江苏某酒业公司大楼物业管理.doc

江苏苏酒实业股份有限公司大楼物业管理 招 标 文 件 项目名称： 办公大楼物业管理 招 标 人： 江苏苏酒实业股份有限公司 2012年5月14日第一章 投标人须知投标人须知前附表项号内容说明与要求1招标人名称：江苏苏酒实业股份有限公司地址：南京市雨花开发区凤汇大道18号联系人：赵凯姜建欧2项目名称办公大楼物业管理3资金来源自筹4出资比例100%5资金落实情况已落实8投标人资质条件、能力企业资格：具备独立法人资格。（注册资本100万元以上）资质条件：叁级以上资质。9是否接受联合体投标不接受10招标文件的发出时间2012年5月14日11投标预备会不召开12投标文件递交截止时间2012年5月25日11时13递交投标文件地点办公楼510室14投标保证金投标保证金的形式：转帐支票、银行本票、银行汇票、电汇、网上支付。必须从投标人法人基本存款账户缴纳。现金及其它缴款方式一律无效。收款人：江苏苏酒实业股份有限公司账 号：10108101040007970汇入行：农行南京板桥支行投标保证金的金额：10000元（人民币）15投标有效期 60 日历天（从投标截止之日算起）16签字或盖章要求投标文件、投标函及招标文件所提供的文件格式或表式中已表明需盖章或签字或签章（指签字或盖章，下同）的各个部分均应按要求盖章或签字或签章。由委托代理人签章的，在投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。17投标文件份数书面投标文件共3份，其中：正本1份，副本2份。18装订要求1、除特别说明外，全套投标文件的书面部分均使用A4规格纸张无线胶装方式装订，不得采用活页夹等可随时拆换的方式装订；2、投标人应将投标文件书面部分的正本、副本分别密封，并在每个密封袋上清楚地标明“正本”、“副本”；3、所有投标文件的密封袋的封口处均应加盖投标人印章或者由委托代理人签章； 4、招标人的地址：南京市雨开发区凤汇大道18号投标文件在2012年5月25日11时前不得开启19履约担保履约担保的形式：履约保证金履约担保的金额：同投标保证金20评标方法招标小组以会议形式确定第二章 投标须知1. 总则1.1 项目概况1.1.1根据中华人民共和国招标投标法等有关法律、法规和规章的规定，本招标项目已具备招标条件，现对本项目进行招标。本招标项目说明详见投标人须知前附表。1.2 资金来源和落实情况本招标项目资金来源和落实情况见投标人须知前附表。1.3 投标人资格要求1.3.1投标人应具备资质条件及其他要求见招标公告。1.3.2投标人不得存在下列情形之一：1.3.2.1被责令停业的； 1.3.2.2被暂停或取消投标资格的；1.3.2.3财产被接管或冻结的；1.3.2.4在近三年内有骗取中标或严重违约等问题的。1.4 费用承担1.4.1投标人准备和参加投标活动发生的费用自理。1.4.2对投标人投标时提交的投标文件（包括样品），招标人不支付费用。1.5 语言文字除专用术语外，与招标投标有关的语言均使用中文。必要时专用术语应附有中文注释。1.6 计量单位所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。2. 招标文件2.1 招标文件的组成本招标文件包括：（1）投标人须知；（2）投标须知；（3）项目情况说明；（4）合同。2.2 招标文件的修改2.2.1 在投标截止时间3天前，招标人可以书面形式修改招标文件，并通知投标人。2.2.2 投标人收到修改内容后，应在投标人须知前附表规定的时间内以书面形式通知招标人，确认已收到该修改。3. 投标文件3.1标书包括：3.1.1封面；3.1.2 报价单（请列详细报价单）；3.1.3服务说明及服务承诺； 3.1.4法定代表人身份证明书原件；（附件一）3.1.5授权委托书原件（非法定代表人参加时提供）、受托人身份证复印件；（附件二）3.1.6企业营业执照副本及年检页的复印件；3.1.7企业组织机构代码证复印件；3.1.8税务登记证复印件；3.1.9 企业相关资质证书、荣誉证书等复印件；3.1.10 三年以上管理同类档次企业的经验证明文件；3.1.11 投标函；（附件三）3.1.12 投标需要的其他资料。以上证件复印件必须加盖公章，投标时必须带证件原件，供验资和评标时使用。投标人应按要求自行编制投标文件，须提供完整的纸质版投标文件正本1份，副本2份。3.2 投标有效期在投标人须知前附表规定的投标有效期内，投标人不得要求撤销或修改其投标文件。3.3投标保证金3.3.1 投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。投标人应在投标文件递交截止日前将投标保证金从投标人法人基本存款帐户提交至财务部，其它形式不予以接受。1、投标人必须以企业法人的名义提交投标保证金，投标保证金必须从企业的法人基本存款账户缴纳。