滇池阳光建设项目可行性研究报告.doc

滇 池 阳 光 建 设 项 目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目名称滇池阳光建设项目1.2 项目概况该项目占地约800亩，位于昆明市呈贡新区大渔片区，隶属于昆明滇池国家旅游度假区管辖，东临昆玉高速公路，南抵梅家山，西临滇池，北起七星山。本项目地块交通便利，与昆明主城区有良好的现状道路连接，可通过昆玉高速路、老昆洛路直接到达呈贡新城。是集商务、酒店、住宅为一体的大型综合体项目。1.3 综合评价与结论本项目符合省委、省政府“一湖四环” “一湖四片”的现代新昆明城市发展战略，符合我省产业政策鼓励发展方向。本项目的开发，旨在改善和修复城市生态环境，重建城市生态系统，完善城市配套服务体系。新昆明的城市总体规划确立了建设生态城市的目标。滇池北岸滨水区首当其冲，成为城市生态重建的原生之带。滇池滨水区的生态建设将借鉴国内外的成功经验，因地制宜地创造与规划区各功能区相互衬托，功能多样、层次丰富的城市空间，将滇池滨水区的湿地、林带、动植物栖息地等作为生态系统恢复的原生地，同时通过对入滇河流的修复性生态治理，形成相应的城市景观绿化视廊，向城市延伸，达到重建城市生态系统、改善人居环境、转变城市形象的目标。综上所述，该项目环境效益、社会效益、经济效益显著，建设该项目可行。第二章 昆明市城市发展与经济概况2.1昆明市城市概况昆明位于中国西南边陲，云南中部湖盆群的中心地带，拥有富饶的滇池盆地，具有优越的地理位置。昆明作为云南省的省会、西南地区的中心城市之一，是中国连接东南亚、南亚通道上的枢纽，具有重要的区域地位。昆明地区地处云贵高原中部，处于金沙江、南盘江、红河的分水岭地带。地势由北向南呈阶梯状逐渐低缓。大部分地区海拔在15002800米，为山原地貌，最高点在北部禄劝县轿子山马鬃岭，海拔为4247米，最低点在禄劝县普渡河与金沙江交汇处，海拔仅746米。主城中心区海拔1891米，三面环山，南濒滇池。昆明城市坐落在滇池盆地北部，位于北纬2423，东经10323。2005年，昆明辖区总面积为21111平方公里。全市户籍总人口608万人，其中非农业人口211.21万人，少数民族人口74万人，占总人口数的14.6 %。万人以上的少数民族有8个，即彝族391337人，占总人口的7.7、回族146 922人，占总人口的2.9、白族71443人，占总人口的1.4、苗族45 013人，占总人口的0.89、傈僳族17289人，占总人口的0.34、壮族13835人，占总人口的0.27、傣族13101人，占总人口的0.27、哈尼族10649人，占总人口的0.21。全年出生人口58796人，人口自然增长率为6.23。2.2昆明市经济概况2.2.1昆明市经济发展总体水平昆明市历年GDP及其增幅（亿元）1203.141393.691605.391062.340400600800100012001400160018002006年2007年2008年2009年10.0%10.5%11.0%11.5%12.0%12.5%13.0% （数据来源：省图昆明市统计局资料） 昆明市历年GDP占云南省历年GDP的比重32.0%30.6%30.0%29.5%28.0%28.5%29.0%29.5%30.0%30.5%31.0%31.5%32.0%32.5%2005年2006年2007年2008年 （数据来源：省图昆明市统计局资料）（数据来源：省图昆明市统计局资料）从近几年昆明市的经济发展看来，1、昆明市GDP在云南省GDP中占有相当大的比重，一直维持在30%左右，略呈现下降的趋势，可以看出云南省其他城市发展也较快。2、昆明市总体经济总量在西南三省省会城市中排在成都之后，贵阳之前。3、昆明市近几年经济发展速度在全国各城市中适中。2.2.2昆明市固定资产投资情况历年固定资产投资及固定资产投资占GDP的比例0600120018000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%GDP1062.341203.141393.691605.39固定资产投资5226548181050固定资产占GDP的比重49.154.4%58.7%65.40%2006年2007年2008年2009年（数据来源：省图昆明市统计局资料）历年房地产投资占固定资产投资的比例5226548181050140172221.99259.2902004006008001000120014002006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0% （数据来源：省图昆明市统计局资料） 从上图历年固定资产投资状况及房地产投资与固定资产投资的占比我们可以看出：昆明市固定资产投资保持持续稳定的增长，且占GDP的比重较高，对GDP的拉动作用明显；从房地产投资占固定资产的比例来看，房地产投资占固定资产投资的比例在27%左右，房地产投资占固定资产投资的比例略偏低，但总体结构较为平衡。