购物中心工程管理前期介入很关键.doc

购物中心工程管理前期介入很关键1. 商业工程管理前期介入的划分及作用商业工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到商户大批入住装修完毕转入正常管理，应包括两个阶段：早期介入和前期管理。早期介入是指商业工程的有关人员参与项目的可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程，商业工程人员从商业工程管理的专业角度提出意见和建议，以便减少建成后的商业物业在使用、运行、维修上的不足，最大限度满足业主和使用人的需求。前期管理是指在物业承接查验、商户入住装修中商业工程管理人员的介入。这一阶段的工作主要是商业工程正常使用期所需的管理服务内容、物业设备设施承接查验、商户入住装修管理、工程质量保修处理及工程有关方面管理机构和人员的配置、工程管理规章制度的制定、商业工程设备设施的验收与接管、主力店、次主力店设备设施的进入管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。2.商业工程管理前期介入的时间要点及含义必要性商业工程管理前期介入的必要性在项目开发建设工作早期，商业工程管理人员通过早期介入活动，将长期积累的商业管理知识和经验对项目的可行性提出意见和建议；就原设计图纸的缺欠或不足，提出有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的选型、配置、运行、维修及管理方面的改进建议；监管在施工程的质量，发现和检查不合格、不合理、不符合质量标准的工程问题提出整改建议；在承接查验对工程质量及设备设施进行测试、检验、调整、试车和指出前期工程质量及设备设施的缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议并总结工程前期介入发现的问题作为案例；在招商出租阶段同步跟进配合，协助项目公司及时发现和处理存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和减少上述阶段的问题发生，而且在项目开发初期把不利于商业管理、损害商户利益的因素尽可能消除或减少，以保障物业正常投入使用后的正常运行。3.商业工程管理前期介入意义和作用3.1、优化设计商业地产开发项目的规划设计、建造质量、设备设施投资配置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的认识，由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业使用环境、条件和功能等，而商业工程管理人员由于参与了许多商业工程管理项目的前期介入和日后工程管理工作，积累了丰富的商业工程管理经验，由于角色的不同，看问题的视野不同，对商业物业可能会出现的规划设计、设备设施选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感，能及时发现指出，这样就能确保商业项目开发建设的质量。例如，某商业管理公司工程人员每年汇集运行中新发现的问题，定期更新商业地产技术条件，从源头上保证所开发的商业地产符合市场需求，便于日后的运行管理。3.2、有助于提高工程质量在商业地产开发建设的过程中，商业工程管理人员利用自身优势协助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升商业地产的品质。例如，在某项目建设中，商业工程管理人员在商业步行街装修期间发现步行街商铺内许多风机盘管出风口安装在格栅吊顶之上，且格栅吊顶不能上人，由此将可能产生两个问题：（1）空调的无效负荷增加，吊顶之上的部分也将成为空调的负荷区域，无形中加大了能耗。（2）格栅吊顶无法承重，增加了更换回风过滤网的难度，甚至导致过滤网无法更换。为此，必须将出风口下引到格栅之下，经过多方面努力，终于项目公司同意安排下引，并在开业前完成了风管下引工作。方便了日后空调的运行管理。3.3、有利于了解商业地产的情况商业工程管理人员通过前期介入可以熟悉建筑结构、管线走向、设备安装等情况，对于图纸的改动部分做好记录，对隐蔽工程状况全过程跟踪，充分了解所管商业物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。