集团公司制度汇总.doc

目 录第1章 行政管理制度 第一节 劳动人事管理制度 第二节 合同管理制度 第三节 劳动合同管理制度 第四节 总经理办公会议事规则 第五节 行政后勤管理制度 第六节 公文、印章管理制度 第七节 前台管理制度 第八节 车辆管理制度第二章 财务管理制度 第一节 公司差旅费报销制度 第二节 财务支付流程第三章 研发管理制度第四章 工程管理制度 第一节 项目工程管理流程 第二节 安全文明施工管理流程 第三节 计划管理流程 第四节 工程质量管理流程 第五节 工程签证管理流程 第六节 工程项目验收管理流程 第七节 图纸、函件、文档管理流程第五章 材设管理制度 第一节 材料设备选型、定板及验收管理流程第6章 成本预算管理制度 第一节 预算管理制度 第二节 过程控制管理制度 第三节 结算管理制度第七章 营销策划管理制度 第一节 市场调研管理制度 第二节 策划部行政管理制度 第三节 营销管理制度 第四节 广告及制作管理制度 第五节 营销部档案管理制度第八章 招商管理制度 第一节 研策中心管理办法 第二节 招商中心管理办法 第三节 商户进场管理办法 第四节 商户装修（含验收）管理办法 第五节 商户广告推广管理办法 第六节 现场促销活动管理办法 第七节 物品出入管理办法 第八节 商家租金收取（催收）管理办法 第九节 商户（客户）意见处理管理办法 第十节 商家档案管理办法 第十一节 广告维护管理办法 第十二节 商家离场管理办法- 2 - 第一章 行政管理制度 第一节 劳动人事管理制度1、 工作守则和行为准则（1） 工作守则（2） 行为准则二、人员招聘管理（一）普通程序（二）特殊程序（三）身体检查（四）录用（五）培训（六）待遇（七）档案管理三、员工的考勤、请假、休假制度（一）工作时间（二）请假（三）休假四、员工调整离岗、辞职（一）调岗（二）辞职（三）离职五、福利待遇（一）社会保险（二）补贴（三）生日礼品（四）体检六、奖励 （一）形式（二）种类七、惩罚 （一）目的及方式（二）种类八、附则（一）生效（二）附表为适应公司发展需要，有计划地引进人才，逐步优化员工队伍，建立人才有效激励、竞争择优的用人机制；加强劳动人事管理，增强员工的责任感、使命感、归属感，充分调动工作积极性和创造性，促进公司健康快速发展，特制定本制度。1、 工作守则和行为准则 （一）工作守则热爱公司，热爱工作，热爱生活；要有强烈的责任心和敬业精神；要有大局观念和战略思维，时时为事业着想，事事以公司利益为重；自觉培养强烈的团队合作意识和集体荣誉感；不断学习，勇于创新，追求卓越；时时要有紧迫感和危机感；养成良好的职业道德和个人习惯；牢固树立服务意识，全心全意为客户服务，为同事服务；敢于担当，承担责任。（2） 行为准则 遵守公司一切规章制度，服从公司的安排与管理；认真工作，尽职尽责、求真务实； 按时上下班，不迟到、不早退、不旷工；服装整洁，举止端庄，谈吐得体；严格保守公司的人事、财务、生产、业务、技术等商业秘密；上班时间不得串岗聊天，不得利用工作时间从事与工作无关的活动;不得中途离开岗位，不得损毁或非法侵占公司财物；讲究卫生，物品摆放整齐，维护公司办公环境的干净与整洁。二、人员招聘管理（一）普通程序1.招人计划重庆项目各部门提出招聘需求计划，包括性别、年龄、学历、专业、特长、工作经历、具体岗位等，由分管领导审核后报办公室，经领导集体研究决定后，由办公室牵头组织招聘。2. 招聘渠道 网上发布、现场招聘、员工（亲友）推荐等方式。3. 初选 应聘人员的初步筛选由行政部牵头，对应聘人员提供的相关资料，包括身份证、照片、学历证书、资格证书、职称等级证书等的查实和核对。 4. 初试 初试由分管领导负责，部门相关人员参与，必要时邀请相关专家协助。初试合格后进行复试。5. 复试 复试考核由总经理负责，公司领导及相关人员参与。公司总经理、副总经理以及重要岗位人员，由董事长主持复试。 （二）特殊程序 特殊程序是指董事长亲自考察认为合格或指定的人员，不经过普通程序，直接录用。 （三）身体检查 经审查合格后，对新进员工统一组织身体健康体检，体检合格后，再录用。 （四）录用面试合格后，书面报告董事长，董事长同意录用后，由办公室办理相关入职手续。 （五）培训 新聘人员由办公室进行为期两天的培训，其中专业知识的培训由部门负责人或分管领导培训。培训内容：学习公司的规章制度、熟悉公司的文化建设、经营情况、企业的远景规划、发展理念及岗位工作的相关要求。 （六）待遇1.新聘人员试用期为1-3个月，工资按照试用期工资执行，试用期不享有五险劳保福利，其他福利待遇均与正式员工同等享有。2.新聘人员试用期届满后申请转正并填写员工转正审批表交予办公室，并签定劳动合同。从正式录用之日起按正式员工的工资和福利标准执行。3.