2009年大连夏季展会总结研究报告.doc

2009年夏季房展会总结春节过后，房地产市场有所回暖，开发商在经过了春季房展会的初步“试水”后，尤其是成交量逐月增加，更是增加了其信心，本次房展会，诸多楼盘纷纷提价，但依然取得了不错的销售业绩。官方数据显示，本次房展会，房屋成交及意向8427套，建筑面积71.9万平方米，金额56.9亿元，其中商品房成交及意向6316套，建筑面积55.6万平方米，金额44.7亿元。二手房成交及意向2111套，建筑面积16.3万平方米，金额12.2亿元。一、展会概况名称参展企业数（家）参展楼盘数（个）优惠打折楼盘（个）参观人数（万人次）07年夏季展会711908年夏季展会7277181608年秋季展会6576471809年春季展会84114762309年夏季展会68814321 夏季房展会同春秋两届房展会相比，一直不受开发商重视，然而本次夏季会虽然缺少了几家品牌开发商，但在参展项目上还是创历届夏展会新高，共参展企业68家，参展楼盘81个。 与上两次房展会相比，虽然诸多楼盘也推出了优惠政策，但更多是针对动迁户和外地购房者，提高楼盘售价已成为普遍现象。 参展项目仍然以市内为主，市内四区参展盘源量相比春展会基本稳定，旅顺、开发区和金州市场明显降温。 从参展项目的区位来看，基本与市场住宅供应区域相符，此次参展项目主力供应区域为甘西和甘北区域，参展个数分别占14%和25%，而中心和泛星海区域略显弱势，都仅有4个参展项目，而高新和东部区域则比较活跃，共有7个项目进行了形象展示，占两个区域总参展数的50%，也预示下半年这两个区域可售量将进一步增加。 与春季房展会相比，旅顺、开发区和金州参展楼盘则有较大幅度下降，尤其是金州和开发区，一是夏季展会本就对开发商吸引力不高，这两个区域在售项目又相对较少，而且这两个板块在6-7月份刚刚举办了各自房展会，因此区域开发商对本次展会积极性不高。再就是对于这两个区域而言，大连市内客群相对较少，展会对其销售影响有限，也导致了本次参展楼盘减少。二、区域分析2.1、泛星海区域表一：泛星海区域参展项目表项目名称占地/建面开盘时间新推房源套数主力面积（）均价(元/)优惠形式幸福E家24/4207-9-22091-10313000夏交会期间每平优惠300元德源筑座0.82/2.3408-12-6029-5213000夏交会期间一次性全额付款买房每平优惠150元；贷款买房每平优惠100元；外地客户、动迁户每平优惠50元；8套特惠房源，没平可优惠300元杰特0.84/6.5未开盘049-69无，项目展示沿海国际中心3.4/3008-9-28040-9013000无 经济复苏，房地产回暖，销售价格和成交量一度恢复到07年高峰阶段，房地产市场出现久违的朝气，但此氛围却并未激发泛星海区域的参展热情，继春展会创下参展项目数量之最低后，本届展会依然低调参展，依然只参展4家，其中3个在售项目，一个形象展示。 在售的三个项目参展的主要目的是消化现有推出房源，通过展示受众面广、意向强烈的机会，紧抓意向客户，促进成交。 本次参展的四个项目，产品供应缺乏差异化，主要以小户型产品为主，大量积累投资及异地购房客群，并针对不同来源的客群给予不同幅度的优惠。 从项目对外报价来看，价格较之前浮动不大，但参展期间会有50-300元/平方米不同幅度的优惠；展会现场接待较为热情，基本做到有问必答。2.1.1、供应情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 08年，国际金融危机、国内经济增速放缓、房地产市场自身调整、购房者持续观望、商品房井喷式供应、销量萎缩等，一系列的因果关系导致09年存量房积压量明显。消化剩余房源、快速回笼资金将成为09年的主方向。 面对日益萎靡的市场环境，开发商各施其法，以降价促销来促进库存量消化，同时，政府也在为开发商搭台，在政策上给予支持，激发消费者购房欲望。从上半年市场反映来看，成交量出现明显回暖，同比上年增长36.77%。 目前区域未入市存量20.44万平方米，潜在供应量14万平方米。由于区域具备天然的豪宅属性，近年的持续开发已使区域土地极为稀缺，从区域对比来看，仅高于中心区域。由于各项目推盘速度减慢，故区域的潜在供应多以存量形式积于市场，受46.85万平方米剩余供应量的制约，此量入市仍需较长时间。 区域目前潜在地块供应量相对较少，将不会对区域市场形成较大的潜在压力。