仙客来山庄建设项目可行性研究报告.doc

#省省#旅游文化投资有限公司旅游文化投资有限公司 仙客来山庄建设项目仙客来山庄建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 #工程咨询有限公司工程咨询有限公司 二二一一年八月一一年八月 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 1 目 录 第一章 总 论.1 1.1 项目名称及建设单位 .1 1.2 项目概况 .1 1.3 结论 .2 第二章 项目建设的必要性3 2.1 项目建设的必要性 .3 第三章 建设规模及建设条件.4 3.1 建设规模 .4 3.2 建设条件 .4 第四章 总体规划方案.7 4.1 设计依据 .7 4.2 设计目标 .7 4.3 规划原则 .7 4.4 规划理念 .8 第五章 工程建设方案.9 5.1 总体建设方案 .9 5.2 建设范围 10 5.3 建设内容 10 第六章 节能分析21 6.1 设计依据 21 6.2 项目所在地能源供应状况分析 23 6.3 节能分析 23 第七章 环境保护25 7.1 编制依据 25 7.2 环境保护建设目标 25 7.3 环境影响因素识别 26 7.4 环境保护措施和建议 26 7.5 环境影响的综合评价 28 第八章 消防、劳动安全与卫生29 8.1 消防 29 8.2 安全与卫生 29 第九章 社会稳定风险分析31 9.1 编制依据 31 9.2 风险调查 31 9.3 风险识别 32 9.4 风险估计 33 9.5 风险因素分析 34 9.6 风险防范和化解措施 35 9.7 风险等级及结论 41 第十章 项目组织管理43 10.1 项目组织 .43 10.2 部门职责 .44 10.3 人员培训 .45 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 2 第十一章 项目实施进度安排46 11.1 项目实施内容 .46 11.2 项目实施进度计划 .46 第十二章 工程招投标48 12.1 项目招标范围 .48 12.2 招标组织形式 .49 12.3 评标组织、评标原则及决标 .49 第十三章 投资估算和资金筹措.51 13.1 投资估算 .51 13.2 资金筹措 .53 第十四章 生态评价54 14.1 生态评价 .54 14.2 生态效益 .54 14.3 节能效益 .55 14.4 项目建设资金 .55 14.5 效益评价结论 .55 第十五章 社会评价.56 15.1 主要利益相关群体 .56 15.2 社会影响分析 .56 15.3 评价结论 .57 第十六章 建议与结论58 16.1 实施措施及建议 .58 16.2 结论 .59 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 3 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 项目名称：#市和平工业园仙客来山庄建设项目 项目建设地址：#市和平工业园东侧 建设内容和规模：本项目总投资 20000 万元，其中建设投资为 15000 万元。项目总占地 1500 亩，总建筑面积 200000 平方米，建 成仙客来山庄项目，功能格局由垂钓中心、旅游度假休闲中心、餐 饮中心、黔北特色民居、高档会所，安置区组成。 资金筹措： 本项目总投资 20000 万元，全部由项目单位自筹。 建设期：3 年，分二期建设，每个建设周期为一年半。 1.21.2 项目单位简介项目单位简介 #省#旅游文化投资有限公司 法人代表：# 注册资本：2800 万元 公司类型：其他有限责任公司 成立日期：2007 年 12 月 经营范围：投资兴办实业、国内商业、物资供销业的购销、经 济信息咨询；房地产开发、经营（凭许可证经营） 、销售、租赁、管 理；建筑材料销售，产品展柜制作；园林绿化，花卉、苗木种植与 营销（林木种子生产经营除外） ；旅游咨询及投资，物业管理。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 4 1.31.3 编制依据和工作范围编制依据和工作范围 1.3.1 主要编制依据 （1） 产业结构调整指导目录 （2010 年） （2） #市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （3） #市和平工业园区总体规划 （20102030） （4）可行性研究报告编制委托协议书 （5） 投资项目可行性研究指南 （6） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） （7）国家和省、市有关部门颁发的政策、法规及定额等 （8）与本项目的有关各项基础数据、资料等 1.3.2 工作范围 通过对本项目的建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括 项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、组织 机构与人力资源配置、投资估算与资金筹措、项目实施进度安排、 项目经济效益分析等方面的分析，从而技术和经济的角度论证项目 建设的可行性。 1.41.