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与开发商的斗争 关于买房纠纷的案例分析及建议 随着09年新一轮房价的不断上涨,越来越多的人重新面临巨大的买房压力，对于不具备专业房地产及法律知识的购房个人来说，遇到自己比较满意的房子，往往在销售人员的热情劝说下，或仅凭从媒体、朋友处得到的推荐，做出冲动型的购买决定，事后往往会产生一些遗憾与纷争。因此，我们根据目前购房中普遍存在的陷阱与纠纷，归纳整理了几大防御招数，希望能最大程度地帮助购房者切实消除购房风险与隐患。（一） 买新房NO1：当心广告陷阱案例某房地产公司刊登广告时宣称：本公司提供的楼房符合现代住宅的要求，为你提供下列设施：煤气管道、接话口、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园王某看后，遂与该房地产公司订立了购房合同。几个月后，房地产公司在王某付款后交付房屋。王某发现，该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等，遂找房地产公司进行交涉。对方拿出购房合同说，虽然我们在宣传材料上写明有煤气管道等，但那是别的房子的，不是你的房屋设施。你看，我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。王某一下子愣了。分析及建议：按照我国建设部商品房销售管理办法规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告不能作为证据，如果购房者没有将广告内容约定在合同中，这就为开发商日后违约留下了退路，也给购房者的维权造成了困难。如果王先生开始签订合同时谨慎一点，在订立购房合同时，将上述广告内容明确写入购房合同，这一麻烦就可以避免。因为合同是约束双方当事人的法律文件，这样开发商便会受到合同的约束，从而使自己在法律上处于有利地位。NO.2警惕无证开发商案例 李某听朋友介绍，称某“花园“环境优美，是专门开发供某啤酒厂职工居住的商品房。由于该“花园”所在地处于一个岛上，需过桥(尚在建)才能到，且属销售剩余的少数几套房屋，所以价格非常便宜，每平方米仅2000元，而同地段其他商品房价格为每平方米27003500元。李某为优惠的低价所动，就问售楼小姐：“是否有房地产证？”售楼小姐回答说：“有。前两幢已有，这一幢迟一点就会办好。”于是，李某花了16万元买了一套三室一厅的住房。他入住之后，才听别人说该房屋未办土地出让手续，此啤酒厂职工仅对其房拥有“有限产权”，以后尚需补交地价后才拥有完全产权，在此之前无房地产证。至此，李某如梦初醒，后悔不迭，担心自己不是啤酒厂职工，不知怎样申请办理完全产权手续。分析及建议：购房者要想按期取得房产所有权证，必须在购房时加强对法律风险的防范，尤其要把好事前审查关。一般来说，房地产开发商必须具备下列法律证件：开发商的企业法人营业执照、规划部门的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、建设部门的建设工程开工证、国土管理部门的国有土地使用证、房产管理部门的房屋销售许可证等。上述法律证件不齐全，将直接影响到商品房买卖合同的法律效力。此外，购房者还要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况就是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。以上两种情况都会给购房者日后办理产权证带来重大隐患。建议将五证问题及相应的违约责任在合同中详细约定，为购房者合法维权提供充分的证据。NO3：约定面积具体详细案例 陈女士在签购房合同时，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积问题上不会再有什么问题。可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的公摊面积共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面积却减少了半平方米，这样近万元的钱都补在了公摊面积上，自家使用面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，2平方米的确没有超过约定的误差范围。陈女士白白吃了一个哑巴亏。分析及建议：商品房大多是以建筑面积计算购房款，而建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，因此很多购房者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了，但相应的却是公摊面积增加，套内建筑面积减少。由于商品房销售管理办法规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因此，开发商的这种行为并没有违法，业主对此根本无计可施。开发商往往可以一分钱不用多花就多挣3%甚至更多的合法误差款，所以，建议购房者在签订购买现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例，购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。NO4：房屋质量要写明案例 蒋先生花费30万元在某示范小区购买了一套140平方米的商品房，拿到钥匙后发现墙体开裂，更为严重的是现浇楼板有二处长达3米的贯穿性裂缝。蒋先生多次找开发商交涉要求退房、换房，开发商置之不理，仅同意维修。由于蒋先生只是与开发商签订了建设部的示范合同，没有就质量问题作出详细约定。面对房屋质量如此低劣，蒋先生苦于没有合同依据，无法追究开发商的违约责任，陷于无计可施的困难境地。分析及建议：为维护购房者的合法权益，商品房销售管理办法中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。虽然“两书”对一部分的问题已作出了规定，但一般不写明违约责任，所以要解决这类质量问题，购房合同还是最有效的武器。购房者在签订合同时一定要将质量要求写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。建议购房者在合同中对房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等进行开发商违约责任约定，一旦发现问题，购房者可以依据合同要求开发商进行维修，直到符合国家规定或者合同约定的标准，否则购房者有权解除合同办理退房手续。由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。NO5.社区规划应兑现案例 刘女士与某房地产开发商签订了建设部示范房屋买卖合同，购买某小区一期房，刘女士是自由撰稿人，希望有一个较好的写作环境。签订合同时，她购买的房子四周规划都是花园。前几天，她得知小区规划变更了，她所购房子的西面改成一条八车道的马路，离她房子不到20米，而她所购的房子的结构也因此受到一定影响。刘女士入住后发现房子离马路近，终日吵闹、灰尘多多，严重影响了自己的工作和生活，所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求，理由是规划变更合同中没有写明，不是解除合同的约定条件，开发商根本没办法控制，所以不予退房。