项目可行性研究报告.doc

宗地2011-17号项目可行性研究报告 10目录内容摘要1关键词1一、绪论1（一）福州房地产市场概况1（二）福州仓山区(金山板块)市场概况分析1二、项目概况2（一）宗地2011-17号项目情况2（二）宗地2011-17号规划总体要求及主要技术经济指标2三、周边环境2（一）项目周边环境分析2（二）周边生活配套设施3四、项目素质(SWOT)分析4（一）项目SWOT4（二）综合评价4五、总体发展构想4（一）项目定位5（二）发展思路5（三）总体规划理念6六、资金筹措及使用计划6（一）项目资金筹措6（二）项目成本分析6（三）项目销售收入预测8七、项目投资收益经济分析8八、项目风险分析9（一）政策风险9（二）法律风险9（三）财务风险9（四）购买风险9（五）经营性风险9结论10参考文献10宗地2011-17号项目可行性研究报告福州职业技术学院管理系2009级房地产经营与估价专业 曹华林内容摘要 项目的可行性分析是投资者通过对项目的概况、市场调研和分析、规划方案优选、开发进度安排、项目投资估算、项目金筹集资方案及资本估算、项目财务评价、风险等方面进行分析，这是投资开发一个项目所必须进行的一个过程。对宗地2011-17号项目的可行性的预测和判断。关键词 宗地2011-17号项目 可行性研究 项目规划一、绪论（一）福州房地产市场概况今年以来，福州市政府结合本地实际情况，认真执行贯彻国家出台的一系列房地产宏观调控政策，通过综合调控与引导，着力促进房地产市场的健康发展。而近期，福州市国土资源局也连续3次放出纯住宅用地，加上国家保障性住房的开工，可以预期，未来将有较多的楼盘出现，而调控政策的实施也有效的遏制了购房的投机行为，大量的供应与需求的减少将会缓解供需紧张的局面，有利于房市的健康发展。福州地铁线路的开工，及规划放出，直接抬升了福州地铁周边楼市的火爆。地铁项目是福州楼市的一个重磅炸弹，它直接影响了地铁沿线的发展，带动了诸如商业，学校，市政设施等等配套的建设，使得整个福州迈入了一个“大跃进”的时代。（二）福州仓山区(金山板块)市场概况分析今年上半年福州房地产市场最突出的一个特征是，由于东扩南进趋势凸显，仓山区首次成为全市商品房开发最大的区域，并在整个商品房市场交易中，提供房源8.18万平方米，占总房源的33.87%。其中，“金山板块”是众所周知的重中之重。 据了解，作为福州南进战略主战场的金山板块，是规划中“大福州”闽江新区的重要组成部分，是市政府市政投入的重点区域，现今已经是福州房地产开发建设的热点区域，并且成为全市最大的经济适用房建设基地，当前开发的楼盘主要是中低价位的商品房，并以多层、小高层为主金山地区是福州近些年着重开发的地区，经过将近10年的建设，金山地区生活设施逐渐完善，人气转旺，而原先缺失的医疗系统也在省立医院金山分院的开工之后得到弥补。周边万达广场、红星美凯龙两大城市综合体也提升了周边的区位价值。地铁2号线的穿过，提升了整个金山板块的区位价值。可以预期，该地区未来市场将逐渐繁荣。二、项目概况（一）宗地2011-17号项目情况 宗地2011-17号，金榕南路东北侧地块，位于仓山区，金环路与金榕南路交叉口东南侧，交通通达性好。规划为纯住宅用地，限高要求符合义序机场净空控高，由于靠近万达，区位价值有一定潜力。起始楼面价不高，未来利润空间良好。同时，金山未来的巨大发展潜力将助推地块区域价值。 （二）宗地2011-17号规划总体要求及主要技术经济指标地块位置：仓山区，金环路与金榕南路交叉口东南侧 占地面积：20463平方米（合30.69亩） 容 积 率：2.0以上，2.8以下（含2.8） 土地用途：规划为纯住宅用地 建筑密度：20%建筑高度：应符合义序机场净空控高要求 绿地率：30%规划要求：商品住房套型面积120平方米以下住宅总建筑面积应占该项目内商品住宅总建筑面积的70%以上 。三、周边环境（一）项目周边环境分析 1、仓山万达广场仓山万达广场，是大连万达集团全资子公司福州万达广场投资有限公司在榕开发建设的第二个项目，是万达集团城市综合体项目的旗舰性代表，也是福州市目前在建规模最大的城市综合体，项目占地约189亩，总投资额约60亿元，总建筑面积约65万平方米，是一个集甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的超大型城市综合体，填补仓山区大型城市综合体空白。2、红星国际项目坐落于福州仓山区浦上大道与闽江大道交汇处，尤溪大桥南桥头，紧临福州规划的地铁3号线。