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 5 财务评价指标汇总表财务评价指标汇总表 1 单位：万元 序号项目名称数据 1 项目总投资 20000 其中建设规模总投资 19300 1.1 建设投资 19000 1.2 建设期利息 1.3 流动资金 1000 其中铺底流动资金 300 2 资金筹措 20000 2.1 项目资本金 20000 2.2 项目债务资金 2.3 其他资金 3 年均销售收入 20000 4 年均总成本费用 7870.39 5 年均销售税金及附加 267.65 6 年均增值税 3345.6 7 年均息税前利润（EBIT） 11861.96 8 年均利润总额 11861.96 9 年均所得税 2965.49 10 年均净利润 8896.47 11 总投资收益率（%） 59.31 投资利润率(%) 59.31 12 投资利税率（%） 77.38 13 项目资本金净利润率（%） 44.48 14 贷款偿还期 15 平均利息备付率（%） 16 平均偿债备付率（%） 17 项目投资税前指标 财务内部收益率（%） 38.93 财务净现值（I=10%） 25995.45 全部投资回收期（年） 4.22 18 项目投资税后指标 财务内部收益率（%） 30.94 财务净现值（I=10%） 17832.7 全部投资回收期（年） 4.76 19 资本金内部收益率(%) 30.94 20 盈亏平衡点 生产能力利用率（%） 11.64 销售价格（%） 25.06 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 6 1.51.5 结论和建议结论和建议 1.5.1 可行性研究结论 （1）本项目的建设符合产业结构调整指导目录（2010 本） 第一类“鼓励类”第三十四款“旅游业”第 3 条“旅游基础设施建 设及旅游信息服务系统开发”范畴内的国内投资项目。 （2）本项目利用#省裕丰旅游文化投资有限公司现有的人才 优势、技术优势、市场优势、品牌优势、管理优势，具有投资回报 率高于同行业的特点。 （3）仙客来山庄项目不但是和平工业园区龙头项目，而且可以 作为#市的一张旅游名片，对提升#市城市的形象与品牌有着 重要的作用。 （4）仙客来山庄要更加注重景观配置、游憩安排、旅游要素的 综合平衡、独特吸引力的打造以及文化与资源的挖掘，为居者提供 优美居住环境，倡导一种理想生活理念，最终实现旅游区经济效益、 环境效益和社会效益的统一。 （5）本项目的建设，有助于促进#市现代服务业的发展；有 助于实现旅游与地产互动，以解决景区建设资金瓶颈问题；有助于 完善和平工业园区的旅游配套，吸引和留住游客；有助于推动# 旅游产业的创新，实现可持续发展。 （6）该项目财务评价表明，税后全部投资内部收益率 30.94%，财务评价可行，并具有一定的经济效益和社会效益。项目 的建设是可行的。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 7 1.5.2 建议 项目单位应按照国家基本建设程序的要求完善项目前期工作和 建设组织。项目的建设资金若不能及时到位，将直接影响项目的建 设进度，建议项目单位充分考虑资金来源可靠性及稳定性，在建设 资金落实的基础上，方可开工建设。 建议项目单位充分重视项目建设与#市总体发展规划的协调 性，确使项目建设有助于其可持续发展目标的实现。建议项目设计 和建设与#市整体规划相协调，体现地块的用地整体性、协调性， 同时减少投资的原则。 项目建设单位在实施项目建设行为时应注意对周边生态环境的 保护，采取切实可靠的技术措施，防止水土流失，为所在地及项目 本身创造宜人的环境质量。 建议上级行业主管部门领导和社会有关部门在征地、规划、税 费等方面子以一定的政策鼓励和支持。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 8 第二章第二章 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性 2.12.1 项目建设的背景项目建设的背景 旅游业是效益高、关联度大、带动力强的朝阳产业，旅游产业 的发达程度已成为衡量一个国家和地区现代化水平的重要标志。加 快旅游产业发展，对于调整和优化经济结构，改善投资环境，增强 市场扩张能力，扩大对外交流，增加就业岗位，提高城市的现代化 水平，具有十分重要的意义。 为了进一步落实科学发展观，加快经济结构调整，井山作为 #风景文化名山，在#市旅游产业中起着重要的作用。井山不 仅是#的旅游龙头、生态家园，景点建设固然重要，文化旅游必 不可少，文化是标志，是基础，是实力，是支撑，只有把优美风景 与深厚文化有机结合、相得益彰，才能显现出旅游发展的生机和活 力。三分在天然，七分靠雕饰。要树立文化旅游理念，极力打造该 地区独特的黔北文化、体育文化、风俗文化和生态文化，丰富景区 内涵底蕴，真正发挥出文化旅游促进旅游产品升级、促进相关产业 融合、促进旅游观念转变、促进社会环境改善的作用，逐步使井山 成为名副其实的风景文化名山。 随着经济社会发展，旅游者的消费需求层次呈现差异化、多样 化、个性化趋向，不少旅游者希望通过旅游感知人文精神和魅力， 旅游业已经进入文化竞争的新阶段。基于这种背景，井山风景区旅 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 9 游业发展必须充分全面整合多种旅游资源，延伸旅游业的产业链条。 本项目以建筑文化为突破口，推动旅游产业的创新，打造人文景观， 引入世界多元文化，吸引多层次的游客参与体验，必将提升井山风 景区旅游产业发展的综合水平。 因此，建设仙客来山庄项目是产业发展的必然结果。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.1 促进#现代服务业的发展 服务业的发展水平是衡量现代社会经济发展程度的一个重要标 志，#目前正在处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场 化、国际化加快发展的大好时机，已初步具备经济又快又好发展的 条件。#市政府已将现代服务业作为经济发展的重点提上了议事 日程。加快发展服务业，提高服务业经济结构中的比重将成为经济 工作的重点。