固原房地产项目市场调研报告.doc

固镇项目市场调研报告目 录一、城市印象21、固镇概况22、固镇规划发展4二、固镇房地产市场发展情况71、固镇商业地产布局及未来发展趋势72、固镇主要商业及住宅楼盘调研16三、问卷调研统计分析281、商家商业业态调查282、投资者意向323、住宅市场调查34四、本案宗地分析381、项目四至382、本案宗地SWOT分析38五、通过市调给本案定位规划的建议391、定位建议392、商业规划403、住宅规划404、定价建议405、需要政府给予的扶持41固镇项目市场调研报告一、城市印象1、固镇概况固镇县隶属于安徽省蚌埠市，位于安徽省东北部，淮河中游北岸，属亚热带和热带过渡带，气候兼有南北之长，四季分明。全县地势平坦，海拔16.0-22.5米，面积1363平方公里，人口63万，耕地105.4万亩，现辖11个乡镇，228个村(居）。县城规划面积35平方公里，建成区面积12.5平方公里，城区人口12万人。全日制普通高等院校蚌埠经济技术职业学院坐落在新马桥镇境内。固镇是历史文化名城，秦汉以后，多次设国、郡、州、县、镇；汉高祖刘邦在此设立谷阳县，遗迹尚存；北魏太和年间改设谷阳镇，后演变为固镇。固镇交通便利。固镇北顾徐州，南临蚌埠，位于上海、南京、徐州等大城市经济辐射圈内，京沪高铁、S101省道贯穿全境，宁洛高速、合徐高速傍依而过，蚌固一级公路建成通车，水运经浍河可入长江，县城距蚌埠机场60公里，距徐州机场100公里；固镇资源丰富。固镇是一个传统农业大县，农副产品资源丰富，先后被评为“国家商品粮大县”、“全省油料第一大县”、“全省畜牧十强县”和“花生之乡”、“西瓜之乡”，是安徽省重要的粮油生产基地。近年来，固镇县不断加大农业产业结构调整力度，初步形成了现代农业发展框架，农业生产已经朝着有机化、标准化、品牌化方向快速发展。固镇经济发展。拥有1个省级经济开发区、1个省级台湾工业园和1个省级全民创业园，以及刘集、仲兴、新马桥、石湖4个乡镇创业园；经省政府批准的蚌埠铜陵现代产业园（蚌埠台湾产业园）在新马桥镇境内，一期基础设施建设已全面启动，招商引资工作同步推进。固镇产业以农副产品加工、纺织服装、医药化工、新型建材、装备制造为主。固镇专业市场。固镇城乡一体化进程发展迅速，有10个专业市场，其中皖北最大的王庄花生市场年交易量2亿公斤、石湖西瓜市场带动全县西瓜种植20余万亩。近年来，被评为：全省创建文明县城先进县、安徽省卫生县城、安徽省体育先进县、全省平安县。经济社会全面发展。固镇县坚持以科学发展观为指导，以“提速升级、崛起皖北”为重点，大力实施“工业强县、农业稳县、和谐兴县、创新推动、城乡统筹、民生优先”六大战略，努力加快工业化、城镇化和农业现代化进程，积极培育特色经济，主攻工业经济，发展民营经济，打造旅游经济，壮大城镇经济，提升劳务经济，全县呈现出经济发展、政治安定、社会和谐的良好局面。2014年经济大数据。2014年实现地区生产总值144.3亿元，增长10.1%；财政收入10.84亿元，增长20.2%；农民人均纯收入10670元，增长12%。三次产业协调发展，产业结构更趋合理。三次产业结构比重由2013年的33.5：40.0：26.5调整为32.4：41.0：26.6。2014年，实现规模以上工业总产值340亿元，规模以上工业增加值78亿元、增长15.6%，增速低于年度计划2.4个百分点，位居全市第二 、三县第一 。工业对GDP贡献率56.2%。战略性新兴产业产值50亿元、占规模以上工业产值比重14.7%，高于年度计划0.8个百分点，增速位居全市第三、三县第二。工业化率36.6%、同比提高1.6个百分点。 实现服务业增加值38.46亿元、增长9.5%，增速低于年度计划2个百分点，位居全市第三、三县第一。客货运输周转量增长18%，蚌固城际公交开通，城市公交投入运营。商品房销售面积43.6万平方米、增长101%。金融机构各项存款余额118.24亿元、增长21.87%，各项贷款余额57.88亿元、增长40.9%，存贷比48.95%。实现社会消费品零售总额41.6亿元、增长13.8%，增速低于年度计划0.7个百分点，位居全市第二、三县第二。其中限额以上企业（单位）零售额6.6亿元、增长22%，限额以下企业（单位）零售额35亿元、增长12.1%。 实现农业总产值79.65亿元、增长5%，农业增加值46.88亿元、增长5%。