2.1.2、价格情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 从价格走势来看，除08年三季度因结构性供应影响出现大的波峰后，泛星海区域走势基本趋于平稳，成为市内抗震系数最高的板块。目前泛星海区域整体价格同比增长1.13%，环比下降4.43%。 从目前整体区域剩余库存量来看，低价房源剩余量有限，降价促销类的活动因良好的市场预期而逐步收紧，预计未来区域价格将出现逐步上扬的趋势。2.1.3、产品分析455（数据来源：大连中原市场研究部统计） 自然资源及配套资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。 三室的舒适性产品依然是供应主流。纯小户型产品项目比重增加。 现阶段，区域主要以高密度产品为主，低密度独栋别墅产品属区域空白点。2.1.4、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 由于区域产品总价过高，相对投资客群比例较低，但自主型客户也同时兼有投资意识，特别是外地购买客群，双向购买目的意识兼顾。 华润、沿海等大品牌开发商影响力的带动，部分“品牌情结”的外地购房者来连置业，外地客群比例将有所增加。 目前大连增加异地宣传，同时，旅游季节的到来也为泛星海区域带来一定的异地购房者，所以目前外地投资类客群比例有所增加。2.1.5、区域市场总结 星海区域剩余囤积量较大，成为消化难点。 供大于求的市场局面短期内不会改变。 区域现有在售产品依然以三室为主，小户型公寓比例逐渐增大，并主要以精装修产品为主。 区域类别墅、跃层等产品依然稀缺，独栋别墅产品成为区域市场空白。 区域主流产品均价在13000元/平方米左右，价格在出现下调之势。 现已存在的小户型，有朝向差、户型设计不合理等弊病。 客源较为高端，主要以政府官员、私企老板为主，外地客源主要来自于东北三省；多为二次或多次置业。 地段稀缺性、产品品质和土地成本等因素注定该区域项目拥有较强的抗跌的特性。2.2、高新区域表二：高新区域参展项目表项目名称占地/建面开盘时间新推房源套数主力面积（）均价(元/)优惠形式蓝湾36/20.607-9-298月预计加推4号楼公寓5023000-24000公寓8500夏交会期间每平优惠200元；别墅每平享受9.6折；不享受旅顺口区政府补贴中瀛臻堡建面709-7初82-905300一次性优惠 100元/平，按揭优惠50元/平；团购在享受上述优惠外每平再优惠50元丽水佳苑0.7/1.309-12-8077-904700夏展会期间每平优惠200元荷塘悦色0.6/3.608-11-1035-674500均优惠150元/平软景E居2/1209年9月底043.68无，项目展示康桥小镇4/4.52预计09-1078-85无，项目展示芝麻街建面9.5预计09-0860-80无，项目展示 高新区域，作为09年上半年成交最为活跃的板块。本届展会，却表现的极为低调，参展项目总计7个，其中，4个在售，3个形象展示。参展在售项目主要集中在旅顺南路的龙王塘板块。 参展的3个形象展示项目，预计将在09年8-10月之间陆续开盘，此次通过展会大连积累意向客户。各项目在展位的形象包装方面表现极为突出，通过时装秀、智能的IT特色、别致的电话亭等较为新颖的方式极大的引起了购房者的关注度。 参展项目，主力面积集中在67-90平方米，以小二室产品为主。 区域内各项目产品差异化明显，价格差别较大。 各项目借助春展平台，纷纷打出各种优惠活动且力度空前。2.2.1、供应情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 从区域整体来看，市场供应逐步增加，供给量充裕。特别是进入09年，在其他区域都忙着消化库存量，谨慎推盘的情况下，高新区域却“逆势推盘”，同比08年上半年增幅达到301.16%。仅上半年区域新增供应量28.17万平方米，打破萧条期入市的传统格局。 目前区域供销比达66.34%，是目前市内四区各板块中供销比最高的区域，主要成交板块为凌水镇板块，产品迎合市场需求、总价控制合理是促使板块各项目热销的主要原因。由于区域购买群体消费力较强，预计未来区域成交量依然会趋稳。 高新区域目前存量45.63万平方米， 潜在供应量113.88万平方米。