中部商贸物流产业园区可行性研究报告.doc

中部商贸物流园区中部商贸物流园区 可可 行行 性性 分分 析析 报报 告告 湖北照丰投资有限公司湖北照丰投资有限公司 二零一零年五月十二日二零一零年五月十二日 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章项目总论项目总论.1 1.1项目概况.1 1.2建设单位概况.1 1.3编制依据、原则和内容.2 1.4可行性研究结论.3 第二章第二章项目建设的必要性项目建设的必要性.4 2.1 项目背景4 2.2 项目发展概况6 2.3 投资的必要性6 第三章第三章物流园区项目市场分析物流园区项目市场分析.12 3.1 物流业现状12 3.2 物流业发展趋势16 3.3 物流园区的发展前景18 3.4 专业市场分析与预测18 3.5 营销战略32 第四章第四章项目选址及建设条件项目选址及建设条件.34 4.1 项目建设选址34 4.2 基础设施条件34 4.3 建设企业资源34 第五章第五章项目建设概况及工艺技术条件项目建设概况及工艺技术条件.35 5.1 项目建设概况35 5.2 项目建设的指导思想、原则和定位36 5.3 设计方案38 5.4 项目建设工艺技术条件41 第六章第六章项目投资估算和资金筹措项目投资估算和资金筹措.43 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 3 6.1 投资估算43 6.2 资金筹措43 第七章第七章经济效益分析经济效益分析.44 7.1 对国民经济增长的影响分析44 7.2 对就业的影响分析47 7.3 促进周边地区的发展47 7.4 价格预测.47 7.4 财务经济分析.48 第八章第八章研究结论与建议研究结论与建议 .50 9.1 研究结论50 9.2 建议51 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 1 第一章第一章项目总论项目总论 1.11.1 项目概况项目概况 1. 项目名称：中部商贸物流产业区 2. 项目建设性质： 新建 3. 项目建设单位: 湖北照丰投资有限公司 4. 项目建设地点：黄梅县小池镇区西侧 5. 项目建设期限 ：建设期计划为 8 年 6. 项目投资规模：总投资 61 亿元 7. 法人代表：杨国桥 8. 报告编制单位：湖北照丰投资有限公司 1.21.2 建设单位概况建设单位概况 湖北照丰投资有限公司于 2009 年注册成立，隶属于福建大世界集团旗下的 明星企业，注册资本为 8000 万元人民币。公司立足湖北，服务中部，辐射全国， 是一家专业从事城市运营、资本运作、商业运营和物业管理为主的大型综合性 公司。自公司成立以来，各项业务陆续展开，业绩持续增长，为了配合项目开 发，目前已设立照丰置业子公司，还将陆续完成市场经营、物流、物业、专业 市场等公司的注册。现公司所承载的项目遍及各省市地区以及乡镇，承建并将 树立标志性建筑。 企业法定代表人杨国桥先生从事多年市场开发和投资房地产、销售工作， 有丰富的专业市场运营开发和房地产开发经验，是缔造水岛城市东方威尼斯的 “总设计师” ，曾荣获 2004 年中国别墅创新人物，2006 年被聘为名流生活 编委。现任中国房地产企业家全国理事会副会长，福建省房地产业协会理事， 福建大世界企业集团有限公司常务副总裁，福建大世界华夏房地产有限公司董 事长。 公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织和机构设置完整，管理规范， 下设经理办公室、总工办、销售部、营销部、财务部、 。公司拥有一支优秀、成 熟、多年从事该领域专业技术队伍，承秉“创舒适环境，赢性价高比”的经营 宗旨，致力于不断提升产品品质；在践行“共同成长”的使命的同时力行“创 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 2 造价值”的核心价值观，发扬“团结高效，追求卓越”的企业精神，努力成为 业界认可的城市运营公司。 1.31.3 编制依据、原则和内容编制依据、原则和内容 1.3.11.3.1 编制依据编制依据 1. 国家产业政策纲要 。 2. 中华人民共和国城市规划法 。 3. 城市规划编制办法 。 4. 城市居住区规划设计规范 （CB5015093） 。 5. 黄梅县城市规划 。 6. 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。 7. 建设用地规划许可证 （地字第 号） 。 8. 国有土地使用证 。 9. 国家现行有关设计规范、标准。 10. 黄梅县规划建设局规划设计方案的批复（梅规建2010 号：关于中部 商贸物流产业区修建性详细规划设计方案的批复。 11. 黄梅县发展和改革局的核准建设的批复（梅发改2010 号：关于核准 湖北照丰投资有限公司建设中部商贸物流产业园区项目的批复） 。 1.3.21.3.2 编制原则编制原则 1. 发改委颁布的物流业调整和振兴规划通知要求。 2. 湖北省物流业调整与振兴实施方案 （20092011 年） 。 3. 遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“ 鼓励发展所有制形式和 经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务；积极发展连锁经营、 特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏 解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局；推广现代物流管理技 术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售 和再生资源回收的系列化运作；培育专业化物流企业，积极发展第三方物 流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化； 加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心” 。 