新聘人员在试用期间工资报酬按公司岗位薪酬执行。在试用期间一周内不适应本工作岗位而离职的，在此期间的工资用于抵扣因招聘所支出的费用（包括招聘费、培训费、人工费等）。4.新聘人员在试用期内不具备招聘岗位职责要求能力的，予以辞退。 （七）档案管理 员工档案：公司员工个人档案，由办公室统一保管,员工调离后，档案同时交接。三、员工的考勤、请假、休假制度 (一)工作时间1.夏季（5月1日-10月30日）：上午8：30-12：00，下午2：00-6：00；2.冬季（11月1日-4月30日）：上午9：00-12：00，下午1：30-5：30。 （二）请假员工因病、因事需请假的，应事先填写请假条，先经过部门主管同意，再由上级领导审批后才能离开工作岗位；1天以内的，由部门经理批准；1天以上 3 天以内的由部门经理核准,报分管领导批准; 3天以上的分管领导核准，报总经理批准。 副总经理、招商总经理请假，3天以内，由总经理审批，4天以上，由董事长审批。 总经理请假，由董事长审批。 （三）休假 1.按国家规定，员工享有以下带薪假日：元旦：1天；春节：3天；清明节：1天；劳动节：1天；端午节：1天；中秋节：1天；国庆节：3天；婚假：3天+晚婚7天；丧假：3天；产假：90天+晚育15天；年休假请示董事长。2.由于业务需要，公司可临时安排员工于法定的公休日、休假日照常上班，公司发放适当补贴或安排调休（调休不另计补贴）。3.春节期间休假或探亲的，按照公司规定的休假天数休假；放假期间在公司和项目部值班的，发放值班补贴或安排调休。如在值班时间内擅离职守者，除不计有效工作时间外，还以旷工论处。4.员工休假期间，如遇公司有急事，要以公司利益为重，均应服从公司安排。 四、员工调整离岗、辞职（1） 调岗 公司根据工作需要可调整员工的工作岗位，被调整的员工应服从安排，应按指定时间到办公室办理调动手续，及时到新岗位工作。 （2） 辞职 正式录用后的员工要求辞职的，必须提前一个月填写员工离职申请表，由所在部门负责人、分管领导、总经理签署意见后报办公室办理相关移交工作。 （三）离职 1.凡经同意离职的员工，应向办公室移交已领用的办公用品、设备，并造具相关清单。 2.离职员工应向本部门及相关人员办理工作交接，双方签字认可。 3.离职员工移交办公用品和工作交接完毕后，由办公室与其签订解除劳动合同协议书。 4.按规定办理离职手续后，经办公室、分管领导审核、总经理审批后，财务部方可结清离职员工的应付工资。 5.如员工未能在规定的时间内办妥交接手续，擅自离职者，作旷工、开除等形式处理。 五、福利待遇（一）社会保险公司按照劳动法，根据企业自身情况，员工转正后，办理五险（养老保险、工伤保险、医疗保险、生育保险、失业保险）。单位、个人交纳保险费比例按国家有关规定执行，由公司代扣代缴。（二）补贴公司在工作日为所有员工提供餐补，餐补标准为每人每月全勤400元。（三）生日礼品员工生日祝贺：为过生日员工送鲜花一束。（四）体检公司每年组织员工集体体检一次。 六、奖励 （一）形式 公司奖励的形式包括物质奖励、精神奖励、物质和精神奖励相结合等形式； （二）种类 公司奖励的种类包括：年终奖，优秀管理奖、优秀员工奖等。1.年终奖：公司根据员工该年度的综合表现以及业绩情况发放年终奖。2.优秀管理奖：对于管理工作表现突出，业绩优秀，带领部门作出突出贡献，公司将根据实际给予相应的奖励。3.优秀员工奖：对于工作表现突出，业绩优秀，为公司带来明显效益者，公司将根据实际给予相应的奖励。七、惩罚 （一）目的及方式 1.惩罚的目的在于促使员工必须和应该达到并保持应有的工作水准，惩前毖后，不断改进，从而保障公司和员工共同利益和长远利益。2.惩罚的方式包括：警告、通报批评、罚款、辞退等形式。 （二）种类 1.迟到和早退 在规定上、下班时间内，迟到或早退时间15分钟的，处罚20元；1630分钟的，处罚50元；31分钟到60分钟的，处罚100元，超过60分钟，按旷工一天处理，多次出现类似情况，视情节作辞退处理。 2.旷工未经请假或假满未经续假而擅自不到岗的；工作过程当中较长时间擅自离开岗位的；法律法规或公司其他管理制度规定的旷工情况, 多次出现类似情况，视情节作辞退处理。 3.工作时间做与工作无关之事上班时间做与工作无关事情的处罚：在上班时间内，发现串岗聊天、玩游戏等与工作无关的行为，每次罚款20元，情节严重的作辞退处理。 4.擅自离岗 工作时间，未经允可，擅自离开岗位者，每次罚款50元，情节严重的作辞退处理。 5.破坏公司环境卫生 全体员工应该保持公司环境的卫生整洁，乱丢垃圾、办公用品摆放不整齐者，每次罚款20元。 6.其他情况 员工行为给公司造成重大损失或触犯国家法律法规的，公司有权对其做出处罚，或依法提起诉讼，追究其法律责任。 （1）利用工作之便图取私利、贪污、盗窃、诈骗、索贿、受贿、吃回扣、经手钱财不清、拖欠钱财不偿、违反公司财务制度者； （2）窃取、泄露、盗卖公司商业秘密者；恣意制造内部矛盾，影响公司团结和工作配合者； （3）玩忽职守、敷衍塞责，行动迟缓，给公司生产管理带来损害者； （4）利用工作时间从事第二职业或兼任其他企业职务损毁公司利益者； （5）公司遭遇任何灾难或发生紧急事件时，责任人或在场职员未能及时全力加以挽救者； （6）打架斗殴、大声喧哗，影响正常工作秩序者；八、附则（一）生效 本制度自颁布之日起生效。（2） 附表面试评审表、员工转正审批表、员工辞职（退）申请表、物品交接清单。 第二节 合同管理制度一、总则二、合同分类三、合同拟制的前提条件四、合同内容五、合同的拟制六、部门职责七、合同审批流程八、合同用章流程九、合同的履行及跟踪十、合同的变更及解除十一、合同争议的处理十二、合同归档管理十三、附则 一、总则 （一）合同是公司行为的重要表现，是公司对外发生权利义务关系的重要形式。为明确管理重点，细化管理内容，规范集团内各类合同的签署、履行、变更、终止、解除等行为，控制合同法律风险，监督合同实际履行，依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法等有关法律、法规规定结合公司实际情况，特制定本制度。 （二）本制度适用于双远实业各公司对外签订的所有合同协议（不论该文件冠以“合同”、“合约”、“协议”、“意向书”之类的何等名称）。 （三）合同管理必须遵循以下原则： 1.合法性原则：合同管理必须全面符合有关法律法规及行业的相关规定，使得公司的权益能够依法受到保护。2.书面合同原则：公司所签订的合同必须正式签署书面合同以明确双方的权利、义务和责任，但金额在 5000 元以下且能即时结清的合同（礼品、酒品采购等）除外。3.事前签订原则：合同应在经济事项发生前签署，禁止未签署合同即先行履行合同。4.招标原则：凡符合公司招标条件的，需进行招标，具体程序按照招标管理制度实施，拟签订的合同正文及其补充协议，应作为招标文件的附件，投标单位需对其进行确认。5.利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮的现象。 二、合同分类 （一）公司合同分类的原则以区分公司主要业务为原则，兼顾合同保管的方便。 （二）建设工程类合同，包括测绘合同、工程勘察合同、工程设计合同（包括建筑设计、室内装修设计、样板间设计等）、工程监理合同、工程造价咨询合同等委托类合同、建筑、机电安装、装饰、装修、园林环境、主体配套等施工类合同。 （三）材料采购类合同，包括建筑材料、家具电器及公司固定资产采购等材料采购合同等。 （四）依据合同标的金额、参考合同交易对象，工程、材料采购类合同可再细分为简易合同、普通合同、大额合同、重大合同四类： 合同分类工程技术合同金额范围材料采购合同金额范围1工程、材料采购类简易合同10万元以下5万元以下2工程、材料采购类普通合同1050万元510万元3工程、材料采购类大额合同50500万元1050万元4工程、材料采购类重大合同500万元以上50万元以上 （五）销售类合同，包括认购书、商品房买卖合同（预售、现房）及补充协议、存量房买卖合同及补充协议、委托销售代理合同、楼宇按揭（抵押）贷款合同等。 （六）租赁类合同，包括认租协议、普通商铺租赁合同、餐饮类租赁合同、写字楼租赁合同、住宅租赁合同。按照销售类、租赁类合同是否具有重复使用性可分为批量性合同、个体性合同：1.批量性合同：是指在销售及租赁前已确定可执行的单方价格，为重复使用而在销售或租赁前预先拟订的合同范本。2.个体性合同：是指在销售及租赁前未有价格或销售规划，在事件发生时而单独拟订的合同。 （七）开发经营过程中的其他类合同，包括： 1.营运类合同：含各类设备的维修保养合同，电梯广告、灯箱广告、电信合作、车位租赁等各类收入合同； 2.开发类合同：土地出让合同、土地转让合同、拆迁补偿合同、项目合作协议等； 3.法律事务类合同：常年及专项法律顾问合同、委托代理合同； 4.广告类合同：房地产项目广告、物业广告、公司形象广告、短信、宣传单设计、印刷、喷画制作宣传推广等合同； 5.财务类合同：借款、担保、抵押、保险、审计、评估等合同； 6.行政管理类合同：打印机租赁合同、注册地房屋租赁、文具、固定资产采购、保洁服务协议、旅游合同等； 7.综合事务类合同：公司股权转让、合作等合同。 8.人事管理类合同：劳动合同、劳务合同、培训服务协议、保密协议、招聘服务合同等。 9.物业管理类：前期物业服务协议、物业管理合同类。三、合同拟制的前提条件 （一）工程、材料类合同拟制前，按照标的金额大小确定是否实施招投标程序，实行招投标的工程须按照公司招标管理方法组织招标，合理选择合作单位，并在规定的时间之内按照招标文件、中标人的投标文件和中标通知书依法订立书面合同。