主要集中在小平岛、东方圣荷西、蓝湾、中海华庭和大有恬园二期等项目。 高新区域土地资源丰裕，软件园产业发展促使区域近年发展快速。瑞安、亿达 中海等品牌开发商的持续开发，提升了区域价值。目前区域巨大的潜在地块将加剧区域竞争压力。2.2.2、价格情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 由于区域产品档次呈现明显的两级分化，随着高档项目购买信心的萎缩，目前区域中高端产品消化缓慢，主要以凌水镇板块的刚性需求支撑区域成交，故整体价格呈现较大的波动。而一季度，区域各别项目出现7.5-8.5折优惠以加快资金回笼，使区域出现5000档的产品，对区域整体价格形成极大的市场冲击。二季度市场回暖，打折力度逐步收紧，价格出现回升。2.2.3、产品分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 各项目合理规避区域市场竞争，明确细分市场，整体产品线拉伸较大，在50-193平方米之间，产品供应更是多元化。 目前区域市场主要供应产品较为集中，以二室产品为主，紧凑型两居产品比重增加。2.2.4、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 区域目前依然以自住为主，辅以5.4%的投资客，由于区域目前主消化产品为普通住宅项目，同时经济环境导致投资客群的减少，所以客群购买的主要目的为自住型需求。 软件园区域产业受经济危机影响，产业进驻放缓，所以目前主要以大学老师及少量软件园客群为主，但未来市场随着软件产业从业人数的增加，移动型刚需比例会逐渐显现。2.2.5、区域市场总结 随着软件产业的发展，区域配套交通的逐步完善，区域价值提升，土地供给开始增加。目前区域土地储备量丰裕。 区域现有在售产品主要以二室为主，一室、三室次之。 区域供应产品偏于追求舒适性，缺乏紧凑的二室或三室的功能型户型。 经济型独栋别墅产品填补整体市场空白。未来区域潜在高端产品供应量较大。 区域项目档次均质性较差，出现两级分化。主流产品售价在450012000元/平方米之间。 客源偏中高端，主要以周边软件园职工或大学老师为主，消费承受能力较强。2.3、东部区域表三：东部参展项目表项目名称占地/建面开盘时间新推房源套数主力面积（）均价(元/)优惠形式普照假日广场0.56/3.52未定-40-92预计15500200元/平方米，全款97折，贷款99折泛华领城0.4/3.67预计8月-30-5012000无东海岸天际6/122008.04.26-15414000无明秀山庄14.15/282008.10.30-95-12014000优惠50元/平方米（针对拆迁客户和外地客户），一次性付款-100元/平卡纳意乡 15/222007.11.17108-258多层14000高层12000别墅16000优惠200元/平（每户仅优惠一套）（针对拆迁客户和外地客户）捷山观海3.17/4.662008.08-87-9511500无峰景山0.98/10.55预计9月-首推360-45019000无 本次展会东部共有7个项目参展，与春展相比，参展数量有所减少，环比下降36%，其中4个在售项目，3个为形象展示项目。 区域以消化存量为主，没有新项目利用展会开盘或者加推。 区域内涵盖了公寓，普通住宅，高档住宅，别墅等各种类型产品。 参展的小户型公寓项目均为形象展示，普通住宅与其他区域相比户型面积相对较大。 我市几个大的拆迁工程带来了大量客源，又值旅游旺季，开发商纷纷针对动迁客户和外地客源给出了一定的优惠。2.3.1、供应情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 东部区域进入09年后销售情况开始好转，但由于各项目08年末都有比较充足的剩余，因此目前的供应量仍十分充足。受地块限制，东部板块潜在供应相对较少，目前的形象展示项目的体量也都比较小。 从目前东部板块的供应和消化速度来看，消化率为45.1%，供应对于市场需求比较充足，展会期间没有住宅进入市场，在售项目以消化存量为主。东部区域购买目的以自住为主，经过长期的观望，住宅市场的需求开始释放，老城区的改造动迁进一步增大了区域市场的受关注度，开发商也纷纷利用这个机会积极宣传，促进销售。