2、投标单位必须用转帐、汇票、电汇等方式将保证金从基本账户转到保证金专用账户；收款人：江苏苏酒实业股份有限公司账 号：10108101040007970汇入行：农行南京板桥支行然后凭银行进账单到财务部开具投标保证金收款收据。3、以其他账户缴纳的投标保证金无效。3.3.2 投标人不按本章第3.3.1项要求提交投标保证金的，其投标文件作废标处理。3.3.3被招标小组确定为承包单位的投标担保，在按规定与招标人签订合同后，其投标担保将转为履约保证金；其他投标人的投标担保将在确定中标单位7天后予以退还（不计利息）。3.3.4 有下列情形之一的，投标保证金将不予退还： 3.3.4.1投标有效期内，投标人撤回投标文件的；3.3.4.2中标通知书发出后，除不可抗力外，中标人出现下列情形之一的： （1）放弃中标的；（2）不与招标人签订合同的，或者在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容要求的。 3.3.4.3其他违反法律法规的行为。3.4投标文件的编制3.4.1投标文件编写，如有必要，可以增加附页，作为投标文件的组成部分。其中，投标函附录在满足招标文件实质性要求的基础上，可以提出比招标文件要求更有利于招标人的承诺。3.4.2 投标文件应当对招标文件有关投标有效期、服务质量要求、招标范围等实质性内容作出响应。3.4.3投标文件应用不褪色的材料书写或打印，并由投标人的法定代表人或其委托代理人签字或盖单位公章。委托代理人签字的，投标文件应附法定代表人签署的授权委托书。投标文件应尽量避免涂改、行间插字或删除。如果出现上述情况，改动之处应加盖单位公章或由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字确认。签字或盖章的具体要求见投标人须知前附表。 3.4.4投标文件正本一份, 副本份数见投标人须知前附表。正本和副本的封面上应清楚地标记“正本”或“副本”的字样。当副本和正本不一致时，以正本为准。3.4.5投标文件的正本与副本应分别装订成册，并编制目录，具体装订要求见投标人须知前附表规定。4. 投标4.1 投标文件的密封和标记4.1.1投标文件的正本与副本应分开包装，并在封套的封口处加盖投标人单位公章。4.1.2 投标文件的封套上应清楚地标记“正本”或“副本”字样，封套上应写明的其他内容见投标人须知前附表。4.1.3 未按本章第4.1.1项或第4.1.2项要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。4.2 投标文件的递交4.2.1 投标人应在投标人须知前附表规定的投标截止时间前递交投标文件。4.2.2 投标人递交投标文件的地点：见投标人须知前附表。4.2.3 除投标人须知前附表另有规定外，投标人所递交的投标文件不予退还。4.2.4 招标人收到投标文件后，向投标人出具签收凭证。4.2.5 逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。4.3资格预审申请书材料的更新4.3.1投标人在提交投标文件时，如资格预审申请书中的内容发生重大变化，投标人须对其重新更新，以证明其仍能满足资格预审评审标准，并且所提供的材料是经过确认的。如果在评标时投标人已经不能达到资格评审标准，其投标将被拒绝。4.3.2采用资格预审方式的，投标时更改预审资料的，其投标将被拒绝。5. 合同授予5.1 中标通知在本须知第3.3款规定的投标有效期内，招标人以书面形式向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人。5.2签订合同5.2.1招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起5个工作日内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，并经双方签字盖章后生效。中标人无正当理由拒签合同的，招标人取消其中标资格，其投标保证金不予退还；给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。6. 重新招标有下列情形之一的，招标人将重新招标：（1）投标截止时间止，投标人少于3个的； （2）经招标小组评审后否决所有投标的。7.纪律和监督投标人不得存在下列行为：除不可抗力外，经资格预审确定的潜在投标人放弃投标的；在投标有效期内撤回投标文件的；不与招标人签订合同的。第三章 项目情况说明招标方总体要求：以最少的人力，最佳的人员整合，达到工作要求为准则。一、招标范围1、保洁1.1、江苏苏酒实业办公楼庭院内所有卫生责任区的保洁。1.2、江苏苏酒实业办公楼公共区域保洁。 办公楼楼层玻璃擦洗，办公楼内公共设施的保洁如：楼层内所有公共卫生间、楼道、会议室、接待室、各楼层楼梯扶手、门厅、服务台、地台、服务大厅、展示厅、桌球室、KTV、乒乓球室、健身房、淋浴室、各层电梯、电梯厅、地下室、配电房、风机房、电梯机房、防火卷帘门、通道、车库、所有高层领导办公室及休息室、板桥员工宿舍公共卫生、鸿都大厦、标房、套房等的保洁以及领导休息室的床上物品更换清洗。