仙客来山庄项目不仅能带动井山旅游产业的发展，也 能促进#文化产业和房地产业的发展；不仅能提供满足人们物质 文化需要产品，也能增加就业促进社会和谐；不仅能促进经济增长 方式的转变，缓解能源资源的紧张和短缺，也是实现可持续发展的 具体途径。 2.2.2 实现旅游与地产良性互动发展 仙客来山庄选择了一种旅游产业与房地产业互动循环的发展模 式。在井山旅游产业发展中，存在的一个瓶颈问题是景区建设资金 严重不足。井山的旅游业要真正起到产业主导作用，不联合房地产 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 10 业的力量恐难担此重任；反过来，基于房地产业自身发展规律性与 当前全国房地产业发展大形势，井山地区房地产业如果能与旅游业 实现真正融合，可以富有成效地使土地迅速升值，也就能实现优势 互补和双赢。当今，旅游地产模式在国外已经成熟，欧美最近 10 年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以 上都规划了为旅游配套的房地产。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪 斯登堡” 、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游地产作 为其开发经营的重要内容之一。井山应充分借鉴这些成功的经验。 2.2.3 完善井山地区的旅游配套 仙客来山庄项目建设。是为了满足消费者休闲度假需求为目标， 以旅游目的地规划融合多项旅游服务内容，突破了传统的以景点为 中心、以住宿餐饮和交通为后勤辅助的经营模式，扩展了休闲度假 服务项目，将会与当地经济活动的融合程度进一步加深。井山将以 其优质的生态资源，深厚的文化底蕴，独特的天然氧吧，丰富的景 点项目，吸引着全国各地的旅客，旅游经济成为拉动房地产快速发 展的主导力量，从而催生了以“旅游”为主要增长点的旅游房产发 展。仙客来山庄项目的实施，将是完善旅游配套资源，打造旅游名 城品牌，助推文化、旅游和地产经济联动发展的战略性举措之一。 2.2.4 推动井山旅游产业的创新 仙客来山庄应以建筑文化为突破口，全面整合多种旅游资源， 延伸旅游业的产业链条，推动旅游产业的创新，提升旅游产业发展 的综合水平。对#旅游业而言，周边旅游的自然景观不足，始终 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 11 处于黄果树和草海丰富的自然景观的阴影之下，很难留住游客。因 此，需要增加人文景观弥补其不足。仙客来山庄正是从创新的角度， 为井山地区的旅游创造人文景观，通过引入多元文化，吸引多层次 的游客参与体验，进而增加井山的旅游收入。 2.2.5 实现井山地区的可持续发展 生态环境、人文景观是井山地区的优势资源和可持续发展的基 础，仙客来山庄项目的开发将坚持可持续发展的理念，着力体现人 与自然的全面融合与交流，强调游客与业主的参与性和互助性，彻 底突破了传统意义上单一性的旅游功能的景点，或者是地产功能的 楼盘销售的单一构思，在传统概念的基础上进一步提升，将旅游观 光、休闲度假、会展教育、运动娱乐、居住健康等功能有机结合， 共同组成了一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的度假休闲居住地。 不仅给当地的经济发展带来机遇，更重要的是让资源得到充分利用。 井山项目是通过房地产金融开发积累城市建设资金，改善老百姓的 生活条件，创造就业机会，让老百姓真正从城市发展中受益，给老 百姓的生活带来实惠。 总之，仙客来山庄项目将旅游与地产有机结合，是推进当地经 济结构调整，加快经济增长方式转变，有效缓解能源资源等瓶颈制 约的战略需要。也是提高井山地区资源利用效益，打造井山地区旅 游品牌，提升井山旅游产业发展水平的内在需要。旅游产业和房地 产业的结合，也符合国家的产业政策和对外开放的政策，有利于带 动地方经济、城市发展、房地产开发和社会主义新农村的建设，是 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 12 一件利国利民的好事。随着我国经济增长和居民消费不断提升，未 来一段时期将是旅游地产业发展的黄金时期，井山地区如果能立足 自身生态优势，制定科学发展战略，通过旅游地产业的快速壮大实 现区域经济腾飞指日可待。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 13 第三章第三章 市场预测市场预测 3.13.1 宏观环境和商业机会分析宏观环境和商业机会分析 国务院 2007 年制定并印发了国务院关于加快发展服务业的 若干意见 ，明确了“十一五”时期我国服务业发展的总体思路、目 标和主要任务，提出了促进服务业发展的相关政策措施。最近，国 务院六部委发布关于大力发展旅游业促进就业的指导意见 。明确 指出，旅游业是国民经济的重要产业，是扩大就业的重要渠道。到 2015 年，要形成就业与产业协调发展的机制，旅游就业规模从目前 的 6000 万人增加到 1 亿人左右。提出了发展旅游业促进就业的六 项主要任务和四条主要措施。 六项主要任务包括：加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模； 拓展旅游产业链条，优化旅游就业结构；培育规范旅游市场，挖掘 旅游就业潜力；加强人力资源开发，提高旅游就业能力；完善相关 配套措施，改善旅游就业环境；实施就业行动计划，开展旅游就业 试点。 四条主要措施：一是加大财税政策支持；二是加强基础设施建 设；三是完善金融支持政策；四是积极提供旅游就业援助。 2009 年 12 月 1 日， 国务院关于加快发展旅游业的意见正式 发布，首次提出了“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业” ， 提出的 5 大措施指明了旅游产业升级方向。