合同分类工程合同金额范围材料合同金额范围招标与否合同拟制提条件1工程、材料类简易合同10万元以下5万元以下议标已通过工程造价成本预算及采购价的成本预算审核，具备合格的施工方案、品牌规格、工程量清单或采购清单，并提供货比三家的报价资料，按公司流程审批后，由工程总监及材料经理同意后可起草2工程、材料类普通合同1050万元510万元招标：招标小组筛选审定，总裁具否决权；已通过工程造价成本预算及采购价的成本预算审核的，材料品牌、施工工艺、施工方案、施工图纸、工程量清单或采购清单明确，经招标小组筛选或推荐，总裁审定3工程、材料类大额合同50500万元1050万元招标：招标小组推荐，总裁审定4工程、材料类重大合同500万元以上50万元以上 （二）营销批量性合同拟制的前提条件：需提交已批复的年度销售计划或项目销售计划、项目平面图、交楼标准，在开售前30天提交房管局最新版的商品房买卖合同，在合同拟制时要统一以下关联合同的原则及衔接： 1.认购书、房管局买卖合同、买卖合同补充协议；2.租赁意向书、租赁合同补充协议、租赁备案合同； （三）其他合同拟制的前提条件：按业务需要由我方拟制或由对方提供版本进行个性化修改。四、合同内容 （一）合同内容一般应包括但不限于以下条款及各条款填写要求：1.当事人的名称或者姓名、住所和联系方式、及公司注册号码或个人身份证号；订立合同的双方必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。签订合同时，一定要审查签约对方主体资格，查验其营业执照（法人）或个人身份证，审查代理人资格，评估对方履约能力及信用，必要时可以进行实地调查，同时名称必须与合同签章一致。 2.标的；合同描述的标的的名称、地址需与政府项目的批准文件相符； 3.数量；合同的数量条款应清晰准确，数量的单位也应清晰，不得有异议； 4.质量；合同的质量条款应根据标的的种类和性质约定，明确约定标的的物理性能或化学成份、规格型号、款式等。质量的描述必须详细，特别是合同有明确要求的，避免笼统地采用“按照国家某某规定执行的字眼”； 5.价款或者报酬；合同的付款条款不仅应约定付款期限，还应约定严格、周密的付款前提条件。若合同约定预付订金（备料款或预付款）的，原则上金额应控制在合同总金额的30以下；合同约定支付定金的，则不得超过合同总金额的20%；价款的大小写应相符，并核查是否按照招标原合同确定的价格填写； 6.履行期限、地点和方式；明确合同履行的时间段、时间点及合同履行的地点，并落实操作的可行性，考虑与其他相关合同有无时间的冲突；付款的条件必须可以实现，且容易判断及操作，付款的时间必须明确并有利于公司的资金安排；买卖合同以及其他涉及标的转让（所有权、使用权或占有权转让）的合同，应以公司或项目所在地为合同履行地；在公司为付款方时，应将付款时间与对方当事人履行义务的时间相结合，若对方履行义务时间较长，应尽量选择分期付款的方式。 7.违约责任；违约条款需明确，处罚要量化，且要注意对损失的赔付要求等等；违约条款包括构成违约的条件、不构成违约的除外条件、承担违约责任的方式等。 8.解决争议的方式；合同必须从最有利于维护公司合法权益出发，合理、合法的约定解决合同争议的方式。一般应选择诉讼方式，约定诉讼的，应尽可能约定有利于公司的法院管辖我司所在地法院、工程所在地法院、合同签订地等； 9.其他特殊需要规定的条款；合同要有生效条款，也要有失效的条款；10.合同份数（最少陆份，我方肆份，对方贰份）。 （二）根据合同性质与客观需要，合同内容还可以有保修、保密、验收、风险、权利归属等条款：合同中的保修条款必须包括有保修范围、保修措施、保修期限、保修金设定和使用、结算及支付、违约责任等内容。 1.工程合同、买卖合同等，在公司为付款方时，应有保修条款。 2.涉及知识产权（包括商业秘密）的合同，应有保密条款和权利归属条款。 3.涉及标的转让（所有权、使用权或占有权转让）或成果移交的合同，应有验收条款和风险承担或转移条款。 合同内容应具体、确定，能明确界定各方当事人的权利、义务；因客观情况在签约时确实无法明确规定的，应规定能明确权利、义务的依据。 （三）在招投标、协商或谈判过程中，凡合同对方承诺的各种对公司有利的事项必须写入合同条款。 （四）对于总价包干合同，在合同履行过程中如出现标的量（即工程量、采购量等）减少等对公司有利的情况，合同经办部门应及时签订补充协议书。 （五）工程、材料类简易合同文本的具体要素：1.具体内容（例如采购、维修、施工、咨询的内容）；内容必须与实际施工、采购的材料一致，且与行业的要求一致；2.合同标的规格、型号、技术要求、数量、总价；必须与行业要求、规范要求一致，且表述清晰，特别是技术要求必须清晰详细表达；3.