3.4、为日后商业管理作充分准备可利用前期介入的机会，逐步开展修订工程管理方案和各项管理制度、进行人员招聘、岗前培训、业户入住装修管理等准备工作。同时通过前期介入过程中与各方磨合，理顺与环卫、水电、通信治安、绿化等部门之间的关系，建立畅通的沟通渠道，为日后商业工程的使用和管理打下良好的基础。4.项目立项决策可行性研究阶段的介入要点商业地产开发首先进行的是可行性研究。其涉及到商业工程管理的所有建筑物的功能、结构、供电、供水、供气等设备的选型等一系列工程项目。工程项目是商业工程管理人员参与立项决策的主要内容，工程项目内容能否满足今后商业运行后商业工程管理的要求，是商业工程管理要考虑的首要问题。可行性研究阶段的介入要点： 提供已运行的商业物业在工程配套方面的成功与缺欠。 就日后的商业工程管理内容、商业工程管理标准及成本、设备设施维修支出等方面提供有参考价值的意见。正确的建议和重要的信息可对项目的可行性分析、降低决策的风险起着重要的作用。5.规划设计阶段介入要点由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业工程设备设施的选型配置有其具体的要求，因此在设计上对商业楼宇的功能、结构及工程设备设施的的整体布局，对商业工程设备设施的选型配置及不同业态对工程方面的需求是设计介入时要考虑的主要问题。工程设备既要能满足整体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业态具体需求，更要便于商业工程管理。规划设计阶段的介入要点： 就结构布局、功能方面提出改进建议； 设备设施配套和水电气等供应容量合理性、适应性； 设备设施、装修材料的设置、选型等。例如，大型的零售商业与一般规模的娱乐公司同在一个楼宇时，在设计时就要考虑两个不同的业态在空调及其他设备上的使用问题。由于两种业态的营业时间不同，要求的环境温度也不同，应根据两个不同的业态在设备配置方面的需求实际情况，提供设备设施配置的具体设计方案。6.施工建设阶段的介入要点 配合监理公司检查监督施工工程中批量较大的各种建材、装饰材料和建筑配套设备设施是否与设计图纸规定的品牌、型号、规格和标准相符合，以及施工安装的质量。 配合监理公司重点对建筑的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的监督检查。 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映的内容。 在项目公司、监理公司的配合下将参与所有土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)违约处理等达成书面协议，以便运行后的工作联系。 重要的土建要确保一定的抽检合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收，且要有商业管理人员参加。尤其是防水工程的各工序验收。7.设备安装调试阶段的介入要点 参与重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话通讯交换系统等)安装调试工作，要求施工单位对商业工程管理人员及相关技术操作人员提供正规的培训。 通过详细查看各专业设备技术参数，结合设备随机文件，了解掌握各专业设备的技术参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术要求。 在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及外形尺寸的基础上，在符合设计规范、技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养，设备系统容易调节匹配，系统管线布置和流程控制更趋于经济合理，各系统的动能、功能流量输出应便于计量管理，便于经济核算。 参加设备安装工程分布、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，从设备运行管理方面提出整改意见和建议。8.竣工验收的介入要点商业工程管理人员应会同项目公司、监理公司及有关人员参与项目的整体竣工验收，应随同相关验收组观看验收过程，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为商业工程管理的接管验收做准备。