粮食总产51.93万吨、增长5.9%。新增土地流转面积4.5万亩，累计发展省级农业产业化龙头企业7家、市级30家，400个专业合作社，注册认定家庭农场98家。2014年，固镇实现固定资产投资147亿元、增长22%。其中工业完成投资73亿元，增幅与去年持平。房地产完成投资36亿元、增长60%。全年获批用地3182亩，供应土地4755亩，土地出让收益14.05亿元，土地出让面积和收益位居三县第一。 供应土地按平方米换算为317万平方米，按出让收益14.05亿元计算的话，土地出让单价为443.22元/，单价在城镇中属于中高水平。2014年，城乡居民可支配收入19896元、增长10.7%，城镇居民人均可支配收入20205元、增长10.5%，农村居民人均可支配收入10226元、增长12%。民生支出21.7亿元、占财政总支出的85.1%，新增就业10533人。 2、固镇规划发展 固镇西、南部有浍河流经，东部有京沪高速铁路，城市最初的发展方向是东和北。因此，固镇最初的第一波扩城是向北到固四路，并以县政务中心为北上的桥头堡，带动了7、8家房地产开发项目（体量约100万），如已全部现房入住的凯祥小区（22万）、售楼处在建的香槟公馆、新城观邸、帝景天成、状元府、华海景秀、晨光国际等。第二波扩城是向东、向南。向东挺进，止步于蚌宿路，以150万方的浍河欣城住宅项目和光彩大市场一商一住两个项目拉动，目前正在火热开发中。东部、北部靠近固镇工业集中区，还有实验小学、公交车线路等教育、交通配套跟进，易于拉动居民来此定居。向南是以牛市西巷为界，从浍河路的中心城区改造升级老城区，顺势向南拓城发展，但止步于牛市西巷。第三波扩城是越过浍河，直接规划浍河以南的南部新城区。第二波南下扩城与第三波南部扩城存在明显的断档区，不是单纯修建胜利路桥和黄园路桥就可以解决新老城无缝衔接的问题。南城区最新规划图：通过黄园桥、胜利桥两个枢纽链接新老城区，但浍河北岸的空档区另新老城无法实现无缝接轨。小结：城市经济发展较好，工业占了半壁江山，农业和三产分别作为辅助产业。城镇居民收入稳步提升，消费水平在全省属于中等水平。专业市场发展较全面，花生市场、西瓜市场、农资市场、装修材料市场、家具市场、农机市场、农贸市场、商业街等市场细分明确。新开发上市的商业地产也都定位明确，立足于升级改造现有商圈或临时安置的如农机市场、农贸市场等。但是，县城缺少有领导地位的商业，这也比较符合县城商圈杂居而不专一的特色。蚌埠与固镇的主副城关系。由于固镇距离蚌埠比较近，基本属于蚌埠市郊的范畴，未来随着副城地位的上升，固镇地位将进一步提升。城市规划发展，整体规划不系统，城市开发没节奏，挺进南部存在断档区。经过实地调研走访发现，固镇县城老城属于田字格结构，以黄园路、谷阳路为中心轴，向北延伸到迎宾大道，向南延伸到浍河路，向东延伸到东风北路，向西延伸到胜利路，这个田字格区域属于固镇的县城中心区域。第一波扩城较为成功，北部已形成新的居住聚居区。第二波扩城还在进行之中，当地居民对向东、向南（仅限于牛市西巷以北）均不排斥，其中东部是出城的要道，南部是以中心城区稍微向南发展的老商业、住宅区改造，所以本地人接受度都很高。但是，对于南部新城而言，由于跳过胡报、南小村等新老城开发空白区域直接到浍河南岸开发，所以断档严重，属于空降新城，老百姓整体接受度较差。城市开发没节奏，老城内还存在很多平房区（比如东菜市附近），但是政府仍然向北、向东、向南扩城，整体发展没有节奏感，给人四面开花的混乱感。二、固镇房地产市场发展情况1、固镇商业地产布局及未来发展趋势 A、固镇现有专业市场调研。固镇现有各专业市场门类齐全、经营地点集中、经营状况较好。按从南到北、从东到西的顺序，依次梳理每条街会发现很多专业市场基本上就是一条街。详见【固镇商业业态分布图】。垓下路为汽贸、4S店、农机、汽修、汽配一条街，汇聚了40家左右大小规模不一的商家，经营已经超过6年，现在经营稳定，是固镇主要的汽贸一条街。4S店等厂房自建为多数，租金无从考证。 垓下路与谷阳路之间的交通路、胜利路也是汽修、农机配件、维修等业态，店铺多为一层底商，店铺面积约为80左右，年租金2万。垓下路东段在2014年4月份刚竣工了临时划定的农机市场（后期将拆迁安置到开发中的固镇汽贸农机市场）和农贸市场。垓下路东段临时农机市场。临时板房面积900平米，占地18000平米。