4. 按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通 知要求，明确项目发展总体目标。 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 3 5. 根据湖北省、黄冈市和黄梅县“十二五”规划，融入区域经济，合理安排 进度。 6. 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求， 做到实事求是、客观公正。 7. 项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作试行招标采购及比质比价采 购。 8. 严格遵循现行消防、安全、环保、卫生、劳动保护等有关规定、规范。 9. 选用国内外先进技术和管理经验。 10.尽可能利用现有公用设施，注意节能。 1.3.31.3.3 编制内容编制内容 1. 项目建设的必要性。 2. 物流园区项目市场分析。 3. 建设选址与建设条件。 4. 项目建设概况及工艺技术条件。 5. 项目投资估算和资金筹措。 6. 经济效益分析。 7. 研究结论与建议。 1.41.4 可行性研究结论可行性研究结论 1. 发展物流业是落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求， 也是促进物流业较快发展，培育新的经济增长点的重大战略举措。 2. 黄梅县“中部商贸物流产业区”项目建设，符合国家和省市县有关促进现 代服务业的商贸、物流发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设 用地符合黄冈市及黄梅县把该区域作为工业园区建设要求。 3. 项目将开发建设聚专业市场、现代物流、商务办公及酒店、会展博览、商 业娱乐及生活居住于一体的商贸物流产业园区，园区的建设将快速搭建中 部地区各类专业市场平台，整合区域资源优势，形成以市场带动生产加工 型企业在中部地区落户的新格局。 4. 项目作为未来南部滨江新城的启动区和先导区，建成后将涵盖商品批发、 交易、采购，商品展示、博览，商品定制、加工，电子商务，商品信息总 汇，商品供需调节、价格生成，商品物流、配送，综合服务八大方面，可 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 4 快速推进小池、分路工业园区和物流园区的建设，提升未来小池港的服务 能级，促进南部区域大商贸、大物流、大制造的联动发展和一体化推进。 5. 产业园区的建设目标将打造为：以冷冻、木材批发两大华中地区最大的专 业市场和建材家具、农机汽配、农副产品三大鄂东地区最大专业市场，使 黄梅能够真正融入长江经济带的整体发展格局之中，实现跨越式发展。 6. 随着项目的推动势必带动本地及周边地区的就业的发展，可直接促进就业 人口，帮助政府解决就业率，加大政府税收能力、迅速提升 GDP。 第二章第二章项目建设的必要性项目建设的必要性 2.12.1 项目背景项目背景 随着经济全球化的发展和我国融入世界经济的步伐加快，全球采购、全球 生产和全球销售的发展模式，要求加快发展物流业，优化资源配置，降低企业 物流成本，增强竞争力；与此同时 2009 以来中央积极应对国际金融危机，出台 了一系列政策措施，并将物流业振兴规划列入十大产业调整振兴规划，国家对 物流业的支持创造了有利于快速发展物流业的宏观环境；加上中央实施“中部 崛起”战略以来，国际产业和沿海产业向中部地区转移加快，整个湖北省极佳 的区位优势和产业优势提供了物流业发展的有利条件，而且物流业的发展已经 形成一定的规模，在中部六省具备比较优势。 黄梅县位于湖北省东部，全县版图面积 1701 平方公里，人口 96 万，辖 16 个乡镇 510 行政村。地势北高南低，呈三级阶梯状倾斜。北部为宜林山区，中 部为两大淡水湖（太白湖、龙威湖），南部为百里平原。黄梅是鱼米之乡。改 革开放以来，尤其是近几年来，大力弘扬“勤劳刻苦、务实求真、团结拼搏、 创新争先”精神，解放思想，奋力发展社会生产力，各项建设事业取得了历史 性的进步，投资环境日臻完善，经济实力日益增强，人民生活显著改善。黄梅 县政府按照“紧扣发展、关注民生”的工作理念和“农业建六县、工业抓四园、 旅游创 4A ”的工作思路，聚精会神抓建设，一心一意谋发展。三年来，全县 共引进各类项目 291 个，协议总投资过亿元的项目有 11 个，协议总投资 83.22 亿元，实际到位资金 20.94 亿元。先后有投资 15 亿元的五祖 4A 风景 区综合开发和投资 10 亿元的东盟生态产业园等一大批项目入驻，已初步形成 以农副产品加工、纺织服装、新型建材 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 5 等三大产业为主导的产业集群。 2008 年，全县实现地区生产总值 67.72 亿元， 同比增长 15.7% ；固定资产投入 32.4 亿元，增长 40.4% ；完成财政收入 5.47 亿元，增长 31.9% ，农民人均纯收入增长 15.1% ，外贸出口增长 22.3% ，经济和社会发展呈现出又好又快的发展态势。 从湖北省政府批准设立黄梅经济省级开发区以来，正发展成为鄂、赣、皖 相邻地区对外开放最活跃、最具有吸引力的地区和投资中心之一。