《房地产销售知识》doc版.doc

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肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅芄蚅肀肄蒇蒇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃螀衿腿芅薂螅腿莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂芃莈蚆袈节蒁蒈螄芁芀蚄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薂羇羁莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈蒃肈罿芈蚈羄羈莀蒁袀肇蒂蚆螆肆膂葿蚂肅 房地产基础知识总结规划术语1.单元式住宅 又叫梯间式住宅。是多层、高层住宅中最常用的一种建筑形式。单元式住宅的每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排2-4户（大进深住宅每层一梯可安排5-8户）。如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯，不论是一梯两户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个“居住单元”。条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。如果住宅的平面是点式设计，各层住户将围绕一个楼梯分布，点式（墩式或塔式）住宅可称为“独立单元式住宅”。单元式住宅的特点：每层以电梯为中心，每层安排的户数较少，各户自成一体；户内生活设施完善，既减少了住户之间的互相干扰，又能适应多种气候条件；仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往；建筑面积小，造价经济合理。2.公寓式住宅 是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。3.花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平方或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，住宅水电暖供应一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。4.TOWNHOUSE 即指联排别墅，有几幢甚至十几幢小于三层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150-200平方米左右，有自己的院落，但院子一班不超过50，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。5.酒店式公寓 指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。6.产权式酒店 酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。7.绿色住宅 内涵是全方位的立体环保工程。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。8.低层住宅1-3层 多层住宅4-7层(好处：出房率高，房价低，升值潜力大；物业管理费低，节省日常费用；符合中国人群住的生活习惯，无使用电梯的风险，生活便利) 小高层住宅：8-16层 高层住宅：16层以上，超过40层以上的是超高层住宅。（好处：高层视野景观好；高层气派档次高；通风好，呼吸新鲜空气；易于物业管理，可以享受到优质的物业服务；适合商住两用，出租回报率高）9.塔楼 以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯6-8户，上到楼层以后，向四面走即进入各家户内。塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层。（优势：节约土地资源，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高远望，视野开阔。缺点：均好性差，居住密度高，通风采光不能保证；面积使用率高，存在灰色空间。）10.板楼 板楼的户型为南向面宽大、进深短，南北通透的格局。（优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；面积使用率高。缺点：建筑密度低，房价过高；户型格局不易改造。）建筑指标1 建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积。2 建筑容积率=总建筑面积总用地面积100%3 建筑密度=建筑占地面积总用地面积100%4 户型比是各种不同套型占住宅总套数的比重。建筑结构1.框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性差。由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。2.剪力墙结构 剪力墙是用钢筋混泥土墙板来替代框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、住棱角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分割空间。此种方式适合室内装修改造。 3.框架剪力墙结构 这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有较大的刚度。 框剪结构的受力特点是是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。4.砖混结构 “砖”指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指由钢筋、水泥、砂石、水按一定的比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5、6层以下。5.砌体结构 我国多层建筑广泛采用的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混泥土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构建采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 砌体结构以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重结构。常规的砌体厚度有370、240、190、120毫米等。厚度大于240的为承重墙，小于240的为非承重墙。 承重墙分为纵向承重墙（上部荷重）和横向承重墙（纵横方向的地震力）。6.钢筋混凝土结构 指房屋的主要承重结构如梁墙板楼梯屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。（优：抗震性好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。房间开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分割较自由。缺：工艺较复杂，建筑造价较高。）户型结构1.标准层：指平面布置相同的住宅楼层。2.跃层住宅：俗称“楼中楼”。特点是住宅占有上下两层楼面，卧室起居室客厅卫生间厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。3.复式住宅：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较高(普通住宅2.83.0米），可以在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。区别：如果上下两层完全分隔，为跃层式住宅；上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊部分，则为复式住宅。4错层住宅：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。（优：动静分区，互不干扰。缺：不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。）5.跃复式住宅 特点：一层层高在2.2米内，通常设置洗手间厨房餐厅书房工人房储藏室等非主要活动区。一般这种住宅的总层高在3.84.9米之间，客厅为共享式。6.退台式住宅 称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。7.居住单元：指一个单元有几户。俗称一梯两户、一梯四户等。8.套型 “套”指一个家庭独立使用的居住空间范围。指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的套型也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。9.露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台。面积一般较大，上边没有屋顶。10.半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，且不超过二分之一。11.外飘窗：指房屋窗子呈矩形或楼梯向外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有广阔的视野。通常他的窗台较低甚至为落地窗。三维空间1.住宅的三维空间：开间、进深、层高(即住宅的宽度长度和高度)。这三大指标是确定住宅价格的重要因素。2.住宅开间：指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，又称宽度。住宅的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7、3.0、3.3、3.6、3.9、4.2米。一般商品房住宅的开间为3.03.9米，砖混结构一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度（优点：可缩短楼板的的空间跨度，增强住宅结构的稳定性整体性抗震性。缺点：有效使用面积小；使得房间分割过小，住房很难自行改造。）3.住宅进深：即住宅的长度。指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙（太阳照进来的一面墙，一般为南面的墙）到后墙（一般为北面的墙）的定位轴线之间的实际长度。另一说法：太阳照射进房屋的距离 进深参数：3.0米、3.3、3.6、3.9、4.2、4.5、4.8、5.1、5.4、5.7、6.0米。（短进深，大面宽）4.层高：指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。一般采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8、3.0米。一般商品房的层高在2.83.0居多。净高：指下层底板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系：净高=层高楼板厚度5.中空玻璃：它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但两层玻璃之间必须形成真空或气体（加入惰性气体）状态。使门窗的隔音、阻热、密封、安全性大大提高。房地产市场1 房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场。国家将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。是 房地产二级市场：指房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场。即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场：指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。通常是住房消费者之间的交易。2 商品房预售指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。通俗的说，商品房预售也称卖楼花，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。3形成预售的条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。4,已经取得商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。4 商品房预售程序：1。 订立预售合同 2。 预售合同的登记备案3。预售款的收取 4。 办理预售的商品房过户手续5 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，全面禁止了“炒楼花”行为。6 商品房内部认购：指房地产开发商在未获得商品房预售许可证等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常很有吸引力。但是这种行为是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。7.商品房现房销售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。符合的条件：1。 应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证书。2。 取得土地使用证或者是使用土地的批准文件。3。持有建设工程规划许可证和施工许可证。4。 已通过竣工验收。5。 拆迁安置已经落实。6。 供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度或交付日期。7。 物业管理方案已经落实。房地产销售对象1.楼花：指未完成的在建物。现在叫做期房。2.期房：指发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。按照习惯，把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房成为期房。在这一阶段买房应签订预售合同。（购买期房的优势：价格低；户型新颖；抢占购买先机，优先选择好房子；具有较大的升值潜力。）3.现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所受的商品房的大产权证的商品房，消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。（购买现房的好处：即买即住；品质有保证，买的踏实；避免纠纷。）4.准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。准现房应具备以下条件：1。 结构完成封顶，交楼时间不超过半年。2。建筑外形规模风格以及国内出现，给人实实在在的感觉。3。 配套基本齐全，即使暂不全，短期内