该市场30平米左右的活动板房，租金9000元/年，现有板房商家约30家。 城东农贸市场，东西150米，南北120多米，占地约2万平米，30平米板房商铺年租金12000。小摊贩进门费2-10元/次（看卖货多少收费）。现有板房商家约90家，其他零散摊贩约220家。 明珠广场，汽车站旁（谷阳路与交通路交叉处），固镇第一家专业的家具家居市场。建于2007年，共11栋钢构建筑，每栋面积约2500（2-3层），总建筑面积约2.5万，其中交通路临街有宾馆1200平米上下2层。现在市场基本上一个品牌占据一栋楼，但是内部陈列混乱，市场破旧（二楼楼板震动、楼梯危险）安全隐患大，虽然门头是品牌专卖，内部货品五花八门，品质良莠不齐。经营业主报价2500的年租金为50万元。市场生意还可以，受季节性影响较强（年底、5月、10月生意比较好），周边居民等都会集中到该地购买家具。现有商家约50多户，进货渠道基本都是厂家直供。 城西农贸餐饮市场，为户外大棚式的临时市场，占地面积约4000平米，摊位约50家，蔬菜、餐饮小吃各占一半，解决沿街摊贩乱摆放的问题，同时也提高城内人口就业率。6平米左右的摊位月租金为300元。立新路的垓下路和谷阳路段集中了皖北农资大市场、固镇装饰城。 皖北农资大市场，约13000，共有90多家，农资为主，还有20%是建材门市。2006年建成，一层商铺，二三楼为住宅，一层售价约2000/。一般门市都是4米高，3.5米宽，50平左右，年租金16000，卫生费每个商铺200/年。整体经营状况还可以，约有10%商家经营不善关门了。 固镇装饰城，约7000。2006年建成，一层商铺，二楼以上为住宅，一层售价约2000/。40平米铺为单位，60多家。租金1.5-2万/年。67平米卖100万，租金2.6万/年，转让费1.5万。该市场整体经营还可以，集中了瓷砖、门、装修材料、灯具、洁具、卫浴等众多装修材料。与商户访谈中得知，后续在2016年固镇光彩大市场建成后，80%商户将搬迁过去。搬迁后的市场如何处理，未能得知（需从）。 谷阳路集中了政府机构、银行、餐饮娱乐业态。垓下路与谷阳路段的黄元路西侧是家居饰品一条街（约20家商户），东侧是建材广告制作一条街（约20家商户）。层高约3.5米的商铺，面积约80平米，年租金约1.6万。 浍河路和谷阳路中间的黄园路为品牌商业街，与胜利路与东风路之间的浍河路一样是固镇最繁华的品牌商业街，汇聚了家电、超市、建材、服装、鞋品、化妆品、珠宝首饰等众多业态。浍河路土产巷交叉的波司登一楼180平米门面年租金要40万元，租金创下最高，年租金高达2222元/平米。黄园路200平米的临街店面，年租金也高达30万元。 土产巷最初是再就业一条街，主营业态为服装，店面60平米左右，年租金1.5万元左右，商家约有20多家。黄桥路步行街是以服饰为主的商业街，店面多为50-60平米小门面，年租金约2万左右。县医院西侧的黄桥路以日杂小百电器为主，店铺面积80-100平米为主，年租金约1.5万元。瓦房北街是露天东菜市的菜市场，临白马环球港一侧都是户外摊位，小摊贩约有40多家。东侧有门市房的商家有20家左右，粮油店30平米店面，年租金6万元。东风路是电动车、摩托车一条街，租金约200元/年，商家约有10多家。大营路与浍河路交叉处广场新开辟了小吃街，用于扶贫创业，小商贩约有20家左右，每户约5-6多平米，租金约每月300元。 现有主要专业市场统计表：市场名称地点市场规模商户数量单铺面积层高销售日期开盘售价年租金/经营状况城东农贸市场立新路2万300303米2014年4月400较好城东农机市场立新路1.8万30303米2014年4月300较好皖北农资大市场立新路1.3万90504米2006年2000/320很好固镇装饰城立新路700060404米2006年2000/400很好明珠广场汽车站北侧2.5万501000均4米2007年200一般 从上述表格可以看出，专业市场的年租金价格基本在200-400元/之间，即便除去农贸、农机两个临时板房的租金价格，装饰城的租金价格也仅为400元/，可见当地专业市场租金价格普遍不高。未来，专业市场租金还有较大的提升空间。固镇商业业态分布图B、固镇现有商场调研。 固镇现有商场经营比较好的有万盛购物中心，新开业不久，且经营一般的商场有世纪商务广场，以及开业后便不景气已经撤场超外店的金润万家超市。