黄梅地处三 省交界，又是黄梅戏的故乡，还是禅宗文化所在地，发展商业、建设商贸物流 园区是黄梅一个不错的选择。在新城设计与新农村建设中，提供商贸、物流、 休闲、旅游、娱乐便利，人们亦工、亦农、亦商，用商业连接工业、农业。 独特的交通区位优势、优越的投资发展环境和巨大的市场潜力，引起了福 建大世界企业集团的关注和青睐，集团公司组织专班赴浙江义乌、山东临沂、 广东东莞、虎门、深圳、福建石狮、上海、武汉等各大优秀批发市场考察取经， 先后邀请了多个国内知名的城市及市场运营专家来黄梅进行了实地考察并进行 研讨，黄梅县委、县政府在第一时间作出了快速回应，并一同参与项目前期的 论证工作：“通过商贸物流产业园区的建设，快速搭建中部地区多个专业市场 的平台，整合区域资源，进而形成以市场带动生产加工型企业在黄梅落户的新 格局，为中部地区的经济发展创造新的模式”。 2009 年 7 月 17 日至 18 日福建大世界企业集团与黄梅县委、县政府共同举 办了“2009 中国中部大别山区经济发展高峰论坛暨中部商贸物流产业园区战略 方案研讨会；2009 年 10 月 24 日上午，黄梅县政府与福建大世界企业集团在黄 梅举行签约仪式，县长余建堂与集团总裁朱谷和分别在项目合作书上签字，标 志着该集团投资 61 亿元的中部商贸物流产业园区正式落户黄梅。这是黄梅县迄 今签约的投资规模最大的一个项目。 2.22.2 项目发展概况项目发展概况 1. 开发建设聚专业市场、现代物流、商务办公及酒店、会展博览、商业娱乐及 生活居住于一体的“中部商贸物流产业园区”。 2. 建设目标打造为：以冷冻、木材批发两大华中地区最大的专业市场和建材家 具、农机汽配、农副产品三大鄂东地区最大专业市场。 3. 专业市场服务涵盖：商品批发、交易、采购，商品展示、博览，商品定制、 加工，电子商务，商品信息总汇，商品供需调节、价格生成，商品物流、配 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 6 送，综合服务八大方面。 4. 项目分三期建设，占地约 3320 亩，建设期为 5 至 8 年。项目全部建成后， 可提供直接就业岗位约 6 万个，拉动关联就业人员近 25 万人。 2.32.3 投资的必要性投资的必要性 2.3.12.3.1 项目建设符合国家产业政策项目建设符合国家产业政策 物流业已被国务院列入十大产业振兴规划之一，2009 年 3 月国家发改委发 布物流业调整和振兴规划明确提出促进物流业平稳较快发展，培育新的经 济增长点，将根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区 域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和一批物流节点城 市，优化物流业的区域布局。 2009 年，由发改委牵头，包括国务院办公厅在内的 15 个部门进行了物流业 政策调研，研究促使加快发展物流业的政策措施。该联合会已起草了 60 多条建 议。 2009 年 10 月 29-30 日在昆明召开了第二届全国制造业与物流业联动发展大 会，来自国务院有关部门、全国性行业协会、各省区市现代物流工作牵头部门 及有关物流企业和制造企业的负责同志约 500 人参加了大会，会议达成将充分 利用全国现代物流工作部际联席机制，研究相关扶持政策和措施，为两业联动 营造环境，尽快出台促进两业联动的指导意见，支持物流业做大、做强。 2.3.22.3.2 湖北省对物流业发展精心培育湖北省对物流业发展精心培育 湖北省日前出台了湖北省物流业调整与振兴实施方案 (20092011 年) (以下简称 方案)。方案明确提出：围绕把湖北建设成为中部乃至全国 重要现代物流基地的战略目标，以物流一体化和信息化为主线，大力营造支持 物流业发展的政策环境，促进物流资源的合理配置和现代物流服务体系的全面 建立，实现湖北物流业的调整和振兴。 着眼于方案目标，湖北省全力改善 2009 年物流企业经营困难的状况， 保持产业的稳定发展。到 2011 年，初步建立较为完善的现代物流服务体系和物 流网络，构建中部物流区域、南北物流通道、长江物流通道的支撑平台，形成 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 7 与东、西部物流区域的有机衔接，物流的社会化、专业化和现代化水平明显提 高，物流业规模进一步扩大。3 年间，全省社会物流总额年均增长 15%，物流增 加值年均增长 12%；物流整体运行效率显著提高，物流总费用占 GDP 的比率年 均降低 0.2 个百分点；建成 12 家国家级物流示范基地（园区）,发展 510 个 国家 4A 级物流企业和 1520 家国家 3A 级物流企业。 湖北省贯彻落实国家物流业调整和振兴规划，围绕把湖北建设成为中部乃 至全国重要现代物流基地的战略目标，已要求各部门积极动作，分工合理，统 一协调，抓紧制订具体落实办法，确保实现湖北物流业的调整和振兴，如表 3- 1。 