2.3.2、价格情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 09年至今，区域内普通住宅项目给出各种优惠措施，加上部分项目低价入市，导致成交均价有所下降。随着消化量的上升，区域内的优惠促销开始逐渐消失，从展会可以看出，在售项目给出的优惠明显减少，与其他区域相比打折促销力度也相对较低。目前已经可以明显地感觉到区域内房价的回升。近期准备入市的房源除泛华领城外，单价也都高于区域整体均价，预计未来区域价格还将有明显回升。2.3.3、产品分析 （数据来源：大连中原市场研究部统计） 区域内产品类型比较全，涵盖了公寓，普通住宅，高档住宅，别墅等各种类型产品。 由于小户型产品消化速度较快，区域内存量以大面积户型居多。2.3.4、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 作为我市的CBD区域，东部区域一直受关注较多。动迁户的加入增加了购买者中本地居民的比例，在积极发展本地客源的同时，开发商也积极参加外省市的巡展等活动，开拓了一定的外地市场，外地购买者占客户总体的15%左右。 区域内购买者仍以自住为主，由于户型两级差异化较大，购买小面积产品的投资客户较多，大面积住宅及别墅产品以自住为主要购买目的。2.3.5、区域市场总结 东部区域目前在售项目产品类别比较丰富，公寓、住宅、别墅均有，其中公寓和住宅类产品多以小高层、高层为主，容积率高，由于东部区域的商业性质比较浓厚，因此这个区域商住两用的公寓项目比较多。 由于东部区域目前在售产品户型也比较均匀，一居的产品主要集中在公寓项目，如泛华领城、港湾壹号、中心裕景等，二居主要集中在普通住宅项目，而中高档项目如明秀山庄、豪森茗家、卡纳意乡则以三居为主。 区域内项目价格均在11000元/平方米以上，总房款较高，缺乏经济型产品，购买客群具有相当的经济实力。2.4、中心区域表四：中心区域参展项目表项目名称占地/建面开盘时间新推房源套数主力面积（）均价(元/)优惠形式美加华公寓0.32/3.608.12.304040-7010000一次性96折，贷款98折颐和香榭6.36/11.8207.07.15037-6515000每平优惠200元；正常折扣基础上，每平优惠100元（针对拆迁客户和外地客户）；在原有优惠基础上，每平再优惠100元（独家优惠不与现场其他优惠共享，且仅限夏交会期间拿购房宝典买房的客户）远洋风景6.8/1407.10.26092-12014000交5万元意向可参加排号，从交意向金排号日起到开盘当天每天100元/平优惠城品城0.631/3.109.7.18066-8512000展会期间优惠100元/平 中心区域参展项目共计4个，仅有少数主流项目参展。09年后，中心区域项目成交量大幅增长，多数项目已经去化大半，勿需参展亦可得到较高的去化率。 此次展会，美加华公寓新推出24-28层房源，凭借新推学区房的旗号，赢得众多购房者的青睐。 受区位因素影响，中心区域项目均价多在万元以上。展会期间中心区域项目分别作出一定程度的优惠，但较调研资料显示，项目多为涨价后再优惠，优惠后价格与展会前价格相比整体看涨。 从本次参展项目可知，中心区域主力户型主要为中小户型，由于区域内便捷程度高、周边配套全、重点学校多，从而吸引众多白领、追求高素质教育的家长及投资者等众多人群来此购房。2.4.1、供应情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 中心区域供应量一直较周边区域匮乏，自07年下半年起，房地产市场不容乐观，开发商延缓推案时间或者封存部分已开盘的房源，尽可能的降低市场低迷造成的房价过低成交带来的经济损失。自从进入09年后，市场转好，城品城、远洋风景、南石源居等项目相继推案，使09年上半年推出量进入一个小高峰。 进入09年后，一方面，大连市区房屋租赁价格大幅增长，带动众多外地来连置业的刚需客群从租赁市场重新返回到商品房市场；另一方面，受婚房等各种条件影响，这一部分对房源有刚需的顾客也开始加入购房者的行列，致使购房者数量激增，成交情况非常乐观。仅09年截止目前的成交量来看，就已经接近08年全年的成交水平。 中心区域目前剩余供应量、存量和潜在供应量的总量还不足50万平。此区域以旧城区为主，随着城建速度的加快，政府已着手加速对旧城区进行拆迁改造。目前，此区域内的胜利路拆迁改造，仅拆迁补偿已达9000元/平方米，并且为了使搬迁工作顺利进行，政府还发放多项额外补助。