下面将分别就这三大商场进行调研分析。 万盛购物中心。位于浍河路与土产巷交叉的东北角，总建筑面积约1000，分为3层，一层为女装服饰，二层为男装服饰，三层为儿童、亲子乐园。该商场为2014年新近营业的，从二层男装女营业员口中得知，该商场全部由商场老板自持经营，不对外租赁，里面品牌都为自己引进，统一经营管理。但一街之隔的波司登一层年租金为2222元/，推算该商场年租金价格整体也要在1000元/平米左右。由于地处中心商业街地段，品牌以三四线品牌为主，档次中等，装修较新，业态规划符合城镇居民需求，经营较好。 世纪商务广场。72宽长，24米宽，共4层，一层约2300平米，整体约9500。现有一层进驻中国银行、母婴世界、海澜之家、火锅城、可心百货、九牧男装，3层进驻糖潮ktv1000。对外招租商铺面积100-1600平米。除了一层临浍河路临街门市较好外，北侧的临街商铺经营不大好。 270万，150平米，一楼对外售价。三楼整层年租金360元/，价格很高。 金润万家超市。每层1000平米，共2层，共2000。一层超外店原有50多家，现在仅剩下不到10家在营业，面积多在20多平米，年租金约240/（商户报价有所保留）。二层为生鲜食品为主的超市，客流一般。超市与世纪商务广场的中间有个小型的儿童乐园，有蹦床、旋转木马，可以吸引客流，周末的时候很多家长会带孩子来玩。 固镇较为成功的万盛购物中心，业态简单、品牌接地气，简单地从家庭构成出发，只划分女装、男装、童装，反而获得了成功。这个例子给我们的经营就是在城镇做商业地产一定要深入挖掘当地居民的需求，不能将一二线城市成熟的模式拿来主义使用。否则，就会像金润万家超市一样败北。 C、未来发展趋势。目前，浍河路西段南侧广大区域正在拆迁，原有的商业街将全部拆除，建立新的商业中心。而东部浍河欣城、白马环球港（偏向服装的商业综合体）、光彩大市场（建材专业市场）、南部汇金国际（步行街）、固镇汽贸农机市场都有较大配比的商业。因此，固镇商业中心将由传统的浍河路与黄园路交叉的金十字发展成老城商业中心改造为中心，周边多个商业遍地开花的局面。未来固镇的商业市场将呈现出整体开发量集中井喷的局面，除了自营外，投资市场竞争会越来越激烈。2、固镇主要商业及住宅楼盘调研A、主要商业楼盘 以浍河路、黄园路老城商业金十字为中心，我们依次走访了白马环球港、汇金国际、固镇汽贸农机市场、光彩大市场几大项目。尚达新天地处于拆迁中，售楼处与浍河欣城一体，调研时问及商铺和综合体建设时售楼员都不予以回答，因此未能调研有效信息。项目地址竞争等级定位面积均价交房时间上市面积销售率开业时间未上市面积白马环球港四至为浍河路、黄桥路、谷阳路、东菜市中22万方中心商业综合体30-70一层层高5.4米一层均价1.3-1.6万二层均价8000-1万2015年底一期一二层共2.5万方共4层一期销售率达90%2016年3月二期未上市商业面积约4万方汇金国际浍河路以南、黄元路东高100万方一站式现代化生活商务中心1托290-130左右一个商铺：楚汉风情街10000/方均价，休闲街7000/方均价2016.10月商业共7.6177万方，一期上市约2万方左右；综合体共20万方，未上市商业销售率45%左右；住宅50%左右固镇汽贸农机市场前台加油站北1000米高汽贸农机市场1托280-1001托2.5-3100-120沿街5000/内街4000/一层高4.5米，2、3层高3.6米2016年10月可以装修未开盘销售2016年底光彩大市场浍河路转盘东高11万方首席家居建材集散地100-140沿街1托2，6000-7000/，1层高4.5米，2层高3.9米内街3700-4000/，1层高4.5米，2层高3.6米2016年5月5万70%2016年7月11栋约4万集中商业约1.5万尚达新天地浍河路以南、黄园南路以西中25万方中央城市综合体拆迁中，面积未定价格未定，置业顾问说1托2临街商铺单价3万/拆迁中未定价，未销售对外宣传华润苏果超市、大地影院、肯德基进驻未开盘销售拆迁中未上市白马环球港。定位为22万方中心商业综合体。每层12000平米，四层。4月25日，一二期两层（一层、二层）开盘销售率90%。公摊达45%。临街商铺主力面积为70。内铺主力面积为40-50。一层均价1.3-1.6万，二层均价8000-1万。