表表 3-13-1 湖北省有关部门工作分工及进度安排表湖北省有关部门工作分工及进度安排表 序 号 专项工作牵头单位参加单位实施时间 1 完善物流政策 体系 省发改委 省经委、省财政厅、省国土 资源厅、省交通厅、省公安 厅、省商务厅、省信息产业 厅、人行武汉分行、省国税 局、省地税局、省银监局、 省民航局、武汉铁路分局、 省邮政局等 2009-2011 年 2 增加对物流业 的投入 省发改委 省财政厅、人行武汉分行、 省银监局等 2009-2011 年 3 完善物流企业 税收管理 省财政厅省国税局、省地税局 2009-2011 年 4 制订物流业用 地优惠政策 省国土资源 厅 省发改委 2009-2011 年 5 加强道路交通 安全管理 省公安厅省交通厅、省农业厅等 2009-2011 年 6 推进物流信息 化建设 省信息产业 厅 省发改委、省交通厅、省物 流协会等 2009-2011 年 7 推进国有物流省国资委 2009-2011 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 8 企业改制重组年 8 加强物流基础 设施规划和建 设 省交通厅 省发改委、武汉铁路分局、 省民航局等 2009-2011 年 9 制订促进物流 业发展的用水 用电用气价格 政策 省物价局省发改委 2009-2011 年 10 完善物流统计 制度和指标体 系 省统计局省发改委 2009-2011 年 11 推进物流业对 外开放和合作 省商务厅省发改委、省物流协会等 2009-2011 年 12 发挥行业组织 作用 省物流协会省发改委、省商务厅等 2009-2011 年 2.3.32.3.3 黄梅县滨江新城需要现代商贸物流业黄梅县滨江新城需要现代商贸物流业 小小池池、分分路路地地区区战战略略定定位位：南南部部滨滨江江新新城城 核核心心目目标标：建建设设功功能能完完善善、产产业业发发达达、环环境境优优美美、具具有有现现代代气气 息息的的滨滨江江新新城城。 主主导导功功能能： 现现代代商商贸贸物物流流业业 临临港港工工业业和和现现代代工工业业 生生态态型型滨滨水水居居住住区区 生生态态休休闲闲旅旅游游 图图 2-12-1 黄梅县南部滨江新城蓝图黄梅县南部滨江新城蓝图 黄梅县政府已将小池和分路地区战略定位成：建设成南部滨江新城，核心 目标是建设功能完善、产业发达环境优美、具有现代化气息的滨江新城，集现 代商贸物流业、临港工业和现代工业、 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 9 生态型滨水居住区和生态休闲旅游主导功能于一身。而本项目作为未来南部滨 江新城的启动区和先导区，必将为新城建成起到巨大的推动和促进作用。建设 一个三位一体的现代化新城镇、新农村、新物流产业园，为促进黄梅经济有快 又好的向前发展，使之成为鄂、赣、皖三省交界的“金三角” ，名符其实的鄂东 一颗灿烂明珠。 在国家振兴规划和湖北省、黄冈市、黄梅县的发展规划中，商贸流通产 业均作为重点发展行业。各级政府部门也在积极规划物流发展框架，设计城市 和地区发展的政策平台、信息平台和设施平台，在此物流发展的良好氛围下， 给物流园区的建设和发展提供了绝佳的天赐良机。 2.3.42.3.4 建设现代化的物流体系是提升企业竞争力的需要建设现代化的物流体系是提升企业竞争力的需要 当今企业竞争力是指综合竞争力，它包括产品价格、产品特色、产品质量、 产品供应的时效性，以及环境保护、可持续发展等综合因素。提高企业竞争力 不能仅仅从生产方面下功夫，还要在其他方面挖掘潜力，包括建立完善的现代 物流体系。对企业物流体系建设，可以使整个供产销供应链的各个环节达到最 优，让企业更容易得到市场的反馈信息，从而可以帮组企业调整生产计划，有 效减少库存、优化资源配置，更重要的是，产品能更好的满足市场需求。 在黄梅县驶入经济发展快车道的征程上，因商贸物流业滞后所带来的货物 周转不畅、生产成本不低、产业结构不优、市场培育不快、经济扩张不活等问 题日益显现。诸多来梅考察的外地客商关注商贸物流业的发展，已在梅投资兴 业的企业老板期盼商贸物流业的壮大，实现黄梅县域经济量的扩张与质的飞跃 急需商贸物流业的提升，尽快建立商贸物流园区已成为全县上下共同的愿望和 心声。 2.3.52.3.5 物流产业园区周边人口密集物流产业园区周边人口密集 中部商贸物流园区位于黄梅县小池镇区西侧 3 公里处，105 国道以北，紧邻 九江长江二桥下匝道口，地势平坦，无现状建设。总占地面积 2.2 平方公里。 分析表 3-1，我们可以得出，中部商贸物流园周边 50 公里范围内居住人 口约有 1060 万人；300 公里范围内居住人口约有 6593 万人；500 公里范围内居 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 10 住的人口约有 8477 万人（预测有 1.2 亿人） 。 表表 2-12-1 中部商贸物流园周边市（县）人口分布情况中部商贸物流园周边市（县）人口分布情况 项目 名称 公里 市（县）名 人口数量 （万） 市（县）名 人口数量 （万） 宿松县 70 浠水县 103 潜山县 57 蕲春县 95 黄梅县 96 九江市 469 太湖县 55 湖口县 28 武穴市 85 星子县 20.4 50 公里 内 九江县 35 瑞昌市 43.6 岳阳市 540 随州市 157 南昌市 458 鄂州市 106 新余市 286 咸宁市 286 景德镇 156 黄冈市 730 孝感市 158 安庆市 610 黄石市 255 宜春市 530 合肥市 462 信阳市 798 300 公里 内 武汉市 831 芜湖市 230 南京市 624 南阳市 1085 徐州市 871 蚌埠市 352 马鞍山市 127 宿州市 617 阜阳市 950 淮北市 213 淮南市 453 黄山市 156 杭州市 796 池州市 158 长沙市 640 淮安市 532 500 公里 内 荆州市 645 湖州市 258 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 11 2.3.62.3.6 项目地理位置优越项目地理位置优越 项目所在地为黄梅县小池镇区西侧 3 公里处，105 国道以北，紧邻九江长 江二桥下匝道口，地势平坦，无现状建设。总占地面积 2 平方公里。所在地小 池镇位于黄梅县最南端，地处鄂、赣、皖三省交界，九江长江大桥北岸。