本着定位于一流城市商业综合体的项目远景，升级福州大型“HOPSCA”的战略目标，红星国际投资数十亿元，福州红星国际最新规划占地面积近200亩，约70万的巨型城市综合体航母，项目将分二期开发，一期占地104亩，产品集SOHO办公，铂金住宅、大型商业综合百货、名品步行街于一体；二期占地约88亩，将规划建成福州首个红星美凯龙第八代家居旗舰店项目建成后将形成福州首个“双街双MALL”的商业综合体形态。 （二）周边生活配套设施生活配套：永辉超市 欢聚食府 浓家乐 佤家山寨 天悦会 江南水都周边相关配套 教育配套：福州三中金山校区 江南水都小学 福州八中江南水都校区 公建配套：金山医院 东南眼科医院（金山新院） 仓山万达广场 市中级人民法院 金山文体中心 南江滨公园 金山公交总站 四、项目素质(SWOT)分析（一）项目SWOT1、优势：（1）区域内交通状况较好，距东南侧浦上大道与西北侧金祥路金山公交总站都仅数百米 。（2）地块整体平整，易于项目整体规划。 （3）紧邻仓山区万达广场，红星国际。未来周边商业业态发达。（4）周边已有融侨江南水都等社区成熟配套完善的小区，生活方便。（5）一路之隔在建金山医院，未来医疗条件优秀。（6）地铁二号线规划经过附近。2、劣势： （1）地块为纯住宅用地，功能规划单一 。（2）要求符合义序机场净空控高要求，影响空间利用，可能无法完全利用容积率，建筑面积受到影响。建筑密度增大，增加设计难度。（限高要求50米以下，含50米）。3、机会： （1）金山生活区未来发展潜力巨大。（2）地块楼面价起始价5000元/平并不高，利间空间较大。 （3）未来地铁2号线将助推地块区域竞争力。4、威胁： （1）浦上大道两侧高端楼盘众多，特点各异。 （2）万宝商圈、北江滨CBD商圈区域上比金山万达更具优势，威胁大。（二）综合评价综合来看，地块虽然由于机场净空高度限制影响了项目的空间利用，以及需配建的公共租赁房，影响了利润基项目规划。但由于项目的地理位置位于金山板块中心位置，公交金山总站的设立，周边公共设施、大配套的多种多样，因此交通便利，生活环境良好，整个区位环境良好，具有很大的开发潜力。五、总体发展构想（一）项目定位1、项目的基本描述本项目周边有着成熟的配套设施，金山地区缺少的医疗配套，也随着本案附近的金山医院的开工而随之解决。所以，本案应本着做出档次的原则，利用成熟的周边配套，以高收入阶层为主要消费群体，将项目做出特点做出档次。由于项目需要符合义序机场净空高度的要求，所以项目要以板式小高层与高层为主，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。2、客户群体定位（1）整个项目的客户群体定位必然是多层次的。总体上看，应明确以“中等收入阶层”为主流消费者群体的客户群定位。（2）客户年龄跨度较大，以25-50岁的为主要客户群体。（3）本案有学区优势，客户可能大部分都已组建家庭并有子女。所以房型一般为两房或三房。（4）客户接受的主力价格在130万-160万之间（5）房屋单户面积需求在75-120平方米之间居多。3、产品定位项目要做出档次，提出高尚生活社区的理念，配合地块周边水系，做出精致绿化及整体形象。整体包装要以成熟，稳重，高尚的主调，做出品牌。4、形象定位项目要做出档次，提出高尚生活社区的理念，配合地块周边水系，做出精致绿化及整体形象。整体包装要以成熟，稳重，高尚的主调，做出（二）发展思路（1）倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。（2）完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。（3）以产品品质为主导，舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的产品思路。（4）精心打造主题环境，利用园林环境形成该项目的主要竞争优势之一。（5）控制开发节奏，降低市场风险。（三）总体规划理念（1）合理利用项目周边的生活配套对项目本身由于空间有限导致的生活配套设施缺失进行弥补。强调室外公共空间，区域节点，精致绿化景观的合理设置。（2）在保证保障房用地的基础上，对地块内部道路进行合理规划，既体现美观效果，又方便了人们生活。六、资金筹措及使用计划（一）项目资金筹措宗地2011-17号地块项目总投资约为人民币6.5亿元，其余采用滚动开发、银行贷款等来筹集。自有资金为 3.25 亿元，银行贷款 3.25 亿 元。