由此可见，政府对城建工作的高度重视。预计未来该区域房龄较长的项目也将进一步纳入拆迁规划，致使未来该区域潜在供应量及存量将会有进一步的增加。2.4.2、价格情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 从价格走势图可以看出，09年二季度至今，中心区域项目价格已接近08年2季度房屋均价。由于中心区域的项目多数为中高档项目，所以市场抗跌性较强，即便在市场低迷状态均价仍保持在万元以上。 影响09年物业价格较低的因素有两点。第一点是由于新推出房源的楼盘价格普遍较低；第二点是由于09年大批刚需者重新回归购房群体中，致使部分楼盘采取多种促销手段来吸引这部分人群，已达到快速回笼资金的目的。2.4.3、产品分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 从上图可知，中心区域项目主力户型以中小户型为主，项目主力面积主要集中在70-90平方米之间。受90/70政策影响，区域小户型供应量逐步增加，但作为传统的中高档住宅区，区域供应仍以中大户型为主，面积集中在70-90平方米。 从需求上看，区域周边交通便利、配套齐全，是具有城市情节的人群改善住房条件的首选区域，所以区域内舒适度高的大户型去化速度较快。另外，近期随着西安路改造速度加快，一些小户型公寓也相继入市，由于项目总价相对较低，多以学区房姿态入市，颇受年轻一族以及投资者的青睐，近期成交也连连走高。2.4.4、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 从上图可知，区域内客群购买目的主要以自住为主。虽近期市场逐渐回暖，但区域项目物业价值高，该区域的项目用于投资风险较大，投资者依然不敢贸然入市，区域投资客比例与09年1季度相比基本持平。 从客群来源上看，目前区域客群主要以本地居民为主。尽管福佳PX项目会阻断一批来连置业的人流，但中心区域以其独特的区位优势加之区域板块发展和品牌开发商的共同影响，预计未来在中心区域置业的客群数量还会有所增长。2.4.5、区域市场总结 中心区域住宅推出量较08年同期有很大增幅。主要在于进入09年后新开盘项目较多以及部分08年封盘项目至09年才解封，项目在08年底一段时间未销售所以其推出量一直保持相应的基数。 中心区域目前剩余供应量、潜在供应量和存量都较少。但近日，胜利路改造正如火如荼的进行，这一景象预示着未来中心区域的潜在供应量将在旧城区的拆迁改造中得以逐渐增大，后市该区域供应量不足引起的供不应求局面也将有效抑制。 在政策、促销及刚性需求的带动下，区域的成交量有较大的井喷，但09年二季度至展会的总成交均价与08年同期相比有所下降。但就4天展会而言，参展项目价格已超越08年二季度均价，区域刚需爆发，预计未来价格将会有进一步的突破。 未来该区域兴工街板块小户型将成为供应主导，北京街板块仍以80-90平两居室户型为主流。受中心区域区位条件影响，未来购买该区域的人群主要分为三类：一类为外地来连的白领一族、一类为改善居住条件的人群、另外一类为投资型群体。3.5、甘西区域表五：甘西区域参展项目表项目名称占地/建面开盘时间新推房源套数主力面积（）均价(元/)优惠形式观山满庭芳9.77/14.62008.04（二期）-92-978500无山居笔记3.4/5.5未定-80-120预计7500无依云溪谷7.2/132008.09-90小高层600010号楼展会期间9.9折优惠（针对拆迁客户和外地客户）运达诺维溪谷24/24（一期）未定-80-100未定无橄榄季7.7/112008.12.274095.8-97.410000展会期间每平优惠100新星帕尔美娜7/102008.083084-876700优惠100元/平方米鑫境界3.1/7.42009.02.28-30-607200拆迁户享受300元/平方米优惠、外地客户每平优惠200元水映西山3/6.62008.05.16-58-867000贷款100，一次性150元/平方米全统西山丽水3.6/3.862008.04.09-88-1098300一次性100元/平，贷款50第五郡18/18（4.5号）2008.06.28-67-11411500无 甘西地区本次展会共有10个项目参展，相对09年春展少了8个项目。