这将为我国旅游业带来 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 14 新的发展机遇。 2004 年 12 月，由中共中央办公厅、国务院办公厅发布2004-2004- 20102010 年全国红色旅游发展规划纲要年全国红色旅游发展规划纲要培育十二个重点红色旅游区， 其中提出提出“以#为中心的“黔北黔西红色旅游区” ，主题形象是 “历史转折，出奇制胜” 。 3.23.2 #市旅游市场前景预测分析市旅游市场前景预测分析 “十二五”期间是贵州省加快经济社会发展的重要战略机遇期， 是贵州省向全面建设小康社会迈进的重要时期，也是调整经济结构、 加快经济发展方式转变的关键时期。贵州省委、省政府在深入分析 全省旅游业发展形势的基础上，提出了今后五年贵州省建设旅游大 省的指导思想、基本原则和主要目标，强调要切实把做大做强旅游 经济作为事关全局的大事来抓，尽快推动旅游大省建设取得实质性 突破，通过三到五年的努力，把贵州省建设成旅游大省，把旅游业 培育成为贵州省国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的 现代服务业。 #市位于贵州省北部，地处云贵高原大娄山山脉中段。南北 与贵阳市和重庆市毗邻，分别相距 154 和 300 公里，全市总面积 30762 平方公里，人口 712 万，辖二区二市十县（其中有两个少数 民族自治县），属国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建 设的主要区域。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 15 1935 年 1 月，中央红军长征到达#，并在#举行了政治局 扩大会议，即著名的“#会议”。这次会议在及其危急的情况下， 挽救了党，挽救了红军，挽救了革命，成为党在历史上一个生死攸 关的转折点，#也因此扬名中外。 改革开放以来，#社会经济迅猛发展。已拥有各类工业企业 2000 多家，初步形成了以烟、酒为支柱，融冶金、电力、煤炭、机 械、化工、建材、电子仪器、汽车制造、食品加工、纺织、造纸等 为一体的较为完整的工业体系。农产品的产量和质量具有一定优势， 在全省的比重大致为粮食 25%、茶叶 40%、肉类 30%、蚕桑 30%。 #市是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一。 全 市拥有一个国家有和四个省级风景名胜区。#会议会址和杨粲墓 是全国重点文物保护单位，此外，位于赤水国家风景名胜区内的有 金沙沟国家级桫椤自然保护区、国家级森林竹海公园和国家级生态 示范区。赤水十丈洞瀑布被 誉为“神州又一瀑布奇观”。 红色历史文化资源和自然生态资源是#旅游最好的招牌。初 步统计，#市共有 94 个景区（点） ，其中国家级景区（点）资源 就有 14 处。以此为载体，#市已基本形成红色旅游、生态旅游、 休闲度假旅游等七大旅游产品系列，旅游产业发展硕果累累。2009 年，#市接待游客 1373.8 万人次，旅游收入 110.17 亿元，分别 同比增长 26.5和 35.2。2010 年 1 月至 3 月，#市已累计接 待游客 290.1 万人次，同比增长 15.2，实现旅游综合收入 23.58 亿元，同比增长 20.5。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 16 贵广快速铁路、贵昆快速铁路与昆曼国际公路相连接后，将形 成一条“广州 桂林 贵阳 昆明 曼谷”的世界级观光旅游线路。为 实现旅游路线的对接，#与重庆、四川广安、贵阳三地联手打造 重庆 广安 # 贵阳中国红色旅游精品路线，同时与重庆、四川开 展川、渝、黔“金三角”跨区域旅游发展合作，与韶山、井冈山、 延安、西柏坡、嘉兴等著名革命纪念地开展跨区域品牌联合，共同 推进旅游产业的发展。 据悉，#将打造“四渡赤水” 、 “丹霞竹海” 、 “中国茶海”等 特色旅游品牌和酒博会、茶博会等特色会展品牌，大力促进文化旅 游与会展经济融合发展，着力提升现代服务业发展水平，着力提升 城市综合竞争实力。 本项目建设项目建设地位于#风景名胜区内，未来 2 至 5 年 内，一批具有国际水准的餐饮、购物、酒店、休闲运动设施将陆续 投入使用，#旅游经济圈将逐步形成。随着#旅游文化产业的 发展壮大，本项目将获得极佳的发展机遇，市场前景非常广阔。 3.33.3 项目运营模式及销售策略项目运营模式及销售策略 3.3.1 项目运营模式 仙客来山庄项目是井山区一个综合旅游配套项目，也是借助或 依托旅游景区实现其开发价值提升的房地产项目。因此，在开发模 式上属于旅游地产，应采取旅游与地产联动策略。 旅游地产通常包含四类： 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 17 第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的 各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿性的建筑物及关联空间； 第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供 旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间； 第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的各种 度假性的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店等； 第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住宅 建筑物及关联空间。 