标文件的详细评审 29 29 公开招标失败后处理方式 30 六 授予合同 .32 30 复核审查 32 31 授标时更改采购的服务的权力 32 32 接受和拒绝任何或所有投标的权利 32 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 2 - 33 质疑和投诉 32 34 中标通知书 33 35 签订合同 33 36 中标服务费 34 第四部分 合同书格式 .35 第五部分 投标文件格式 .42 1.投标书 43 2.法定代表人证明书、法人授权委托证明书 44 3.投标一览表 46 4.物业管理费构成明细 47 5.人员工资及费用构成明细 48 6.用户需求偏离表 49 7.商务条款偏离表 50 8.合同条款响应表 51 9.关于资格的声明函 52 10.投标人基本情况 .53 11.物业管理服务总体方案 .62 12.投标人认为有必要提供的其它内容 .63 13.退还投标保证金说明 .64 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 3 - 第一部分第一部分 投标邀请投标邀请函函 一、招标公告一、招标公告 深圳市国际招标有限公司受中山市第一市区人民检察院的委托，就中山市第一市区人民检察院机 关办公楼物业管理服务采购招标项目采购表编号：行政（12）0396，接受合格的国内投标人提交密 封投标。公开招标文件下载网址：中山市政府采购网（/cgzx/） ，公 示时间到 2012 年 10 月 15 日 17：00 止，有关事项如下： 一、 采购项目编号: 0658-1201SZTC6288 二、 采购项目名称: 中山市第一市区人民检察院机关办公楼物业管理服务采购招标项目 三、 招标内容及数量： 1、 招标内容：物业管理服务； 2、 服务期限：24 个月（详细内容请参阅本项目招标文件中的相关内容） 。 四、 投标人资格要求： 1、 投标人具备中华人民共和国政府采购法第二十二条所规定的条件； 2、 投标人须具有独立承担民事责任能力的在中华人民共和国境内注册的法人； 3、 投标人须持有建设主管部门核发的物业管理三级以上（含三级）资质证书（在有效期内） ； 4、 投标人须在中山市内设有直属固定的服务机构（提供营业执照副本、税务登记证和机构代码 证、房屋租赁合同或房产证明文件等证明材料复印件加盖投标单位公章） ； 5、 投标人 2009 年以来在参加政府采购中没有违法、违规或其他不良纪录； 6、 投标人须在采购代理机构登记并购买招标文件； 注：本项目不接受联合体投标。 五、 符合资格的供应商应当在 2012 年 10 月 9 日起至 2012 年 10 月 26 日止（法定节假日除外）到 深圳市国际招标有限公司中山经营部（详细地址：中山市东区中山五路 57 号汇智大厦四楼东座 （东区办事处西侧） ）购买招标文件，招标文件每套售价 150 元（人民币） ，售后不退。 购买招标文件方式：现场购买。购买时携带营业执照副本、物业管理资质证书、服务机构的证 明文件和购买人身份证复印件（均加盖单位公章） 。 六、 投标文件递交时间：2012 年 10 月 29 日 14:30 至 15:00（北京时间） 。 七、 投标截止时间：2012 年 10 月 29 日 15:00（北京时间） 。 八、 投标文件递交地点：中山市东区中山五路 57 号汇智大厦四楼东座（东区办事处西侧）深圳市国 际招标有限公司中山经营部开标室。 九、 开标评标时间：2012 年 10 月 29 日 15:00（北京时间） 。 十、 开标评标地点：中山市东区中山五路 57 号汇智大厦四楼东座（东区办事处西侧）深圳市国际招 标有限公司 十一、采购人、采购代理机构的名称、地址和联系方式： 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 4 - 1、 采购人联系方式： 采购人名称：中山市第一市区人民检察院 采购人地址：中山市兴文路 采购单位联系人：陈先生 采购单位联系电话：（0760）88868806 2、 采购代理机构联系方式： 采购代理机构名称：深圳市国际招标有限公司中山经营部 采购代理机构地址：中山市东区中山五路 57 号汇智大厦四楼东座 采购代理机构联系人：林先生 采购代理机构电话：（0760）88389863 采购代理机构传真：（0760）88330182 网址：/cgzx 2012 年 10 月 9 日 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 5 - 二、投标资料表二、投标资料表 本表关于要采购的服务的具体资料是对投标人须知的具体补充和修改，如有矛盾，应以本资料表 为准。 条款号条款号内内 容容 投投 标标 报报 价价 13 1、投标报价为：项目全包价。 投标报价应包括：所有采购人需支付给中标单位（对物业进行全面管理服务）的全部费用 2、投标报价货币：人民币。 3、服务的报价应包括要向中华人民共和国政府缴纳的增值税和其他税。 投投 标标 文文 件件 的的 编编 制制 和和 递递 交交 14 需提供资料及标准： （1）投标文件必须经法人代表或法人授权代表签署。 （2）投标人编制的投标文件中须包含以下资格证明文件： a) 法定代表人证明书或法人代表授权书原件； b) 营业执照副本复印件； c) 税务登记证复印件； d）机构代码证复印件； e) 证明其有资格参加投标的证明文件（如：物业管理资质证书、在中山市内设有直属固 定的服务机构的证明材料等，其中直属固定的服务机构是指：投标人为中山市本地注 册的企业或在中山市设立的分支机构） ； f) 和中标后有能力履行合同的文件； h）服务机构证明文件（工商登记证明） 。 16 投标保证金金额：人民币壹万零伍佰元整人民币壹万零伍佰元整。 投标保证金形式： 1）转账、电汇：转账、电汇：转账、电汇款项必须在投标截止时间之前到达采购代理机构指定的账号； 2）现金缴款：现金缴款：若以现金缴款形式向银行缴交投标保证金的须把“现金缴款单”原件交给采 购代理机构。 投标保证金应在投标有效期截止日后(35)天内有效。 投标保证金必须在投标保证金必须在20122012年年1010月月2626日下午日下午5:005:00前缴纳至以下账号前缴纳至以下账号 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 6 - 账户名称账户名称: :深圳市国际招标有限公司中山经营部深圳市国际招标有限公司中山经营部 开户银行开户银行: :中国农业银行中山东区支行中国农业银行中山东区支行 银行账号银行账号:44-312101040101825:44-312101040101825 注：以上账户仅用于接收投标人缴纳的投标保证金注：以上账户仅用于接收投标人缴纳的投标保证金 投标人办理保证金时，须注明招标编号：投标人办理保证金时，须注明招标编号：0658-1201SZTC62880658-1201SZTC6288保证金保证金。 17.1 投标有效期：开标日起九十九十个日历日。 18.1 正本的份数：一份 副本的份数：五份 电子文件的份数：一份 2828 评评 标标 评分标准 评价指标 满分100分 权重评分细则 技术评分 40% 详见附表2（技术评分表） 283 商务评分 50% 详见附表 3（商务评分表） 价格评分 10% 以通过初审的所有投标人的投标报价最低的为评标基 准价，等于基准价的满分，其他投标人的价格分按照下列 公式计算：投标报价得分（评标基准价/投标报价）价 格权值100。 中中 标标 服服 务务 费费 36 中标人须向采购代理机构按如下标准和规定交纳中标服务费。以中标通知书中确定的中标金 额作为收费的计算基数。中标服务费金额见招标文件第一册第 36.2 条款。 中标服务费缴纳至以下账号：中标服务费缴纳至以下账号： 开户银行：中国农业银行中山市城区支行营业部开户银行：中国农业银行中山市城区支行营业部 账户名称：深圳市国际招标有限公司中山经营部账户名称：深圳市国际招标有限公司中山经营部 银行账号：银行账号：44-32710104001118344-327101040011183 注：以上账户仅用于接收中标人缴纳的中标服务费注：以上账户仅用于接收中标人缴纳的中标服务费 重要说明重要说明 本招标文件中凡标有星号“”的地方均被视为重要的响应要求、技术指标要求和性能要求。 投标人要特别加以注意且必须对此作出回答并完全满足这些要求。任何偏离将导致废标。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 7 - 如投标人认为本招标文件中存在“不合理的条件对投标人实行差别待遇或者歧视待遇” ，或有 其它问题的，应当在开标时间至少十五日前十五日前，以书面形式（须签字盖章并提供相关证明材料） 向采购代理机构或政府采购主管部门反映，逾期或匿名反映的将不予受理。在开标时间十五在开标时间十五 日前未提出的则视同投标人已充分理解并愿意按照本招标文件的所有条款执行。日前未提出的则视同投标人已充分理解并愿意按照本招标文件的所有条款执行。 深圳市国际招标有限公司中山经营部 联系人：林先生 联系电话中山市政府采购管理办公室 联系人：邝先生 联系电话深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 8 - 附表 1 初步审查表初步审查表 项目名称：中山市第一市区人民检察院机关办公楼物业管理服务采购招标项目 招标编号：0658-1201SZTC6288 序序 号号 投标人投标人 投标投标 保证金已保证金已 递交递交 投标人符投标人符 合合格投合合格投 标人的基标人的基 本条件本条件 投标投标 有效期符有效期符 合要求合要求 投标文件投标文件 主要资料主要资料 齐全齐全 投标文件投标文件 签署合格签署合格 投标价格投标价格 是唯一固是唯一固 定价定价 投标报价不高投标报价不高 于本次招标项于本次招标项 目由采购人核目由采购人核 准的预算金额准的预算金额 或超出部份采或超出部份采 购人愿意支付购人愿意支付 投标报价无投标报价无 重大漏项或重大漏项或 重大不合理重大不合理 商务无商务无 重大保留重大保留 或偏差或偏差 实质性实质性 响应招响应招 标文件标文件 是否通过是否通过 进入下一进入下一 阶段评议阶段评议 1 2 3 4 打“”的原因详细说明： 注：1、每一项目符合的打“” ，不符合的打“” ；出现一个打“”的结论为不通过。 2、结论一栏填写“通过或不通过” 。 3、初审不通过的投标人不得进入下一评标阶段的评审。 