存量房交易纳税评估系统业务规程.doc

1 目目 录录 第一部分第一部分 总则总则1 一、政策依据一、政策依据1 二、适用范围二、适用范围1 第二部分第二部分 系统业务概述系统业务概述1 一、基本术语一、基本术语1 二、评估模型二、评估模型3 三、基准价格确定方法三、基准价格确定方法3 四、计税价格确定方法四、计税价格确定方法4 （一）评估价格生成（一）评估价格生成.4 （二）计税价格核定（二）计税价格核定.4 第三部分第三部分 系统数据标准系统数据标准4 一、房产分类一、房产分类4 二、标准房设置二、标准房设置5 （一）标准房设定粒度（一）标准房设定粒度.5 （二）标准房的限定条件（二）标准房的限定条件.6 （三）标准房编码规则（三）标准房编码规则.6 三、评估修正系数设定三、评估修正系数设定7 （一）修正系数范围（一）修正系数范围.7 （二）修正系数参数值（二）修正系数参数值.8 （三）修正系数标准样本（三）修正系数标准样本.12 四、其他系数参数设定四、其他系数参数设定12 五、基准价格评估模型五、基准价格评估模型13 （一）住宅类评估模型（一）住宅类评估模型.13 （二）商业类评估模型（二）商业类评估模型.13 （三）工业类评估模型（三）工业类评估模型.14 六、应税房地产评估模型六、应税房地产评估模型15 （一）住宅评估模型（一）住宅评估模型.15 （二）（二）商业类评估模型商业类评估模型.16 （三）（三） 工业类评估模型工业类评估模型.16 第四部分第四部分 系统数据采集系统数据采集16 一、评估分区建立一、评估分区建立16 （一）评估区域划分（一）评估区域划分.16 （二）片区内涵及划分（二）片区内涵及划分.17 （三）小区内涵及划分小区内涵及划分.18 （四）分区作业要求（四）分区作业要求.18 二、评估分区数据采集二、评估分区数据采集19 （一）工作流程（一）工作流程.19 （二）采集内容及要求（二）采集内容及要求.20 三、基准价格采集三、基准价格采集20 2 （一）工作流程（一）工作流程.20 （二）评估作业及报告（二）评估作业及报告.22 （三）采集内容及要求（三）采集内容及要求.23 四、其他基础数据采集四、其他基础数据采集24 （一）片区房价指数采集（一）片区房价指数采集.25 （二）市场挂牌价数据采集（二）市场挂牌价数据采集.25 （三）观测点设定信息采集（三）观测点设定信息采集.25 （四）观测点价格采集（四）观测点价格采集.25 五、系统参数、系数采集五、系统参数、系数采集25 （一）（一） 住宅比较因素修正系数及系统参数表住宅比较因素修正系数及系统参数表编制要求编制要求.25 （二）（二） 非住宅（商业）比较因素修正系数表非住宅（商业）比较因素修正系数表编制要求编制要求.26 第五部分第五部分 系统数据维护系统数据维护26 一、工作范围及要求一、工作范围及要求26 （一）工作范围（一）工作范围.26 （二）维护要求（二）维护要求.26 二、维护内容及方法二、维护内容及方法27 （一）系统修正系数维护（一）系统修正系数维护.27 （二）评估分区信息维护（二）评估分区信息维护.28 （三）标准房基准价格维护（三）标准房基准价格维护.29 三、数据审核三、数据审核33 （一）审核要求（一）审核要求.33 （二）审核流程（二）审核流程.34 第六部分第六部分 系统业务应用系统业务应用35 一、岗位设定一、岗位设定35 二、业务流程二、业务流程36 （一）纳税环节存量房纳税评估业务流程（一）纳税环节存量房纳税评估业务流程.36 （二）业务环节说明（二）业务环节说明.36 三、争议处理三、争议处理36 附件一：数据采集表附件一：数据采集表38 JSPS001.住宅及配套商业用房评税小区表住宅及配套商业用房评税小区表.38 JSPS002.住宅小区情况采集汇总表住宅小区情况采集汇总表.39 JSPS003.住宅小区情况采集表住宅小区情况采集表.40 JSPS004.住宅因素条件说明一览表住宅因素条件说明一览表.41 JSPS005.住宅因素条件系数一览表住宅因素条件系数一览表.42 JSPS006.住宅（住宅（/住宅小区配套商业用房）标准房评估结果明细汇总表住宅小区配套商业用房）标准房评估结果明细汇总表43 JSPS007.住宅标准房评估案例匹配明细表住宅标准房评估案例匹配明细表.44 JSPS008.挂牌数据采集汇总表挂牌数据采集汇总表.45 JSPS009.片区房价指数采集表片区房价指数采集表.46 JSPS010.观测点绑定小区设定表观测点绑定小区设定表.46 3 JSPS011.观测点价格采集观测点价格采集汇总表汇总表.47 JSPS012.商业（商铺商业（商铺/办公办公/综合）用房租金区段划分表综合）用房租金区段划分表.48 JSPS013.商业（商铺）用房租金信息采集表商业（商铺）用房租金信息采集表.49 JSPS014.商业（办公）用房租金信息采集表商业（办公）用房租金信息采集表.50 JSPS015.商业（综合）用房租金信息采集表商业（综合）用房租金信息采集表.51 JSPS016.非住宅（商铺）租金案例因素条件（说明非住宅（商铺）租金案例因素条件（说明/系数）一览表系数）一览表52 JSPS017.