说明：公司领导办公室35间面积2200平方米，（分布在楼层的3-9楼）、普通客房5间（329、331、333、335、337）面积149平方米、套房2间（316、318）250平方米，接待室2间（908、808）120平方米，429(168人会议室)1间面积290平方米，431（52人会议室）1间面积235平方米，30人会议室（1006、707）2间面积130平方米，805、905会议室2间面积130平方米，网球场、篮球场总面积1354.24平方米，绿化面积10000平方米。板桥9套房面积1080平方米及鸿都大厦600平方米。地下室面积约1600平方米，外围广场面积2000多平方米。2、绿化配备具有专业园艺技能的技术人员，负责南京苏酒实业庭院内所有花草的绿化工作。 3、安保负责南京苏酒实业办公楼安全保卫、监控、消防的相关工作。4、会务负责江苏苏酒实业各项会议的服务以及大堂接待工作。 5、苏酒实业大楼电气设备范围5.1、地下室配电房安装有9组高压配电柜、13组低压配电柜5.2、两台800KVA变压器正常运行5.3、江苏苏酒实业两个通道安装;11.7kw电梯三台，每间办公室及大厅安装中央空调，相关机组141组功率710千瓦，另外设置消防水泵房一间，安装无负压供水系统机组两台，配有配电柜及送风机排风机两台各7.5千瓦，地下车库配3千瓦污水泵11台，各楼层安装6千瓦开水器一台，共10台60千瓦，地下室粉碎机房，每层男卫生间安装感应器，烘手器、防火卷帘门，3台电动门及消防监控系统。5.4、大楼的整个照明设备灯具6612盏正常运行负荷达137千瓦（外围景观灯）6、供水系统江苏苏酒实业办公楼的用水16楼直供水，710楼是两台增压泵供水，范围主要有:每层楼（10层）的卫生间马桶冲洗，洗手台、洗簌间，开水器、客房部、消防、高层领导办公室的洗漱、餐饮厨房、花草的浇灌等用水，涉及设备有主水管、分管、水龙头、闸阀、浴缸、马桶、两台热水储备罐、广场喷泉等。二、具体要求1、现场管理要求制定全面详细的内部管理制度，岗位责任制，形成科学严密的管理体系。2、员工相关要求2.1、所有员工按照岗位要求必须统一着装。2.2、按照不同岗位具有相关资格证书。 2.3、所有员工对工作必须认真负责、遵纪守法、诚实守信。2.4、确保合法用工，员工年龄必须在45周岁以下，身体健康无疾病。3、保洁要求3.1、365天不间断清洁。重点清洁项目（公共场所、办公区域、楼道、会议室高层领导办公室等）按周期进行；a、公共场所，道路天天清扫、生活垃圾绿地纸屑，随时清运，其中，人行道及公共场所每天至少清扫一遍。b、办公室接待室、会议室、门厅、走廊通道等公共场所的楼道清扫。c、玻璃（内）每周至少全面清洁一次。d、楼道、楼梯扶手、门每周至少清扫擦抹两次。e、楼内空气保持清洁、夏季每周各楼道喷洒一次杀虫剂，并保障安全。3.2、各类使用部位和建筑质地的保洁要求：a、楼体正面外墙玻璃的清晰卫生要求：清洁明亮，无尘、无杂物等。b、公共卫生间、茶水间要求：卫生间和茶水间保持每天数次清洁，以保证清洁标准。c、卫生间每次清洁后标准为：马桶无黄斑，无臭味，无纸屑，无水迹，无灰；地面保持干燥，面盆光洁明亮，镜面无水迹，补充洗手液和卷筒纸等。 d、玻璃（内）要求：轮转内外揩一次（雨天后增加）。大门玻璃每天打揩一次，巡视数次，保持无手印，无污迹。e、大门口要求：每天早晨清洁一次，保持大门口清洁卫生，无纸屑、水迹、无积水、杂物等。f、不锈钢扶手要求：每周上不锈钢清洁剂一次，每天用干绒布或汗衫布揩擦。要求不锈钢光亮如新，无手印，无锈斑，保持明亮。3.3、消防通道保洁要求：每天湿拖一次，巡视数次，揩踢脚线、横档、扶手每天一次。3.4、污水排放要求每周分三次对屋面进行彻底清理，雨前雨后对屋面排水系统进行检查，确保排水系统的畅通，确保化粪池内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物。3.5、楼层保洁要求a、从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑确保整体楼层的清洁。b、随时确保玻璃门、窗、镜面的清洁。c、每小时巡视检查楼道内外卫生1次，将广告纸、垃圾清扫干净。d、卫生间保洁每日早中晚对卫生间清洁3次，实现白天12小时以上持续保洁，保洁时悬挂醒目标志；每周不少于1次用毛巾擦拭灯具；每天擦拭便具不少于1次；每天对卫生间进行消毒及时更换纸篓、渍洁球，保持室内无异味；卫生间地漏如发现堵塞要及时疏通；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，每天用卫生香进行空气清洁。 3.6、底下车库及外围车库保洁要求每天清扫1次车棚的垃圾和纸头，发现油渍、污迹、锈迹要及时擦洗干净，做到地面无垃圾。