评委成员签名： 2012 年 月 日 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 9 - 附表 2 技术评分表技术评分表 项目名称：中山市第一市区人民检察院机关办公楼物业管理服务采购招标项目 招标编号：0658-1201SZTC6288 投标人名称投标人 A投标人 B投标人 C投标人 D 评分细则评分评分评分评分 1、总体管理模式及配套方案（清洁服务、消防水电、日常维修等全部的总体管理方案，包括操作流程、管理方式、人员配备或 调配等）的情况给分。 （满分为 10 分）优：10-8；良：7-5；中：4-3；差：2-1。 2、根据投标人对应急和突发事件预案的处理方案进行评分。 （满分 10 分）优：10-9；良：8-6；中：5-6；差：2-0。 3、根据各投标人的安全保卫管理（包括：安防岗位设置合理性；组织机构严谨，服从采购人调配；有训练计划及有效的 执勤监督措施；有安全指标措施承诺；有严密的消防管理措施等）情况评分。 （满分为 20 分）优：20-16；良：15-11； 中：10-6；差：5-0。 4、根据各投标人的清洁卫生服务（包括：岗位设置合理；建立区域清洁责任区；清洁服务质量有数量化指标；有特殊 气候条件下清洁应急方案）情况评分。 （满分为 20 分）优：20-16；良：15-11；中：10-6；差：5-0。 5、根据各投标人对的建筑物、设施设备的使用、维护和管理的情况评分。 （满分为 20 分）优：20-16；良：15-11；中：10-6； 差：5-0。 6、根据各投标人对的制度、档案资料管理、相关承诺（包括：制度体系完整、规范、科学；档案分类完整、科学，有合同 期满移交保证；有可行、无缺漏的服务承诺书；承诺目标有实现的保证措施及考核办法）的情况评分。 （满分为 10 分） 优：10-8；良：7-5；中：4-3；差：2-1。 7、根据各投标人针对本项目的人员培训和管理（包括：有人力资源开发培训体系；有人员培训具体计划；有人员招聘、 试用、录用、考核及处罚标准；保安员有适当轮岗、流动的规定；保安员有适当轮岗、流动的规定）的情况评分。 （满 分为 5 分）优：5；良：3；中：1；差：0。 8、综合比较各投标人的其它特色服务（包括：符合采购人理念的额外措施；有项目的清晰的服务定位；管理目标体现人 文、环保特点；有长期服务观念，可持续发展）情况评分。（满分为 5 分）优：5；良：3；中：1；差：0。 本页得分小计（100 分） 注：评委对各投标文件进行比较后打分，最好的为优，其余的根据优劣相应的打分。 评委签名： 2012 年 月 日 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 10 - 附表 3 商务评分表商务评分表 项目名称：中山市第一市区人民检察院机关办公楼物业管理服务采购招标项目 招标编号：0658-1201SZTC6288 评分评分 序序 号号 评审项目评审项目 分配分配 分数分数 评议内容评议内容 优良中差 投标人 A 得分 投标人 B 得分 投标人 C 得分 投标人 D 得分 1 商务响应度 15 比较各投标人对招标文件各条款的响应情况。 15-13.513.5-11.2511.25-99-4.5 2 报价分析 10 报价单是否详细、成本分析是否符合市场价，利润 是否合理。 10-99-7.57.5-66-3 320 投标人整体实力的综合评价，行业影响力。 20-1818-1515-1212-6 4 履约能力 5 投标人社会信誉度，在管项目履约状况，有无业主 有效投诉及责任事故或不良诉讼史。 5-4.5 4.5-375375-3 3-1.5 30 投标人在 2009 年以来做过国家党政机关物业管理 业绩情况评分。 30-2019-1515-1212-6 5 业绩（以合同 书为准） 10 对投标人所服务单位出具的“服务评价证明”的进 行评价，获得一项优秀评价，得 1 分；获得一项良 好评价，得 0.5 分，一般和较差均不得分。 6 重大节日、接 待或宣传推广 服务方案评价 10 综合比较各投标人针对重大节日、接待或宣传推广 服务所提出的服务方案进行评价。 10-99-7.57.5-66-3 合计 100 得分总计 注：评委对各投标文件进行比较后打分，最好的为优，其余的根据优劣相应打分。 评委签名： 2012 年 月 日 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 11 - 第二部分第二部分 采购项目内容（用户需求书）采购项目内容（用户需求书） 一、总则一、总则 1、本次招标的项目及范围为：中山市第一市区人民检察院机关办公楼物业管理服务。 2 2、服务合同期为、服务合同期为 20132013 年年 1 1 月月 1 1 日日-2014-2014 年年 1212 月月 3131 日，共日，共 2424 个月个月。 3、采购人有权在签订合同时对项目方案作适当修改调整或对服务数量作适量增加或减少。 4、中标供应商未经采购人批准，不得以任何方式转包或分包本项目。 二、概况二、概况 1、中山市第一市区人民检察院（以下简称委托方） 。 2、物业概况： 中山市第一市区人民检察院由办案技术大楼和广场两部分组成。建筑面积 14459.04 平方米，楼前 及楼后广场主要由车道、停车位、篮球场等构成。 三、物业管理总体要求三、物业管理总体要求 1、中山市第一市区人民检察院对物业管理服务要高标准、严要求，对安全性、规范性要求严格。 2、委托方对中标人组建的中山市第一市区人民检察院物业管理机构进行业务归口管理。 