履约期限（例如到货时间、完工时间、付款时间）、运输、到货方式；4.付款时间和条件（例如“完工”、“收货”、“提供合格证明文件”），款项支付应设置为预付款、结算款、质保金三部分。5.违约条款；6.验收标准的说明，包括工程验收标准及材料验收标准。 （六）工程、材料类普通合同、大额合同及重大合同文本的具体要素：1.合同各方完整的法律主体名称；2.合同标的应具备的规格、型号、品牌（单价在5元以下，数量在10个以下的可简化）；3.合计数量、总价、计价清单的依据；4.履约期限（例如到货时间、开工日期成立标志、完工时间）、履约地点、范围；5.施工图纸（方案）、施工组织方案、技术、工艺要求、材料质量、验收标准、维修质保方案、保修时间、价款变更及退货原则、产品保护、运输方法、保险要求、甲供材料领用量、工程分包、技术变更、争议解决制度、索赔与现场签证的程序，工期顺延调整的要求，隐蔽工程和中间验收程序、竣工验收与结算编制核对等。6.结算方式要求、付款条件、付款时间、保修金；款项支付应设置为预付款、进度款（可按实际约定进行细化再分段）、结算款、质保金四部分。7.违约责任（包括迟延罚则）；8.其他配合要求（例如水电费用负担、配合费比例、入场和退场的通知、签收和送货单的样式等）；9.特殊原则：（1）货物更改扣款原则：供应商无法供应合同清单约定的货品，需更换品牌、型号、规格的，除需征得我司书面同意外，还应扣减变更部分货款的20%。 （2）货期延误扣款原则：如果供货迟于合同原定期限，则按如下原则处理：v 合同总价5万元，罚款500元/天；v 5万元合同总价10万元，罚款1000元/天；v 10万元合同总价40万元，罚款2000元/天；v 40万元合同总价100万元，罚款总价的35/天；v 100万元合同总价，罚款总价的68/天.（3）合同价款承包方式确定原则v 由施工单位包设计、包验收的总价包干合同，合同价款不再调整；v 由我司包设计，施工单位包施工的总价包干合同，可以约定5%以内的总价调整；v 综合单价包干合同，按照合同固定单价，工程量按实结算；10.解决争议纠纷的管辖地；（诉讼务必选择在我司注册所在地或合同签订地）11.合同份数（最少陆份，我方肆份，对方贰份）。 五、批量合同文本的具体要素 （一）房屋买卖合同文本的具体要素（包括商品房买卖合同及存量房买卖合同）： 1.当事人的名称或者姓名、住所和联系方式及个人身份证号； 2.标的基本情况、销售依据、物业服务； 3.计价方式和价款、付款方式、逾期付款的违约责任； 4.房屋交付时间、交房条件、资料、验收，延期交房的违约责任； 5.面积确认及面积差异处理；必须与预售证或产权证相符； 6.规划、设计变更的处理；必须与预售证或产权证相符； 7.产权登记、迟延办理的违约责任； 8.装饰、装修、设备标准及违约责任；在合同中注明该部分为参考信息，我司有在同等标准下替换的权利； 9.税费的缴纳、物业管理的说明等； 10.工程质量保修、专项维修资金约定；必须符合国家住建制度及住宅装修要求； 11.解决争议制度（约定向项目所在地人民法院起诉）； 12.联系方式等其他特殊需要规定的条款； 13.合同份数（最少陆份，我方肆份，对方壹份，房管局壹份）。 （二）租赁合同文本的具体要素（租赁合同包括写字楼、商业物业、居住用房、餐饮及娱乐用房的租赁）： 1.当事人的名称或者姓名、住所和联系方式及个人身份证号； 2.租赁的地点、面积和用途； 3.租赁期限、保证金、租金及递增率、水电及管理费等各类费用标准及缴纳方式； 4.租赁双方的责任及权利； 5.交楼标准； 6.场地装修及设施维护的处理； 7.合同变更、解除和终止； 8.争议的处理； 9.其他需要规定的条款；租户放弃优先购买权的约定； 10.税费的缴纳、物业管理的说明； 11.合同附件：平面图、水电表抄表清单、钥匙移交确认表 12.合同份数（最少陆份，我方肆份，对方壹份，备案机构壹份）。 （三）物业服务合同文本的具体要素： 1.当事人的名称或者姓名、住所和联系方式及个人身份证号； 2.物业基本情况、服务内容与质量； 3.物业服务收费标准及交纳时间； 4.物业的经营与管理收费标准及方式； 5.物业共用部位、共用设施设备的承接验收标准及资料； 6.物业的使用与维护； 7.双方的权利义务； 8.专项维修资金的缴存、管理、使用及续筹； 9.违约责任及其他事项； 10.诉讼（当地人民法院）及其他需要规定的条款。 11.合同份数（最少伍份，我方肆份，对方壹份）（四）物业维保合同文本具体要素：1.当事人的名称或者姓名、住所和联系方式、及个人身份证号；2.维保项目名称、地点及委托内容、委托期限； 3.双方权利及责任； 4.维保费用及付款方式；5.违约责任及解决纠纷制度；（约定向项目所在地人民法院起诉或仲裁）6.