3.7、外围保洁要求在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶，秋冬季节或落叶季节增加清洁次数；实现庭院绿化带白天12小时以上持续保洁，绿化带内（包括绿化带内小径）无杂物，每100平方米绿地内果皮、烟头等不超过1个；地面垃圾滞留时间不超过半小时；标识物、宣传牌每天擦拭1次，保持清洁，无积灰、无乱贴乱画。3.8、特殊场所保洁要求接待室、会议室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、KTV、健身房等每天打扫一次（有健身活动时随时保洁，接待室、会议室、会议厅等使用后立即打扫）；设施表面干净，无灰尘污渍，目视室内及其周围无果皮等垃圾；使用后及时清扫，发现设施、设备脱落及其他安全隐患及时报告处理。3.9、保洁消毒要求卫生消毒，针对蚊、蝇虫、蟑螂、鼠等灭杀实际需要和季节特点制定具体计划，每年至少进行两次（所需物品由公司提供）。3.10、换洗物品保洁要求a、及时更换、清洗，确保物品的正常轮换使用。b、相关服务人员具体负责收集、移交、登记、验收工作，相关清洗费用由我公司统一支付。4、安保管理要求4.1、治安管理要求a、实施24小时安全监控值班制度，用语规范，文明执勤。b、实施人防、技防相结合，定时、定点定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录，监控记录，交接班记录，物品出入门记录，非工作时间进入办公领域记录等，各项安全制度齐全，安全措施落实。c、监控室位于办公大楼的1楼。4.2、消防管理要求a、建立、健全消防责任制，对全体员工定期进行消防培训，使之掌握基本消防技能。b、消防设备、设施定期巡视、检修并记录在案，并及时与保卫处报告。消防监控室值班人员必须持证上岗，24小时值班，每班不得少于2人。c、定期进行消防演习工作，并进行总结、记录。4.3、停车场管理要求a、停车场只对公司商务车、公司的职员及来访客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放。b、车场当值秩序维护员做好车辆进出的管理工作。4.4、配电间管理要求实施配电间24小时值班制度，维修电工、值班电工必须有供电部门统一准发的维修证及值班电工高压和低压操作证。4.5、电梯管理要求配备持有电梯操作证、电梯管理证的维修人员，定期维护保养电梯的设备。遇突发情况能及时安全地处理。4.6、收发信件、报刊要求收各类信件、报刊做到准确无误，并对重要信件和邮件做好登记。5、绿化要求根据季节及时对花草进行维护保养，保持花草的美观。6、会务要求6.1、按会务工作计划完成责任范围内的会务保洁工作任务。6.2、做好指定领导办公室、会议室、接待室的日常保洁工作，确保环境整洁，物品摆放有序，并备足茶水；6.3、礼貌接待来客，文明用语，服务及时规范；6.4、提前做好会前准备工作，确保会议室桌椅摆放整齐，会议前开启空调、调试好投影及音响，备足茶水和会议保障用品，会议期间做到规范服务，会后及时清理现场，物品归类；6.5、做好大型会议期间重点部位的咨询、登记、问讯等服务保障工作，确保会议正常进行；6.6、完成公司交办的其它任务。说明：会务员要求：年龄35周岁以下、女、品貌端正、会说普通话、精通会务礼仪。7、设备维修、配电管理要求负责所有照明设备维修及定期检查，办公室零星设备更换和调整（电话、门锁等），空调日常维修、上下水管道、配电系统、共用照明、供水系统、污水管道、消防设备、卫生间设备维修及管道疏通等。注：亮化维修、办公室照明维修等电器用品和门锁由我方提供，其他消耗品（拖把、扫吧、抹布、塑料袋、消毒用品、洁厕用品等）、维修工具由承包方负责。8、其他说明：8.1、保密要求：物业公司全体员工应做到：不该看的不看、不该问的不问、不该说的不说；凡涉及公司机密的记录本、笔记本、电脑、照片等载体，无关人员不得动用或随意查阅。物业公司任何人员不得私自收藏、销毁、出售涉及公司机密的文件、实物；物业公司员工调离公司时，必须按照规定将其所使用或保管的机要资料、笔记本等移交给公司；8.2、大厅接待人员要求：具体负责联系协调、人员接待、通知部门等。要求：女、大专以上学历、会电脑操作、年龄22-30岁、会说普通话、品貌端正、精通接待礼仪、身高1.60米以上。8.3、人员住宿：公司不提供工作人员的食宿。8.4、垃圾清运：物业管理公司负责将生活垃圾统一清运到环卫部门指定场所。8.5、承包模式：承包模式为先劳后资形式，所报价格的费用包含人员工资、保洁用品的采购费用及承包方所能提供给委托方优质服务的一切费用，其费用由招标方承担（承包方所采购的物品必需保证质量）。注：因目前本公司与一家保洁用品供应商签订的供应合同尚未到期，因此中标人需接替本公司继续按原供应合同约定进行保洁用品采购，待供应合同期满后，中标人可自行采购。供应合同的具体情况，投标人可联系招标人进行了解。