非住宅（办公）租金案例因素条件（说明非住宅（办公）租金案例因素条件（说明/系数）一览表系数）一览表53 JSPS018.非住宅（综合）租金案例因素条件（说明非住宅（综合）租金案例因素条件（说明/系数）一览表系数）一览表54 JSPS019.非住宅（商铺）收益乘数因素条件（说明非住宅（商铺）收益乘数因素条件（说明/系数）表系数）表55 JSPS020.非住宅（办公）收益乘数因素条件（说明非住宅（办公）收益乘数因素条件（说明/系数）表系数）表56 JSPS021.非住宅（综合）收益乘数因素条件（说明非住宅（综合）收益乘数因素条件（说明/系数）表系数）表57 JSPS022.非住宅（商业）标准房评估结果明细汇总表（收益法）非住宅（商业）标准房评估结果明细汇总表（收益法）.58 JSPS023.非住宅（商铺）租金标准评估案例汇总非住宅（商铺）租金标准评估案例汇总.59 JSPS024.非住宅（办公）租金标准评估案例汇总非住宅（办公）租金标准评估案例汇总.60 JSPS025.非住宅（综合）租金标准评估案例汇总非住宅（综合）租金标准评估案例汇总.61 JSPS026.非住宅（工业）基准地价区段划分表非住宅（工业）基准地价区段划分表.62 JSPS027.非住宅（工业）基准地价表非住宅（工业）基准地价表.63 JSPS028.标准工业用房建筑物重置价格采集表标准工业用房建筑物重置价格采集表.64 JSPS029.片区划分表片区划分表.65 JSPS030.片区与小区对应关系明细表片区与小区对应关系明细表.65 JSPS031.征收数据（计税价）采集汇总表征收数据（计税价）采集汇总表.66 JSPS032.住宅特殊楼栋标准房采集表住宅特殊楼栋标准房采集表.66 JSPS033.住宅特殊楼栋标准房信息采集汇总表住宅特殊楼栋标准房信息采集汇总表.67 附件二：附件二：系统修正系数维护表系统修正系数维护表68 一、住宅综合修正系数表（范本）一、住宅综合修正系数表（范本）68 二、非住宅（商业类）综合修正系数表（范本）二、非住宅（商业类）综合修正系数表（范本）72 附件三：数据维护表单（格式）附件三：数据维护表单（格式）77 一、存量房评估系统维护申请单77 二、存量房评估系统评估分区信息维护报告78 三、存量房评估系统标准房基准价格维护报告79 四、存量房评估系统修正系数维护报告80 1 江苏省存量房交易纳税评估系统业务规程江苏省存量房交易纳税评估系统业务规程 第一部分第一部分 总则总则 一、政策依据一、政策依据 根据中华人民共和国税收征收管理法 、 中华人民共和国城市房 地产管理法 、 中华人民共和国契税暂行条例 、 国家税务总局关于应 用评税技术核定房地产计税价格的意见 （国税函2008309 号） 、 财政 部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管 工作的通知 （财税201161 号） 、 中华人民共和国国家标准房地产 估价规范 （GB/T 50291-2015） 、 中华人民共和国国家标准城镇土地 估价规程 （GB/T 18508-2014） 、 房地产估价理论与方法 、 江苏省地 方税务局存量房评估工作管理办法 、 江苏省地方税务局存量房交易计 税价格争议处理办法 、 江苏省地方税务局存量房交易纳税评估系统数 据维护管理办法等文件精神，制定本规程。 二、适用范围二、适用范围 本规范适用于全省范围内的存量房（住宅及非住宅）交易计税价格 的评估核定工作。 第二部分第二部分 系统业务概述系统业务概述 一、基本术语一、基本术语 标准价调整法（标准价调整法（StandardStandard propertyproperty valuevalue adjustmentadjustment methodmethod）：）：对估价范围内的所有被估价房地产进行分组（分区） ，使同一 组内（分区）的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并 2 测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为 各宗被估价房地产价值或价格的方法。 市场价值（市场价值（MarketMarket ValueValue）：）：估价对象经适当营销后，由熟悉情 况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿 进行交易的金额，一般情况下同市场价格、公开市场价值含义一致。 评估价值（评估价值（AssessmentAssessment ValueValue）：）：评估价值又称评估价格、估计 价值、简称评估值、评估价、或评估额，是估价人员对房地产的客观合 理价格或价值进行估算和判定的结果。 评估分区（评估分区（AssessmentAssessment ZoningZoning）：）：区分房地产用途，根据不同 地段、不同区位房地产市场价格情况将一个评估区域划分为若干个评估 分区，市场数据充足的情况下，可以将住宅小区、商业综合体、路段、 街巷甚至到特殊楼幢作为分区的最小单位。评估分区是批量评估模型建 立的基础。 标准房地产（标准房地产（StandardStandard PropertyProperty）：）：又称为标准房、标准物业。 