其他特殊需要规定的条款。7.合同份数（最少伍份，我方肆份，对方壹份）。 （五）个体性合同文本必须具备第十四条的基本要素，除国家或行业规定使用标准合同文本外，应优先使用公司现行的范本格式，其次选择使用对方起草的格式文本： 1.对方已有范本的： （1）借款、担保、抵押、保险、审计、评估等财务类合同； （2）土地出让合同、拆迁补偿合同、测绘合同等开发类合同； （3）常年法律顾问合同； （4）注册地房屋租赁； 2.可由我司草拟范本的： （1）销售代理、广告、短信、喷画制作宣传推广等策划代理类合同； （2）文具固定资产采购合同； （3）公司股权转让类合作合同； （4）物业管理的电梯广告、车位租赁合同。六、合同的拟制 （一）合同标准文本合同标准文本指公司为重复使用而就某类业务预先拟定的合同文本，包括标准条款和补充条款两部分内容。标准条款是合同标准文本的主要条款，是公司根据每种业务的性质和内容事先拟定的条款；补充条款在标准文本中为空白部分，由具体业务的合同双方当事人协商加入。合同标准文本（主要是标准条款）由相关业务经办部门起草，报法务部会同相关部门共同讨论修改，由法务综合各部门意见确定最终文本后交经办部门，报公司审批后执行，技术性较强的合同（如设计合同等）可由相应技术部门确定最终文本。合同标准条款的确定应本着保护公司利益的原则，从本公司角度充分考虑各种风险。对不宜推行标准文本的业务，应制定合同示范文本。在客观条件发生重大变化、原有标准文本不再适用时，由业务经办部门及时提出，按照本条规定的程序进行修改。 （二）公司已有的合同标准文本有各类施工合同、采购安装类合同、材料采购类合同、装饰装修类合同、造价咨询、工程监理等委托类合同文本，该类合同文本的经办部门为成本预算部；设计、技术研发类等合同文本，该类合同文本的经办部门为研发部；房屋买卖合同及补充协议等合同文本，该类合同文本的经办部门为营销策划部；房屋租赁合同等合同文本，该类合同文本的经办部门为招商部；物业服务合同等合同文本，该类合同文本的经办部门为物业公司。 （三）公司签订的合同，有标准文本的，应采用标准文本。采用合同标准文本的，经双方协商，可以对标准条款进行修改，也可增加补充条款。 （四）政府有关部门有强制性规定的，可采用规定的格式合同文本；公司尚未制定或不宜采用合同标准文本的，应参照以往的合同或最相类似的合同标准文本或合同示范文本另行拟定合同。 （五）非标准合同文本的草拟 由经办部门负责提供合同的初稿、相关合同文本、该合同的基础资料、相关信息和经办部门的意见或建议，由法务部草拟该类合同文本后交回经办部门，经办部门针对专业条款及可操作性提出具体的修改意见后，交法务部审核，由经办部门报公司审批后再使用。 七、部门职责 （一）各部门职责： 1.经办部门起草或填写合同，应保证合同条款的真实性、全面性、措词的准确性，主要条款（标的、数量、质量、价款或酬金、履行时间、履行地点、履行方式、违约责任等）必须已与签约方协商一致。 2.工程部重点审核工程类合同的工程概况、承包范围、规模、工期、工程进度、所需资料文件、技术指标、设备材料及其配件的供应责任、施工方案、产品质量、技术资料交付时间、验收标准、方式及手段、质量保修范围、质量保证期限、承包方式、付款条件及双方相互协作、意外事件、不可抗力、违约责任等条款。 3.材设部重点审核采购材料的价格、品牌、型号、规格，到货日期、质量保证及处理质量争端的条款。 4.成本预算部重点审核工程量及价格条款、承包方式、承包范围、验收标准、验收时间、验收方式、签证变更条款的合理性，并审核涉及合同金额的预算书和结算方式。 5.营销策划部、招商部重点把握在销售阶段的策划方案、推广活动、营销活动、广告活动等内容的条款控制，销售、租赁合同金额、合同权利义务、跟踪验收和效果评估、折扣等合同条款的可行性等并提出专业意见。 6.研发部重点审核有关用地、报建、验收等手续、政府部门的相关政策和规定、相关税费的条款、各方责任的合理性、履行期限与方式、风险控制。 7.财务部重点审核合同金额、价款、成本控制、付款方式、付款时间、财务、税费问题的合理性。 8.法务部根据实际情况，审核合同上述所有条款的可行性、施工方案、计划和对本公司利益的影响。并应审查会签资料是否齐备、会签手续是否完整，重点审核合同主体的适格性、条款的合理性、完整性、准确性、合法性以及对审核后的合同进行最后核对确认。八、合同审批流程 （一）材料类、工程类简易合同的审批1.流向：财务部审核工程部完善材设部完善 成本预算部 提供合同文本文本文本文本文本文本文本文本文本文本董事长或总经理审批法务部审核文本文本文本文本文本文本 2.材料类、工程类简易合同的审批时限：每个部门应在合同送达时起的4个工作小时内审核完毕，并送交下一个流向部门；3.