2.2.3、三次产业情况7.0%48.2%44.8%7.3%45.5%47.2%6.8%46.7%46.5%6.7%46.0%47.3%0%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年2008年历年三次产业占比第一产业第二产业第三产业（数据来源：省图昆明市统计局资料）从昆明市2005年到2008年三次产业结构及所占比的变化来看，昆明市第二产业及第三产业占有相当的比重，第三产业相对较为发达，这主要是昆明是一个旅游城市，以旅游为先导带动了相关产业的发展，产业结构调整较好，第一产业的比例在逐渐降低。 2.2.4、城镇居民可支配收入水平昆明市历年城镇居民人均可支配收入及其增幅9616107661448212083020004000600080001200014000160002006年2007年2008年2009年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%（数据来源：省图昆明市统计局资料）自2006年以来，昆明市的人均可支配收入一直稳步提高，经济发展平稳有力。2.3小结 昆明位于中国西南边陲，云南中部湖盆群的中心地带，拥有富饶的滇池盆地，具有优越的地理位置。昆明作为云南省的省会、西南地区的中心城市之一，是中国联结东南亚、南亚通道上的枢纽，具有重要的区域地位。 昆明市全市总人口约608万人，市区人口211.2万人，是一个大中型城市。 昆明市近几年经济发展平缓，在07年出现一次较大的增长。从总体经济来看，昆明市经济总量占整个云南省经济总量的1/3，在云南省中排名第一。昆明市近几年固定资产投资占GDP的比例较高，其固定资产投资拉动经济发展较为明显，房地产发展所占结构合理。 三次产业结构合理。第三章 昆明市城市规划概况3.1新昆明城市规划3.1.1 “一湖四片”城市格局一湖：滇池四城（四片）包括：l 北城（主城）l 东城（呈贡新城）l 南城（晋城新街新城）l 西城（昆阳海口新城）昆明新国际机场一湖西城南城东城北城 “一湖四片”城市格局将以滇池为中心，构建以山、水、城、林相互交融的“大昆明城市区”，并加大滇池治理力度，恢复滇池生态系统，全面提升昆明城市形象与综合竞争实力。3.1.2 四片功能定位l 北城（主城）：金融服务业、面向东南亚和南亚的商务贸易、教育、以信息产业为主的高新技术产业等。l 东城：面向东南亚和南亚的商务贸易、教育产业、以加工业为主的新兴工业、现代物流业等。l 南城：旅游业，包括观光度假和体育休闲产业等。l 西城：高技术、高附加值、低消耗、低污染新兴工业。3.1.3环滇池城镇体系现状及规划情况用地规模（平方公里）城市人口（万人）现状规划现状规划北城（主城）180220245220东城（呈贡新城）5.5100595南城（晋城新街新城）3802.775西城（昆阳海口新城）136011.160合计201.5460263.84503.2 主城区总体规划情况3.2.1主城区空间发展方向从主城区总体规划图可以看出昆明主城区由于三面环山，一面临湖。向东北、北，西、西南方向发展都有其局限性。其外延发展空间主要为南和东南方向，这可看着是昆明着力打造呈贡新城的原因。3.2.2主城区空间发展形态结构（1996-2010）规划主城为“南北主轴、东西两翼、一主四副”的城市结构形式。范围定位主核中心二环以内。昆明市城市综合服务功能集中的地区南部地区包含关上、春城路、滇池路、滇池旅游度假等地区。是主城经贸、旅游度假、生活居住等集中的地区北部地区包含金刀营、上庄、茨坝、龙头街等地区是主城重要的第二产业和教育科研等第三产业及生活居住集中的地方。东部地区包含金马寺、羊方凹、昆明经济技术开发区、云南民办科技园、王家营等地区。是主城主要的对外交通、仓储和第二产业、生活居住集中的地区。西部地区包含马街、黑林铺、普吉、昆明高新技术产业开发区、西苑综合开发区等地区。是主城第二产业集中发展的地区。对比1996-2010年的总体规划与2002-2010年总规的调整，可看出2002-2010年的总规调整基本延续了1996-2010年总体规划的规划精神。