9、根据苏酒实业南京办公楼的实际情况制定相应的管理制度：电梯使用管理规定、车库管理规定、物品出/入管理规定、车辆交通、停车管理规定、消防安全管理、环境卫生管理规定、公共设施维护保养制度、保洁管理制度、保洁检验标准、绿化管理制度、绿化检验标准员工培训制度、安全保卫管理制度、防火安全“三级”检查制度、电梯困人的处理预案、火灾紧急处理预案、停电停水预案、突发事件处理预案、盗窃等破坏事件处理预案、维修管理制度、维修检验标准等。 10、根据苏酒实业办公楼的各工作岗位合理配置人员主任 人，设备维修 人，配电值班 人，保安员 人，客服 人，消防监控员 人，绿化广场 人、保洁员 人，合计 人。三、其他为了更好的开展业务方便工作，甲方要求承包人的各种专业职称有效证件（包括工作人员的健康证），在承包期内要存放在招标单位，解除承包时归还。甲乙双方要认真履行合同条款，如无正当理由，中途不得无故终止合同，否则，要承担由此造成的一切经济损失；如遇特殊情况要解除合同时，应提前2月通知对方，以便安排工作；承包人中途到外单位工作，须经本公司批准。 第四章 合 同甲方：江苏苏酒实业股份有限公司 地址：南京市雨花经济开发区凤汇大道18号 联系电话方：地址：电话： 根据中华人民共和国合同法、物业管理条例等相关法律、法规的规定，甲方将安全保卫、环境卫生、设备管理、绿化保养、会议服务、监控、配电管理、设备维修等工作委托乙方负责完成。为明确甲、乙双方的权利及义务，在平等、自愿的基础上经双方协商一致，特签订以下条款：第一条 物业基本情况物业类型：办公大楼 物业名称：江苏苏酒实业股份有限公司南京营运中心大楼 物业位置：南京市雨花经济开发区凤汇大道18号 第二条 物业管理范围乙方受甲方委托提供如下服务：1.安保服务范围：办公大楼、地下停车场、前门后院等，具体见招标文件； 2.保洁服务范围：办公大楼、地下停车场、前后院等，具体见招标文件； 3.工程维护范围：办公大楼的简修前后院等，具体见招标文件； 4.绿化保养范围：前后院花草修剪浇水等日常维护，具体见招标文件； 5.会议服务范围：办公大楼内所有会议室、会议厅等，具体见招标文件； 6.其他服务详见招标文件。 第三条 服务内容及标准1.根据甲、乙双方协商确认的服务方案（见招标文件）设置工作岗位，安排服务人员。2.服务标准具体见招标文件及合同附件。第四条 甲方权利及义务1.根据招标文件的要求向乙方提供进行管理所需的相关信息资料。 2.指派专人负责协调乙方服务工作，有权对乙方的服务实施监督检查，对不符合合同要求的行为有权要求乙方整改。3.向乙方无偿提供进行工作所必需的工作条件，如值班室、防暑降温保暖设施、办公桌椅、岗位电话等。4.对不应由乙方解决的安全隐患，乙方上报需甲方整改的，甲方应负责组织有关责任部门及时解决。如因甲方未及时整改、解决的消防、安全隐患造成安全事故发生的，所引发的相关责任由甲方承担。5.有权要求乙方根据实际情况制订岗位工作制度。该制度经过双方认可后，公布上墙。乙方工作人员在实际工作中违反岗位工作制度的，甲方有权对乙方作出合理的处罚。6.未能达到规定管理目标及质量保证的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方重大经济损失的，乙方全额承担相关费用；情节严重的，上报相关司法部门进行处理。7.所有属于甲方范围内的治安保卫等工作，乙方应全权负责。8.随着甲方人员、环境等情况的变化，有权要求乙方按照甲方的实际情况进行调整。第五条 乙方权利及义务1.按照双方协商确定的服务范围、岗位设置、岗位职责及工作要求，配置合格的服务人员开展各项服务工作。根据岗位要求，须具备国家规定从业资质的，实行持证上岗。2.提供训练有素的服务人员，乙方不能随意更换进入各岗位的工作人员，如确需更换，乙方应及时通知甲方。3.对服务人员进行日常监督、检查、考核与管理。4.接受甲方对服务工作的日常监督与检查。5.在服务过程中，出于工作需要可无偿使用甲方能源及通讯资源，但应遵守甲方规章制度并节约使用。6.对甲方交付使用的专用设备设施进行定期检查，设备设施发生故障后及时报请甲方，协助、联系相关部门进行维修，由于操作、使用不当造成的设备故障由乙方负责。7.爱惜甲方提供使用的各类财产,对非正常使用造成甲方财产损坏的，乙方应负责修理并恢复到交付前的使用状态。8.服务过程中应尽量按照甲方环境方面的相关规定执行，避免增大对环境的污染。9.所有工作人员在当班期间不得有酒意。10.所有工作人员有重大疾病时不得当班。11.节假日由乙方自行调整，在不影响甲方工作的情况下，合理安排休息时间；节假日值（加）班，以乙方实际值（加）班人数、时间另行计算薪资；乙方所有员工对工作必须认真负责、遵纪守法、诚实守信。12.本合同终止时，返还甲方移交的各类档案资料和提供使用的各类财物。第六条 服务费及支付1.乙方提供的物业管理服务费，服务费为： 元/年（大写 元/年），若出现重大失误，甲方可终止合同，并追究相关责任。服务费结算方式：先劳后资，按月付款，乙方出具相关的服务业发票。2.在合同期间内，甲方于每月23日以现金或转帐方式向乙方支付当月服务费。第七条 合同期限1.同有效期从2012年 月 日起至2013 年 月 日止。