3、中标人对中山市第一市区人民检察院的物业管理方案、中标人自身的组织架构、人员录用、建 立的各项规章制度，中标人在实施前要报告委托方，委托方有审核权。 4、委托方对中标人的一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有直接参与权 与审批权。 5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，委托方与物业管理机构一起对物业管理公司的人员有直 接指挥权。 6、中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，有上岗资格证。委托方有 权对所录用人员进行上岗前培训，对不符合要求的，有权提出撤换。 7、中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，配戴工牌，言行规范，要注意仪容仪表公众形象， 委托方对一些公众岗位录用人员的容貌、体形、身高有权提出要求。 8、中标人有责任配合委托方做好各项服务接待、宣传推广工作。 9、中标人在做好工作的同时，有责任向委托方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 四、物业管理内容四、物业管理内容 1 1、安全保卫、安全保卫 1.1 范围为中山市第一市区人民检察院管辖地域，包括办公场所、库房、停车场、走廊、建筑物 及办公设施、车辆等。 1.2 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保整个检 察院的安全、有序。 1.3 中标人应确定值勤岗位、巡逻路线、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 12 - 1.4 对外来访问、办事人员，建立询问登记制度。 1.5 检察院内要控制噪音，制止喧闹现象，确保办公场所良好的秩序。负责中山市第一市区人民 检察院正常的办公活动的安全有序，对进入检察院的群众进行安全监控。 1.6 制定重要外事接待活动、重要内宾接待活动的安全保卫预案。 1.7 出入口 24 小时值班、24 小时监控。中山市第一市区人民检察院范围做到 24 小时有安全护卫 人员巡查。交接班要签名登记，记录交接班时间，做好值班日志。 1.8 加强防范，避免盗窃事件的发生；确保无火灾、刑事和交通事故发生；确保无破坏办公场所 设备事件发生，保障检察院区域内的人身及财产安全。 1.9 对突发事件有应急处理预案和措施。遇突发重大事件要及时报警并报告委托方以防止事态进 一步恶化。协助保护现场（中标人应当有详细的应急方案，例如防止非法闯入、抗议、示威静坐事件、 针对领导人、知名人士的事件、重要活动保护、重要资料财物的保护和转移、停水、停电和通讯中断 等） 。 1.10 办公设施、车辆的安全保卫工作。 1.11 落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案， 一旦发生火灾配合消防部门扑救。 1.12 其它与安全保卫有关事项。 2 2、交通、车辆、停车场管理、交通、车辆、停车场管理 2.1 交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度（应当有详尽的方案） 。 2.2 要有车辆行驶、停放识别标记。 2.3 自行车、摩托车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放或指定露天停车地点， 做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。 2.4 车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。 2.5 车辆进入中山市第一市区人民检察院内须行驶有序。 3 3、清洁卫生、清洁卫生 3.1 范围为中山市第一市区人民检察院管辖地域，包括办公大楼、露天广场、篮球场、停车场及 配套设施、库房、办公场所、会议室、接待室、公共通道、卫生间、门窗、灯具、建筑物内外墙、办 公家具、楼梯扶手、指示牌、消防栓等。 3.2 有关清洁卫生工作做中标人要做到标准定人定点定时管理、巡查、监督。 3.3 建筑物立面、公共楼道通道、广场、道路要整洁，无堆放杂物现象。 3.4 中标人按工作程序对范围内的场所进行日常清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁， 保证卫生间干净、无臭味。 3.5 中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。 3.6 定期杀灭蚊、蝇、鼠等，并做到无滋生源。 3.7 大楼外墙定期清洗。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 13 - 3.8 雨污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱、天台排水沟渠垃圾等。 3.9 中标人在日常清洁卫生及定期保养中所消耗的物料、工具等费用由中标人负责。 3.10 其它与清洁卫生有关的事项。 