形象展示的项目有山居笔记和运达诺维溪谷两个“老”项目。万科，中海的项目都没有参展。 与以往的展会不同，本次展会加推的供应量极少，只有橄榄季有少量房源推出。 整体以经济型二室为主，展会中总价款较低的小户型受关注程度很高。 与春展相比，本次夏展各楼盘给出的优惠也有所降低，部分楼盘展会期间的优惠甚至低于展会前。 参展的在售项目中，可售的房源也十分有限，这也是造成优惠减少的原因之一。3.5.1、供应情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 09年上半年甘西区域的销售成两极状态，部分热卖项目的可供应量明显不足，而另一方面个别项目却时时无法有大的突破。但从整体来看，供销比仍达到了73.6%。 区域内本年度销售量达到41.322万平方米，剩余量仅为14.78万平方米，部分区域近期很可能产生“断流”现象。 区域内虽然楼盘较多，存量丰富，但由于一些大项目的施工面积较大，或采用现房发售的策略，使7月以来的推出量下降，展会期间区域的活跃度也明显下降。 由于地域跨度大，甘西区域潜在供应量巨大，仍将是今后开发的主力区域。3.5.2、价格情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 由于价格较低的房源消化速度较快，开发商给出的优惠也逐渐降低或取消，就目前可售的房源价格相比春展有所上升。由于西山区域的项目目前可售量极低，支撑区域销售的房源主要集中在大品牌开发商和价格较高的机场区域，因此价格回升幅度较大。从目前的形势来看，价格很可能会有进一步的上扬。3.5.3、产品分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 甘西板块作为工薪阶层及社会中坚力量的主要消费区，供应面积以中小舒适型产品为主，目前以80-110平方米之间的户型为主。 区域内二室住宅较多，小面积产品虽然受到首次置业的年轻人关注，但供应量明显不足。3.5.4、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 区域内产品以经济型住宅为主，进入09年，刚性需求增多，购房者中自住的比例增加，占93.4%。 西山板块内客群以软件园员工，大学教师为主，机场板块由于区政府即将入主，吸引了较多本地客源。区域整体客源仍以本地居民为主，伴有10%左右的外地客户。3.5.5、区域市场总结 随着软件园的发展和市内拆迁区域的扩大，区域内住宅产品的需求增加，在售项目去化速度加快。 区域覆盖面积大，存量和潜在供应量丰富，是未来竞争的重点区域。 区内产品种类齐全，以经济型住宅为主，二室户型居多。 各类开发商云集，主流产品价格在6600-11000元/平方米之间。 购买婚房和改善居住环境的，此外区域内品牌效应也比较明显。2.6、甘北区域表六：甘北区域参展项目表项目名称占地/建面开盘时间新推房源套数主力面积（）均价(元/)优惠形式枫丹丽城27/43预计09.80总60-1065800无，形象展示唯美品格12.95/19.4507.8.5061-1609400一次性付款每平优惠200元；贷款买房每平优惠100元福佳绿都3/6.207.11082-918200无福佳新城367/200未开盘050-80未定无鹏辉新天居10/1807.7.28060-707000展会期间优惠200元/平欲景轩2/3.608.6.28078-968500无亲亲美境3.38/6.6908.4.8078-905600夏交会期间一次性全额付款每平优惠100元；贷款买房每平优惠50元今都6.7/13.908.10.1311960-905910展会期间优惠200元青果公寓0.8/208.4.1053-686000展会期间优惠200元龙畔金泉60/8807.6.7075-905500展会期间优惠100元/平南岭花园4.8/7.208.3.2074-875800展会期间优惠100元/平美辰香醒9.4/17预计2010037-130未定无，形象展示运达泊岭紫郡6.6/9.309.5.9090-1005500展会期间优惠100-150元/平新橙市5.4/15.13预计09.100未定办会员卡客户享受9折购房优惠台安2761.4/2.408.4.20070-805300无晶品枫林8/1307.12.22040-1257200无衡逸园11.4/1609.7.4080-1007500展会期间优惠100元/平泰华府邸1.4/509.3.4080-978000推出50套房源享受96折优惠 甘北区域本次参展项目总计18个，是参展项目最多的区域，与09年春展参展项目数量持平；此次参展楼盘中有4个项目为形象展示。 