对不符合商业工程管理要求的工程项目内容及缺欠要记录在案，并提交项目公司整改。9.装修装饰阶段的介入 熟悉经项目公司审核的主力店二次装修图纸。 审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。 审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的上岗证明。下面红色字体是赠送的精美网络散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！一一条猎狗将兔子赶出了窝，一直追赶他，追了很久仍没有捉到。牧羊看到此种情景，讥笑猎狗说你们两个之间小的反而跑得快得多。猎狗回答说：你不知道我们两个的跑是完全不同的！我仅仅为了一顿饭而跑，他却是为了性命而跑呀！目标二这话被猎人听到了，猎人想:猎狗说的对啊，那我要想得到更多的猎物，得想个好法子.于是，猎人又买来几条猎狗，凡是能够在打猎中捉到兔子的，就可以得到几根骨头，捉不到的就没有饭吃.这一招果然有用，猎狗们纷纷去努力追兔子，因为谁都不愿意看着别人有骨头吃，自已没的吃.就这样过了一段时间，问题又出现了.大兔子非常难捉到，小兔子好捉.但捉到大兔子得到的奖赏和捉到小兔子得到的骨头差不多，猎狗们善于观察发现了这个窍门，专门去捉小兔子.慢慢的，大家都发现了这个窍门.猎人对猎狗说:最近你们捉的兔子越来越小了，为什么?猎狗们说:反正没有什么大的区别，为什么费那么大的劲去捉那些大的呢?动力三猎人经过思考后，决定不将分得骨头的数量与是否捉到兔子挂钩，而是采用每过一段时间，就统计一次猎狗捉到兔子的总重量.按照重量来评价猎狗，决定一段时间内的待遇.于是猎狗们捉到兔子的数量和重量都增加了.猎人很开心.但是过了一段时间，猎人发现，猎狗们捉兔子的数量又少了，而且越有经验的猎狗，捉兔子的数量下降的就越利害.于是猎人又去问猎狗.猎狗说我们把最好的时间都奉献给了您，主人，但是我们随着时间的推移会老，当我们捉不到兔子的时候，您还会给我们骨头吃吗?四猎人做了论功行赏的决定.分析与汇总了所有猎狗捉到兔子的数量与重量，规定如果捉到的兔子超过了一定的数量后，即使捉不到兔子，每顿饭也可以得到一定数量的骨头.猎狗们都很高兴，大家都努力去达到猎人规定的数量.一段时间过后，终于有一些猎狗达到了猎人规定的数量.这时，其中有一只猎狗说:我们这么努力，只得到几根骨头，而我们捉的猎物远远超过了这几根骨头.我们为什么不能给自己捉兔子呢?于是，有些猎狗离开了猎人，自己捉兔子去了骨头与肉兼而有之五猎人意识到猎狗正在流失，并且那些流失的猎狗像野狗一般和自己的猎狗抢兔子。情况变得越来越糟，猎人不得已引诱了一条野狗，问他到底野狗比猎狗强在那里。野狗说：“猎狗吃的是骨头，吐出来的是肉啊！”，接着又道：“也不是所有的野狗都顿顿有肉吃，大部分最后骨头都没的舔！不然也不至于被你诱惑。”于是猎人进行了改革，使得每条猎狗除基本骨头外，可获得其所猎兔肉总量的n，而且随着服务时间加长，贡献变大，该比例还可递增，并有权分享猎人总兔肉的m。就这样，猎狗们与猎人一起努力，将野狗们逼得叫苦连天，纷纷强烈要求重归猎狗队伍。只有永远的利益，没有永远的朋友日子一天一天地过去，冬天到了，兔子越来越少，猎人们的收成也一天不如一天。而那些服务时间长的老猎狗们老得不能捉到兔子，但仍然在无忧无虑地享受着那些他们自以为是应得的大份食物。终于有一天猎人再也不能忍受，把他们扫地出门，因为猎人更需要身强力壮的猎狗一提到等字，首先就能想到等车等人，等的过程中就觉得时间和蜗牛一般在向前移动，焦虑，烦躁，一遍遍张望倒数，脚下的那块地恨不能踩个洞出来。这时候何不稍微平复一下心情，换个角度看周围的云卷云舒，花开花落。就如在这个季节，我等待一场秋雨的来临。你可以在深夜偷偷来袭，清晨一睁眼看见湿漉漉的地面，万紫千红的雨伞，车子疾驰而过溅起的水花，这些给我带来的是何等的意外惊喜。你可以在某个午后，舞动一片片飘落的黄叶，撩起街边女人的裙装，赶着路人的脚步匆匆忙忙来了。一抬头，灰色的天空就是成熟稳重的男人的脸庞，不苟言笑，严厉中却有几分温暖。你可以在黄昏我下班的时候飘飘洒洒，没有雨伞也不用沮丧，任你蜻蜓点水式地亲吻我的发丝额头鼻尖嘴唇，不紧不慢往回走，这样的场景在我的梦里出现过好多次。