4 4、物业设施、设备的使用、维护和管理、物业设施、设备的使用、维护和管理 4.1 中标人要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行 维修、养护。 4.2 空调设施、设备及安防系统，委托方已聘请专业公司承包维修、养护工作，中标人要制定措 施指定专人做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。 4.3 中标人对专业公司承包、保养的空调设备及安防设备，在日常使用过程中要制定使用运行制 度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全 事故发生。 4.4 对消防设施、设备，物业管理人员要做到人人懂得消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事 故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。 4.5 大楼的机电设备、供配电、消防系统、多媒体系统、空调设备、安防系统、建筑物由专业公 司承包维修养护，乙方需配合甲方作好对其监督工作。其余的物业设施、设备的由中标人进行管理， 进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用。维修保养工作要建立制度，强调 时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维护，及时报委托方处理。 4.6 中标人需配备专业工程人员对各项设备进行使用前的测试，使用过程中的监控和管理。 4.7 中标人在维修保养项目中属正常的维修、保养更新或使用中的消耗，不属中标人人为事故破 坏，报委托方审批后，由委托方支付零部件、物料费用。 4.8 其它与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。 5 5、物业管理档案资料管理、物业管理档案资料管理 5.1 中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度，确保场地各项管理资料准确齐全。 5.2 在日常管理中要建立交接班、项目保障与维修、保养等登记制度。 6 6、设施、设备的维修、养护和管理、设施、设备的维修、养护和管理 包括照明、给排水系统、消防设施、备用电源等。按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养 护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。 7 7、建筑物的维修、养护和管理、建筑物的维修、养护和管理 包括屋顶、外墙面、承重墙体、楼面、门厅、各类通道、电梯厅、车库、广场道路、室外管道等。 做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害 行为的发生。 8 8、管理人员、安全保卫、清洁卫生配置参考数据、管理人员、安全保卫、清洁卫生配置参考数据 8.1 人员最低配置要求：管理处管理员 1 人；保安部 8 人负责 24 小时值勤，兼前台收发、送水； 保洁员 7 人，工程部 2 人。合计 18 人。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 14 - 8.2 投标人所配置管理服务人员数量不得低于前款要求，但如果投标人所配置管理服务人员数量 多于前款要求的，必须保证人员获得合理的工资报酬。 9 9、物业管理委托合同规定的其它事项、物业管理委托合同规定的其它事项 9.1 投标人应详细阅读用户需求书相关内容以及合同格式 ，采购人与本项目中标人将按照合 同格式及本招标文件的要求签署委托物业管理服务合同 。 五、物业管理质量指标要求五、物业管理质量指标要求 第一节第一节 术语及定义术语及定义 一、物业：本需求书所称物业，是指中山市第一市区人民检察院（以下简称委托方）所辖的建筑 物及相配套的设备、各项设施、场所、露天广场等。 二、物业管理：由委托与中标人按物业管理合同约定，由中标人对物业进行安全防卫、管理、维 护相关区域的环境卫生和维持秩序的活动。 第二节第二节 基本质量要求基本质量要求 一、委托方与中标人签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。 二、中标人在承接项目时，对建筑物、设备、场地进行认真查验，验收手续齐全；委托方向中标 人以书面形式移交物业各项管理所需资料。 三、物业管理专业人员要取得职业资格证书，专业操作人员须持证上岗。 四、制定完备的物业管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等） ；建有完善的物业管理档案 （物业竣工验收档案、设备管理档案、物业租赁档案、日常管理档案等） ；有完善的物业管理方案， 对各管理人员和服务人员进行考核；运用计算机进行管理。 五、管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容整洁规范。 六、制定争创国家、省物业管理示范（优秀）项目的规划。 第三节第三节 保安管理质量要求保安管理质量要求 一、保安员受过相关安全保卫知识与技能培训，持证上岗；对人以礼相待。