全镇 版图面积 153.8 平方公里，辖 59 个村（居）委会，总人口 12 万，其中城镇居 民 5 万。 小池镇区位优势独特，水陆交通便捷，南饮长江，北枕平川，与浔阳古城 隔江相望，长江黄金水道绕城过境 12.85 公里，南与国家对外开放港口九江一 桥相连，距九江机场 24 公里，境内京九、合九两条铁路在此交汇设站，沪蓉高 速、105 国道和黄小高速公路贯穿全境，构成水路、铁路、公路、空路立体交 通网络，与庐山、黄山、九华山、天柱山、龙宫洞、东坡赤壁以及县境内的五 祖寺、四祖寺、挪步园、妙乐寺等风景名胜紧紧相连，距鄂、赣、皖省会城市 百里之遥，独特的区位，便捷的交通，使小池“上承三峡、下应浦东、横贯南 北、纵联东西”的优势日益突出。 随着九江二桥建设步伐临近（今年 7 月份）和长江经济带、京九经济带的 快速推进，小池又一次迎来了全方位大开放、大开发、大引进、大建设、大发 展的大好良机。所以我们不难得出 1、在区域经济一体化和国家支撑中部地区崛起的背景下，黄梅作为三省交 界的地缘优势更为凸显。 2、随着九江长江二桥的建设，九江港与黄梅的交通联系更为便捷，其通江 达海的物流优势可为黄梅所用。 2.3.72.3.7 促进周边和区域经济发展促进周边和区域经济发展 几个月以来，公司组织了专人赴浙江义乌、山东临沂、广东东莞、虎门、 深圳、福建石狮等各大优秀批发市场考察取经，邀请了多个国内知名的城市及 市场运营专家来黃梅进行实地考察并进行研讨，我们得出如下结论：“义乌、 临沂等地通过专业市场和商贸流通业的发展，带动了工业的快速发展和居民生 活水平的极大提升，从一个侧面反映了商贸流通行业对城市的带动作用” 。 通过参观“山东盖家沟国际物流”发现：目前整个园区就业人数达 5.5 万 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 12 余人，为 1.1 万家客户提供物流及综合性服务，同时大大改善了周边环境。 物流产业区建成后将涵盖商品批发、交易、采购，商品展示、博览，商品 定制、加工，电子商务，商品信息总汇，商品供需调节、价格生成，商品物流、 配送，综合服务八大方面，可快速推进小池、分路工业园区和物流园区的建设， 提升未来小池港的服务能级，促进南部区域大商贸、大物流、大制造的联动发 展和一体化推进。公司将把产业园区的建设目标打造为：以冷冻、木材批发两 大华中地区最大的专业市场和建材家具、农机汽配、农副产品三大鄂东地区最 大专业市场，使黄梅能够真正融入长江经济带的整体发展格局之中，实现跨越 式发展。随着项目的推动势必带动本地及周边地区的就业的发展，可直接促进 就业人口，帮助政府解决就业率，加大政府税收能力、迅速提升 GDP。 项目在规划设计上，注重规划的战略性和可行性，园区规划与南部滨江新 城建设、九江长江岸线开发等项目规划结合起来思路，中部物流产业园必将打 造成为中部地区最具辐射力、拉动力和扩张力的商贸物流园区。 第三章第三章物流园区项目市场分析物流园区项目市场分析 进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发 展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。随着经济一体 化和计算机与通信技术的不断发展，极大地促进了物流业的发展，使物流业迅 速成为在全球具有巨大潜力和发展空间的新兴服务产业。 现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。 它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整 的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。 现代物流已被我国政府、企业所重视，出现了迅猛的发展势头。政府从产 业发展高度将发展现代物流作为支持经济持续发展、改善投资环境、提高社会 经济效益、降低社会成本、充分利用社会资源的重要策略，生产企业把物流作 为企业的第三利润源泉和获取企业竞争优势的战略机会，传统物流企业(运输、 仓储等企业)把发展现代物流作为重新打造企业、寻求企业新的利润增长点、实 现企业再发展的战略目标。 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 13 3.13.1 物流业现状物流业现状 3.1.13.1.1 近几年全国物流发展情况近几年全国物流发展情况 研究表 3-1 数据表明：自 2004 年至 2008 年，反映物流需求规模的全社会 物流总值从 38.4 万亿元上升到 89.9 万亿元，增长了 2.3 倍，年均以 24.96%的 速度递增，大大高于同期 GDP 的 10.22%的年平均增速。 表表 3-13-1 年份 中国 GDP （亿元） GDP 增长率 社会物流总和 （亿元） 同比增长 2004 年 15987810.1%3840029.9% 2005 年 1823219.9%48100025.2% 2006 年 20940710.7%59600024% 2007 年 24661911.4%75228326.2% 2008 年 3006709.0%89900019.5% 数据来源：中国国家发改委、国家统计局、中国物流与采购联合会 3.1.23.1.2 20092009 年全国物流业发展现状年全国物流业发展现状 2010 年 1 月 3 日，据国家发改委网站发布的当前我国物流业运行情况显示， 前三季度社会物流总费用与 GDP 的比率为 18%，比去年同期降低 0.3 个百分点， 反映物流业总体运行效率进一步提高。 1. 