该项目很注重招商造势，占据了黄桥路步行街的核心商圈，不断用各大品牌商家考察、签约造势，营造火爆热烈的商业氛围，吸引自营和投资两大客群入场。最终在一年半的时间内，以开发商白马集团在合肥的成功案例为引线，积极制造营销热点，在开盘时实现了一二层服装为主的旺铺的旺销。 作为本项目而言，应学习这种营销模式，以不间断的招商热度炒热项目，带动销售。 工地实拍汇金国际。该项目定位为100万方一站式现代化生活商务中心，以老百姓接受度较高的浍河路为基点，向南延伸开发楚汉风情街商业街和大型核心住宅区。该项目商铺主力面积为90-130，为临街一拖二商铺。楚汉风情街10000/均价，休闲街7000/均价，一层高3.5米。为了加大商铺投资去化量，该项目利用5年返租50%为卖点，利诱消费者购买投资。具体方法为：以100万/套商铺为例，5年返租后，总价仅为50万，银行贷款0首付，按月偿还银行按揭款（50万贷款10年计算），失去商铺前5年的经营权，由运营公司对外统一经营招租。这样算下来的话，消费者会很天真的认为每套商铺实际售价仅为5000元/，而不会计较5年使用权。因此，该政策一出，吸引了很多投资客投资。实际上，开发商只是巧换名目，套取银行贷款，又多赚了消费者商铺5年的使用权。 此外，该项目还在项目路中间开设了临时板房用作商业街的提前体验场，低租金甚至0租金吸引商户进驻，用以超热项目商业街，与白马环球港争夺商户。本项目需要学习该项目灵活的营销方式，趋利避害，在竞争激烈的市场中，争取项目利润最大化。固镇汽贸农机市场。该市场是接替现有城东农机市场而兴建的永久性专业市场，位于前台加油站北1000米，总建筑面积约13万平米，共29栋街区式商铺，430个停车位。商铺以一拖三为主，一层高4.5米，二、三层3.6米，4米开间，9米进深，商铺面积为80-120平米，以80-100平米为主力面积。沿街5000/，内街4000/。2016年10月可以装修，目前，未开盘销售。 该项目属于市场整体搬迁升级改造项目，因此整个销售案场气氛不紧张，也没有什么大的营销举措。光彩大市场。定位为固镇11万方首席家居建材集散地，是固镇现有固镇装饰城的升级改造版，已有半数的装饰城商家购买该项目。商铺以1托2为主，面积为100-140，沿街售价6000-7000/，1层高4.5米，2层高3.9米；内街3700-4000/，1层高4.5米，2层高3.6米。预计2016年5月交房，7月试营业。光彩大市场已上市约5万，销售率达到了70%。后续还有二期11栋约4万街铺以及约1.5万集中商业未上市。该项目地段优越，处于固镇的大门口，对于建材行业来说物流很方便，同时街铺的设计也升级了，弥补了原有固镇装饰城的不足（层高、信息化管理、物流配套等），因此受到了固镇建材行业的欢迎。政府也大力支持该项目将老城内的建材行业整体迁到该项目，置业顾问说后续将有政策性补贴（具体未出台）。 商铺租赁价格表地段市场整体面积单铺面积楼层年租总额年租金/备注城东农贸市场2万30一层12000400 城东农机市场1.8万30一层9000300 皖北农资大市场1.3万50一层16000320 固镇装饰城700067一层26000388 谷阳路波司登180180一层4000002222世纪商务广场95001600三层576000360整层租商铺租金水平整体不高，有一定的发展空间。 总结现有商业项目，白马环球港营销最成功，现在浍河路商业街都在拆迁改造，处于新老商业空白档期，2016年3约该项目开业后必将成为固镇新的商业核心。汇金国际主打投资牌，将低价买商铺投资的理念灌输给当地中高收入的客群，拉动他们做投资客也将吃掉大部分投资客市场份额。尚达新天地由于拆迁进度缓慢，后续必将因错失最佳市场时机而失去一大部分经营户和投资客。B、固镇周边乡镇商铺调研 市调期间一共走访四个乡镇，具体为何集、湖沟、连站、杨庙，主要对乡镇中心区域的商业街进行了走访调研。 四个乡镇商铺都是自己盖1托2商铺，1托3商铺,其中1层门面(层高最小4米，最大5-6米)，2层3层自住。面积一层为50左右。商业业态为小超市、批发超市、餐饮、建材装饰、理发、化肥种子等农资、农机配件、汽车修理、庆典、手机通讯、电器、首饰等。何集镇较小，湖沟镇、连城镇、杨庙镇较大，有迷你购物中心，销售的产品多为服装、鞋帽，以及日化用品、日杂、食品居多，具备很强的市集特色。日杂、食品等上货渠道侧重于固镇或蚌埠，首饰、服装、家电、手机等一般从合肥或南京上货。 