以中青年为主，身体 健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；每周定期参加安全保卫知识技能的岗位培训，掌握安全 保卫基本技能，能正确使用多类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握多类刑事、治安案件和各 类灾害事故的应急预案，定期进行实战演练；上岗时佩戴统一标志，穿着统一制服。器械佩戴规范， 仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不依不靠；会讲普通话；配备对讲装置和其他必备的防 卫器械。 二、物业区域以及建筑物主出入口 24 小时值班，并配有流动巡逻班哨。对进入场馆的人员要登 记并负责传呼，30 秒内不出错登记有效证件。保安交接班要有记录。对进出车辆实行有效管理，保持 交通有序、畅通；大型物件进出要有记录。 三、制定保卫巡逻方案，对重点部位增加巡逻频次，指定巡逻路线，按时到指定地点签到，巡逻 定点记录，发现紧急问题时，立即报告求助，援助人员 5 分钟内到达现场。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 15 - 四、对监控中心设备作好维护保养，保证 24 小时开通，监控人员上班时间不得擅离职守。 五、有火、水、警应急预案，每年须组织不少于一次的演练。 六、物业区域地面要有车辆行驶的标志牌、标识，车辆行驶有规定路线，车辆停放划有专门位置， 有序停放；有专门保安巡视和协助停车事宜。 七、协助公安机关或法警维护好检察院的正常治安秩序。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 16 - 第四节第四节 保洁服务质量要求保洁服务质量要求 （一）保洁服务质量标准与工作频率（一）保洁服务质量标准与工作频率 清洁项目清洁项目清洁次数及频率清洁次数及频率使用耗材使用耗材检查方法及质量标准检查方法及质量标准 地面清扫、拖地消毒一次/日扫把、地拖、地拖桶、消毒水目视地面保持干净，无杂物、污渍 墙身（玻璃表面）周清抹 34 次/周 抹布、小水桶、JM316 全能消毒清 洁剂 纸巾擦拭无尘渍、污渍，目视无痰渍、乱张贴 表面12 次/天抹布、小水桶、JM317 中性清洁剂目视无手印、污渍、灰尘 门 边框保洁，清抹一次/天抹布、小水桶、JM317 中性清洁剂目视无尘渍、污渍 电脑、电话清抹一次/天，消毒一次/周抹布、酒精目视无尘渍、污渍 坐椅、沙发、茶几、 烟灰缸 清抹一次/天抹布、小水桶、JM19 傢私蜡目视干净、无尘 玻璃清刮二次/周 毛头、伸缩杆、玻璃刮、JM313 玻 璃水 目视无手印、污渍、灰尘、保持光洁明亮 窗台 窗台清抹一次/周，消毒一次/周抹布、JM316 全能消毒清洁剂目视干净、无尘渍 地脚线清抹一次/天地拖（或抹布） 、中性清洁剂目视无污渍、无尘渍 废纸篓、烟灰缸 按保洁要求更换垃圾袋，清洗一 次/周字纸篓 抹布、小水桶、JM317 中性清洁剂目视无污渍 办公区办公区 灯饰、风口、天花板、 消防栓、指示牌、标 识 清抹二次/周抹布、小水桶、JM317 中性清洁剂目视无尘渍、蜘蛛网 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 17 - 走廊、楼梯清洁 1-2 次/天，打蜡 1-2 次/月 使用 JM304 不锈钢清洁剂，用 JM175PR 洗地机配以黑垫洗地。 目视地面保持干净，无杂物、污渍、划痕现象， 地面充满光泽 瓷片墙身四次/天清擦消毒 抹布、水桶、JM316 全能消毒清洁 剂 无污渍、灰尘，保持瓷片表面光洁明亮 地面 循环保洁，下班前彻底清洁、 消毒四次/天 扫把、地拖、地拖桶、消毒水、 JM513 玻瓷净 目视无积水、污渍 门清擦消毒四次/天抹布、消毒水无尘、纸币擦拭无明显污渍 玻璃镜面循环保洁，每周清刮二次/天抹布、JM313 玻璃水、玻璃刮目视无手印、水渍，保持镜面明净无污渍， 便器清洗数次，保持无异味厕刷、JM513 玻瓷净 畅通、无污渍、污垢、臭水，目视瓷器明洁如 新 洗手盆及台随时清抹水渍、污渍、消毒抹布、JM316 全能消毒清洁剂保持干净无污渍 洗手间洗手间 灯饰、风口、天花清扫（擦）一次/周抹布、JM316 全能消毒清洁剂目视无污渍、灰尘、蜘蛛网 沙井、化粪池巡视一次/天，清淘疏通一次/月 天台、屋面巡视一次/天，清扫（擦）一次/天 其其 他他 外墙养护二次/年，清洗一次/年（如遇特殊情况多加 1 次，费用另计） 备注： 1、中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人 定点定时管理、巡查、监督。 2、中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。 3、中标人定期杀灭蚊、蝇、鼠、白蚁等，并做到无滋生源。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 18 - 4、大楼大厅地面及走廊定期打磨、打蜡保养。其中大堂地面打磨、打蜡一次/月，走廊及其他公共地方一次/季度，办公室一次/年。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 19 - 第五节第五节 建筑物管理质量要求建筑物管理质量要求 一、对建筑物进行日常管理和维护养护、巡查、维修、保养，记录完整准确。 