潍坊幸福街项目可行性研究.doc

幸福街项目可行性研究与初步营销报告智信中桥策划顾问有限公司2006年8月7日 目 录一、项目概况11 项目综述12 项目用地二、项目投资环境22 宏观经济分析22房地产市场三、潍坊房地产市场微观分析31市场总体特征32市场供给分析33市场需求分析四、区域市场房地产分析41 区域成熟，配套完善42 房地产供给少43 价格高位运行五、项目发展定位51项目SWOT分析52发展战略53形象定位54产品定位55客户定位六、项目开发建设及经营的组织实施计划61有关工程计划说明62 施工进度表七、项目总投资估算与经济效益分析71 项目预计销售收入72 项目总投资估算 73 项目利润分析八、结论、风险及建议8.1项目市场条件8.2经济分析结论8.3风险及建议一、项目概况11项目综述项目位于奎文区，北向隔幸福街面对潍坊十四中，西邻幸福村旧村改造项目瑞景康城，东邻瑞景商业广场。宗地原为纺织进出口公司，周边多为生活居住区。幸 福 街宗 地潍 鸢 州 飞 路 路 健 康 街 12项目用地121用地面积用地面积约2738平方米，可规划建筑面积约8475万平方米，建筑高度控制在12层以下。 121地块形状地块呈长方形，东西长约57.米，南北45米，整体形状规则。123地块现状项目用地地势平坦，现地块为纺织品进出口公司，待拆迁。124周边环境地块东西分别邻近建设中的住宅小区和商业广场，北侧隔街有学校、住宅小区，居住氛围浓厚。沿幸福街门店集中，商业成熟。二、项目投资环境21宏观经济分析近几年来，潍坊市国民经济发展显现逐年加快的态势，尤其是2003年新一届政府领导班子成立以来，在“超常规、跨越式发展”的策略指引下，潍坊整个的经济建设和社会事业取得了长足的进步。关于这一点，我们从以下几组数据中可以看出：经济持续快速增长，地区生产总值年度增长率分别为11.2%、12.5%、15%、16.9%和17.1%，一年比一年发展得更快。2003年实现“一个高于、两个过千亿”。2004年实现“六个两年翻番”，提前一年完成“十五”计划的主要目标。2005年完成地区生产总值1471亿元，财政总收入141.6亿元，其中地方财政收入70.7亿元，均比2000年翻了一番。累计完成全社会固定资产投资2939亿元，是“九五”时期的3.7倍。产业结构调整实现重大突破，三次产业比例由204634调整为135730。人均地区生产总值突破2000美元，综合实力位居全国百强城市第61位。22房地产市场2.2.1供应与需求年份开工面积竣工面积销售面积2002年97.259.452.62003年113.472.265.42004年127.4485.3281.92005年132.18373年增幅12%13.5%13%2005年开工面积达132.1平米，竣工面积83万平方米，主要原因是2004年国家宏观调控以来，土地供应市场日趋规范，同时获得成本越来越高，市场供应走向理性。 同时，根据统计，潍坊市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。2.2.2房地产投资增长潍坊历年房地产开发投资占GDP比例比较表年份20012002200320042005GDP总额（亿元）105.5118.2125.8137.4150房地产投资总额（亿元）6.510.415.318.623房地产投资额占GDP比例6.2%8.8%12.2%13.5%15.3%房地产投资增长图示潍坊房地产投资额呈逐年上升的趋势，从01年开始，投资增长率居高不下，进入04年、05年增幅趋缓，预计在1-2年内，投资增长率将会进入调整期。2.2.3商品房销售面积和空置面积从房地产销售面积来看，在2005年受政策的影响下，出现下降趋势。由于小高层、高层产品销售抗性大，销售周期长，空置面积在不断扩大，空置率升高。 （此处所指空置面积概念为竣工未售出面积）2.2.4房地产区域发展特点潍坊市房地产发展较早的区域是奎文区，逐步延展至高新开发区，随着这两个区域开发的逐渐饱和，潍城区房产市场自去年开始抬头，到今年上半年发展势头已超过奎文与开发区。而从产品上看，高端产品仍然集中在奎文、高新两地。