2. 合同有效期内，一方未经对方同意擅自解除本合同，违约方应向守约方支付1个月服务费的违约金。3.物业承包到期后承包方无发生重大事故并且各项工作达到招标方满意，可以继续续签。如招标方不满意承包方的各项服务，期限满后将进行重新招标。4.本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料等。5.本物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业前，除甲方要求乙方提前撤离外，新老物业管理公司的交接过渡期最长为1个月，在此期间乙方应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和服务费标准不变，由乙方收取；1个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。第八条 违约责任及处罚1.对经公安机关认定属乙方责任的盗窃案件的处罚：对保安人员参与盗窃造成甲方损失的，乙方负责赔偿盗窃产生的直接损失并追究保安人员相应的法律责任。2.对属于乙方责任的意外事件的处罚：因保安人员未经许可擅自动用甲方财物，给甲方造成直接经济损失的，乙方负责赔偿由此造成的直接损失。3.对属于乙方责任的失职、失误造成的处罚：因工作人员失职、失误造成甲方直接或间接损失的由乙方负责，情节严重的将通过司法机关追究其刑事责任；4.乙方免责条款：4.1对属于个人保管责任物品丢失的（如：私人物品，易于携带的个人办公用品、个人领用的工器具等），不承担任何责任。4.2对因不可抗力（如：战争、严重火灾、洪水、地震等）原因造成人员伤害、设备设施损坏的，不承担任何责任。4.3对需要甲方整改的安全隐患，经乙方书面报请未能得到及时整改而导致安全事故发生的，不承担任何责任。4.4对因执行甲方安全管理规章制度，或因物业及设备设施本身的安全缺陷造成安全事故的，不承担责任。第九条 合同纠纷处理1、合同执行过程中发生纠纷，由甲乙双方协商处理。2、协商未果的，甲乙双方依法向合同签约所在地人民法院起诉。第十条 合同生效：本合同由甲乙双方签字盖章后生效。第十一条 组成本合同的文件包括：合同条款；招标文件和乙方的投标文件；服务承诺书；甲乙双方商定的其他必要文件。上述合同文件内容互为补充，如有不明确，由甲方负责解释。第十二条 其他1、如需修改或补充合同内容，应经甲方、乙方协商一致，共同签署书面修改或补充协议。该协议将作为本合同不可分割的一部分。2、除甲方事先书面同意外，乙方不得转让任何其应履行的合同义务。3、本合同未尽事宜，按中华人民共和国现行有关法律法规执行。第十三条 合同备案本合同一式六份，中文书写，甲乙双方各执三份。（以下无正文，为签字页）（签字页）甲方：江苏苏酒实业股份有限公司 乙方： 委托代理人：（签字） 委托代理人：（签字） 开户行：帐号： 2012年 月 日 2012年 月 日签约地点：合同附件： 第一节 保洁工作流程及服务标准一、保洁工作流程（一）外场及一楼大厅工作流程：（1）06300745 外场保洁人员清扫大厅外场地：所管区域地面道路、路面整洁、干净，无垃圾、砂土；此后，跟踪保洁，拾拣纸屑等杂物，保持外场环境整洁。（2）063007:15 清扫一楼卫生间：大小便池内外光洁，无污垢、积尘、异味、地面无积水，厕所内纸篓和垃圾桶内无沉积物，无臭味、外表干净；洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、斑点、积水、积尘；肥皂盒摆放规范，抽纸摆在指定位置；（3）07150800 一楼保洁人员拖大厅,保持地面光洁，无污迹、杂物、脏物、积水、积尘；（4）08101100 擦洗一楼花卉（阔叶植物）叶子，绿化带、花草盆内无垃圾、杂物，花草叶无枯萎和明显积尘；跟踪保洁大厅地面，抹地角线、消防排烟口、警铃、安全指示灯，擦门窗玻璃；（5）13301430 拖大厅（用干推布），无水迹、光洁，检查厕所卫生，进行跟踪保洁，抹厕所内门板、档板；（6）14301530 清扫门外场地，保持花盆外表整洁；（7）15301630 不少于两次抹大门玻璃、窗户内玻璃、窗框、窗台，明净整洁，无积尘、污迹、斑点；（8）08301730 保证该时段每两小时清扫公共卫生间一次，并做好每次保洁记录；（9）07：30 及17：30 每天两次收集、清运垃圾（包括食堂垃圾）。备注：每周至少擦抹三次大楼内窗户内玻璃，目视无灰尘。