C、典型住宅项目由于本次调研的主要方向是商业地产，因此住宅仅作为附属调研目标进行了简单的走访和考察。项目地址竞争等级定位总建面容积率面积均价交房时间上市面积销售率未上市面积物业费汇金国际浍河路以南、黄元路东高100万方一站式现代化生活商务中心81.689万2.812层小高为主，面积96-150平米42002016.10月住宅共81.68万方，一期上市4万，回迁房6万50%70万平米未定浍河欣城浍河东路高156万欧式风情城邦156万2一期90-1301梯3户的小高层为主11F-18F小高层3600-4000多层4200均价浍河路1托2商铺75-130，均价1万/，1层高4.2米，2层高3.5米2016.7月共5200户，已售出600户一期60%150万0.5凯祥时代广场垓下路、固四路低固镇首席22万纯高层社区22万2.518层92-1204000现房20万85%2万集中商业0.5汇金国际。市中心住宅新星。该项目主力面积为96-150，以12层小高为主，回迁楼就占了约6万的体量，已经封顶，确实是市中心的住宅新星。一期现有可售住宅4万，是两梯四户的典型格局，即140-150（南北三室）+96-120（双阳小三室）+96-120（双阳小三室）+140-150（南北三室）。户型设计不够合理，本可以更加优化，面积可以变成110平米的南北通透的小三室。 回迁楼位于浍河路以南区域，已封顶。在售部分主要集中在景观湖周边，价格较回迁楼部分贵500元/左右。浍河欣城。固镇首席住宅大盘。浍河欣城是固镇首个百万平米体量的大盘，开创了固镇房地产开发的新篇章。156万欧式风情城邦，总规划户数共5200户，一期已售出600户，可见开发才十分之一而已。 一梯三户 一期多层房源，面积为100-150，均价4200元/。小高层以一梯三户为主，两个单元，11-18层不等，3600-4000元/。浍河路1托2商铺面积为75-130，均价1万/，1层高4.2米，2层高3.5米。2016年7月交房。目前，该项目商铺销售率达到40%，剩余很多。体现了固镇整体开发量井喷下的市场环境中，大盘的优势并不能得到体现，反而大盘销售的难点却显露无遗上市量大，城镇消化量有限的基础上，如何如何快速提升去化量是大盘的最大难点。在该项目成熟大盘社区价值没有体现之前，该项目商铺的价值也不能得到提升。凯祥时代广场。固镇新成熟社区。固镇首席22万纯高层社区，自2011年开发至今，已成熟入住，现有住宅仅为尾盘销售。项目全部为18层92-120高层住宅，一梯三户设计，92平米为双阳2室，120平米为南北通透3室，均价4000元/。目前，住宅区开发已尾声。时代广场作为集中商业开发刚开始，暂定规划为三层集中商业，一栋星级酒店。 由于经过了5年左右的北上扩城宣传，以及政务中心大楼落定固四路旁的实际举措，居民已不再抗拒住在城北。同时，教育、交通、产业园在北侧也相继跟进，居民更愿意住在北部新住宅区。所以，该项目即便尾盘销售阶段也没有太多折扣优惠，依旧打现房即买即住的牌，清盘销售。小结：起步晚，上量快，竞争白热化。固镇房地产自2010年开始形成规模开发，后续5年发展迅猛，北部开发量约100万，东部一个浍河欣城总体量就达到了156万，城市中心商业区浍河路中西段拆迁改造面积达到40万，作为整体人口仅有70万、市区人口仅有12、3万的的县城而言，这样的开发量实在是惊人的。通常，这样的县城每年商品房销售套数在2000-3000套以内属于正常，年开发量在50万内比较良性，年销售量在30万属于正常，但是固镇目前的开发量明显属于超越正常线水平10倍。这种市场态势十分不利于各种房地产项目开发，必然形成白热化的市场竞争，大规模上市也不能大规模被消化，还需逐年消化。虽然目前不受宏观政策导向影响，但是上市量太大导致供大于求的市场局面已经形成。除了个别商业地产项目如白马环球港以营销致胜外，大部分的房地产开发还属于价格战火拼之中。处于新老市场交接期。很多老市场虽然已经成熟，但是已经老旧破败急需升级改造，很多建材、汽贸、商业中心都应运而生，明年到后年将是新老商业交替的关键交接期。缺乏领袖品牌。目前，固镇没有品牌房地产开发商作为领袖，也缺乏知名品牌专业市场的带动。虽然很多专业市场早已有之，甚至在升级改造，仍然没有能够提升到新的市场高度为区域带来新的改革。住宅产品规划面积都粗犷化。