为满足批量评估需要，根据统一评估分区内同类型应税房地产的情况， 设定或选定的能够反映分区房地产共同、平均典型特征，具有代表性的 房地产。 基准价格（基准价格（StandardStandard ValueValue）：）：又称为标准价、基准价值。是 评估分区标准房地产的评估价值，基准价格是分区内房地产计税价格评 估的修正基准，根据具体的评估方法，基准价格可以表现为基准单价、 基准收益等形式。 修正系数（修正系数（CorrectionCorrection factorfactor）：）：又称影响因素修正系数，是 将可比实例修正、调整为基准价格，以及将基准价格修正到应税房地产 3 评估价值（市场价值）所需要的系数、比率。 建立比较基准（建立比较基准（estabishingestabishing comparisoncomparison basisbasis）：）：使可比实例 成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口 径一致、相互可比的处理。 二、评估二、评估模型模型 存量房交易纳税存量房交易纳税评估系统采用批量评估技术，以市场法、收益法、评估系统采用批量评估技术，以市场法、收益法、 成本法等房地产估价方法为基础，运用间接比较法辅助计算机技术将标成本法等房地产估价方法为基础，运用间接比较法辅助计算机技术将标 准房基准价格调整为应税房地产评估价值，并以此为依据形成应税房地准房基准价格调整为应税房地产评估价值，并以此为依据形成应税房地 产的计税价格。产的计税价格。 【B【B：计税价格生成环节计税价格生成环节（由（由软件系统完成）软件系统完成） 】 选选择择可可比比 实实例例 建立比较基准建立比较基准 （市场法、收益法、成本法）（市场法、收益法、成本法） 【A【A：标标准准房房基基准准价价生生成成环环节节 （由由专专业业评评估估机机构构完完成成 ） 】 标标准准房房基基 准准价价格格 修正系数修正系数 应税房地产应税房地产 市场价值市场价值 象价值象价值 修正系数修正系数 标准价调整标准价调整 应税房地产应税房地产 计税价格计税价格 规则规则 申报价比对申报价比对 图图 2-1 评评 估估 模模 型型 图图 示示 三、基准价格确定方法三、基准价格确定方法 按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （GB/T 50291- 2015）规范和要求，采用一定的估价方法评估生成不同物业类型的基准 价格。不同物业类型采用下列估价方法确定基准价格（即标准房基准价 格）： （1）住宅（公寓、别墅）：采用市场法。 （2）非住宅（商业用房）：采用市场法或收益法（毛租金乘数法） 。 4 （3）非住宅（工业用房）：采用成本法（房地分估） 。 四、计税价格确定方法四、计税价格确定方法 （一）评估价格生成（一）评估价格生成 采用标准价调整法求取。系统自动获取对应评估分区标准房基准价格， 通过相关修正系数的修正计算，得出应税房地产的评估价格。 （二）计税价格核定（二）计税价格核定 计税价格的核定规则：评估价格下浮一定比例作为计税参考价，申报 价高于计税参考价的，按申报价核定；申报价低于计税参考价的，按评 估价格核定。 第三部分第三部分 系统数据标准系统数据标准 一、房产分类一、房产分类 房产按照用途及建筑物形式对其进行类别划分，按照房产按照用途及建筑物形式对其进行类别划分，按照“大类、小类、大类、小类、 细目细目”三个层级将房产划分为不同类别的物业类型，每个物业类型均赋三个层级将房产划分为不同类别的物业类型，每个物业类型均赋 予其唯一代码。房产分类代码见表予其唯一代码。房产分类代码见表 3-13-1。 表表 3-13-1 房房 产产 分分 类类 代代 码码 物业类型物业类型- -大类（代码）大类（代码）物业类型物业类型- -小类（代码）小类（代码）房屋类型房屋类型- -细目（代码）细目（代码） 普通多层（111） 电梯多层（112） 小高层（113） 高层（114） 叠加（115） 公寓（11） 平房（116） 联排（121） 双拼（122） 住宅【居住】 （1） 别墅（12） 独栋（123） 5 商铺（211） 办公（212） 商业（21） 综合（213） 钢结构厂房、仓库（221） 钢砼厂房、仓库（222） 工业（22） 砖混结构厂房、仓库（223） 车库(地上) （231） 车库(地下) （232） 车位(地上) （233） 非住宅【非居住】 （2） 独立车库、车位（23） 车位(地下) （234） 二、标准房设置二、标准房设置 （一）标准房（一）标准房设定粒度设定粒度 图图 3-1 标标 准准 房房 设设 定定 粒粒 度度 图图 示示 1、评估分区内，每个最小等级分区（小区、商业综合体、路段、街 巷）所具有的物业类型房产，均分别设定一个标准房，即每个最小等级 分区的标准房设定到小区内具体的物业类型。 2、评估分区最小单位到“小区” ，标准房原则上不设到“楼栋”一 级，只有当小区内个别楼栋与相同物业类型的其他楼栋价格差距较大时 （价差10%） ，才允许在这些特定楼栋中设定标准房。 3、标准房的选定要求是该分区内具备代表性、普遍性的房产。