2009 年我国物流业运行情况 表表 3-23-2 20092009 年年 1-91-9 月中国物流统计数据月中国物流统计数据 单位本期 同比增长 （%） 一、社会物流总费用亿元 391726.4 运输费用亿元 199155.6 保管费用亿元 144047.4 管理费用亿元 48536.8 二、物流业增加值亿元 146684.0 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 14 其中：交通运输业中物流部 分 亿元 108414.5 仓储业亿元 57413.7 贸易业亿元 17220.1 邮政业亿元 3632.6 三、社会物流总额亿元 6940832.0 其中：农产品物流总额亿元 155384.0 工业品物流总额亿元 6269424.4 进口货物物流总额亿元 48568-21.9 再生资源物流总额亿元 22388.8 单位与居民物品物流总额亿元 79812.1 四、物流固定资产投资亿元 1659655.5 其中：交通运输业亿元 1219857.4 仓储、邮政 业 亿元 122471.2 贸易业亿元 317347.8 数据来源：中商情报网 一是行业运行呈现加快回升的积极变化。据统计，我国社会物流总额同比 增速由一季度下降 3.3%，上半年下降 0.8%，转为前三季度增长 2%，反映出物 流需求在逐步扩大；前三季度物流业增加值同比增长 4%，增幅比上半年提高 1.9 个百分点，呈加快增长态势。从企业来看，2009 年业务收入基本上经历了 一季度止跌，二季度企稳，三季度回升，全年比前一年略有增长的积极变化。 二是物流业与其他产业联动发展进一步加强。企业反映，受金融危机影响， 大多数制造企业和商贸流通企业面临较大的成本压力。为降低成本、提高核心 竞争力，制造和流通企业主动提高物流业务的外包比例，由第三方物流企业负 责其物流运作，从而加强了物流业与其他产业的联动发展。 三是物流业服务能力有所提升。据统计，前三季度社会物流总费用与 GDP 的比率为 18%，比去年同期降低 0.3 个百分点，反映物流业总体运行效率进一 步提高。物流企业反映，在业务量大幅下滑的情况下，企业普遍放慢扩张步伐， 转到向市场服务和内部管理要效益，加快细分市场建设，提升专业服务能力， 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 15 走专业化发展道路。中铁快运、邮政速递物流等企业优化资源配置，为客户提 供定制化服务，不但提高了自身的服务能力，而且提高了盈利水平。 四是行业发展的政策环境进一步改善。物流业调整和振兴规划发布以 来，国务院有关部门、地方人民政府进一步提高了对物流重要性的认识，通过 到企业调研等多种方式，积极研究促进物流业发展的政策措施。目前，全国已 有超过半数的省市区出台了物流业振兴规划或实施细则，并正在组织实施。 2. 存在的主要问题 一是物流企业经营仍面临较大困难。据对全国重点物流企业统计调查显示， 物流企业前三季度主要运营指标虽然好于上半年，但仍呈普遍下降之势。如货 运量同比下降 1.5%，配送量同比下降 17.3%，流通加工量同比下降 16.5%。与 此同时，企业效益继续下滑，主营业务利润额下降 17%，近六成企业利润额同 比负增长，近一成企业亏损。二是物流需求依然不足。目前，出口相关物流需 求上升较为缓慢，珠三角等外向型经济区域的物流需求还没有太大改观。与发 达国家相比，我国制造业物流整合外包的比例依然偏低。三是企业运作面临一 些实际问题。物流企业各环节税率不统一，运输、装卸的营业税为 3%，仓储、 配送为 5%，影响了企业的一体化运作。仓储土地使用税增幅过大，最大提高了 15 倍，超过企业承受能力。部分大中城市配送车辆市内通行难的问题依然存在。 物流企业融资渠道较少，企业面临较大的资金压力。 3.1.33.1.3 湖北省物流业状况湖北省物流业状况 1. 物流产业发展总体情况 近几年，湖北省物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，基本形成 了武汉城市圈物流圈、宜(昌)荆(州)荆(门)物流圈、襄(樊)十(堰)随(州)物流 圈以及长江物流通道等物流业体系。2008 年，湖北省完成货运量 6.67 亿吨， 同比增长 14.0。其中，铁路运输完成 1.02 亿吨，增长 4.9%；公路运输完成 4.79 亿吨，增长 21.2%；水运完成 0.85 亿吨，同比下降 5.5%。全省货运周转 量 1938.01 亿吨公里，同比增长 1.9。其中，铁路运输完成 1098.6 亿吨公里， 下降 3.5%；公路运输完成 370.53 亿吨公里，增长 22.7%；水运完成 467.94 亿 吨公里，增长 2.2%。初步测算，2008 年，全省社会物流总额 25000 亿元，同比 增长 18.2，低于全国平均水平 1.3 个百分点，近三年年均增长 19.2%；物流 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 16 业增加值 780 亿元，同比增长 16，高于全国平均水平 0.6 个百分点，近三年 年均增长 16.4%，占 GDP 的比重为 6.9%，占第三产业增加值比重为 17%；社会 物流总费用 2050 亿元，同比增长 21.3，物流总费用占 GDP 的比重为 18.1%， 比 2006 年下降了 0.12 个百分点，低于全国平均水平 0.2 个百分点。 2. 物流设施概况 经过多年建设，湖北省交通条件大为改善，运输紧张状况明显缓解，各种 运输方式协调发展，运输能力持续扩张，运输质量显著提高，综合交通运输体 系基本形成。2008 年，全省高速、一级、二级公路通车里程分别达到 2365 公 里、1371 公里和 15732 公里，铁路总里程达到 2024 公里，港口吞吐能力及集 装箱吞吐能力分别达到 2.1 亿吨和 80 万标箱。 