分析及建议：我国商品房销售管理办法第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之后10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”但是此规定并没有规定什么是设计变更，也没有规定开发商在签订合同前是否应当向购房者提交原始设计，所以刘女士根本无法证明“设计变更”的事情，无法追究房地产开发商的违约责任。NO6：产权问题是关键案例 张某在某县购置了一套三室一厅的房子，已经住了2年多，开发商在购房合同中承诺交付后六个月内办好房产证，可是却一拖再拖。张某到有关部门了解后，发现该开发商在建房时没有取得规划部门的建设工程用地规划许可证及其他有关证照，这样张某根本办不了房产证。更为要紧的是，张某住的这幢楼将来有可能要划入拆迁范围，没有产权证意味着张某可能得不到拆迁补偿。分析及建议：房产证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房产证对于购房者而言极其重要。购房者在订立合同前，有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件，这样就有一个安全的防范机制，降低购房风险。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适当的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。由于建设部的标准合同中对产权证的取得时间并没有规定，建议广大购房者签订一份补充合同，在合同中明确提出取得产权证的准确时间，借以保护自己的合法权益。此外，签订合同时一定要有关于抵押的约定，约定出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押；约定出卖人保证此商品房在向购房者转移所有权过程中，不会进行任何形式抵押；约定出卖人保证在购房者取得房屋所有权证前，不得以任何形式将土地使用权进行抵押。NO7：违约条款要详细案例 王先生打算购买某开发商开发的一套商品房，开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；买方并有权要求卖方双倍返还定金。”王先生对此条款隐隐感到不妥，但又不知道该如何修改。分析及建议：违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是购房者要求开发商承担违约责任、赔偿责任的法律依据。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。在商品房买卖中，作为开发商不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、房屋所有权证等)交付房屋，以保护购房者的合同权利。（二） 买二手房二手房跟一手房有所不同，所以在购买时要额外注意一些问题：NO.1核实上家身份是首要案例 刘先生因房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了，后来才得知张先生根本就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。分析及建议：现在什么都有假，房产证当然也有假。二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存在这个问题。所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的权属情况，如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好这两样工作，就可以放心地和对方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的事了。NO.2关于贷款的纠纷 案例A 李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额就签了字。一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司，担保公司的人叫他放心，说这是公司规定，贷款要到第二个月就会直接划到上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司，担保公司一直拖着，最后竟然人去楼空。虽然李先生马上报了案，后来也将担保公司主要负责人抓捕，但钱款却已挥霍一空，李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。分析及建议：在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的：步骤一：下家支付首期房款。步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家。步骤三：下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。步骤四：银行向下家发放贷款。步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保公司进行担保，而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子，谋求非法利益。李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧，因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认真核对，就容易被钻了空子。案例B 吴小姐看中了一套房屋，但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消抵押才能过户，不过由于上家拿不出30万元偿还贷款，所以希望吴小姐多付一点首付，然后上家再去注销。于是，吴小姐在签约后就付了20万元的首付给上家，但是上家迟迟没有去银行取消抵押。最后上家却说因为做生意发生了亏空，将吴小姐付给他的20万元去还了债。吴小姐听了这气得发抖，不过现在也没办法了，只能去打官司。分析及建议：如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易)。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，下家可以要求上家联系好银行，并在上家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并出具他项权证。这样一来，上家就不可能将下家交付的首付挪用了。NO.3交易过户相关案例A 谢女士看中了一套二手房，可这套房屋上还有银行的抵押贷款，上家要求谢女士先交首付以便取消抵押，谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了，于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了他项权证。不过，因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续。于是谢女士和上家约好再过三个工作日再去办理。可到了约定的那一天，上家却没有来，对方一会说出差去了，一会又说家里不同意卖了，其实后来谢女士了解到，上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔，所以故意不去办过户手续。谢女士向咨询律师，律师建议她为了防止上家再转卖给他人必须立即起诉，谢女士只得按照律师的建议做打官司的准备了。分析及建议：下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书