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青岛市中央商务区发展研究 【摘要】近年来，中央商务区在国内各大中城市乃至经济较发达的中小城市的蓬勃建设，2012年以来，青岛市积极探索“政府主导、市场运作、整体规划、滚动开发”的新模式，青岛市中央商务区实现了从无到有、从有到优的形象质变，但同时，也暴露出招商后劲不足、产业同质化严重、基础设施不完善等问题，本文对青岛市中央商务区发展中存在的问题原因进行分析，提出相应对策和建议。 【关键词】中央商务区 青岛市 青岛市中央商务区是2005年经市政府批准建设的城市区域，位于青岛市市北区，用地面积2.46平方公里，是目前市内可供开发建设面积最大的一块商务用地。截至目前，青岛中央商务区目前已有大连万达、中海地产等各类重点项目60多个，其中投资过亿的30余个，总投资超过300亿元，提供商务办公面积70万平方米。 一、青岛市中央商务区发展现状 （一）实行政府引导，市场化运作模式 青岛市中央商务区建设之初就确立了政府引导、市场化运作的模式，以土地滚动开发为核心，成立了两个专门机构，一是中央商务区管委会，具备部分政府职能，便于对外协调；一是商务区开发公司，区属国有企业，便于市场运作。 （二）立足项目引领，推动产业优化升级 中央商务区原址聚集了海城建材、海城装饰、徐州北路旧货、交运陶瓷、商业物流五个市场和新兴服装厂等200余家劳动力密集型企业，青岛市以建设中央商务区为契机，通过提供政策资金扶持，加快原有传统企业搬迁改造步伐，2016年底，青岛中央商务区核心区基础设施建设已基本完成，吸引世界500强企业10家，引进各类企业总部100家，企业营业收入可达480亿元，税收32亿元。 （三）积极完善配套，优化园区发展环境 青岛中央商务区规划布局结构为“一心、两区、三轴、一带”，一心为商务核心区，两区为南京路以西商务中心片区和南京路以东综合居住片区，三轴为敦化路发展主轴、连云港路商务发展轴和绍兴路居住生活轴，一带为海泊河滨水休闲景观带。 二、青岛市中央商务区发展存在的问题和挑战 （一）发展环境和配套政策不完善 中央商务区所在的市北区近年来相继出台了各类扶持政策文件，但对入驻企业的优惠奖励和扶持壮大的政策与崂山区等兄弟区市相比力度不够，缺少竞争力、吸引力。青岛市中央商务区核心区域土地已基本出让、开发完毕，剩余规划可开发区域大部分为居民区，拆迁改造成本日益提高，增加了拆迁工作和存量土地整理的难度，使未来提升、改造空间受限。 （二）经济结构和产业定位不清晰 楼宇特色定位不清晰，定向招商执行不到位，同质化竞争严重，对招商引企的标准没有有效把控，而管委会对开发企业的影响制约力十分有限。中央商务区内大量的企业和居民房屋需要征收拆迁，成本较高，基本是靠土地出让金收益返还来平衡资金，在后期拆迁成本激增的情况下，实现资金平衡的难度较大，进一步影响到后续的房屋征收拆迁工作，制约整个商务区的后续开发建设。青岛市市北区属于老城区，土地空间小、人口密度大，中央商务区作为在老城区上发展起来的新区域，虽然具备了一定发展前景，但由于受基础因素和周边环境等影响，与沿海成熟的总部商务区相比，发展氛围相对不浓，招商相对困难。 （三）基础设施和交通状况不优化 中央商务区在老城区基础上建设，交通、供热等配套设施建设受限，最突出的供热缺口约300万平方米。作为青岛市城区地理位置的最中心?域，是市区过境交通的结点，区域内拥有万达、家乐福、阳光新业等多家零售业龙头，是人流、车流和物流高度密集区，随着入驻企业成倍增加，静态交通矛盾也将更为突出。 （四）政府管理机构管理效能不高 2011年经市编委办同意设立青岛中央商务区管理办公室，分别为综合处、招商处和开发处，主要职能侧重于开发建设，招商引资和服务管理职能相对薄弱，缺少专业人员。尚未建立相对固定的协调议事机制，管委会与职能部门之间协调联动不够，特别是在帮助入驻企业办理工商、税务、环保、消防、质监、卫计等审批手续方面，还不够高效快捷。根据目前政策，从建设单位取得土地使用权开始，往往需要至少8个月甚至一年多的时间才能取得施工许可证，直接影响到项目开工建设的进度。 三、加快青岛市中央商务区发展的建议 （一）完善配套政策法规 建议对中央商务区引进的符合产业规划的总部经济等税收潜力大的现代服务业项目，给予土地政策支持，在土地出让时设置附加条件，确保项目建设的用地需要。根据中央商务区统一规划，打破原地块区域界线，将部分待征收拆迁居民住宅同企业房屋的用地规划成同一地块，不受比例限制统一纳入旧城改造，适用旧城改造政策。建议积极争取对中央商务区引进的总部项目或某一楼宇同一产业达到一定比例的集聚项目，将税收的市级收益部分按一定比例奖励该项目，并设立发展引导基金，予以专项补贴扶持。 （二）整合政府管理机构 建立区分管领导召集，管委会主导，相关部门、街道和企业参加的联系会议制度，对企业反映的各类问题，能第一时间解决的第一时间解决，不易解决的提交联席会议研究，形成多部门相互沟通与合作的新型服务管理模式，联席会议原则上应每月召开一次。争取政策支持，纳入审批绿色通道，优先审批，减少审批环节、缩短审批时间。 （三）加快经济结构调整 委托专业咨询公司，立足中央商务区，围绕金融、蓝色、科技等高端产业，研究制定统一的产业发展规划和楼宇招商设计方案，明确重点产业、细化招商路径，对区域内的楼宇进行“一楼一产业”、“一片一特色”的定制化、精准化招商。按照项目引进高层次、土地利用高水平、辐射影响高效应的发展要求，坚持瞄准高端、招大引强，促进项目、资金、信息、人才、技术的聚集，增强了对城区经济的辐射功能。 参考文献： 李丁，张俊民.CBD形成和发展的市场条件分析J.首都经济贸易大学学报，2006. 李慧