三、潍坊房地产市场微观分析3.1市场总体特征3.1.1发展历程在2002以前潍坊房地产市场尚末形成，2003、04两年随着全国房地产建设的高潮，以及外地开发商的进驻，潍坊土地开始大量出让，众多的市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出；2004年下半年随着宏观调控，潍坊房地产市场略受影响，市场化程度得到提高。在此期间建设的多为多层住宅，而随着土地控制的加剧，小高层、高层产品开始走入市场，并逐步成为市场中不可替代的部分。与此同时，小户型公寓、产权式酒店等新型产品层出不穷，极大地丰富了市场供给。3.1.2发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年潍坊经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的发展。2005年潍坊人均GDP为2000美元，从潍坊目前房地产市供需特征看，潍坊房地产开始进入平稳发展阶段。图表：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图 单位:美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓至停滞不前人均GDP1000300030004000400080008000以上3.1.3总体特征总体发展平稳，城市建设与旧村（城）改造力度很大，前几年土地放量偏大，政府开始进行意识性控制。开发主体本地与外地开发商并重，其中多数大型房地产项目由外地开发商开发。从区域上看，奎文、高新、潍城三头并进，其中以奎文成熟最快，未来潜力趋小。而高端产品依然集中在奎文与高新两区。开发产品类型丰富，加之政府控规因素，导致市场供应结构失衡。小高层产生一定存量，商业项目开发过度。消费者消费意识加强，房产品投资功能日益体现。同时，对产品品质的要求越来越高。3.2市场供给分析3.2.1住宅供给（1）区域分布与价格区间潍城区主要集中分布多层住宅及少量小高层，价格区间1700-2400元/。奎文区近期开发项目多为高层、小高层产品，包括一般住宅以及小户型公寓，住宅价格2200-3500元/，写字间与小户型公寓价格3000-4500元/。高新区近几年开发项目较为集中，且住宅质素较高。价格区间：2100-3600元/。（2）市场销售反馈要素高层小高层多层小户型公寓客户企事业单位中高管、私企业主、白领阶层工薪阶层、单位管理人员、私企业主生意人、公务员、白领总价3050万元2540万元1218万元年均推出量28万（约2200套）58万（约4800套）8万（1700套）年均消化量15万（约1100套）40万（约3300套）6万（1300套）消化量/推出量53%70%75%结 论：a、受政府控规限制，高层小高层供应量越来越大，而销售形势严峻，从目前情况看，其价格短期内很难出现突破；b、多层依然是市场主导，甚至存在区域性的供不应求；c、住宅价格节节攀升，土地成本的提高是主导因素；d、小户型产品供应盲目，前景堪忧。3.2.2商业供给（1）主要大型商业物业物业名称位置规模功能定位价格（元/）销售情况财富广场胜利街北海路交叉口商业面积13万平米休闲购物中心、SHOPPING MALL8000-1400050%恒易星河轻纺城健康街四平路交叉口商业面积30万平米以纺织行业为主，集住宅、商业、酒店、中央CBD办公于一体1F:70002F:60003F:400040%银座风筝广场胜利街四平路交叉口商业面积11万平米以商场、数码、电子为主的多功能商业广场1000080%豪德贸易广场东风街西首总建：300万平米以五金建材、装饰装修、陶瓷灯具于一体的大型综合市场内街：3600沿街：7500一期95%金融街胜利街潍州路交叉口商业面积30万平米主要以写字间为主未 定未销售结 论：a、商业供应体量大，整体形势不容乐观；b、“重销售、轻招商、轻经营”是目前大部分商业项目普遍存在的通病，市场信心弱；c、从区域上看，白浪河商圈依然是商业氛围最好的区域，而佳乐家、沃尔玛、利群启动并造就了新华路商业形势，逐步成为东部的商业中心。高新区商业短期内很难形成规模。