二、每年 3 次以上对建筑物结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专 项维修资金使用计划，报委托方审批。 三、每 3 日一次对建筑物门、窗、楼道安全门进行安全检查，门、窗开启灵活，无异常声响，门 窗玻璃无破碎。经常对屋面排水沟、室内外排水管进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前一个月要 对建筑物天面进行检查，发现防水层有气臌、破碎，隔热层有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计 划，与委托方协商维修事宜。 四、墙体表层无剥落，玻璃幕墙、大理石幕墙及内装饰石墙无松脱，地面砖、石平整不起壳，无 缺损，墙面无明显污迹。 五、必须熟悉整个物业，对物业区域进、出口设有平面图，主要通道口要设有路标、指示牌，各 功能场所有明显标识。 六、物业区域内危险隐患部位设安全防范警示标识，在主要通道上设置安全疏散指示，每月检查 一次，保证标识清晰完整。 第六节第六节 设施、设备管理要求设施、设备管理要求 一、对设施、设备进行日常管理和维修养护，使用完好率达 98%以上，急修及时率达 100%。 二、设施、设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证 其性能符合国家相关标准。 三、设施、设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养 规范；设施设备运行正常。 四、属小修范围的设施、设备，应及时组织修复；属大、中修范围或需更新改造的设施设备，及 时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，报委托方审批。 五、消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每月检查报警功能是否正常；按照消 防部门要求对火灾探测器进行检测；每季检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查； 每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。 六、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏、和鼠害现象。 七、每周一次巡查室外附属设施，保证其正常运行。节假日特别是重大节日前，应对景观设施、 照明进行安全、功能检查，保证节假日期间各项设施正常运行。 八、建筑物内、外的灯具完好率不低于 98，损坏应在 24 小时内修复。 九、对容易危及人身安全的设施设备有明显的警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备 故障应有应急预案（特别是影响检察院正常运行的设施、设备） 。 第七节第七节 物业管理期限及管理服务费支付方式物业管理期限及管理服务费支付方式 1.物业委托管理期限为：20132013 年年 1 1 月月 1 1 日日-2014-2014 年年 1212 月月 3131 日，共日，共 2424 个月个月（含周六、日及国家 法定节假日） ，期满由委托方根据合同要求对中标人进行管理质量的评估，确认是否继续续签 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 20 - 合同。 2.采购人有权根据实际需要对项目方案作适当修改调整或对服务内容作适量增加或减少。在合 同期内，物业管理费按月结账，结账时间为下月的 15 日前，中标方须提供相应的物业管理发 票。 3.中标方必须服从采购人的管理，主动配合和支持采购人的工作。否则采购人有权随时终止合 同，由此产生的一切后果由中标方负责。 第八节第八节 考核评估考核评估 采购人根据合同规定及招投标文件内容，定期或不定期对中标人量化考验评估，中标人若达不到 合同规定的物业管理质量要求或出现重大管理失误或严重违约、用户投诉多，采购人有权取消合同。 第九节第九节 其它其它 （一）委托方免租提供管理用房约 10 平方米给中标人使用，中标人要列明管理用房的具体用途 报委托方审批。 （二）委托方不提供中标人物业管理人员的食宿，中标人自行解决受雇人员的食宿问题。 第十节第十节 采购人配合条件采购人配合条件 中标方在投标文件中要列明在项目实施过程中要求采购人提供的配合条件。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 21 - 第第三部分三部分 投标人须知投标人须知 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 22 - 一、说一、说 明明 1 1 适用范围及资金来源适用范围及资金来源 1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所述的项目。 1.2 采购人已获得一笔资金并计划将一部分资金用于支付本次采购后所签订的合同项下的款项。 1.3 本招标文件有关条款由深圳市国际招标有限公司中山经营部负责解释。 