从参展项目分布区域上看，主要集中在椒金山板块和南关岭板块；由于泉水板块目前在售盘源较少，所以此区域在本次房展会表现平平。 从供应量上看，本区域仅今都项目在展会期间有新增供应量，其余区域盘源均以去化原有供给为主。 从价格上看，甘北区域项目价格上涨幅度较大，成交势头火爆，虽项目优惠政策较为常见但优惠幅度与以往相比却有所减少，这也是市场已经有所好转的表现。2.6.1、供应情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 09年至今甘北区域可售总量为95.72万平方米，较08年同期推出总量上涨22.93%，可售量上涨的主要原因在于椒金山板块项目的集中开盘放量。 甘北区域土地资源十分丰富。截至09年上半年至今区域存量和潜在供应量总计可达159.53万平，预计本区域后期随着远洋自然、美辰香醒以及沿海新橙市等新入市项目的增多，区域竞争将更加激烈。 区域潜在供应量主要集中在南关岭和泉水板块。而且未来南关岭板块诸多利好的带动，尤其是地铁的开通建设，更是带动了区域的快速发展，也成为沿线项目的主要卖点，从展会一些项目的宣传也窥见一斑。泉水板块目前周边配套不完善，随着政府对大连城建力度的加大，未来此区域周边配套大幅提升，区域价值将逐步得以体现，低廉的房价将带动更多的购房者来此置业，但受经济适用房及限价商品房的限制，此板块未来价格难以有非常高的突破。2.6.2、价格情况分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 从上图可知，甘北区域08年全年一直呈现攀升态势，自今日09年1季度后，该区域价格有所下滑，虽09年2季度价格有所反弹，但较08年同期价格仍处于下风。 08年下半年开始，限价商品房去化基本完成，区域成交情况也不断恶化。市面上在售房源为追求迅速回笼资金，不惜利用促销、特荐房等多种手段进行变相降价以保销量。这种现象最终导致区域内项目成交量升价跌，项目间形成恶性竞争。但单从展会现场的供应和成交情况来看，项目总体价格有较大涨幅，成交量急剧增加，刚需火爆的情景再次上演，此次的供需两旺，充分证明刚需客群重返市场，后市仍被看好。 甘北区域商品房价格一直处于市内四区房价的低端。现阶段，泉水区域限价商品房的去化基本已经完成，区域内在售项目主要集中在椒金山板块。而椒金山板块目前受周边环境差、无配套、交通线路少、限价商品房价格的制约等众多因素影响，其价位一直处于较低的状态。为了达到快速回款的目的，各项目间展开激烈的价格战。这样的竞争使得甘北区域整体走势一直处于价跌量涨的状态中。未来随着市场的回暖，椒金山板块项目被关注度将有所提高、板块内未去化完成的项目会迎来新一轮客流高峰，成交方面也将量价齐升。2.6.3、产品分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 整体上看，区域主力户型面积区间集中在70-90平方米，总款多集中在39-59万元之间。由于来此置业的客群，多数都希望购买两居室且总房款不高的房源，所以开发商为满足客户需求，项目的主力户型也设计在此区间。 从销售上看，40-60平方米小户型依然看好，70-90平方米中户型需求旺盛，120平方米以上的户型去化速度较慢。2.6.4、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部统计） 从购买目的来看，购买甘北区域的客群购房用途多为自住，投资占很小比例。 该区域客群来源主要集中在本地区域，外地区域也占有一定的比重。甘北区域的常住人口主要为大连户籍人口和常住流动人口，因此区域刚性需求十分强烈，由于其整体购买力较市内其他三区客群偏低，对产品性价比要求极高，喜好经济实用型产品，大部分为自用，投资客群少。2.6.5、区域市场总结 由于前期受到金融危机的影响，区域项目消化滞涨。而目前甘北区域供应量和存量仍较大，市场上出现供过于求的状况很多。但是随着09年后宏观环境的转好，区域项目成交量一路飘高，销售前景喜人。 