（二）楼内保洁（一至十楼）工作流程：（1）063007：15 清扫110楼所有公共卫生间：做到大小便池内外光洁，无污垢、积尘、异味、地面无积水，厕所内纸篓和垃圾桶内无沉积物，无臭味、外表干净；（2）07：1508：15 清扫110楼（内楼）楼道，擦抹干净扶手、栏杆，台阶、过道无水迹；（3）09301030 跟踪保洁公共卫生间，擦洗所有的门板、档板，地面、台面保持无水迹；（4）10301130 跟踪保洁过道地面、擦抹地角线、110楼过道内玻璃，玻璃光亮，无斑点和污迹；（5）13301430 清扫卫生间，地面、镜面、镜台无水迹、杂物，检查更换肥皂、卷纸（摆放在指定位置）；（6）14301530 跟踪保洁（110楼）内楼楼梯，抹扶手（包括过道扶手）；（7）15301630 抹110楼窗户、窗框、内玻璃，擦洗花卉（阔叶植物）叶子；（8）16301700 清扫卫生间，更换厕所内垃圾桶，保持无杂物、异味、地面无水迹；（9）08301730 保证该时段每两小时清扫公共卫生间一次，并做好每次保洁记录；（10）07：30 及17：30 每天两次收集、清运垃圾（包括食堂垃圾）。二、保洁服务标准1、门厅内保洁服务标准：花岗岩地面：用湿拖把拖擦一次，再用干拖把拖擦一次，每半小时用推尘例行保洁一次；自动门、玻璃门：每天擦抹，明净整洁，无污迹、斑点；大厅墙面、顶面：无明显灰尘，无蜘蛛网；烟灰盅：每天清抹两次，石子清掏、清洗一次，垃圾收集一次，视情况增加垃圾收集次数；电器、开关、插座：每天擦抹一次；吊灯、过道吸顶灯：每月保洁一次；阔叶植物：每天用抹布轻抹一次，草花有明显灰尘、污迹的要拿到洗手间冲洗。2、楼道保洁服务标准：110层每天上班前和下班后各彻底清扫拖洗一次，并不间断跟踪保洁；不锈钢扶手：每天擦抹一次，无灰尘、无污迹，二楼楼道上扶手每天擦抹56次，每周用保护油布或干抹布擦抹维护一次。3、洗手间保洁服务标准：要求上班前保洁完毕，皂盒、洗手液摆放整齐，无积水；纸巾摆放整齐，更换及时；卫生球摆放适中；镜面光洁，镜框边无灰尘；吸顶灯：每周掸尘一次；电器、开关、插座：每天擦抹一次；门窗、玻璃：每天必须擦抹一次，发现污迹，及时擦抹。4、大楼外场保洁服务标准室外场地、车位地面及门厅地面：上班前必须彻底清扫一遍，门厅须湿拖，不留死角，并跟踪保洁。地面每月冲洗一次，如遇雨天及时清扫，不得有积水；门厅顶面：不得有蜘蛛网、垂吊物；绿化带：不得有杂物，若发现及时拾捡，不间断地巡视保洁。第二节 会务接待工作流程及服务标准一、会务保洁工作流程（办公室、会议室、客房、多功能厅、会议厅、接待室等）（1）07000815 送办公室开水，水瓶摆放整齐，横平竖直，无水滴；打扫主要领导办公室卫生，抹地角线，抹橱柜、桌子、桌腿、抽屉、椅子、椅腿，摆放整齐，横平竖直，椅子摆放距离、间隔相等，水瓶摆放要整齐，水瓶提手要顺同一个方向，烟灰缸清洗干净； （2）08151030 打扫会议室内地面，抹桌面、桌腿、抽屉、椅子、椅腿，摆放整齐，横平竖直，椅子摆放距离、间隔相等，水瓶摆放要整齐，水瓶提手要顺同一个方向，烟灰缸清洗干净；抹空调顶、排风口，勤抹洗门、窗、墙角，做到无灰尘，抽纸摆放规范，话筒摆放整齐一致，进行跟踪保洁；（3）10301130 根据具体会议安排布置会场，保证会议随时召开，并提供会议保障服务；（4）11：3012：00 跟踪保洁主要领导办公室，补充茶水；（5）13：3014：30 视情况及时整理主要领导办公室；（6）14301700 根据具体会议安排布置会场，保证会议随时召开并提供会议保障服务；无会议情况下，擦抹会议室窗户、窗框、门、门框、玻璃,保持光亮，无灰尘、痕迹；（7）1730 清扫整理领导办公室，地毯吸尘，收集垃圾，堆放在指定地点。二、主要领导办公室、会务场所的保洁服务标准1、保障领导办公室、会议室茶水供应；2、地面、门窗、桌椅、橱柜、沙发、茶几、烟灰缸、水杯、花卉、墙面（含装饰物）、顶面、空调及其他电器的清洁卫生，垃圾的清理及时，日产日清；3、对主要领导办公室要跟踪保洁，服务及时：地面：每晚领导下班后，全面拖擦一遍，拖擦时用干拖布或干抹布对污迹进行保洁，不得有水迹、污迹，不留死角；门窗：每天早晨必须清抹一次；桌椅：每天早晨必须用干抹布抹一次，中途不间断保洁；橱柜：每星期不少于清理三次，每天要外擦一次；沙发：每天早晨必须清抹一次，根据领导要求，对真皮沙发进行保养；茶几：保证无灰尘，来一次客人清理一次，保持清洁；烟灰缸：烟灰缸内不得超过五个烟头，更换时用两个烟灰缸，且烟灰缸不得带有水迹；会议室烟灰缸的摆放须成一条直线；水杯：置放整齐，一次性水杯必须置于柜内，不得外露；共用水杯须每天用专用盐清洗一次，摆放整齐，不得带有水迹；花卉：对阔叶植物每天用抹布轻抹一次，对长势不良的要及时通知责任人更换，草花有明显灰尘、污迹的拿到洗手间冲洗；墙面、顶面：不得有蜘蛛网、垂吊物，不得有可视的灰尘；空调：每天必须擦抹一次；装饰物：用鸡毛掸或干抹布每天清洁一次，装饰物上必须无明显灰尘；其他电器（含插座、开关）：每天须抹一次，保证无污迹，无明显灰尘；垃圾处理每天清理一次，如垃圾量过多，需随即清理，不间断巡视保洁；工作时不得触摸、翻阅办公室的资料；未经领导同意，不得随意进入办公室，每次进入时必须轻敲门三下，经允许后，方可进入；办公室内可移动物品角落每周保洁一次；按时完成领导交办的其他任务。