3.2.3主城区居住用地布局（1996-2010）l 东部：昆明经济技术开发区、羊方凹 、云南民办科技园、王家营布置多层为主的单纯居住区；东北沙河水库一带，由于地势较高，环境优美，可结合周围环境布置高档的别墅社区。l 南部：关上、春城路、滇池路布置为集居住、工作、商贸、游憩为一体的公寓式的综合居住区；滇池旅游度假区一带，地质条件差，且靠近滇池、环境优美，集中布置以旅游度假及休养为主的别墅区。l 西部：马街黑林铺、普吉为昆明市的工业区，地质条件较好，结合周围环境成片集中布置多层的居住区；昆明市高新技术开发区和西苑综合开发区，布置中高档的以多层为主，部分高层的混合型综合居住区。l 北部：龙头街、云山村靠近金殿、黑龙潭，环境较好，植被丰富，且其东北面靠近松花坝水库，可利用自然风景条件布置适当的丛林别墅区；金刀营、上庄一带地势较平坦，集中布置以多层为主，部分高层的单纯居住区。l 中心城区：二环路以内布置以多层为主的中高档公寓式的混合综合型居住社区，以满足城市居民的居住需求。3.3昆明市交通规划情况根据昆明市城市快速轨道交通线网规划轨道交通为三轴两辅助线三轴： 南北轴：北京路 东西轴：东风路 发展轴：主城至东城发展轴线两辅助线： 景观线：世博园主城滇池度假区 产业线：高新区经开区东城区本项目位于轨道交通线的景观线上。第四章 区域宏观经济研究4.1 昆明市建设目标昆明市城市定位：在昆明市国民经济和社会发展“十一五“规划和昆明市城市总体规划的指引下，努力建设成宜居城市，构建区域性国际化城市。4.2 城市发展规划昆明城市总体规划： 建设完成新昆明“一湖四片”的总体规划； 聚焦呈贡新区和空港经济区建设； 完善和提升主城功能4.3 城市经济发展状况近年来昆明市GDP增长率保持在11%以上，2008年城市GDP达到昆明市1605.39亿元、增长率为12%，高于全国平均水平3个百分点；昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；从产业结构看，第一产业实现增加值104.90亿元亿元，比去年同期增长6.2%；第二产业实现增加值740.26亿元，增长13.0%；第三产业实现增加值760.23亿元，增长12.0%。 4.4 城市消费群分析1、城市文化融和特质明显昆明历来就是多民族聚集之地，且为交通枢纽，因此具有较强的接纳度和包容性，随着时代的进步，现代昆明市场对于外来文化更加乐于接受并且表现出追求时尚的趋势。2、消费者乐于并敢于消费由于良好的消费环境和文化特质，昆明人的消费意识强烈，消费支出与可支配收入比例高于北京等大城市，私家车比例位列全国三甲。消费者敢于消费，且崇尚消费和享受生活的特质显现明显。4.5 城市产业结构特征1、昆明二次三次产业结构相当，三次产业比例逐渐增大，且三次产业从业人员占比高，且逐渐增大。2、昆明产业基础相对其他大城市总体较落后，主要依靠旅游、烟草、水电等几个支柱产业，其中旅游业占比高，旅游收入占第三产业产值30%以上，旅游业占GDP的19%，高于国内其他旅游城市，对昆明经济增长产生很大拉动作用。3、昆明的旅游定位为会展商务、康体休闲、都市观光，围绕定位打造有特色的产品，提供适合市场需求的产品，突出石林、环滇、阳宗海、世博概念、安宁温泉、轿子雪山等重点，集中力量打造精品。4、2007年昆明市全年累计接待国内旅游者2663万人次，同比增长9.3%；国内旅游收入183.2亿元人民币，同比增长18.67%；接待海外旅游者70.06万人次，同比下降1.79%；旅游外汇收入2.04亿美元，同比下降1.77%；旅游总收入197亿元人民币，同比增长16.69%。2010年昆明市实现旅游总收入284.81亿元，增长25.83%，旅游总人数3557.35万人次，增长14.2%。接待国内游客3471.29万人次，增长14.29%；海外游客突破80万人次，接待海外旅游者86.06万人次，同比增长10.58%，其中，接待韩国旅游者成功突破10万人次，达13.4万人次，同比增幅147.8%，昆明成为继台湾市场后的第二个韩国游客过10万人次的核心客源市场。全市旅游外汇收入2.43亿美元，增长11.46%；国内旅游收入268.32亿元，增长26.88%，全市旅游产业保持了持续快速发展。 4.6 城市资源分析1、旅游资源昆明是自然景观与人文景观汇合之地，悠久的历史，众多的民族，独特的自然条件，给昆明留下了极其丰富的文物古迹和风景名胜，形成了以世博园，滇池风景区为重点，沿安宁石林公路的旅游景区为一线，带动昆明全市，辐射全省的集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。旅游景点：环世博景区、环滇池景区、郊县景区。2、气候资源昆明地理位置属北纬亚热带，地处低纬高原，地貌复杂多样，地形高差较大，在气候上存在着明显的垂直差异和水平差异。