（二）项目成本分析1、土地成本:土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费;包括场地正平，垃圾外运，临时围墙、大门、洗车台，地质钻探，施工图设计，试桩，规划消防建委等部门，市勘测院放样、核样临时用水用电。3、工程安装费：比照同类建筑的核算价格及市场信息价格。4、市政基础设施：包括供水、电，市政排污费。5、设备及配工程费：包括电梯，高低压配电柜机安装费，道路、护坡附属工程，小区绿化。6、财务费用：计算了预算贷款2年的利息。7、销售费用：由于项目营销需要，取销售收入的3%8、管理费用: 开发成本的3%9、直接费用：为小区配套、安装工程费用、前期工程费用之和。10、不可预见费用：为直接费用的5%11、开发期间税费建安工程费的10%开发成本费用表项目计算依据费率合计（万元）1.开发成本50678.61.1土地费用287001.2前期工程费220.8土地面积1.2.1三通一平20462M210元/m220.4建安费1.2.2规划设施费17188万1.50%28.6建安费1.2.3策划费17188万0.50%85.9建安费 1.2.4水文地质勘测17188万0.50%85.9实际面积1.3建安工程费20462*2.83000/m2171881.4基础设施费372.3土地面积1.4.1供水20462M215 元/m230.6土地面积1.4.2供电20462M275元/m2153.4土地面积1.4.3煤气20462M27元/m214.3土地面积1.4.4绿化20462 M26元/m212.4土地面积1.4.5排污20462 M237元/m275.7土地面积1.4.6道路20462 M242元/m285.9建安费1.5公共配套费17188万元8%1375建安费1.6开发期间税费17188万元10%1718.81-6项之和1.7不可预见费49202.6万元3%14762.开发费用14355.7开发成本2.1管理费用50678.6万元3%1520销售入2.2销售费用90000万元3%2700假设借款为开发成本的50%2.3财务费用50678.6万元10%*210135.73合计65034.3（三）项目销售收入预测项目征用土地20463平方米（约30.69亩），总容积率2.8，计容面积57297平方米。其中住宅面积48567平方米，保障房面积5730平方米，车位面积3000平方米，共规划200个车位。由于尚未进行户型深入设计的原因，其户型构成比例为确定，只能按建筑面积计算测算。本项目的收入主要由销售收入实现的。根据工程所处位置，周围环境和福州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为18000/，每个车位为22万元。保障房根据规定按照成交时的楼面地价+建安成本（按3000元/平方米计）+3%的利润既11983元/项目销售收入表序号项目数量（）单价（元/）金额（万元）1住宅4856718000874202车位3000/300个22万元66003保障房5740119836878合计572971008981、销售收入预测：100898万元2、销售净收入：16252万元3、销售净利润 企业所得税：4063万元 销售利润：12189万元4、净利润：12189万元七、项目投资收益经济分析项目销售收入100898万元，总投资额65034.3万元，总成本费用65034.3万元，净利润12189万元。投资利润率=净利润总投资100=1218965034.3=18.7%八、项目风险分析（一）政策风险目前政府出台了相关的文件来宏观调控制房地产市场，大大较少了市场上的投机需求，除去了市场中虚热的泡沫成分，使得福州房地产市场保持健康的、稳定、均衡的发展势头。在政府的调控下，房地产价格有所回落。（二）法律风险 宗地2011-17号地块项目是福州市重点工程之一，是政府支持的工程，土地合作具有很强的政治背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律风险。（三）财务风险本案运用自有资金进行开发，资金成本与银行利率不会出现变化。根据公司的市场开发经验，开发费用变化很有限，而在本案例的成本收益分析中已有不可预见的费用之考虑，股财务风险较小。（四）购买风险根据以上市场潜在的消费群分析，项目所在位置的政府开发力度，潜在消费群体只会扩大，不会缩小。总的来说该项目的购买力风险系数较小。（五）经营性风险央