目前住宅产品以小高层和多层为主，而大部分开发商为了节约成本，都简单的将产品规划为90-150左右的两室和三室，产品细分和户型设计提升有很大的空间。老城区改造升级不彻底，中心城区还有很多平房区和老旧社区正在拆迁和未拆迁。存量达到极点。北侧和东侧新开发住宅区存量较大，需要4-5年时间才能完全消化。集中商业目前仅有浍河路的白马环球港即将在明年营业，尚达新天地拆迁进度缓慢，汇金国际有3-4万的临街商铺上市，光彩大市场和汽贸农机市场也将全部上市，未来商铺存量将达到固镇历史最高点，仅消化这些商铺便至少需要3-4年时间。如再有新增商业地产上市，供应量进一步加大，竞争必将更激烈。三、问卷调研统计分析 1、商家商业业态调查 （1）市调样本基本情况 性别男女合计数量318168486比率65%35%100%以30-55岁的男性为主要调研群体，总人数为486人。年龄1830314041-5556-60合计数量4516721658486 比率9%34%44%12%100% 教育程度可以看出，生意人占半数以上都是高中以下学历的。教育程度小学及以下初中高中/中专大专/高职本科及以上合计数量561361614786486比率12%28%33%10%18%100% 家庭月收入可以看出5000-1.5万为主要收入段。家庭月收入3000以下30015000500180008001-100001-1.5万1.5-2.5万2.5-4万4万以上合计数量6457568968345662486比率13%12%12%18%14%7%12%13%100% （2）问卷调研地段（商场/市场）地段黄桥东黄桥西浍河路南浍河路北城西镇东风路农机大市场步行街合计数量47693236464814365486比率10%14%7%7%9%10%29%13%100% 主要集中在老城区成熟商业街进行问卷调研。开间2米以内2-3米3-4米5-8米8米以上合计数量07624113534486比率0%16%50%28%7%100% 开间多数为4米，进深多为8-12米，单个商铺面积大多集中在40-50平米左右。进深2米以内2-4米4-8米8-13米13米以上合计数量08416718649486比率0%17%34%38%10%100%层高大多为3.5-4.5米之间。层高2.5米以下2.6-3.5米3.6-4.5米4.6-5米5米以上合计数量016813512558486比率0%35%28%26%12%100%面积7以下8-1516-3233-5051-8081-120121-200200-400400-800800以上合计数量042531081528645000486比率0%9%11%22%31%18%9%0%0%0%100% 问卷调研多数为临街商铺店主，集中商业内铺多为营业员。商铺类型临街商铺集中商业内铺合计数量318168486比率65%35%100% （3）经营业态业态服装家具建材餐饮五金水果其他合计数量1421421034851486比率29%29%21%10%10%100% 调研以建材、服装为主，餐饮等其他类别为辅。经营方式以连锁经营为主，单一店面和专业超市为辅，专卖店其次。经营方式专业超市单一店面连锁经营专卖店其他合计数量1211281466526486比率25%26%30%13%5%100% 经营年限可以看出店铺能在经营5年以上的仅占1/5多一点，而新开业的店铺1-3年占了一半。经营年限1年以内1-3年3-5年5年以上合计数量86159128113486比率18%33%26%23%100% 经营状态赔钱和不好约为21%，多数商铺经营较为理想，市场环境较好。经营状况非常好好一般不大好赔钱合计数量1461321036936486比率30%27%21%14%7%100% 从营业额来看，约营业额在8000-2万占了半数以上，综合平均50平米的面积和平均每平米40元的月租金，收入平均在6000-1.6万元。月营业额3000以下3-5千5-8千8千-1.2万1.2-2万2万-3万3-4万4万以上合计数量46718611264432638486比率9%15%18%23%13%9%5%8%100%经营主要原因主要有3个，排名第一的是人气旺，第二是地段，第三是经营环境好。