目前在售的甘北区域项目主要集中在椒金山板块。这个板块竞争项目多，致使项目间采取低价开盘以及运用各种促销策略等手段，来加速项目的去化率。 目前甘北区域整体价格较市内四区平均房价处于低位，因此本区域项目吸引众多购房者来此置业，这部分人群选择的房源多为60-100平经济型居室。 甘北区域的购房群体多数是以区域内原有住户及区域内工作的中青年和遍及大连市的青年为主要客群。他们对住宅的性价比要求很高，这部分客群首选的户型面积区间为60-100平方米。客群在追求价格合理外，更注重产品自身条件。三、市内四区展会总结l 成交量大幅增加，致使目前市场可售量有限，尤其中低端市场“供不应求”（数据来源：大连中原市场研究部统计） 08的行情走低，令不少楼盘选择了“按兵不动”，市场存量及潜在供应量大幅增加，这就使得今年上半年大连楼市的房源比较充足。进入09年迫于财务压力及大连市内四区住宅市场的回暖，众多开发商借势而起，诸多项目纷纷入市或新推，在促使09年上年年可售量大幅增加的同时，也促进了成交量的快速上涨。 但是从产品档次上看，08年尤其是下半年，市场供应产品主要以中高端以上产品住宅为主，这也是08年下半年价格上涨的主要原因。进入到09年虽然可售量大幅增加，但在旺盛的需求下，目前市场可售量为179.21万平方米，中低端市场呈现供不应求局面。而且从本次展会上看，大多数项目没有加推房源，主要以消化原有供应量为主。可售量的减少，也使得未来成交量增幅有所减缓。l 成交量增幅将有所减缓，整体保持平稳，不会大的增长与下降。（数据来源：大连中原市场研究部统计） 09年至今大连市内四区住宅成交量为176.15万平方米，主要集中在第二季度。环比08年上半年上涨了102.38%，同比07年上半年也上涨了33.87%。 从数据看，09年上半年无疑是大连房地产市场最好的时期，已经超过07年同期，很多人也认为楼市已经复苏，但是从市场环境上看，07年开发商捂盘销售，市场供应量有限，在政策从紧的背景下，依然取得了较好的销售成绩，但09年上半年，几乎此前所有针对房地产的紧缩政策都在松绑，政府更是出台了一系列优惠政策，增强购房者信心，促进销售，开发商也推出大量房源供购房者选择，而且在住宅价格呈现回落的背景下，才取得了目前的销售业绩。 而且目前宏观环境依然不容乐观，世界经济危机正在由金融危机演变为实体经济危机，购房者消费热情将有所降温。6月份缩紧二次房贷政策的出台，以及银监会强硬的态度上看，二次房贷很长时间内不会出现松绑，必然在一定程度上，抑制部分投资需求和改善需求。不过从目前情况来看，政府对房地产市场仍以扶持为主，而且动迁带来的大量被动需求以及下半年预计近160万平方米的新增供应量，都为住宅市场走出低谷带来较强的助力。 因此预计09年下半年大连市内四区住宅成交量增幅将有所减缓，整体保持平稳，不会大的增长与下降。l 价格“报复性”上涨，市场短期内呈现量价齐升局面，未来成交价格仍会有小幅上扬（数据来源：大连中原市场研究部统计） 09年4月份至今，大连市内四区住宅成交均价为9124元/平方米，环比上涨了2.2%，但同比下降了10.7%。 08年尤其是下半年，由于中高端住宅大量入市的拉动趋势下，整体成交均价呈现结构性上涨，进入09年许多项目价格开始下调，尤其是泡沫较大区域，如甘西和甘北区域，部分项目价格下调在10%左右，新项目入市价格也相对较低。随着春季房展会的召开，诸多特价房和优惠的推出，又进一步促进了中低端需求开始购房，住宅市场呈现价跌量升局面。刚性需求区域的价格回落也是市场回暖的主要原因。 然而随着成交量的快速上涨，从5月份开始，多数楼盘尤其是抗跌性较强的高端住宅，取消了购房优惠活动，而本次房展会上，诸多项目价格更是有不同程度的上调，虽然也有优惠措施，但只要是针对动迁户和外地购房者，致使成交价格有所上涨。 从目前市场来看，购房者仍以工薪阶层为主，其对价格的敏感度较高，价格的上涨以及政府对二次房贷的从严，必然在一定程度上抑制部分需求，成交量将恢复平稳，预计下半年平稳的成交量将使成交价格会有进一步的小幅上扬。四、旅顺、开发区、金州展会总结4.1、旅顺区域表七：旅顺区域主要参展项目表区域项目名称占地/建面开盘时间项目动态信息主力面积（）均价(元/)优惠形式老城区海印悠山2/3.208.11.8075-955200夏交会期间旅顺客户、外地客户和动迁户每平优惠100元；贷款买房每平优惠50元；一次性全额付款每平优