等待一场秋雨的来临，也好比等待一个人的出现。不要去责怪怨恨，也不要为难自己。既然决定用等待这种独有的方式碰碰运气，就要有破釜沉舟的决心。来或者不来，我就一直在那里，惊喜了双眸或者失落了时光，都写在心底。学会了等待，孤独不再是孤独。以为在无人的街道我会频频回首，或者努力抬头看昏黄的路灯打着疲倦的盹儿，强硬地收回泪水。恰恰相反，我却丝毫没有表现出无助和恐慌，头发向后甩一甩，高跟鞋踩的噔噔作响，突然间我还哼起几句歌词。这多情而迷人的夜色是特意为我安排的吗？我在心里笑了。如果习惯了有人听你唠叨陪你解闷，你笑他乐你哭他愁的日子，一定要把这个人的全部心意捧在手心，点点滴滴拼凑成诗篇，等你们老了，选择某个风和日丽的午后，拿出这些诗稿晾晒。即使现在你在天涯他在海角，心心相通的奇妙就是只可意会不可言传。享受孤独带来的沉淀，夜不再黑路不再长思念不再苦涩。我选择了等待，义无反顾。我享受着孤独，走过春夏秋冬，每个季节陪我一起惊艳。有一次，在我参加的一个晚会上，主持人问一个小男孩：你长大以后要做什么样的人？孩子看看我们这些企业家，然后说：做企业家。在场的人忽地笑着鼓起了掌。我也拍了拍手，但听着并不舒服。我想，这孩子对于企业究竟知道多少呢？他是不是因为当着我们的面才说要当企业家的呢？他是不是受了大人的影响，以为企业家风光，都是有钱的人，才要当企业家的呢？这一切当然都是一个谜。但不管怎样，作为一个人的人生志向，我以为当什么并不重要；不管是谁，最重要的是从小要立志做一个努力的人。我小的时候也曾有人问过同样的问题，我的回答不外乎当教师、解放军和科学家之类。时光一晃流走了二十多年，当年的孩子，如今已是四十出头的大人。但仔细想一想，当年我在大人们跟前表白过的志向，实际一个也没有实现。我身边的其他人差不多也是如此。有的想当教师，后来却成了个体户；想当解放军的，有人竟做了囚犯。我上大学时有两个同窗好友，他们现在都是我国电子行业里才华出众的人，一个成长为“康佳”集团的老总，一个领导着TCL集团。我们三个不期而然地成为中国彩电骨干企业的经营者，可是当年大学毕业时，无论有多大的想像力，我们也不敢想十几年后会成现在的样子。一切都是我们在奋斗中见机行事，一步一步努力得来的。与其说我们是有理想的人，不如说我们是一直在努力的人。并非我们不重视理想，而是因为树雄心壮志易，为理想努力难，人生自古就如此。有谁会想到，十多年前的今天，我曾是一个在街头彷徨，为生存犯愁的人？当时的我，一无所有，前途渺茫，真不知路在何处。然而，我却没有灰心失望，回想起来，支撑着我走过这段坎坷岁月的正是我的意志品格。当许多人以为我已不行、该不行了的时候，我仍做着从地上爬起来的努力，我坚信人生就像马拉多纳踢球，往往是在快要倒下去的时候“进球”获得生机的。事实也正是如此，就在“山重水复疑无路”的时候，香港一家企业倒闭给了我东山再起的机会，使我能够与掌握世界最新技术的英国科技人员合作，开发技术先进的彩色电视机，从此一举走出困境。有人说，“努力”与“拥有”是人生一左一右的两道风景。但我以为，人生最美最不能逊色的风景应该是努力。努力是人生的一种精神状态，是对生命的一种赤子之情。努力是拥有之母，拥有是努力之子。一心努力可谓条条大路通罗马，只想获取可谓道路逼仄，天地窄小。所以，与其规定自己一定要成为一个什么样的人物，获得什么东西，不如磨练自己做一个努力的人。志向再高，没有努力，志向终难坚守；没有远大目标，因为努力，终会找到奋斗的方向。做一个努力的人，可以说是人生最切实际的目标，是人生最大的境界。许多人因为给自己定的目标太高太功利，因为难以成功而变得灰头土脸，最终灰心失望。究其原因，往往就是因为太关注拥有，而忽略做一个努力的人。对于今天的孩子们，如果只关注他们将来该做个什么样的人物，不把意志品质作为一个做人的目标提出来，最终我们只能培养出狭隘、自私、脆弱和境界不高的人。遗憾的是，我们在这方面做得并不尽如人意。我一直在思忖：要不要给父亲打个电话，要不要呢？父亲一定是不在家的。他这时也许正站在5楼或者8楼的脚手架上奋力扔上了又一块砖，擦一擦汗的工夫，就被人拼命地吆喝。十几年了，人也上了50，不知道他，还受不受得了。但父亲是心甘情愿又志得意满的，至少他每次与我说话都在努力表达这样的意思。而我，越发地不安。我今年22岁了，父亲52。我4岁时母亲改嫁他乡，父亲和我磕磕绊绊地活着。多少年了，数也数不清楚，那些漫长的日子怎么可以用一个数字说过来呢?