前三种旅游地产模式主要针对旅游者市场、提供短期使用服务 功能、大多数不涉及产权转移的经营特点，而旅游住宅地产则是面 向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权 交易的范畴。 仙客来山庄房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发 即是旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即 是房，房即是景，景中有房，房中有景。 “旅游+地产”的开发模式 已成为旅游区常见的开发模式之一，旅游地产兼具服务性、经济性、 灵活性和投资性，成为房地产领域内的新亮点。同时，旅游业与房 地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，对#当地 经济的增长能够起到促进作用。 3.3.2 销售策略 根据对#房地产市场过去两年的统计数据分析，可以看出房 地产销售量及成交均价呈平稳增长的态势。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 18 在分销策略上，有“直接销售”和“经纪人销售”两种方式， 建议本项目采用经纪人销售形式。房地产卖主与房地产经纪人是委 托与被委托的关系，这种委托与被委托关系必须用书面合同确定下 来。经纪人的报酬是佣金，佣金通常是事先商定的房地产最终销售 价格的一个百分数。在出租经纪情况下，佣金按租金的百分比支付。 房地产经纪的销售代理有公开报价、独家代理、独家销售权、多重 开价、净开价等形式，可择机处理。 在社区服务策略上，应注重物业管理的“内涵” 。物业管理公司 水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。高档社 区客户不仅看重视开发商的实力、口碑、信誉，还要看物业管理公 司专业化水平。服务设施齐全而且档次高物管水平，以及优质的人 性化服务能与业主融洽相处，对于创建和谐社区至关重要。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 19 第三章第三章 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 3.13.1 建设内容及规模建设内容及规模 仙客来山庄项目总投资 20000 万元人民币，项目总占地 1500 亩， 总建筑面积 200000 平方米，功能格局由垂钓中心、旅游度假休闲中 心、餐饮中心、黔北特色民居、高档会所，安置区组成。 具体内定包括：1、景区公路拓宽及景区内步游道，休息亭、观 光亭、垂钓台、烧烤区等；2、水面娱乐项目，如天然游泳池等； 3、景区旅游接待服务设施及安全设施，如文体娱乐室 2 个、专卖部 1 个、KTV 包厢 2 个、多功能会议室 1 个、露天活动场所 2 处、餐饮、 停车场及环保公厕等；4、景区内的环境绿化及水体养殖、供水、排 水设施等。 3.23.2 服务内容服务内容 本项目近期将建设 2 个功能区：综合服务区和休闲娱乐区。 1、综合服务区 综合服务区位于山庄的西北区域，主入口大门内外，即山庄的 西南角区域，主要是山庄突出形象，兼顾对内对外服务。综合服务 区具体分三个中心。 （1）服务中心 服务中心其功能是对内对外服务，包括接待、餐饮服务、商业 购物等功能。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 20 （2）游人集散中心 游人集散中心为大门中心内侧部分用地，主要由回车场，罗马 石竹广场和绿色长廊组成。 （3）核心接待中心 核心接待中心由山庄别墅组成。山庄别墅主要为接待大众旅游 度假，兼作整个度假山庄的综合接待服务，功能为住宿、餐饮、会 议、娱乐、生态养生餐饮、康疗体验等。 2、休闲娱乐区 休闲娱乐区内主要建设山地木屋群、茶楼等。山地木屋群建筑 以特色木屋为主，用于点缀山庄，宛如世外桃源。茶楼和木屋的特 点是结合度假山庄的休闲、养生、康体活动，吸引海内外游人到此 游玩。其功能除满足游客在山庄休闲娱乐需求外，游人还可在垂钓、 养生等。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 21 第四章第四章 建设项目场址条件建设项目场址条件 4.14.1 场地选择场地选择 #市和平工业园仙客来山庄用地总面积为 1500 亩，位于贵州 省#市和平工业园东侧。#县地处贵州省北部，东接湄潭、瓮 安县，南邻息烽、开阳县，西连仁怀、金沙县，北界桐梓县、绥阳 县、红花岗区、汇川区。位于东经 1061722至 107 2525，北纬 271315至 280303之间。全县东西长 112.5 公里，南北宽 89.3 公里，土地总面积 4092.66 平方公里。 4.24.2 地理位置及行政区划地理位置及行政区划 #县位于贵州省北部，县境环绕中国历史文化名城#中心 城区，全县国土面积 4092 平方公里，辖 29 个镇 2 个民族乡，人 口 118 万。这里环境优美，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，四季 可游，是旅游休闲度假，人居置业的好地方。 4.34.3 自然地理自然地理 4.3.1 地形地貌 #处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在 云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。海拔高度一般在 10001500 米，在全国地势第二级阶梯上。全市平坝及河谷盆地面 积占 6.57%，丘陵占 28.35%，山地占 65.08%。