标准 6 房设定可以是分区内具体的某套房产，也可以是按照标准房限定条件所 定义的虚拟房产。 （二）标准房的限定条件（二）标准房的限定条件 每个评估分区内，每种物业类型房产均设定一个标准房，不同物业 类型有各自的标准房限定条件，限定条件见表 3-3、表 3-4、表 3-5、表 3-6。 表表 3-23-2 住宅标准房限定条件住宅标准房限定条件 项目项目 房产房产 性质性质 所在所在 楼层楼层 朝向朝向建筑面积建筑面积建筑结构建筑结构建成年代建成年代坐落位置坐落位置其他条件其他条件备注备注 标准样本 房条件 住房1 南（中） 该小区内 主流套型 面积定义 该小区主 流建筑结 构定义 该小区平均 建成年代 小区内非 景观房 根据所在 小区普遍 结构定义 商住楼如 2 层开 始为住宅，则所 在楼层选 2 层； 联排别墅选中间 户 表表 3-33-3 非住宅（商业非住宅（商业_ _商铺）标准房限定条件商铺）标准房限定条件 项目项目房产性质房产性质 所在所在 楼层楼层 层高层高 临街临街 宽度宽度 底层底层 进深进深 铺面铺面 形状形状 临街状况临街状况建成年代建成年代 参考参考 建筑面积建筑面积 土地性土地性 质质 标准样本 房条件 非住房 （商铺） 1 3.5M4-6M8-10m 规则一面临街 区段内平均建 成年代 30-50 出让 表表 3-43-4 非住宅（商业非住宅（商业_ _办公、商业办公、商业_ _综合）标准房限定条件综合）标准房限定条件 项目项目房产性质房产性质所在楼层所在楼层建筑面积建筑面积层高层高 设备设施（电梯、设备设施（电梯、 消防设施等）消防设施等） 新旧程度新旧程度其他其他 标准样本房 条件 非住房 （办公） 3 层以上 30-502.8-3.5M 较好 一般 （建成 8-12 年）不考虑装修 表表 3-53-5 非住宅（工业）标准房限定条件非住宅（工业）标准房限定条件 项目项目房产性质房产性质临街状况临街状况土地性质土地性质层数层数建筑部分概算建筑部分概算主要建筑结构主要建筑结构 标准样本房条件非住房（工业）一面临街出让单层5000 万钢混/钢结构 （三）标准房编码规则（三）标准房编码规则 每个地区的每个评估分区设立的标准房均具有唯一的识别号，共 19 7 位，编码规则见表 3-6。 表表 3-63-6 标标 准准 房房 编编 码码 规规 则则 编号组合内容编号组合内容行政区划代码行政区划代码评估分区编号评估分区编号物业类型代码物业类型代码栋号栋号 位数及要求位数及要求8 位数 乡镇街道村级 5 位数 00001 起始格式 3 位数 物业类型-细目 3 位数 001 起始格式 编号组合格式编号组合格式【行政区划代码】 【评估分区编号】 【物业类型代码】 【栋号】 其他说明其他说明无需采集楼栋信息的，栋号均以“999”标注 三、评估修正系数设定三、评估修正系数设定 （一）修正系数范围（一）修正系数范围 1、 采用市场法评估求取标准房基准价格（标准房基准单价、标准 房租金单价）所需的修正系数范围详见表 3-7；将标准房基准价格调整 为应税房地产评估价格所需的修正系数范围详见表 3-8； 2、修正系数需按照 P8 页“修正系数参数值的确定方法”的要求生 成。 表表 3-73-7 可比实例修正系数设定表可比实例修正系数设定表 实体状况实体状况 常规修正系数常规修正系数 （P3） 区位状况修正系数区位状况修正系数 （P4） 实体状况实体状况 特殊修正系数特殊修正系数 A A （P5） 实体状况实体状况 特殊修正系数特殊修正系数 B B （P6） 住宅住宅 （公寓）（公寓） （1）楼层系数 （2）建筑结构系 数 （3）朝向系数 （4）成新系数 （1）自然环境 （2）规划设计 （3）物业管理 （4）交通条件 （5）教育医疗等设 施 （6）商业配套 装修档次标准 （1）车库计价系数 （2）阁楼计价系数 （3）储藏室计价系 数 修正内容修正内容 物业类型物业类型 8 住宅住宅 （别墅）（别墅） （1）建筑结构系 数 （2）朝向系数 （3）成新系数 （4）东西至系数 （1）自然环境 （2）规划设计 （3）物业管理 （4）交通条件 （5）教育医疗等设 施 （6）商业配套 装修档次标准 （1）车库计价系数 （2）储藏室计价系 数 商业（商铺）商业（商铺） （1）临街状况系 数 （2）底层进深系 数 （3）层高系数 （4）成新系数 （5）楼层系数 （1）聚集程度 （2）交通便捷程度 （3）人流量 无无 商业（办公）商业（办公） （1）层高系数 （2）设备设施系 数 （3）成新系数 （4）楼层系数 （1）聚集程度 （2）交通便捷程度 （3）物业管理 （4）周边配套设施 无无 商业（综合）商业（综合） （1）临街状况系 数 （2）层高系数 （3）设备设施系 数 （4）成新系数 （5）楼层系数 （1）交通便捷程度 （2）物业管理 （3）周边配套设施 无无 表表 3-83-8 标准房基准价格修正系数设定表标准房基准价格修正系数设定表 住宅（公寓）住宅（公寓）住宅（别墅）住宅（别墅） 商商业业（商商铺铺、办办公公、综综 合合） 基准价格调整修正系数基准价格调整修正系数 （P7） （1）楼层系数 （2）建筑结构系数 （3）成新系数 （4）附属物计价系 数 （1）建筑结构系 数 （2）成新系数 （3）东西至系数 （1）楼层系数 （2）建筑结构系数 （3）成新系数 （二）修正系数参数值（二）修正系数参数值 1 1、修正系数参数值、修正系数参数值的确定方法的确定方法 县区级以上（含）税务机关可以根据本地区房地产交易状况，制定 比较因素修正系数参数值方案，相关方案及论证材料以地级市为单位统 物业类型物业类型 修正内容修正内容 9 一上报省局，审核通过后方可应用。