1.4 采购人、政府采购代理机构及投标人的一切招标投标活动均适用政府采购法及其配套的法规、 规章、政策。工程类项目适用中华人民共和国招标投标法及其配套的法规、规章、政策。 2 2 采购人采购人 2.1 采购人是指获得资金贷款的国家机关、企事业单位或者其他社会组织。或称买方买方或业主业主。本 招标项目的采购人特指中山市第一市区人民检察院。中山市第一市区人民检察院。 3 3 采购代理机构采购代理机构 3.1 采购代理机构是指依法取得招标资格、从事招标代理业务并提供相关服务的专门机构。本招标 项目的采购代理机构特指深圳市国际招标有限公司深圳市国际招标有限公司。简称采购代理机构采购代理机构。 4 4 合格的投标人合格的投标人 4.1 合格的投标人的具体条件见“投标邀请函” 。 4.2 只有法律上和财务上独立、合法运作，并独立于采购人和采购代理机构的投标人才能参加投标。 5 5 合格的服务合格的服务 5.2 物业是指采购人的建筑物及相配套的设备、设施及场地。 5.2 物业管理服务：由采购人与中标人按物业管理合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护 相关区域的环境卫生和秩序的活动。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 23 - 6 6 投标费用投标费用 6.1 凡参加本次招标的投标人被视为已充分认识和理解了任何与本项目有关的影响事项和困难、风险 等情况。 6.2 投标人应承担所有与准备和参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，采购代理机构和采购人 均无义务和责任承担这些费用。 二二 招标文件招标文件 7 7 招标文件构成招标文件构成 7.1 要求提供的服务、招标过程和合同条件在招标文件中均有说明。 招标文件共六章，分装两册。各册的内容如下： 第一部分 投标邀请函 第二部分 采购项目内容 第三部分 投标人须知 第四部分 合同书格式 第五部分 投标文件格式 7.2 投标人应认真阅读、并充分理解招标文件的全部内容（包括所有的补充、修改内容、重要事项、 格式、条款和技术规范、参数及要求等。 ） 。投标人没有按照招标文件要求提交全部资料，或者 投标没有对招标文件在各方面都做出实质性响应是投标人的风险，有可能导致其投标被拒绝， 或被认定为无效投标或被确定为投标无效。 7.3 本招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释。 8 8 招标文件的澄清招标文件的澄清 8.1 任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应以书面形式通知采购代理机构和采购人。采购代 理机构对其在“投标资料表”中所述, 在开标时间至少十五日前十五日前，收到的对招标文件的澄清要 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 24 - 求均以书面形式予以答复，同时将书面答复传真给每个购买招标文件的潜在投标人（答复中不 包括问题的来源） 。 8.2 投标人在规定的时间内未对招标文件澄清或提出疑问的， （采购人或采购代理机构）将视其为无 异议。对招标文件中描述有歧意或前后不一致的地方，评标委员会有权进行评判，但对同一条 款的评判应适用于每个投标人。 9 9 招标文件的修改招标文件的修改 9.1 投标截止期前的任何时候，无论出于何种原因，采购代理机构可主动地或在解答投标人提出的 澄清问题时对招标文件进行修改。 9.2 招标文件的修改将以书面形式通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人在 收到上述通知后，应立即向采购代理机构回函确认。 9.3 为使投标人准备投标时有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，采购代理机构可自行决定 是否延长投标截止期。并将此变更通知所有招标文件收受人。在推迟了投标截止时间的情况下， 采购代理机构、采购人和投标人受投标截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时 间。 三三 投标文件的编制投标文件的编制和数量和数量 1010 投标的语言及计量投标的语言及计量 10.1 投标人提交的投标文件以及投标人与采购代理机构和采购人就有关投标的所有来往函电均应使 用简体中文书写。对于任何非中文的资料，都应提供中文翻译本，在解释时以中文翻译本为准。 10.2 投标文件中的所有计量单位均执行中华人民共和国的计量单位。 1111 投标文件构成投标文件构成 11.1 投标人编写的投标文件应包括招标文件“第五部分 投标文件格式”的所有内容。 11.2 投标人应将“投标文件”装订成册，并填写“投标文件目录” 。 深圳市国际招标有限公司 招标文件 - 25 - 11.3 投标人须仔细阅读招标文件的全部条款，并在投标文件中做出明确响应。 1212 投标文件格式投标文件格式 12.1 投标人应按招标文件附件中提供的“投标文件格式”进行填写。 12.2 投标人可对本招标文件“用户需求书”所列的所有服务进行投标，也可只对其中一包或多包进 行投标（如果招标文件中服务有分包号的情况下） ，但不得将