三、会议室保洁服务标准1、会议服务卫生要求地面：每天必须清理一次，如遇会议，在每场会议开始前限定时间内清拖一次，不留死角，会后及时清理会场，处理垃圾；桌椅：每天擦抹一次，无灰尘，包括会议桌二层和内层，如遇连续会议，必须再擦抹一次，不留死角；无会议期间，桌椅摆放整齐，横平竖直，间距相等，直视、斜视必须在一条直线上；花卉等：按规定摆放整齐，指定专人管理，对阔叶植物每天用抹布轻抹一次，对长势不良的及时更换，叶面无灰尘；抽纸摆放平整成一线；每次会议后必须将烟灰缸清理干净，摆放整齐成一线；电器：功放设备每天擦抹一次，必须用布覆盖防尘；扩音设备每天擦抹一次，话筒有保护设施；话筒不使用时，摆放姿态良好，并处于同一高度、角度，每天擦抹一次；使用专用毛刷清洁功放设备、话筒、扩音器、投影设备，经常用鸡毛掸除尘；音响设备每天擦抹一次；空调每天擦抹一次；门窗：每天擦抹一次；墙面、顶面：无明显灰尘，不得有蜘蛛网、垂吊物；做到垃圾随产随清；水瓶摆放整齐，并在一条直线上，水瓶把朝同一个方向摆放，水平外壳不得有任何污迹、水迹，随时使用随时擦抹；一次性水杯置入厨柜内，使用后的一次性水杯要整齐的收回，放入垃圾袋。2、会议服务内容包括：供水、水杯、水果、抽纸、烟灰缸、湿纸巾及花卉的布置。供水：服务人员在门外恭候，随时服务；水杯：根据参会人数，水杯摆放成一条直线，公共水杯摆放也要整齐，做到杯下无水迹；水果：摆放整齐、间距合理，品种搭配合理；抽纸：摆放须成一条直线；烟灰缸：摆放须成一条直线；湿纸巾：随同水杯摆放整齐；花卉：摆放对等，对阔叶植物每天用抹布轻抹一次，对长势不良的要及时更换，草花有明显灰尘、污迹的要拿到洗手间冲洗；话筒：摆放对等，按会议要求摆放成一条线，做好电器使用的预备工作，把保护物收起、叠放整齐，摆放在合适的位置；如遇会务材料发放，也要摆放整齐；如需要提供斟水服务，服务员必须从参会人员的左侧用左手取杯，右手提水瓶，将水杯置于座椅后，瓶口与杯沿距13厘米，茶水离杯口1厘米以上，而后将水杯放置原位，依此类推，不得在同一处同时为两人斟水，发现桌面有明显水迹要用干抹布及时擦干。第三节 安全护卫工作流程及服务标准一、白班护卫工作流程 （1）06500710 交接班，把公用物品交接清楚，如：警棍、电筒、大衣等，交接清楚后，晚班队员离开岗位，不允许逗留（特殊情况除外）； （2）07100750 对自己的工作地点环境打扫清理一遍； （3）07500800 整理仪表仪容，准备立岗； （4）08001800 立岗；注：12：001330轮换用餐，在岗安护队员留在门卫，遇事须立即询问，登记并引导、指挥；16501730 两人分别在大厅及外场立岗，目送工作人员和领导离开。 （6）18001830 一人对大楼上下及周边范围进行巡视，查看门窗是否关好、电源水源是否关闭，检查有无工作人员滞留； （7）18301840 对自己的工作地点环境打扫清理一遍； （8）18401850 填写交班记录，将当班工作情况、需移交的工作填写详细完整，准备交班。二、白班护卫服务标准（一）安护形象及行为规范1、形象要求：着公司规定服装，穿黑皮鞋，戴白手套（打扫卫生除外，雨天另行安排），不得留长发、胡须、长指甲，不允许佩戴装饰品。帽子佩戴须规范，帽沿齐眉，着装要平整、干净，无污垢，裤子风纪扣要拉起，衣扣、袖扣要扣齐，不得敞胸露怀、卷衣袖、裤角，不得缺衣扣，外口袋内不得装物品（如：香烟、钱夹、手机等）。皮鞋保持干净光亮，武装带佩戴整齐。立岗期间不准吸烟。2、门岗的行为规范：立岗的三个动作：A、立正， B、跨立，C、敬礼， 立岗的行为规范立岗时不得东张西望，车辆进入时，要用手势指挥、引导，对所有进出的车辆一律敬礼。对外来车辆及外来人员首先敬礼，然后询问第一句话：“您好，请问您找谁（或哪个部门）？”确认办理相关手续后方可放行，否则，不得放行。若对方不满意时，再向其解释说：“对不起，这是我的职责，请您谅解。”若对方仍不满意，应及时向领导汇报，求得解决的办法。对外来人员要进行询问、登记，特别是找领导，须先电话请示领导，待领导同意后，方可接待。对可疑人员要通知巡逻队员进行跟踪，以防万一，白班不得轻易使用警具，晚班要配挂。3、门岗的行为规范及车辆管理：内外部车辆必须登记管理，先敬礼，后引导。敬礼动作：当车头接近时敬礼，然后进行引导，对于不熟悉的车辆，用停止手势示意停车，然后走近车辆，上前敬礼，进行盘查（须文明规范用语，同前），对运输车辆严格盘查。接听电话：A.电话三响之内必须接听；B.接听电话须文明用语，如：“您好”、“请讲”、“请问您找谁”等。对车辆管理时，进行有序引导。4、巡逻的形象及规范：总体要求巡逻人员一定要服从统一管理、指挥，文明执勤；如在巡逻中跟踪可疑人员和身份不明人员，应直到不正常因素解除为止；指挥车辆时用便步，先敬礼后引导车辆的，按门岗的规范动作，如需引导车辆时，要用标准手势进行指挥，当车辆进入大院内要迅速进行引导，使其停放到位，整齐有序，尽量使车头朝外，同时负责所有车辆进出的登记，保证按时换岗；对管理区域进行不间断巡视；对保洁责任包干区经常进行保洁，巡视时要做到人过地净，如遇严重的脏物，要及时通知保洁员清理，其次在业主下班后要对办公大楼内所有电器、门窗进行巡视检查。如发现业主办公室门窗未关，必须两人以上共同处理；配合门岗对疑难复杂的问题进行