3. 存在的问题 一是物流运行效率仍然较低，我省社会物流总费用与 GDP 的比率虽然略优 于全国平均水平，但与东部沿海地区 14%左右的水平相比仍有一定差距；二是 物流社会化程度不高、物流有效需求不足，专业化物流供给能力不够等问题依 然突出，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是现有 管理体制不顺。物流管理职能分散，涉及十多个部门，缺乏统筹规划和整体协 调，制约了物流业的快速发展；四是物流基础设施能力不足，各种运输方式相 互衔接不够，尚未建立适应物流业运输需要的高效便捷网络，物流园区数量不 足、物流技术装备应用水平有待提高；五是物流公共信息平台、人才培养和物 流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高;六是受国际 金融危机影响，物流市场需求萎缩，各种物流资源较为紧缺，企业经营成本居 高不下，物流业受到严重冲击；七是作为物流业发展主体的物流企业发展水平 不高、规模偏小，大型龙头物流企业数量不多。 3.23.2 物流业发展趋势物流业发展趋势 1. 物流作业一体化 现代物流的精髓在于其系统整合的概念，即整合传统的作业领域，将生 产、销售、包装、装卸、运输、存储、配送、流通加工,物流信息处理等分 散的、跨越各企业部门的活动综合、有机地结合在一起，作为一个系统来 管理,使物流活动各作业环节有效地组合，形成以服务客户为主的综合能力， 节约流通费用，提高流通的效率与效益。 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 17 2. 物流管理信息化 物流系统是一个大跨度系统。物流活动不但活动范围广阔、涉及部门众 多,而且一直处于动态变化过程。随着全球经济一体化，商品与生产要素在 全球范围内以空前的速度自由流动。物流活动范围、流动速度也进入一个 前所未有的发展阶段，物流业正向全球化、网络化和信息化方向发展，EDI 技术与国际互联网的应用，使物流效率的提高更多地取决于信息管理技术； 电子计算机的普及和条形码技术的普遍应用，则提供了更多的需求和库存 信息，提高了信息管理的科学水平，使商品在各种需求层面上的流动更加 容易和迅速。信息化已成为物流活动的核心，成为物流创新的动力。 3. 物流资源社会化 随着市场经济和社会化的发展,一方面专业化分工越来越细,另一方面各 专业之间的合作越来越密切。生产企业与零售行业所需的原材料、中间产 品、最终产品大部分由不同的物流中心、批发中心与配送中心提供,以实现 少库存和零库存。现代物流社会化趋势是社会经济活动发展、物流规模经 济效益、物流资源综合利用的必然结果。在大城市出现现代化综合性或专 业性物流园区、物流中心、物流基地己成为普遍现象。 4. 物流体系综合化 现代物流离不开运输与仓储。仓储现代化则要求高度机械 化、自动化、标准化、信息化，以组织高效的人、机、物系统；而运输现 代化要求建立铁路、公路、水路、空运与管道的综合运输体系，这是物流 现代化的必要条件，也是现代物流生存发展的必要条件。 5. 三流一体化 按照一般的流通规律，商流、物流、信息流是三流分离的。商流可以使 物质资料的使用价值得以实现，经过商流，物质资料就变更了所有权；物 流解决的是物质资料从其生产地域向其消费地域的位移，无法变更物质资 料的所有权；信息流解决的是流通主体之间的信息传递。在现代社会中， 由于不同的材料，产品或商品的转移形成不同的流通方式与营销形态，为 了适应这一变化，目前世界上有许多发达国家的物流中心、配送中心已基 本实现了商流、物流和信息流的统一。此外，代理制的推行也使现代物流 更趋科学合理，因为这种方式的流通体制更有助于实行三流合一。“三流 合一”已成为现代物流的重要标志之一。 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 18 3.33.3 物流园区的发展前景物流园区的发展前景 物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身 决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络 等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自 1998 年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流 企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头， 物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。 2009 年 2 月 25 日，国务院常务会议审议并原则通过物流业调整振兴规划。 规划中明确了我国要在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土 地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发 展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统 筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特 征的物流园区。国家物流振兴规划的出台，为中国物流园区的发展指明了方向， 对符合规划要求的物流园区的发展将较为有利。未来我国物流园区的发展将因 宏观调控力度加大而发展更为规范和有序。 未来中国物流园区的发展步伐和发展速度将不断加快，展现出良好的发展 前景。