大娄山山脉自西南向 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 22 东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌 上明显地把#市划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以 低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率 较高，是粮食、油料作物的主要产地。 4.3.2 气候条件 #县境属亚热带季风气候区，年均气温 14.7，终年温凉湿 润，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年均降水量 1200 毫米，年均 日照 1146.9 小时，无霜期 270 天。县境内冬季、秋末、春初，受西 伯利亚南下冷空气影响，风向多为偏北风，因地貌复杂多变，地面 风主要是东北风，从春末至夏季，西太平洋暖湿气流北向西伸，南 下冷空气变暖减弱，主要风向为偏南风或东南风。年平均相对湿度 在 82左右，年平均蒸发量 1150 毫米。 4.3.3 水质情况 据历年市内 77 个水质点 654 次采样化验分析表明，全市水质 基本良好，多数未受污染或只有轻度污染。有毒有害成分只在少 数河段出现。绝大多数属于矿化度不大的中硬水，水离子总量一 般为 200350 毫克 升，总硬度多在 80140 毫克（氧化钙） 升之间，水质呈中性偏碱。各河年平均输沙量呈增加趋势，水 土流失面积 5000 多平方公里，约占土地面积的 15%。随着流域 植被的改善，水土流失情况在逐步缓解。 4.3.4 工程地质 #地貌以娄山山脉和南北向娄山支脉为骨架，与沟谷盆地等 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 23 自然组合形成形态各异的地貌。西北高而东南低，最低点位于山盆 镇落炉，海拔为 489 米，最高点位于山盆镇的仙人山，海拔为 1849 米。按形态划分，在娄山山脉东南面为低山丘陵宽谷盆地地貌，海 拔一般 8001000 米，娄山山脉西北面为低中山峡谷地貌，海拔一 般 9001300 米。 4.44.4 旅游资源条件旅游资源条件 #旅游区是大西南旅游的重要组成部分，是川渝黔金三角旅 游区的重点景区，也是长江三峡国际旅游热点中的生态旅游的理想 王国。 #山川秀丽，风光独特，尤以山、水、林、洞为主要特色。 这里有被称为“西南古代雕刻艺术宝库”的杨粲墓、被誉为“生物 活化石”的桫椤大面积生长于赤水桫椤国家级自然保护区、以及被 誉为“丹霞第一瀑”的赤水大瀑布等，真可谓处处有佳境，步步有 名胜。#城市不大，但五脏俱全，购物、美食、娱乐等生活配套 设施一应俱全。 生态旅游资源生态旅游资源：世界自然遗产 1 个（赤水丹霞） ；风景名胜区 7 个，其中国家级风景名胜区 1 个（赤水风景名胜区） 、省级 6 个（习 水、娄山关、绥阳宽阔水、仁怀茅台、余庆大乌江、湄潭湄江） ；自 然保护区 8 个，其中国家级自然保护区 3 个（赤水桫椤国家级自然 保护区、长江上游珍稀特有鱼类国家级自然保护区、习水中亚热带 常绿阔叶林国家级自然保护区 ） ；森林公园 8 个，其中国家森林公 园 4 个（九道水国家森林公园、竹海国家森林公园、燕子岩国家森 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 24 林公园 、凤凰山国家森林公园） 、省级 4 个（习水飞鸽、中国杉王、 #娄山关、大板水） ；国家级地质公园 1 个（双河溶洞国家地质公 园） ；国家 AAAA 级旅游景区 3 个（#会议会址、赤水大瀑布、燕 子岩国家森林公园） 。 人文景观：人文景观：初步纳入旅游开发规划的历史景观遗址 13 处，其中 国家级 3 处（#会址、海龙囤、杨粲墓） ，省级 10 处；博物馆 7 处（均为省级） ；古墓 6 处，其中国家级 1 处（杨粲墓） ，省级 5 处； 寺庙 5 处（均为省级） ；历史文化名城（镇）5 处，其中国家级 1 处 （红花岗区） ；拥有红色旅游景点 85 处。 特色活动：特色活动：分别在#市、仁怀市茅台镇、赤水大瀑布等地举 行。活动内容主要为参观#酒文化博物馆、茅台酒厂、#会议 会址、赤水大瀑布等，而对于嗜酒人士来说，最吸引人的是可遍尝 当地名酒。 4.54.5 交通条件交通条件 #南距贵阳 120 公里，北距重庆 260 公里，处于黔北综合 经济区和国家#新材料工业园的核心区域。黔渝铁路、黔渝高速、 贵遵高速、 210 国道、 326 国道和建设中的遵（义）茅（台） 高速、杭（州）瑞（丽）高速纵贯县境，乌江航道顺境而过直达 长江，与即将通航的新舟机场形成“水陆空”三位一体的立体交通 网络。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 25 4.64.6 公共设施配套条件公共设施配套条件 自园区开工以来，围绕园区水、电、路、通信等基础设施建设， 积极供电、电信、自来水公司等部门，为园区建设开通“绿色通道” ， 大力夯实招商基础。已投入工程建设资金 1100 万元，工程主体形象 进度达 15%；和平大道#县段 2.3 公里道路清表结束，路基正在 开挖、碾压、回填。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 26 第五章第五章 工程设计方案工程设计方案 5.15.1 规划指导思想、原则及定位规划指导思想、原则及定位 5.1.1 规划指导思想 仙客来山庄建设项目是#井山地区旅游的龙头项目，投资量 大，回收期长，又是在景区周边的旅游地产项目。因此在规划上， 应按照“整体布局，协调发展；尊重自然，尊重生态；统筹兼顾， 寻求平衡；挖掘资源，提升价值”理念和思路进行。 （1）整体布局，协调发展 仙客来山庄项目要在国家政策和当地条件允许的基础上，既要 从高处着眼，统筹考虑，协调发展，保证长远利益的实现；又要从 当前起步，立足现实，分阶段有层次有重点地稳步推进。既要整体 布局、科学规划，又要特色鲜明、突出主线。通过政府引导，市场 推动，多方参与；环境保护，资源节约，以人为本，实现持续发展； 着力为#打造强势旅游地产，促进旅游产业多元发展，完善配套 设施及服务。 （2）尊重自然，尊重生态 在规划设计中，应珍视场地或地域中的自然及人文属性，珍视 场地原有信息，并试图延续区域的自然特征，让地块的自然历史与 未来衔接。保护、管理自然景观，保护、改造、创造文化景观，并 使自然景观与文化景观和谐共生。景观不仅指土地上天然形成的地 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 27 表物，还包括附加在这些地表物上的人类活动的形态。尊重自然包 括许多不同的层面，每个层面都有各自的属性。有天然形成的优美 风景，有文化景观、精神遗产的内容。在规划设计中应寻求生态与 艺术的共融。 （3）统筹兼顾，寻求平衡 仙客来山庄项目的规划设计和景观设计在很大程度上是社会改 良的手段。应在强调地域特征的同时，兼顾全球化的影响和机遇； 强调经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益；强调资产回报的 同时，兼顾可持续发展。不以任何单一要素为导向，而是寻求环境、 社会、经济、科学、艺术等诸多因素之间的平衡。 （4）挖掘资源，提升价值 在仙客来山庄项目规划中，力求最大化的挖掘旅游区域的显性 资源与隐性资源，最大化的整合旅游区域外围环境，放大旅游区域 及旅游产品形象，提升旅游区域价值及旅游房地产综合价值。仙客 来山庄作为旅游配套和旅游地产项目，要充分考虑其三大特征，一 是具有高度的人性化内涵；二是具有先进的产品结构和多功能复合 属性；三是具有较高的附加收益值和投资价值。因此，规划设计时 应深入每一个细节中，努力体现最佳的设计结构及使用价值，使得 旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景上具备多重优势。 5.1.2 规划原则 （1）保护为主，适量开发 #井山风景区发展应贯彻保护与开发相结合的原则，其中保 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 28 护包括三方面内容，分别为保护基本农田、保护森林植被和保护自 然风貌。另一方面，适量的旅游资源开发可以促进旅游经济的快速 发展，从而促进收入增长；部分旅游资金用于旅游资源的保护，又 可以促进环境的改善和生态建设与维护。 （2）因地制宜，突出特色 本项目规划当充分发掘优势，有效改造劣势，变劣为优，因地 制宜，在旅游组织和景区策划上充分体现地区景观独特、水域旖旎、 山体绵延的特色。 （3）重视生态，和谐筑景 本项目作为旅游景区与生态人居项目，必然涉及到一定量配套 建设开发。规划应将生态景观塑造作为首要设计要素，建筑隐藏于 山林之间，切实做到“见山见顶不见墙，见林见水不见房” 。同时， 建设开发必须严格控制体量、尺度、形态、色彩和规模，确保本地 区空间风貌的协调统一。 5.25.2 总体规划总体规划 5.2.1 规划布局 仙客来山庄由由垂钓中心、旅游度假休闲中心、餐饮中心、黔 北特色民居、高档会所、安置区构成。 1）山庄主楼，内设大堂、超市、银行、商务中心、西餐咖啡厅、 茶吧、美容美发、足浴、酒店网吧、办公室、会议室、客房等，面 积为 5000 平方米左右。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 29 2）餐饮中心，内设大餐厅，厨房、豪华包厢、普通包厢、会议 室、贵宾休息厅等，面积为 3000 平方米左右。 3）黔北特色民居建筑面积约 3000 平方米左右。 3）休闲娱乐会所，建筑面积约 3000 平方米左右。会所作为山 庄的服务用房，功能尽可能布置齐全，会所设有桑拿、按摩、浴脚 中心、健身房、KTV 包厢、大型演艺吧等。 4）办公区，布置在休闲会所与酒店区中间，便于服务人员服务。 并使动力设备靠近负荷中心，缩短运输管线。建筑面积约 2000 平方 米左右，内设动力用房，办公用房，工作人员宿舍。 5）道路、绿化及水系 山庄主要道路宽度 6M，次要道路宽 4M。 全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的 40%。本项目道路 设计采用人车分流的交通布局原则。 场区分为主干道，作为车流通道，场区的小道为次干道，作为 消防及人流通道。 6）出入口：本项目设有两个出入口，主出入口布置在山庄东方， 作为游客及车辆入口。次出入口布置山庄西侧，作为消防及工作人 员出入口。 5.45.4 建筑单体设计建筑单体设计 5.4.1 建筑单体设计原则 建筑群应贯彻简洁舒展的总体布局，在适用、经济的条件下 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 30 建设成为旅游、居住功能全面、绿色环保的人文景观。 新建工程多层建筑为钢筋混凝土现浇框架结构型式。 建筑材料和结构形式的选择，应符合建筑持久耐用、防火防 洪、建筑节能、保温隔热等方面的要求。 5.4.2 建筑外观设计 建筑风格力求多样灵活，各建筑物力求对称、规则，形体协调， 在材质的选用上综合石材、玻璃、金属等不同质感，线性简洁流畅， 自然大方。总体布局错落有致，给人耳目一新的感觉。 （3）建筑结构设计 结构设计使用年限为七十年。 设计荷载（标准值）：2.0kN/m2 风荷载：基本风压 WO=0.35kN/m2 雪荷载：基本雪压 WO=0.6kN/m2 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.1g。 