经营主要原因人气旺地段好交通方便距家近市场服务好配套齐全经营环境好物业管理好市场形象好税收优惠广告宣传亲友介绍其他合计数量17516210800131000000486比率36%33%2%2%0%0%27%0%0%0%0%0%0%100%进货渠道由于涉及到商业机密的问题，所以一半的商家都对此问题不予回答。从回答的商户来看网上订货已然渗透到了固镇市场。进货渠道网上订货，物流送货自产自销自己收货销售其他合计数量4962134241486比率10%13%28%50%100%销售渠道方面，大多数都是本地零售，本地批发和对乡下批发也占了3成的比例。销售渠道本地零售本地批发对乡下批发网店销售微商合计数量2989262340486比率61%19%13%7%0%100%（4）经营意向及需求投资项目大型专业市场综合商业中心特色街区其他合计数量16813412361486比率35%28%25%13%100%1/3的商户更愿意在专业市场经营临街铺面，喜欢自己有独立铺面，自主经营。首选区域成熟商圈专业市场临街铺面其他合计数量11616814557486比率24%35%30%12%100%经营模式统一规划经营独立铺面、自主经营以“品牌店为主，独立铺面为辅”其他合计数量12719810457486比率26%41%21%12%100%随着竞争的激烈，商家更希望商场可以提供统一的广告宣传，能给顾客提供宽敞舒适的休憩区，可以留住客流。首要服务免费中介服务一站式商务服务统一广告宣传合理规划购物休憩区餐饮配送服务其他合计数量013119815700486比率0%27%41%32%0%0%100% 调研中，半数以上的商户表示1年内不打算再开分店。不一定的占了39%，有可挖掘空间。开店意向有可能不一定不可能合计数量45189252486比率9%39%52%100% 如果再开店的话，商户更看重的是地段，然后是投资回报率，其次是价格。首要因素开发商实力人气地段价格投资回报率其他合计数量002141291430486比率0%0%44%27%29%0%100% 会否租购本项目商铺，4成以上的人表示不会，不看好地段。3成的人不了解本案地段表示不知道。租购意向一定会可能会不知道不会合计数量6487142193486比率13%18%29%40%100% 商户如果投资商铺可以承受的投资总价为30-50万为主，30万以内为辅。承受总价30万元以内31-50万元51-80万元81-120万元120万元以上合计数量1532389500486比率31%49%20%0%0%100% 总结问卷得知，现有老商圈商户对地段要求十分严格，喜欢固守老城区成熟商业街，不喜欢租购新城区项目。同时，他们对商铺可承受的总价款较为主流。他们也比较倾向于进入专业市场经营。 2、投资者意向 （1）市调基本样本 性别男女合计数量522476比率68%32%100% 对于投资者样本选取了76名25-45岁的男性为主。年龄25岁以下25-3535-4545-60合计数量011551076 比率0%14%72%13%100% （2）投资意向问题家庭月收入3000元以下30015000500180008001-1500015000以上合计数量31322221676比率4%17%29%29%21%100% 家庭月收入以5000-1.5万元之间。投资主要项目为商铺。投资项目住宅商铺基金/股票期货放贷不告诉合计数量9435201776比率12%57%7%3%0%22%100% 投资者普遍具有1-3年的经营，3年以上投资经验的占了37%。投资年限1-3年以下3-5年5-10年10年以上不告诉合计数量431783576比率57%22%11%4%7%100% 投资额5万以下炒股的居多，10-20万之间炒股和期货的居多，20-40万买商铺的居多。投资额5万以下5-10万10-20万20-40万40-70万70-100万100-200万不告诉合计数量1772563011776比率22%9%33%8%4%0%1%22%100% 投资者对回本时间的要求基本在3年为主，回报率要求在15-50%之间。回本时间1-2年2-3年3-5年5-8年8-12年12-16年16-20年不告诉合计数量23301010001276比率30%39%13%1%0%0%0%16%100% 对于投资者而言，如果投资商铺的话，他们更喜欢投资成熟商圈的临街铺面，认为风险较小，收益较高。投资商铺类型成熟商圈专业市场临街铺面其他不告诉合计数量1611414476比率21%14%54%5