要求：呈批合同文本同时应当附上： （1）成本预算部、材设部、工程部的指引文件（例如工程预算计划、同意签证变更函、工程管理内部请示呈批表、工程事务联系单等）； （2）合同对方营业执照复印件或身份证明复印件； （二）工程材料类普通合同、大额合同及重大合同审批1.流向：工程材料类的普通合同、大额合同及重大合同，作为工程招标文件的附件之一，按照公司招标管理方法由预算合约部完成内部起草审核后，按需依次交由工程技术总监、项目总监、材料负责人加具专业意见并修改后，交由法务、财务、总裁办主任按顺序依次审核，通过后呈总裁审批后作为发标的合同附件；2.工程材料类普通合同、大额合同及重大合同审批时限：每个部门应在合同送达时起的8个工作小时内审核完毕，并送交下一个流向部门；3.要求：呈批合同文本同时应当附上： （1）研发部、工程部的详细技术方案及图纸； （2）研发部、工程部根据计划书落实的措施及时间； （3）材设部根据计划书落实的措施及时间； （4）造价咨询公司提供的清单及专业意见（若有）；（5）成本预算部对造价咨询公司进行的双方清单比价分析、经过核对后的造价方案（只交董事长或总经理）； （6）年前或项目启动前的预算批文（若有）； （7）合同对方营业执照、税务登记证、资质证书的复印件； （8）招标文件（含发标、招标、议标、定标的全过程）； （9）已经批准的最后定标文件； （三）营销、物管类批量合同范本审批 1.流向：招商部、营销策划部、物业公司完成内部起草审核文本文本文本文本文本文本财务部审核成本预算部完善文本文本文本文本文本文本 董事长或总经理审批定版法务部审核 2.要求：呈批合同文本同时应当附上：（1）董事长或总经理审批同意的项目租售价目标；（2）租售审批流程说明； 3.开发阶段的其他合同的审批：文本文本文本文本文本文本文本文本文本 分管副总、总监审核财务部审核经办部门起草 董事长或总经理审批文本文本文本法务部审核 （四）以下各类合同及补充协议，直接报财务部、法务部审批：土地使用权出让、转让合同、征地补偿合同、合资合同、合作开发合同、股权转让合同及其他特殊合同。 （五）其他合同的审批：文本文本文本文本文本文本文本文本文本经办部门完成内部起草审核法务部审核财务部审核 董事长或总经理审批 （六）其他类合同的审批时限一般为合同送达时起的4个工作小时内审核完毕。 （七）金茂公司涉及到的上述合同的审批流程：文本文本文本文本文本文本文本文本文本法务部审核财务部审核经办部门起草 金茂公司总经理审批文本文本文本分管副总、总监审核 （八）合同审批人员如遇出差、请假等，应授权其他人代为审批，如遇公司紧急合同需审批时，不能及时审批的，可先送下一部门审批，合同经办部门应在审批表上注明原因并签名确认，经办部门应电话征求审核部门意见并注明，未审核部门在事后补签。 （九）合同审批过程中对合同文本的修改：合同审核后，由经办部门根据所有部门的修改意见进行修改，再就修改过的合同与对方磋商后出合同正本，再就合同正本做呈批。如与对方磋商不成的，经办部门可根据实际情况提出处理意见。 （十）经办部门对合同的修改时限为4个工作小时，与对方磋商的时限为2个工作日。 （十一）磋商过程中，如对方坚决要求修改公司的合同文本，经办人应将对方要求修改的内容和理由书面说明，并送至相关部门审核后呈报公司。 九、合同用章流程 （一）审批定版的合同应先由对方签字盖章。 （二）工程材料类及其他合同在文本审批过程中，已经确定所有合同条文内容，因此由部门经办人作用章呈批，经部门经理、分管副总或总监依次审批通过后，可直接送法务部校对盖章。 （三）营销、物管类批量合同，由于文本审批过程中仅确定该类合同范本，具体交易条件及对象尚未确定。因此，批量合同的签署、盖章须遵守如下细则： 1.签署细则（1）认租（购）书的签署，必须根据董事长或总经理签批的租售底价，由招商部、营销策划部与成本预算部联合填制已获批印制的空白文本，经分管副总或总监审核通过，交财务部收款并核对底价后，移送法务部审核。 （2）租售合同的签署，由招商部或营销策划部经办人员根据已经签署的认租（购）书填制完整合同文本，经部门经理、分管副总或总监、财务部复核后，交法务部审批通过后，呈总裁审批。2.用章流程经过上述签署流程确定全部条文内容后，由招商部或营销策划部经办人员制作用章呈批表，经分管副总或总监签认后，交法务部核对盖章。 3.上述细则仅针对已获批的范本填制过程，经办部门不得在范本上更改或增加任何特殊条款，特殊情况必须增加，需依照大宗合同范本审批流程逐级呈总裁审批。 （四）因特别紧急、特殊需要等签订的合同，由董事长或总经理审批后可直接用章。 十、合同的履行及跟踪 （一）各类合同的履行，均由分管副总或总监负责，部门经理监督，本部门经办人员依约具体执行。