据建国以来的气象资料统计，昆明年均气温14.5。全年晴天较多，日照数年均2445.6小时，日照率56%。终年太阳投射角度大，境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒。3、土地资源（1）土地资源紧缺、土地供需矛盾十分突出昆明市人口多、人口密度大，人均土地面积和耕地面积都低于全省平均水平;境内山地比重高，平地少，山地面积占土地总面积的87.5%，可利用土地资源缺乏; 未利用土地受自然及技术经济等条件限制，难以开发利用，后备土地资源特别是耕地后备资源十分有限。（2）土地利用集约程度和生产力水平不高建设用地不断增加的过程中，也存在许多用地浪费现象，乱占滥用土地的情况普遍，土地利用仍以外延扩大为主，集约用地的机制还没有形成。（3）土地利用结构和布局不尽合理全市人均居民点用地为99.0平方米，远低于全国人均居民点用地153平方米的水平，尤其主城用地挤迫、环境质量差的问题较为突出；用地布局上，尚没有形成合理的城镇体系布局，缺少具有一定规模的次级城镇来分担主城功能、截留外来人口、促进区域经济的均衡发展。（4） 水土污染严重、土地整治任务艰巨滇池水域的严重污染已经明显制约了昆明市、滇池流域的工农业生产和旅游业的发展，影响了人民群众生活质量的提高，成为阻碍昆明市可持续发展的一个突出因素。4、昆明市土地资源利用战略党的十七大对国土资源综合利用提出了新的、更高的认识和要求。要求对国土资源的管理，既要切实落实保护资源的基本国策，落实最严格的资源管理制度，更要正确处理保护资源与保障发展的关系，充分认识保护节约资源与保障支持发展的辨证关系。具体到项目区域，滇池流域国土资源的综合利用历来是党和国家高度重视的一个区域，更是云南省和昆明市国土工作的重中之重。国土资源开发、利用、治理和保护之间是有矛盾的，但它们的根本目的是一致的，是应该做到协调一致的，必须把开发、利用国土和治理、保护国土统一起来，把为当代人谋福利和不损害后代人的需要统一起来。要实现国土资源的可持续发展和利用，必须对国土资源进行综合利用。国土资源综合利用的本质和最终目的是协调人与其依存的自然界的关系，从而取得最好的经济效益、生态效益和社会效益，达到可持续发展的目的。第五章SWOT分析5.1 优势及机会1、从土地价值看：（1） 昆明市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间；（2） 滇池治理及保护的不断深入，将不断提升该片区的居住品质。本项目地处昆明市最具发展潜力的滇池片区，根据昆明市“一湖四环”“一湖四片”的发展战略，在不久的将来，该片区将成为最适宜居住的片区。2、从市场需求看：（1） 国民经济保持高速增长，人民收入不断增加。第三产业发展迅速，产业结构较为合理；（2） 居民存在敢于消费、乐于消费的心理；（3） 历史文化名城，气候宜人，“春城”美誉全国知名度高。5.2 风险点1、政策风险2009年的国家经济以“扩大内需、保增长”为主基调，但随着经济的回暖，本月底将召开的中央经济工作会议是否会根据国内外经济形势的变化，及随着我国人地矛盾的更加突出，针对房地产行业，国家的宏观调控政策逐步从紧。2、生态环境保护与城市开发的矛盾项目的实施有可能对滇池沿线脆弱的生态系统及本已落后的环保设施造成一定的压力。国土资源的开发、利用与生态环境的治理和保护之间存在着天然的矛盾。要从根本上解决这一矛盾，实现国土资源的可持续发展，必须对国土资源进行综合利用。5.3 应对措施1、项目立足于改变昆明城市基础设施建设落后的现状昆明市城区的发展经历一环内发展，一环向二环发展，目前城区正在向三环发展。北站隧道打通后，大量的居住区在北京路延长线建成，北市区成为昆明的“睡城”。“睡城”的生活是“钟摆式”的，在北市区居住，但工作、购物、休闲仍然在市中心。“钟摆式”的发展大大制约了昆明的城市发展，对城市交通造成极大压力，金星立交成为南北市区的交通瓶颈。区域功能的不健全使昆明未能形成真正的多中心城市。北市区开发是在住宅建设的带动下进行的。拥有大量的居住人口，却没有相应的配套设施。以滇池路为主要交通动脉的滇池度假区与南三环沿线，共同形成了即北市区后的另一个居住密集区域-南市区。但南市区的规划、建设同样没有摆脱北市区业已形成的套路，人口众多、城市基础设施和生活配套设施严重滞后，同样形成了“睡城”。本次进行开发的区域，最终拟建设“生态、多元化、综合性”的旅游服务项目。其前瞻性的规划设计理念，充分考虑到湖滨城市功能的完善、城市公共空间的拓展、生态自然的修复性保护、生态经济产业链以及生态社会形态等研究和配置；充分考虑到区域城市生态交通组织和研究。