父亲的智商比一般人要低一点，生活简单得像几条纵横的网格。很早的时候，别人扔掉一架破木车，他捡回来，敲敲打打，然后拖着上路了，沿途把别人扔下的酒瓶废铁等破东西捡上车拖回家。时间久了，乡邻们也把不要了的东西放到他车上。我整天埋在那一堆破烂里翻翻拣拣，穷人的孩子，六七岁就当了家。冬天来的时候，我放钱的纸盒子已经有了沉甸甸的满足。这年过年，我们吃了鱼和肉。一个8岁的女孩子，把年夜饭看了又看，从心底里微笑着叮嘱自己记住那一刻庞大的快乐，所以，一直到现在，十多年过去了，也忘不了当时满满的幸福。父亲种的瓜菜都新鲜水嫩，我们两个人吃得很少，我就把大部分放到父亲的小推车上。乡里乡亲的嫂子大娘谁要就从上面拿走，回去包顿饺子或者做顿汤面，也不说谢，偶尔记得，差他们的孩子送一碗给我，我笑笑地接着，也不说谢。吃百家饭穿百家衣，我沉默着、绚烂着，也成长着。每天最好的时光便是我踩在小凳上弯腰炒菜，父亲坐在灶前烧火，不时惊慌地去扶一下我脚下的小凳，见很安全了，就呵呵笑起来。现在去想那段日子，总是首先忆起灶间的那片阳光，10岁左右的阳光，竟然是天长地久的样子。这样的日子持续了多少年我已经不记得了。我用纸盒子里的钱交学费，买作业本，也偶尔买点肉做给父亲吃，是恬然的安静感觉。这样的日子让人有种惯性的依赖，像一只鸟的飞翔，没有转弯和阻隔。突然的一天，父亲拖着坏了很多处的车子从废品站回来，脸上青一块紫一块的，透着强烈的委屈和惶惑。钱被镇上的小混混抢了，父亲被打了。我安慰了他半天，最后还是忍不住哭了。这是第一次，然后是，接二连三。父亲越来越惶惑不安，吃饭越来越少，睡觉也很不安稳，经常半夜起来对着窗户呆呆地坐几个时辰。话也不说了，更不笑，脸上眼睁睁地消瘦下来，眼神是不安的游移。我不知道该怎么办。我知道他往日细缓如流水的生活突然碰上了巨岩，他缓不过神来，难受得紧。那天，父亲去废品站很晚了还没回来。外面一片漆黑，心里一阵阵发毛的我跑出去沿路找。嗓子喊破了，像一面破锣，震得自己心里脑里嗡嗡的，却并没传出多大响声。夜里的村野风吹草惊，自己的脚步声和喊声总会引来一片陌生的声音。我毛骨悚然。最终在一个大水湾边看到父亲的车子，没有人。我立刻就大哭起来，感觉整个人都化成了水在不断地往外流，直到整个人都空了。猛然听到一阵急促水声的时候，我吓了一跳，哭声被硬生生截断在喉咙里。我望着声音的来处，好久才看清楚有一个人从水里走过来，越来越近，像从水里长出来的一样，水被擦出一片哗哗声，有沉重的呼吸声，近了，又近了是父亲，是父亲！父亲跑过来喘着气抱住我，急急地问：“我得活着跟你做伴，对不对？”我使劲地点头，呜咽不已。父亲立刻笑了，像发现了真理似地说：“怎么样我也不能死，我得活着跟你做伴。”说完就不理不顾地牵着我回家了。一路上他莫名的兴奋对比着我的泪水。那一年我13岁，父亲43。这是我生命中最铭心刻骨的一段回忆。父亲最终也没有去把那架车子捡回来。他不再去镇上了，就在四周围转，谁家田里有草就帮忙拔，有什么活就帮忙干。只是每天都乐呵呵的。再后来，父亲跟着村里的一个民工小组去赶零工。他只扔砖头，从房底扔到房上，要恰恰扔到瓦匠手上，要快，要一时不停。他的胳膊红肿了起来，每天回来我就用热毛巾给他敷，但不很管用，后来学习家务一忙起来，也便放弃了。有时候夜里醒来听到父亲睡梦中沉沉的呻吟，心就一抖一抖地疼，泪流了一脸也不敢哭出声来。父亲很卖力气，对工钱也没有概念，给多少是多少，好在别人不太忍心欺他。生活再一次进入正轨，我可以不用踩小凳子炒菜了，干活也利落了许多，不再需要父亲烧火了。他便转移了目标，每天我写作业的时候就抚一抚我的英汉大词典，咕哝几句“小闺女不简单，能看这么大的外国书”，脸上是羡慕和骄傲。我对他笑一笑，他就很欢喜地走了。父亲显然对自己过的日子心满意足，眉眼间都活络了许多。高中我没住校，仍然延续着这种生活，但是日子一天天逼近高考，我开始发慌。我试探着问他：“我要到很远的地方念书了，你怎么办呢？”“有多远?是不是有毛主席那么远?”他瞪大眼睛，脸上有我看不出来的表情。我局促地点了下头。他竟然很高兴：“闺女能到毛主席那里去了，不简单，我，我在家里等你回来。”表情甚是雀跃。我不想把话题往深里引了，怕他难受，说：“你要干活呢。”他说：“好，干活。”就这样我半头半尾、模糊不清地完成了离别的可能，却没有想到在上路之前的晚上，父亲变了卦，死活要送我去上学。他说，太远了就走丢了，说得切切真情，我没有办法说不，就