未来几年在我国包括高速公路、铁路、机场、港口等在内的交通基础设 施的建设取得重大突破后，如何发挥这些设施的作用和效能，将会得到交通主 管部门的政策支持，物流园区对规模化、规范化组织运输服务，以及提升相关 设施的功能和效率的作用，必然会受到交通运输相关行业管理部门的重视，从 而为运输枢纽型的物流园区的发展带来机遇。新型工业化和流通现代化是重要 的产业发展导向，物流园区与产业园区、商贸流通中心的结合，完全符合国家 经济发展战略，发展机遇不言而喻。 3.43.4 专业市场分析与预测专业市场分析与预测 3.4.1 全国专业市场发展概况 （一）我国专业市场发展历史与现状 专业市场作为一种商品贸易活动在空间上高度集中的现象，具有悠久的历 史。在我国，早在唐代就有关于专业市场的记载；在西方，据法国伟大史学家 布罗代尔的研究，早在十三世纪，就有小麦市场形成，十五、十六世纪前后， 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 19 葡萄酒、皮革、皮鞋、毛皮等专业市场在欧洲各国也先后出现，到十七世纪， 专业市场已是一种可以被普遍观察到的交易形态。 改革开放以来，我国的专业市场发展迅猛，已经成为我国城乡商品流通的 最主要通道，成为我国批发贸易的最重要载体。我国专业市场主要集中在华东我国专业市场主要集中在华东 省份，浙江第一，江苏第二。省份，浙江第一，江苏第二。截止 2006 年底，全国已有粮油、农副产品、日用 工业品、生产资料等各种门类的专业市场 9.5 万家，年成交额 5 万元。管理相 对规范的有 5-6 万家，在 5-6 万家中大约设有 1300 万个摊位。上规模的专业市 场约 1 万多家。 上规模的专业市场分类上规模的专业市场分类 (表一) 门类农副产品专业市场工业消费品专业市场生产资料专业市场 数量4000 家2400 家5000 家 占比（%） 352144 商品交易市场结构商品交易市场结构 （表二） 市场数 （个） 占亿元以上市场 总数比例（%） 成交额 （万亿） 占亿元以上市场 总成交额比例 （%） 东部265868.62.978.4 中部78920.40.5113.8 西部42911.10.297.8 大城市152039.21.848.9 中城市122931.70.9826.5 小城市112729.10.924.6 在东部地区的长三角、珠三角与环渤海地区中，长三角占绝对优势，无 论市场数与成交额都超过珠三角与环渤海地区的总和。但从 2006 年的统计分析， 中西部商品交易市场的发展速度明显加快，说明东部已处于批发市场的结构调东部已处于批发市场的结构调 整期，而中西部地区正处于商品批发市场的发展期。整期，而中西部地区正处于商品批发市场的发展期。 （二）专业市场发展不断升级 1、改革开放初期，居民收入没有拉开，总体消费水平低，消费偏好以数量型需 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 20 求为主。在这种数量型的社会消费需求拉动下，专业市场由于投资小、交易 成本低而成为商业制度创新的一种新选择。 2、进入 20 世纪 90 年代，我国经济经历了快速发展的十年，居民消费能力有了 显著提升，消费需求旺盛，同时消费需求呈现多元化、层次化特点。另外， 由于我国的民营经济发展迅速，生产资料的交易成为新的需求，此时的第二 代专业市场产品种类拓展到生产资料，使得交易的门类更加丰富，而且质量 好，式样新。这时候的物流配送设施逐步备齐，满足大规模交易。 3、20 世纪 90 年代后期，我国经济更加稳定繁荣，消费者的需求层次更高，工 业水平继续上升，民营经济进一步发展，生产资料的需求更加旺盛。此时的 第三代专业市场呈现出规模大，注重品牌效应，服务功能齐备，国际化的特 点。 4、20 世纪 90 年代后期开始，网络经济的繁荣带动了我国第四代专业市场的发 展。网络销售中间商环节少，无店铺，可以节省销售成本，让消费者获益， 虚拟市场得以发展。与此同时，集企业集群采购、商品展示、电子商务、现 代化物流于一体的第五代专业市场开始出现。 （三）我国专业市场经历了五代发展历程 我国的专业市场起步于上世纪八十年代，经过 20 多年的发展，逐步提升， 至今可以说经历了五个阶段： 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 第四阶段第四阶段 第五阶段第五阶段 （四）我国专业市场的八大历史功绩 集市交易市场，称为摊位式，或马 路市场，管理实行包税制或管理费 专业批发市场，有了一定建筑物并 配套传统商业服务，工商税务加强 了管理 综合功能性市场，规模扩大，功能 增强，有的前店后场，有的出现商 场化 较现代化市场，设施良好，功能齐 全，科技含量提升，中介服务大量 介入 正向综合性、网络化、多功能，国 际化的现代专业市场迈进 中部商贸物流产业园区可行性研究报告 21 1、在计划分配体制解体以后，在一定程度上，有众多的专业市场衔接供 需，保证了国民经济的正常运行。 2、专业市场，不管是产地型、销地型或集散型，成为中国生产资料与生 活资料批发与零售的主要业态，对全国人民生活水平的提高与满足生 产建设的需求，起到了不可替代的作用。 3、专业市场已成为带动当地特色产业发展的强大动力，成为富民一方的 有力支撑，也是使一些城镇、一些产品打进国内外市场的重要杠杆。 4、专业市场已成为城乡结合、解决农村富余劳动力、推进城镇化进程、 增加就业的重要途径，目前，从事专业市场的就业人口有 1000 多万， 加上市场相关人员与他们的家人，实际上稳定了 3000 多万人的生活保 障。 5、专业市场培育了一大批企业家与商人，他们为中国经济的发展，特别 是民营经济的发展立下了汗马功劳。 6、批