另外，外商投资开发区规划为物流园区，目前专业市场发展极快。33市场需求分析3.3.1住宅需求n 客户本地消化为主，中高档客户集中在本地生意人、企业主、企事业单位中高层官员，少量外来投资客及周边县市客户n 置业驱动因素由初次置业向改善居住条件转变n 影响因素价格、区位、居住环境、配套设施、物业管理n 户型面积要求以3房（100120）为主，2房（8090） 为次，复式（160220）点缀n 可承受价位单价2500元/，总价25-30万，普通置业 者只能接受2200元/左右的价格；n 喜欢的楼盘规模中等规模社区（300-500户），良好的物 业管理n 小区配套需求便民运动设施、教育、商业n 距工作地的时间10分钟以内3.3.2商业需求n 购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者n 购买商铺待价出售获取得超额收益的投资者n 购买或求租商铺用于自营的个体商户n 购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家 四、区域市场房地产分析 由于本项目规模小，辐射力弱，故在此仅对项目周围（四平路以东、虞河路以西、胜利街以南、健康街以北）区域房地产市场进行微观分析。41 区域成熟，配套完善本区域生活机能完善，包括教育医疗、休闲运动、金融购物等。生活区林立，人口密集，交通便利，是非常成熟的生活带。42 房地产供给少 项目周边房产开发项目少，仅有邻近的杨家村旧村改造项目和四平路旧城改造。住宅总供应体量在20万方左右。另，较远位置健康街南侧的四棉旧厂拆迁项目正处于开发过程中，体量较大。43 价格高位运行就小区域来看，杨家村改造瑞景康城项目价格具有极高的代表性，目前其一期推出的四栋多层住宅已销售完毕，均价在2750元/平米左右。计划于10、11月份开工的小高层价格预计在2800元/平米左右，底层商铺在8000元/平米左右。就小区域来看，供不应求的市场关系是房产价格高位运行的关键之处，而配套成熟、生活便利度高是价格的基础。五、项目发展定位5.1项目SWOT分析S（优势）：l 项目地处奎文区成熟带，周边生活机能完善，商业、教育等配套齐全。l 项目地块方正，便于建设。W（劣势）：l 项目规模小，为独栋建筑，在产品设计上受限较多，且在环境塑造上不具备条件。l 项目土地成本高，价格竞争力弱。O（机会）：l 潍坊市房地产业发展处于初级发展阶段，并处于开发与销售高潮，投资量、开发量与销售量均高速增长。市场空间较大。今后几年内，潍坊房地产业仍将处于高峰发展期，给本项目的发展带来良好机遇。l 潍坊市中区的土地资源日渐稀缺，刚性需求较大。l 区域市场住宅供应量小，利于本项目短、平、快操作。T（威胁）：l 瑞景康城二期多层住宅与本项目基本同期推出市场，直接竞争存在。SWOT综合分析：1）、区域配套成熟，商业氛围浓厚，具备极好的房地产开发条件。2）、项目规模小，很难形成差异性竞争优势。52发展战略5.2.1项目发展总战略短平快操作 区域化营销短平快操作：建设周期短、开发利润平、销售速度快。区域化营销：目标市场区域化，销售渠道区域化。5.2.2分战略战略1以小户型为主，有效降低单套总价，从而降低置业门槛战略2优化户型设计，提高使用率，以提高性价比战略3合理规划规划，最大化提高土地利用率战略4有效利用关系营销，促进口碑宣传与带动销售战略5重视外立面设计与建筑色调搭配，要求时尚鲜明53形象定位5.3.1 项目案名幸福时光5.3.2 广告语阳光暖暖 日子散散质朴的浪漫 自在的优雅大隐隐于市时光易逝 幸福永恒54产品定位根据市场分析和项目发展战略，本项目以产品组合方式进行开发不仅可以避免开发单一产品市场容量有限和销售周期长的风险，而且可实现更高的利润和利润率。5.4.1项目开发方案物业类型建筑面积（）层数小高层住宅650012底层商业17952总建筑面积84755.4.2户型构成与比例结合市场分析以及项目开发战略，初步确定本项目的户型面积构成与比例如下：物业类型户型面积（m2）套数（套）占总户数的比例小高层60802030%901105070%小计70100%商铺190200550%230250550%小计10100% 小高层住宅70套，一梯二或三户，面积70和90平米左右的两室和小三室； 一、二层为商铺， 商铺进深18米，临街面宽初步确定为5.46.5米，总面积在200平米左右，适合投资经营；5.5客户定位5.5.1 客户定位图解根据本项目特征，目标客户群定位为区域内初次置业为主的青年人以及部分改善居住条件的二次置业者，同时包含部分对本区域前景看好的投资型客户。