对合同履行情况要进行动态管理，发现合同相对人未按照约定履行义务的，应当及时查明原因，督促其按合同约定履行。 （二）合同的验收：合同相对人履行义务后，应由合同承办部门牵头组织相关人员，按照合同约定或相关管理规定组织验收并形成书面意见，作为合同付款或结算的依据。 1.工程验收：由施工单位填写，并经各负责主体（建设、监理、勘测、设计、施工单位）签字并加盖法人单位公章，项目及工程管理中心加具相关验收意见（包括工程是否已按设计和合同要求施工完毕，各系统的使用功能是否已运行正常，并符合有关规定的要求；施工过程中出现的质量问题是否均已处理完毕，现场是否发现结构和使用功能方面的隐患，工程技术档案、资料是否齐全等），验收小组最后签名确认通过。（上述验收的具体方法及文件详见工程付款验收制度）2.材料验收：甲供材料首次进场时，由材设部牵头组织验收，工程部、施工单位必须到场，验收时标准对照合同条款及封存样品，后续检测取样工作由工程部完成。（上述验收的具体方法及文件详见工程付款验收制度） （三）合同履行过程中的付款流程：1.工程材料类普通合同、大额合同、重大合同付款，在收到乙方的请款申请后，由工程部按照合同填制工程款项支付审批表，并详细描述施工单位的合同履行情况（包括工程完成总量、工期、工艺等）后提交工程部、材设部、成本预算部部门经理三级审批后，移交财务部审核金额，最后呈董事长或总经理审批。2.工程材料类简易合同、开发阶段其他合同、综合合同的付款，由合同经办人员填制请款呈批表，完成部门内部经理、总监两级审批后，移交财务中心审核金额，最后呈总裁审批（如属预算内的物业公司简易合同，最后呈物业总经理审批即可）。3.营销物业类合同属于收益类合同，不适应本条付款流程。 （四）在合同履行过程中，如需书面通知对方，除对方代表当场签字外，应以特快专递的形式送达对方，回执单据由法务部随合同原件妥善保存。 （五）各经办部门应根据实际情况，以约定、或半年度、年度、项目终结为终点，对期间内的合同履行情况进行跟踪清理汇总，发现履行问题，应及时在部门内依层级呈批处理方式，如部门内部无法解决，可申请法务协助处理，由法务部跟踪，采取与对方协商变更、解除合同或中止履行、要求对方提供担保等合法有效的措施，制止危害行为的发生，必要时可请求仲裁机构或人民法院予以变更或撤消。 十一、合同的变更及解除 （一）合同履行过程中，如据实需要变更原合同约定内容，应当采取补充协议形式局面变更，由合同经办部门拟制补充协议文本后，经部门经理、部门总监督、财务总监、法务专员、总裁办主任审查通过后，呈总裁审批。呈批同时应当附上条款变更说明，及变更发生背景的相关文件资料。 （二）如出现特别情形，需要解除已签合同，由经办部门呈批解除事由和解除方式，经部门经理、部门总监督、财务总监督、法务专员、总裁办主任审查通过后，呈总裁审批。呈批同时应当附上解除事项发生背景的相关文件资料。 十二、合同争议的处理 （一）违约事项与争议报告：在合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与合同有关的争议时，经办人员须及时向部门总监报告并知会法务人员，由法务人员与外聘法律顾问商议后并与经办部门共同商议解决制度后上报公司。 （二）对于重大疑难的案件，确需聘请律师代理的，由法务负责与外聘律师的沟通。 （三）对于合同产生的争议事项，首先应在各部门的共同协助下，依据有关法律和证据与对方协商解决。 （四）经双方协商不成时，经办部门、法务人员及法律顾问协商一致出具书面意见，陈述利害关系，提出解决制度，如合同中没有约定仲裁条款的，可直接向法院诉讼。如没有外聘律师代理的情况下，由经办部分配合法务人员共同准备案件资料并出庭应诉。 十三、合同归档管理 （一）公司合同管理实行统一归口管理，合同管理部门为法务部。 （二）公司所签合同，实行统一编号管理。合同编号规则：所有合同文本均应以项目、部门、类别、年限为划分标准，按照签订顺序依次编号，即按照“项目名称+部门+合同类别+年份+数字编号”的形式；如属于补充协议，则在原合同的编号后继续编“补”字号。 （三）合同签订后，合同经办人应在三个工作日内及时将合同材料原件（包括合同文件、合同会审单、招标文件、技术方案、投标报告、补充协议、纠纷裁决结果等一切与合同有关的资料），移交合同管理员统一管理，复印件送财务中心备案。 （四）对于已经履行完毕的合同，合同履行过程中的工程联系单、工程签证单、变更记录、竣工验收证书、竣工资料、结算书、以及一切往来文书、特快专递回执等资料，送交合同管理员存档。 （五）合同管理员应对已签合同进行逐份登记，并依号装订成册。 （六）已经执行完毕的合同则需注明“存档”标记，并注明日期，按照公司档案管理规定移交档案管理员进行归档；档案管理员应建立健全的合同档案、台帐及借阅程序，并严格执行。 十四、