以确保标准房基准价格修正参数的 科学性、合理性、权威性。 （1 1）修正系数参数值来源要求：）修正系数参数值来源要求： 比较因素修正系数参数值来源于近 5 年地市级政府相关部门发布 的城市房屋拆迁（征收）补偿估价技术规范（细则） 中所列示设定的 修正系数表； 无法借鉴相关文件获取的比较因素修正系数，应采用德尔菲法或 市场法求取，并通过市场交易数据的验证，证明系数在本地区应用的合 理性、实用性，出具完整的测算分析报告。 （2 2）修正系数参数值求取要求：）修正系数参数值求取要求： 存量房评估系统本地化建设过程中，修正系数值拟自行确定的，须 采用以下两种方法中的任一种进行求取： 方法一：德尔菲法方法一：德尔菲法 德尔菲（Delphi）法，又称专家打分法，是一种常用的、被公认为 可靠的技术测定方法，它的实质是利用专家集体的知识和经验，对那些 带有很大模糊性、比较复杂且无法直接进行定量分析的问题，通过选择 一批专家多次填写征询意见表的调查形式，取得测定结论的方法。 运用德尔菲法确定修正参数的操作过程如下： A A、选择专家。、选择专家。选择的专家应包括房地产行业和相关行业的经济专家， 应有一定比例的房地产估价师和土地估价师，以及管理专家、技术专家 及高层决策人员，总人数不少于 9 人，房地产注册估价师不少于 5 人 （要求隶属于不同评估公司） 。 B B、设计意见征询表。、设计意见征询表。即修正参数调查表，可请有经验的专业人员设 10 计，也可自行设计编制。 C、征询（轮询）及信息反馈。、征询（轮询）及信息反馈。将意见征询表及有关资料函寄或直 接送交所选每一位专家，请各专家在互不通气、互不见面、不受任何心 理影响的情况下，各自独立发表书面意见，一般需经过 2-5 轮。 D、测定数据的统计处理。、测定数据的统计处理。利用数理统计方法，进行定量统计和评 价。经过多轮测定，直到各位专家对自己的判断和评价意见比较固定， 不再修改为止。即：测定统计反馈测定统计，直到取得较为一 致的结果为止。同时利用数理统计方法，进行定量统计和评价，并求出 专家所给各区域因素权重分值的均值、极差和均方差或方差，并将其以 相应的表格形式汇总。具体计算方法及公式如下： 均值（ X ）是每项因素专家所给分值的算术平均值，表示该因素 最可能的权重值，计算公式为： 极差又称为全距（R）表示每项因素最大值和最小值之差数。公式 如下： Rj = Xjmax Xjmin 标准差又称为均方差、标准偏差（）表示每项因素专家意见的 分散程度。公式如下： 方差，标准差的平方就是方差（2 ）。 11 根据上述均值、极差和标准差三项统计指标，就可以观察和了解每 轮调查中专家意见的趋向和分散程度，确定本轮征询结果是否符合调查 要求。如果还需要进行下一轮征询活动，则将本轮征询的统计结果反馈 给各位专家，对下轮征询测定提供上一轮真实地、有价值的参考资料， 以利于获得准确的最终测定结果。下一轮意见征询中各位专家根据上轮 测定统计出的各区域因素均值、极差和方差，比较自己与其他专家意见 的异同、差距，适当修正自己的意见，从而使均值逐渐接近最后结果， 使极差和方差越来越小，即专家的意见逐渐趋向一致。 E E、确定测定结果。、确定测定结果。经过上述多轮征询测定，各位专家意见比较稳 定之后，运用统计方法加以统计归纳，确定本次测定结果。相关系数的 测定结果还需取得地区行业协会的认可（出具结论材料） 。 方法二：方法二： 市场法提取市场法提取 在市场法中，运用定性、定量技术来求得调整参数，比较分析则是 用来界定这一过程的常用术语。定性、定量技术可以单独或联合使用。 参数求取的受托单位需是具备相当的理论和实践经验的专业机构，项目 实施需符合下列要求： A A、基础数据的来源：、基础数据的来源：物价部门、开发商提供的一手商品房市场公 开价格信息数据（即“一房一价”数据）或房产登记管理部门提供的一 手房商品房交易信息数据。 B B、基础数据的数量：、基础数据的数量：小区数 5 个以上（分属于不同片区），每个 小区同一物业类型的完整价格信息不少于 3 个单元。举例：如求取高层 的楼层系数，高层假设一个单元每层 4 户，总层数 30 层，则收集的样 本数1800 个（5X3X4X30）。 12 C C、基础数据的其他要求：、基础数据的其他要求： 在求取某修正因素时，样本的其他影响因素需相同 近五年进入市场销售的房地产项目 D D、求取过程：、求取过程：将收集的样本数据填入相关计算表，计算出不同样本 之间的价格差异率，根据事先建立的数学模型，运用数据分析、统计学 原理，在计算的基础上分析得出相关系数的具体取值结论，确定的系数 取值结果还需取得地区行业协会的认可（出具结论材料） 。 （三）修正系数（三）修正系数标准样本标准样本 1、住宅类综合修正系数表（格式见附件二） 2、非住宅（商业类）综合修正系数表（格式见附件二） 四、其他系数参数设定四、其他系数参数设定 存量房评估系统除需对参与评估修正计算的系数进行设定外，还 需对一些参与基准价格调整、预警分析计算的系数或参数进行设定，参 数设定的范围及要求如下： 1、修正保守系数：修正保守系数：采用房地产价格指数调整法对基准价格进行批 量价格修正时，当计算得出的涨跌幅较大时，给予一定的控制，避免价 格波动过大，修正保守系数的取值范围 0.8-1。 2、商品房指数权重、存量房指数权重：商品房指数权重、存量房指数权重：采用房地产价格指数调整 法对基准价格进行批量价格修正时，需对计算公式中两个指数所占权重 进行设定。权重的取值范围 0-1，两个权重的取值之和必须等于 1。 3、计税价权重、挂牌价权重：计税价权重、挂牌价权重：采用计税价挂牌价调整法对基准价 格进行批量调整时，通过该权重调整计税价、挂牌价参与计算所占的比 例。计税价权重取值范围 0.7-0.8，挂牌价权重取值范围 0.3-0.2。 13 4、偏离幅度指标：偏离幅度指标：用于系统对各小区的评估价值是否偏低或偏高 的监控。偏离幅度=（申报均价/评估价值-1） ，偏离幅度取值范围为： 10%20%，-10%-20%，偏离度为正数说明系统评估价值偏低，偏离度 为负数说明系统评估价值偏高。 注：以上评估系统参数的设定表格式见附件二 五、基准价格评估模型五、基准价格评估模型 （一）住宅类（一）住宅类评估模型评估模型 1 1、基本公式、基本公式 标准房基准价格标准房基准价格 V0 = （元/平方米） V1 + V2 + V3 + + Vn n V1Vn 可比案例比准价格 2 2、比准价格计算公式、比准价格计算公式 比准价格比准价格 Vn = VsP1P2P3P4 - Va- Vb （元/平方米） Vs 可比案例的正常市场成交价格； P1交易情况修正，由于采用正常市场买卖交易实例为可比案例，因此该系数取 100； P2交易日期修正，根据测算时当时当地的房地产价格时间确定； P3实体状况常规修正，具体系数选定参见表 3-7（P7-8 页） P4区位状况修正，具体系数选定参见表 3-7（P8 页）； P3 P4 标准房实物状况各修正系数的乘积 可比案例实物状况各修正系数的乘积 标准房区位状况各因素评分之和 可比案例区位状况各因素评分之和 Va 单位面积装修重置价 Vb 单位面积附属物折算单价，附属物系指车库、阁楼、储藏室 单位面积装修重置价单位面积装修重置价 Va= 装修档次标准（P5）*装修成新率【1 】 装修已使用年限 装修的耐用年限 P5实体状况特殊修正系数 A，具体系数选定参见表 3-7（P7-8 页）。 注：住宅的装修耐用年限一般设定为 5-8 年，计算时统一设定为 8 年。 14 单位面积附属物计算单价单位面积附属物计算单价 Vb=（VsP1P2P3P4 - Va）P6 P6实体状况特殊修正系数 B，包括车库、阁楼、储藏室计价系数，用来计算扣除附属物价格。具体 系数选定参见表 3-7（P7-8 页）。 （二）商业（二）商业类评估模型类评估模型 1 1、基本公式、基本公式 （1 1）收益法（毛租金乘数法）公式）收益法（毛租金乘数法）公式 标准房基准价格标准房基准价格V V0 0=毛租金基准价格(GR0)毛租金乘数(GRM) （元/平方 米） （2 2）市场法公式）市场法公式 参照住宅类模型公式，计算比准价格时去除公式中的单位面积装修 重置价（Va） 、单位面积附属物计算单价（Vb）修正。公式如下： 标准房基准价格标准房基准价格 V0 = （元/平方米） V1 + V2 + V3 + + Vn n 比准价格比准价格 Vn = VsP1P2P3P4 2 2、租金基准价格计算公式、租金基准价格计算公式 毛租金基准价格毛租金基准价格 GR0 = （元/平方米/年） GR1 + GR2 +GR3 + +GRn n GR1 GRn 可比案例租金比准价格 租金比准价格租金比准价格 GRi = GRsP1P2P3P4 GRs可比案例的正常市场成交价格； P1交易情况修正，由于采用正常市场租赁实例为可比案例，因此该系数取 100； P2交易日期修正，根据测算时当时当地的房地产价格时间确定； P3实体状况常规修正，具体系数选定参见表 3-7（P7-8 页）； P4区位状况修正，具体系数选定参见表 3-7（P7-8 页）； P3 P4 标准房实物状况各修正系数的乘积 可比案例实物状况各修正系数的乘积 标准房区位状况各因素评分之和 可比案例区位状况各因素评分之和 15 （三）工业（三）工业类评估模型类评估模型 1 1、基本公式、基本公式 建筑物重置成本基价建筑物重置成本基价V V0A 0A= = V1+ V1E （元/平方米） V1 建安造价； E 间接费用率（%） ； 说明：建安造价标准为各地市政府相关部门发布标准 土地基价土地基价V V0B 0B= =评估区段土地分类基准地价 说明：分类基准地价为国土部门近期公布的基准地价标准 2 2、间接费用率计算公式、间接费用率计算公式 间接费用比率间接费用比率 = = 间接费用 建安造价 间接费用间接费用 = =前期工程费用+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 间接费用分项测算说明：间接费用分项测算说明： a.a.