核心客户重要客户游离客户住宅商铺区域外客户区域外客户住宅商铺二次置业者本地经营者住宅商铺区域内首次置业者本地投资者5.5.2 目标客户分析 处于事业初级阶段，积极基础相对薄弱，但有相对稳定的经济来源。 年龄25-35岁，处于家庭建立期，无其他家庭负担。 处于生活与工作考虑，对本区域非常认可，为置业的首选区域。六、项目开发建设及经营的组织实施计划6.1 有关工程计划说明6.1.1建设期项目为独栋建筑，开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积约8500平方米，考虑施工进度预计建设期为：前期：4个月，包括土地手续、规划报批等；施工期：14个月。6.1.2建设期的安排根据项目规模，在资金到位、合理的施工条件下拟定。确定建设期为：前期工作从2006年9月至2007年1月，工程施工从2007年3月开始，至2008年5月工程全部竣工。62销售期根据同类项目的一般销售期确定，本项目销售期预计为1年，从地上主体结构部分施工达到预售条件后即从2007年5月初开始，至2008年5月结束。 七、项目总投资估算与经济效益分析7.1项目预计销售收入物业类型数量（平米）单价（元/平米）金额（万元）小高层住宅650028001820商铺197580001580储藏间40080032总计8475343272 项目总投资估算 项目住宅商铺储藏间合计占地面积（平米）2738建筑面积（平米）8475土地总成本（万元）870建筑面积（平米）650019754008475前期工程费（万元）39.011.950.9土地成本（万元）667.3202.7870.0建安成本（万元）715.0217.3932.3配套费（万元）195.059.3254.3管理费（万元）48.514.763.2销售费用（万元）54.647.41.0103.0财务费用（万元）80.824.6105.4不可预见费（万元）48.514.763.2税金（万元）101.988.51.8192.2总成本（万元）1950.6681.02.82634.3单方成本（元）3000.93448.17.2.1前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考近期潍坊市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际情况，折合每建筑平米60元。7.2.2建筑安装工程费参考潍坊市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，12层小高层住宅1100元/平米（毛坯）；商铺1100元/平米（毛坯）。7.2.3市政配套费包括市政配套与区内小配套，在此按300元/平米取。7.2.4管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。按同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，管理费按投资额的3%计取。7.2.5销售费用主要包括广告费及销售费用等，参考目前潍坊市场行情，结合自身优势，销售费用为销售额的3%。7.2.6财务费用主要指银行贷款利息。按投资额5%计。7.2.7不可预见费不可预见费按投资额的3%计取。7.2.8营业税及附加按销售额的5.6%计。7.2.9土地成本按总成本870万计算；储藏间不参与分摊。7.2.10项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资2634.3万元。73项目利润分析7.3.1毛利润项目住宅商铺储藏间合计占地面积（平米）2738建筑面积（平米）650019754008475总成本（万元）1950.