抗震防护类别为丙类，框架抗震等级多层为三级，建筑物安全 等级为二级。 （4）主要建筑构造 框架结构建筑构造详见下表，内部装饰进行二次设计实施。 土 建 部 分 基础C10 混凝土垫层，钢筋混凝土独立基础、基础梁，KP1 空心砖砖基础、毛石基础 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 31 主体 外墙：240mm 水泥煤渣空心砌块墙 内墙：240mm 水泥煤渣空心砌块墙， KP1 空心砖 1/2 砖墙 柱：C25、C30 钢筋混凝土矩形桩 梁：C25 钢筋混凝土弧形梁，C20 预应力钢筋混凝土过梁 板：C25、C30 钢筋混凝土有梁板 地面：混凝土垫层，细石混凝土面层 楼面：水泥砂浆、水磨石面层 屋面：沥青珍珠岩保温层、二布三涂乳化沥青、聚氨脂涂膜防水屋面 门窗：木镶板门、胶合板门，塑钢推拉窗 天棚：混合砂浆，106 涂料、乳胶漆，铝合金 T 型龙骨、石膏板吊顶 内粉：水泥砂浆，106 涂料、乳胶漆，瓷砖 外粉：贴墙面砖，局部铝合金玻璃幕墙 水卫 （消防） 给水铝塑管，排水塑料管，蹲式大便器，立式小便器，室内消火栓 安 装 部 分 电 气 照 明 嵌入式荧光灯具，吊风扇，钢管暗敷，穿电缆、铜芯绝缘导线 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 32 第六章第六章 公用工程及辅助设施方案公用工程及辅助设施方案 6.16.1 设计依据设计依据 建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） 室外给水设计规范 （GB50013-2006） 室外排水设计规范 （GB50014-2006） 污水综合排放标准 （GB8978-1996） 采暖通风与空调调节设计规范 （GB50019-2003） 公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005） 城市电力规划规范 （GB/503-199） 城市工程管线综合规划规范 （GB/T50311-2000） 火灾自动报警系统设计规范 （JBJ11-92） 6.26.2 供配电供配电 6.2.1 负荷等级 仙客来山庄内的用电设备中，建筑物内的消防配电设备、电梯 等用电负荷属于一、二类负荷，其余均为三类民用用电负荷。 6.2.2 负荷标准 建筑按 50 瓦时/平方米计算，用电负荷估算为 23355KVA。 6.2.3 供电电源 供电电压等级为 10kV，采用市政 10kV 二路电源专线满足整个 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 33 用电需要，电源引入处设高配所。整个区域设十座 10KV/0.4KV 变配 电所，其内各设两台 1200KVA 干式变压器，总安装容量为 24000KVA。 6.2.4 变配电系统 高配所向各变配电所供电采用 10KV 电缆网，双环网结线，开环 运行。变配电所高压侧设环网柜，变压器采用环树脂浇注低噪声干 式变压器，采用低压器集中补偿方式，使功率因数提高至 0.9 以上。 电能计量为高供高计。 建筑按一定规模设总配电间，变配电所至各总配电箱采用 YJV22 型电缆在室外直埋引入。低压供配电线路至重要设备配电方 式为放射式至一般设备采用放射与树干混合方式。 6.36.3 照明照明 照明采用 AC380V/220V，50Hz，TN-C-S 系统。 照度标准设计：门厅、走廊 50-100LX。 所有管线采用埋地排管敷设的方式，另外考虑部分路段管线较 多的情况，局部结合采用电缆沟。 6.46.4 建筑防雷建筑防雷 6.4.1 建筑物均属三类防雷建筑 设计时按三类防雷建筑考虑防雷措施，并尽量利用建筑物的金 属体作接闪器，引下线，和接地装置。 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 34 6.4.2 低压配电系统的接地型式为 TN-C-S 系统 防雷接地、保护接地、变压器中性点接地、及弱电系通的接地 等均共用一个接地装置，其接地电阻 R1。建筑物内外露可导电 部分均与 PE 线可靠连接。 6.56.5 给水、排水给水、排水 6.5.1 水源 生活给水由市政自来水供水，场地内管网压力不低于 0.25MPa。 6.5.2 给水系统 从市政自来水管网引入埋设给水干管，管径为 D=300mm。主干 管沿各景点内主干道呈环状向各功能区供水，支管管径分别为 100mm、150mm、200mm。 本项目预计游客在 2015 年发展为 100 万人次。按年接待游客为 250 日计算，每个游客日用水量为 300L，测算本项目最大日用水量 为 1200m3/d。 6.5.3 消防给水 沿生活消防给水环网上设置室外消火栓，间距小于 120m，保护 半径小于 150m。室内、室外消防灭火由给水管网供水。 6.5.4 排水 本工程生活污水量按给水量的 90计，约为 1080m3/d，室内采 用污、废分流排水体制，粪便污水经化粪池，处理后与废水汇总后 仙客来山庄建设项目 安徽中技工程咨询有限公司 35 排入市政污水管。室外采用雨、污水分流排水体制。屋面及道路雨 水经管道收集后排入市政雨水管。 6.66.6 消防消防 6.6.1 消防分区与建筑构造 根据平面布置及规范要求，按每层划分防火分区，满足疏散要 求。 建筑的墙、梁、柱、板均按二级耐火等级考虑，建筑装饰材料 采用不燃或耐燃材料，并报经消防部门审批。 建筑物内疏散出口数量、宽度等均满足建筑设计防火规范 的要求。 6.6.2 室内外消防系统 建筑内每层设手提式干粉灭火器，数量满足相关规范要求。 沿建筑周边道路形成环状供水，沿室外生活消防给水环网上设 室外消火栓，消火栓间距小于 120m，保护半径小于 150m。 6.6.