前期工程费标准（含基础设施建设费、公共配套设施建设费）：前期工程费标准（含基础设施建设费、公共配套设施建设费）：依据江苏省建设项目前 期报批阶段有关的行政事业性收费执行标准 ，工业房地产前期报建费用一般占建安工程造价的 6%左右。 b.b.管理费用标准：管理费用标准：依据建设部关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建2002394 号）第二十一条规定，管理费用率为建筑安装工程费的 1-3%（如：工程概算不超过 5000 万元的 费率为 1.2%）。 c.c.投资利息计算：投资利息计算：通常按一年期贷款利率测算，设定资金在开发期均匀投入，以开发期的 1/2 作为计息周期进行计算。计算公式： 投资利息=（前期工程费+建安工程费+管理费）利率1/2 开发期 d.d.开发利润测算：开发利润测算：依据国家税务总局 的通知(国税发200931 号)、 江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告 （苏地 税规20133 号） ，确定房地产开发成本利润率为 15%。即：房地产开发利润=（+a+b+c） 15%。 e.e.销售税费标准：销售税费标准：在销售中需支付的营业税等税费按 5.65%计算，计算公式： 销售税费=（+a+b+c+d）/(1-5.65%)5.65% 16 说明：间接费用的相关标准、依据出现调整的，应按照新规定执行并计算说明：间接费用的相关标准、依据出现调整的，应按照新规定执行并计算 六、应税房地产评估模型六、应税房地产评估模型 （一一） 住住宅宅评评估估模模型型 1 1、基基本本公公式式： 评评估估单单价价 = 基准价格 P7（元 /平方米） i V 0 V P7基准价格修正为应税房地产价格的实体因素修正系数，具体系数选定参见表 3-8（P8 页） 2 2、应税房产（住宅）价值计算公式应税房产（住宅）价值计算公式 应税房产（住宅）价值应税房产（住宅）价值（V）= = 评估单价权属转移面积 + 附属物价值（VB） i V 附属物价值附属物价值（VB）= =基准价格 V0车库面积【P6车库计价系数】+基准价格 V0【P6阁楼计价系数】阁楼面积+基准价格 V0【P6储藏室计价系数】储藏室 面积 （二）（二）商业类评估模型商业类评估模型 1 1、基基本本公公式式： 评评估估单单价价 = 基准价格 P7 （元 /） i V 0 V P7基准价格修正为应税房地产价格的实体因素修正系数，具体系数选定参见表 3-8（P8 页） 2 2、应税房产（商业）价值计算公式、应税房产（商业）价值计算公式 应税房产（商业）价值应税房产（商业）价值（V）= 评估单价评估单价权属转移面积 i V （三）（三） 工业类评估模型工业类评估模型 1 1、应应税税房房产产（工工业业）价价值值计计算算公公式式： 应税房产（工业）价值应税房产（工业）价值（V）建筑物重置成本基价（V0A）房屋权属转移面积 成新率（q）土地基准地价土地权属转移面积 成新率（成新率（q q）= 1（1R） 100% t t N q 建筑物成新率（） 。 17 R 建筑物净残值率（R=5） ； t 建筑物有效年龄（年） ； N 建筑物经济寿命（年） ； 说明：（1）折旧采用直线法，折旧残值参照总局文件规定统一设为 5%；（2）建筑物经 济寿命（N）统一设为 50 年；（3）建筑物有效年龄（t）=转让当前年份-建成年份（或产权登记 年份） ；（4）按照房地产估价规范最低成新率设为 30%（计算小于该比例时系统默认为 30%）。 第四部分第四部分 系统数据采集系统数据采集 一、评估分区建立一、评估分区建立 （一）评估区域划分（一）评估区域划分 1、对本行政区内的待评估区域进行划分，分别建立住宅、商业、工 业的评估片区、评估小区，为评估片区、评估小区设定唯一的识别名称， 确定评估片区内所涵盖的街巷、住宅（商业、工业）小区的具体名称。 总体划分路径：总体划分路径： 评估区域片区小区 图图 4-14-1 评评估估分分区区划划分分路路径径图图 2、评估区域根据片区、小区进行层级划分，同时也应根据行政区 划的层级进行划分，划分路径：市县、区乡镇、街道。小区在从属 片区的同时，与行政区划也存在层级从属关系，一个片区必须在同一县、 区范围内，不能横跨多个县、区。 18 片区片区 县、县、 区区 乡镇、街道乡镇、街道 片区片区小区小区 图图 4-24-2 评评估估区区域域划划分分层层级级关关系系示示意意图图 （二）片区内涵及划分（二）片区内涵及划分 1、片区内涵片区内涵 片区是指一定范围内，由房屋价格、房屋用途、建筑结构、规划条 件和公共服务设施等方面基本类似的房地产项目组成的区域，相当于房 地产评估理论中“统一供需圈”的概念。 2 2、片区划分、片区划分 片区划分可借鉴房管部门、国土部门现有的划分结果。对不同类型 房产的片区划分应选择不同的划分标准，划分时应满足以下部分条件： 同一商圈； 同一学区； 同一景区； 同一规划条件和公共服务设施； 同一基准地价； 同一行政区划。 （三）小区内涵及划分小区内涵及划分 19 1、小区内涵小区内涵 在一定范围内，以小区名、路段名、街巷名等房产地址识别名称为 划分条件，所划定的连片区域均视为一个小区。具体表现形式： 具有唯一名称的单个住宅（商住）小区； 以具体路名及门牌号命名的住宅（商住）小区； 以街、巷名称命名的连片住宅区； 按路名、路段名划分的商业、工业小区 2、小区划分小区划分 住宅类：以住宅小区、街巷、门牌号为划分单元 商业类：以商业街区、路段、街巷、综合体为划分单元 工业类：以路段为划分单元 （四）分区作业要求（四）分区作业要求 1、在县区范围内，各种房产类型的评估片区、小区所定义的名称、 编号、别名必须具备唯一性，不能相同或重复； 2、片区如跨越两个行政区划的街道，应以行政区划界限为拆分条件， 将其拆分为两个同质片区 A 和 B； 3、按照片区划分标准科学划分片区，片区范围不宜过大，不能以行 政区划的街道划分代替片区划分； 4、片区划定的“四至（东南西北） ”必须以街（路） 、巷为边界。 5、以路段为单元划分小区，其两端应以路口、横向街、巷作为起止 边界。 二、评估分区数据采集二、评估分区数据采集 评估系统对应税房地产进行评估，采用的是智能匹配方式，采集的 20 小区、片区等相关基础信息必须准确、详尽，否则无法顺利完成评估。 相关基础信息的调查、编写、提交按以下程序及要求作业： （一）工作流程（一）工作流程 1 1、制定方案。、制定方案。明确实施主体、采集的内容、工作流程、工作步骤、 工作要求、时间安排、人员配备、质量标准等要求。 2 2、人员培训。、人员培训。让采集人员了解各种采集表中所有项目的内涵，以及 采集工作的具体内容和要求。 3 3、调查实施。、调查实施。采用实地查勘、政府部门获取、网络调查、引入导航 数据等手段完成基础数据的调查，获取小区的名称、坐落（公安地址） 、 物业类型种类、区位、规模、周边环境状况等主要数据。拍摄小区入口、 周边环境、各种物业类型单体建筑全景照片。 4 4、数据汇总。、数据汇总。将采集的各片区、小区基础数据进行汇总整理，按照 规范填写相关数据明细表，核对无误后提交主管部门审核。 （二）采集内容及要求（二）采集内容及要求 1 1、小区信息、小区信息采集采集 （1）住宅、小区配套商业用房住宅、小区配套商业用房。根据 JSPS003住宅小区情况采集 表的内容调查采集相关信息，采集编制 JSPS001住宅及配套商业用 房评税小区表 、JSPS002住宅小区情况采集汇总表 ，具体样表见附件 一，编制要求详见附表说明。 （2 2）商业类（商铺、办公、综合）房产。）商业类（商铺、办公、综合）房产。根据 JSPS012商业（商 铺/办公/综合）用房租金区段划分表的内容调查采集相关信息，汇总 编制该数据表，具体样表见附件一，编制要求详见附表说明。 （3 3）工业类房产。）工业类房产。根据 JSPS026非住宅（工业）基准地价区段划 21 分表的内容调查采集相关信息，汇总编制该数据表，具体样表见附件 一，编制要求详见附表说明。 2 2、片区信息采集、片区信息采集 根据 JSPS029片区划分表 、JSPS030片区与小区对应关系明细 表的内容调查采集相关信息，汇总编制该数据表，具体样表见附件一， 编制要求详见附表说明。 3 3、特殊楼栋信息采集、特殊楼栋信息采集 住宅标准房基准价格需要设定到特殊楼栋这一等级的，根据 JSPS032住宅特殊楼栋标准房采集表 、JSPS033住宅特殊楼栋标准房 信息采集汇总表的内容调查采集相关信息，汇总编制数据表，具体样 表见附件一，编制要求详见附表说明。 三、基准价格采集三、基准价格采集 （一）工作流程（一）工作流程 1 1、采集范围确定。、采集范围确定。根据评估分区信息的调查统计结果，整理出各小 区、各种物业类型的标准房设定明细清单，确定标准房基准价格需评估 采集的范围。 2 2、市场信息收集。、市场信息收集。通过中介、房产交易网站、收集存量房交易价格 信息，掌握市场总体价格水平和价格分布。通过住建、国土部门获取最 新的建安造价标准、间接费用标准、基准低价等信息。 3 3、交易实例获取。、交易实例获取。交易实例是市场法评估房屋基准价格、租金基准 价格的基础，采集的交易实例要确保真实、可信、数量充足。采集渠道 包括： 通过共享机制从房产交易管理部门获取商品房交易备案、登记数 22 据、存量房交易样本数据； 通过中介机构获取真实的存量房交易数据、出租数据； 通过大集中系统存量房交易纳税数据、出租房租金数据整理筛选 出的可信交易数据； 通过开展现场租金调查工作收集的租金信息数据 4 4、实施评估作业。、实施评估作业。按照中华人民共和国国家标准房地产估价规 范 （GB/T 50291-2015）的作业程序要求，以及本项目的补充要求，开 展标准房基准价格评估作业。 5 5、出具评估报告。、出具评估报告。按照中华人民共和国国家标准房地产估价规 范 （GB/T 50291-2015）的估价报告格式要求，以及本项目的补充要求， 出具标准房评估报告。 6 6、数据整理汇总。、数据整理汇总。将采集的基准价格数据进行汇总整理，按照规范 填写相关数据明细表，核对无误后提交相关部门审核。 （二）评估作业及报告（二）评估作业及报告 1 1、评估机构资质要求、评估机构资质要求 估价技术报告必须由具备房地产评