通过高标准的规划设计，彻底摆脱了主城区长期以来形成的城市规划严重落后于城市发展速度，严重制约城市经济发展的弊端。因此，本项目的实施能得到省市政府的大力支持，同时又符合国家的产业政策。2、开发与保护并举结合项目本身的条件，决定了项目不仅仅是开发，通过开发实现对滇池的保护，把对环境的污染降到最低，保护和开发利用并举，通过项目的实践，探索发展中城市可持续发展的道路。以滇池沿岸湿地建设与保护、植被恢复为生态环境建设及土地的开发和综合利用为中心目标，有计划、有步骤地清理、治理、改造滇池周边环境，积极贯彻和实施城乡规划法，坚持规划立市的指导思想，对滇池流域土地进行保护性开发，从而使昆明人民生活在滇池，幸福在滇池。5.4 结论尽管昆明在城市化进程中面临资源、环境和土地等诸多方面的制约；也尽管在项目开发过程中会遇到诸多具体问题。在云南省委、省政府“现代新昆明”的宏伟战略指引下；在省、市两级政府的大力支持下；经过公司的努力，项目开发过程中所碰到的困难和障碍一定会得到克服，并将项目的各项工作推向深入。该项目的建设旨在加速和完善昆明的城市化进程，项目的推进对昆明市经济社会的发展及滇池的保护具有重要意义。第六章市场研究6.1 昆明土地市场概况1、项目区附近土地市场情况随着新昆洛路的竣工、广福路的通车等有利因素的不断出现，项目区附近的房地产市场日渐升温，且随着昆明市政府、云南省高校的全面迁移，呈贡新区下步将成为昆明新的政治、经济、文化发展中心，与此相对应，土地市场也日益红火。土地成交价格均超过300万元/亩。2、昆明土地市场发展趋势城市化是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。在城市化过程中，城乡居民的劳动方式、人均收入、文化教育等方面的差别在不断缩小，价值观念和生活方式等也逐渐趋同。目前，云南省的城市化水平约为35%，而昆明的城市化水平约为42%，已进入城市化中级阶段的高速发展期，城市规模继续扩大、品位迅速提升。随着城市化的高速发展，随着现代新昆明建设的强力推进，旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。城市化的高速发展与住宅需求的增加，相应政府在对土地资源的利用也日益成熟起来。总体来看，未来几年内，在各级政府部门引导下，昆明土地市场供给与需求日趋成熟，昆明土地市场正向健康、平稳的发展。6.2 宏观政策回顾2007年房产政策迭出，房地产行业成为最敏感的政策行业。1、土地使用税 1月1日，关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定正式施行：提高城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍；将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。 2、物权法 3月16日，中华人民共和国物权法审议通过，这一举措堪称法制史和地产发展史上的里程碑。除了因维护产权人利益而增加的开发成本之外，物权法对房地产市场并不能产生“生死予夺”决定性影响，但是不动产登记制度、建筑物区分所有权等制度和权利的落实执行将极大地起到肃清行业市场的作用。 3、八部委 4月，中国建设部、国土资源部等八部委联合下发关于开展房地产市场秩序专项整治的通知，掀开房地产领域的市场秩序专项整治行动序幕。4、加息 为了加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，央行从2007年3月18日到2007年9月14日连续五次加息。5、十一部门 2007年6月，包括市房管局、市规划局、市国土资源局、市建设局、市财政局、市审计局、市监察局、市国家税务局、市地方税务局、市发改委和市工商局在内的11个职能部门，联手展开房地产市场秩序专项整治行动，针对昆明房地产项目审批、开发、交易、中介等环节存在的问题进行集中整治。 6、严厉查处闲置土地。8月，监察部等五部委于日前联合发出关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知(以下简称“通知”)，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。 7、整顿市场秩序打击捂盘惜售9月，建设部、国家发展改革委、工商总局6日在此间联合作出部署，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。 8、提高二手房贷款首付和利率 第三季度末，中国人民银行、银监会正式发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。新政策还将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。 9、国土资源部三十九号文 11月1日，国土资源部最新版本的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（简称“39号文”）正式施行，今后开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证，分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。同时，国土资源部有关负责人日前强调，要合理控制单宗土地出让规模，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。10、温家宝总理新加坡住宅民生化讲话 11月19日，温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。他说，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。11、国务院关于促进节约集约用地的通知2008年1月3日，国务院发布关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），要求各地区、各部门要充分认识节约集约用地的重要性和紧迫性，增强节约集约用地的责任感，切实转变用地观念，转变经济发展方式，调整优化经济结构，将节约集约用地的要求落实在政府决策中，落实到各项建设中，科学规划用地，着力内涵挖潜，以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观，实现经济社会的可持续发展。2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国整个房地产市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。截止2008年末，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。而由于全国各地楼市发展不均衡，2008年东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。进入2009年，我国房地产市场现反弹，出现市场成交量趋稳、价格上扬的迹象。随着2009年后房地产市场各方的博奕趋于理性以及成交量回升的发展形势下，2010年全年处于平稳期，主要是消化累积的存量房。而2011年，伴随着国家的宏观调控，整体市场将基本保持理性回归并稳定发展的态势。第七章 项目经济估算分析7.1 投资估算原则和依据1、投资估算原则(1) 根据建设规模确定投资；(2) 投资估算采用实价计算。2、估算依据(1)投资项目可行性研究指南；(2) 投资估算中采用的技术经济指标，当地有关技术经济指标以及调查到的近年来同类项目的建设规模、实际投入水平，经过详细分析比较确定；3、估算范围本项目建设投资的估算范围主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、工程施工费、项目管理费、基本预备费（不可预见费）、税金、融资成本等投资。7.2 建设投资估算7.2.1 项目基本情况滇池阳光地址昆明市呈贡新区大渔片区总占地面积800亩建筑面积2800000容积率4.5物业类型高层项目总户数3200户左右停车位配比1:1绿化率45%项目分期分地块开发其中住宅面积150万，商业面积100万7.2.2经济估算序号名称单价数量小计（万元）汇总（万元）一现金流入27320001.1住宅销售8000元/150000012000001.2商铺销售15000元/100000015000001.3停车泊位销售10万元/位3200位32000二投资成本14570002.1现金流出2.1.1购买建设用地500万元/亩800亩4000002.1.2建筑造价3500元/28000009800002.2其他费用10000万元100002.3营业税及附加综合税5.55%77000三利润总额1275000四所得税25%318750五净利润956250六投资利润率65.6%第八章社会效益分析8.1 促进昆明经济发展该项目的投资建设，为构建可持续发展的高原湖滨特色生态城市战略奠定坚实的基础