六大旅游地产调研报告分析.doc

锦里商业调研一、项目基本情况介绍1、项目背景现紧邻武侯祠的“锦里”古街由成都武侯祠博物馆斥资兴建，作为三国圣地成都武侯祠博物馆（文物区、西区、锦里）的一部分。2、区域位置锦里古街位于成都市武候祠大街231号附1号 3、口岸特点锦里古街北邻锦江沿江景观带，东望彩虹桥可直达市中心天府广场。西接一环路西一段东邻浆洗街洗面桥街 (商务办公为主)，南临高升桥商业区。公交路线1路、57路、304路、306路可直达。4、总体规模锦里商业建筑面积约14000余平方米（数据来源至实地走访调查及人人网） 二、项目分区分析1、项目分区项目共分为4大区域：（1）广场区 （2）酒吧、手工艺街区（3）小吃街区（4）购物住宿区2、 分区特色（1）广场区广场区内根据中国传统节日定期举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等。 （2）酒吧、手工艺街区工艺区现场有泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺术摊共计20余家，游客在观赏的同时还能亲自体验制作。酒吧区内有4家酒吧，门面向南，而不是面进古街街面，解决了现代音乐酒吧与古街建筑风格、经营商品民族化不协调的问题。 （3）餐饮区锦里有许多在成都市区很难买到的附近郊县的特产。张飞牛肉，产于四川阆中，味道独特。汤麻饼，产于四川崇州。另外还有三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦饼、荞麦面、钵钵鸡等小吃。 3、分区规模（1）餐饮区约占2240（2）购物区约占7840（3）休闲娱乐区约占2520（4）其它区(流动摊位、花车)约占1400（数据来源至实地走访调查及人人网） 三、项目特色1、项目核心因素（1）锦里地处成都市武侯区核心区域，交通发达，人流量密集；（2）锦里依托武侯祠“三国文化”这一历史文化景区，游客看完了武侯祠的历史遗迹，再从锦里亲身体验一次，自然意义非凡；（3）古街内部空间布局合理，游客置身其中只需看看随处可见的指示牌就能第一时间找到自己所处方位。（4）古街内业态丰富不重复、各类商品种类繁多； 四、客群构成 1、客流来源;省内客群占6层、外省客群占3层、国外客群占1层数据来源至实地走访调查及人人网） 2、客流量:工作平均约2万人日/天、节假日平均约5万人/天（数据来源至实地走访调查及人人网） 五、空间规划1、交通组织古街主要以延熙大道、章武街、九品街、建安路、乌衣巷这几条街道组成，以整体线性发展完成来商业空间。其间坐落有宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等古代建筑特色。 2、整体建筑规划空间特色在锦里古街的内部空间布局方面，锦里古街呈线性发展，哑铃式布局，既步行街广场一步行街一广场。通过面 (广场或庭院) 来联接线 (步行街)与线。同时，在街、广场、庭院等基本元素中点缀以各种点状功能性设施 (如牌坊、渚葛井、碑碣、笮桥等 ) 以完成整体商业空问的营造。锦里古街特意设置由宽到窄的街道布局 6米、4米、3米、2米渐进渐窄的街面，其中6-4米为街道主要宽度，引人进入越来越紧凑的空问，符合人们的逛街、购物心理习惯。小尺度的窄街十分利于休闲逛街购物情绪的营造。 3、项目总体平面示意图 六、建筑风格锦里整体是巴蜀建筑风格，以三国文化为主题，成功的将现代商业运营模式与传统文化相结合。 七、商家构成1、入驻商家业态构成餐饮、特色小吃水吧，茶坊休闲娱乐特色工艺纪念饰品30家6家29家20家47家住宿其它4家20家2、业态比例（1）餐饮约占16% （2）购物约占56%（3）休闲娱乐约占18%（4）其它约占10% 3、业态分布 八、经营状况通过实地走访考察发现，锦里主要消费客群均偏向于购物及餐饮消费 且价格通常比外面高昂，以餐饮尤为明显，但因种类繁多的特色饮食，先付账后进餐的经营理念，再加上持续不断的人气汇聚，从而促成商家生意一整天的持续火爆。 九、销售（租赁）价格及面积区间（1）所有商户统一采用只租不售的方式经营；（2）锦里采取了2种收取租金的方式：1、租金的收取与面积无关，而是依据商家一般营业额的15%20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司与商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。据询问，从开街到2012年，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了100%，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了100%。2、针对口岸较差，规模较小的部分商家，采取正常收租手段租金约120-150不等。（3）在购物区和小吃区多以单层小面积建筑面为主（10-20平米）；（4）餐饮区多为2层面积（200-500平米）；（5）酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；（6）客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；注：（对部分具有特殊技艺的艺人前期进场免1年租金）（数据来源至实地走访调查及人人网） 十、其它（面临的问题）1、局部休闲场所（环境、软硬件设施）缺乏专业人员管理维护。2、中餐饭店价格过高，服务水准低。3、缺乏公共休息区域，只能到茶坊、咖啡厅这些地方休息。4、所设公共厕所点位较少，经常会看见排队现象。5、周边没有充足的停车位，导致很多前来游玩但因停不了车而离开的游客，不能最大限度的吸纳游客。 十一、对于本项目可借鉴因素分析1、量化前期策划、严格定向招商p 锦里的前期策划固然重要，但能严格按照策划方案一步一步地实施，坚定地定向招商，这才是其成功的重要秘诀。前期策划案已经细化到哪一间铺子具体的用途，管理公司务求找到能与前期策划案“对号入座”的商家。个别商铺确实找不到合适的商家，为满足前期策划案中的业态计划，管理公司自己上马。例如，主力店之一的锦里客栈就是由管理公司自营。当初的强势定向招商，造就如今的繁华。 2、错位经营、抱团向外我们实地考察发现，整条锦里商业街几乎没有经营相同项目的商家。锦里严格定向招商，有效杜绝业态重复、经营产品重复，成功实现错位经营。既避免了内部价格竞争的恶性循环，也形成了锦里“色、香、味”俱全的独特魅力，更提升了锦里抱团对外癿竞争力。 3、公司化的商家管理锦里管理公司与商家，并不是简单的房东与租户的关系，而是作为一个整体的作戓团队而存在。锦里管理公司运用各种公司化的管理方式，实现了“分散经营、统一管理”。(1) 行会代表沟通制度：管理公司把74个商家划分为5个行会，包括小吃、民间表演、工艺品、酒吧以及其他。每一个行会民主推选一位会长，作为管理公司不商家的沟通桥梁。 p（2）日常绩效考核制度：管理公司每天都会派与人对每个商铺进行绩效考核。包括是否统一着装、是否用了统一的包装、是否讲普通话、是否实价销售等18条标准。p（3）商家末位淘汰制度：对商家奖优罚劣、实行末位淘汰。量化考核总分为10分，每月结算一次。凡是超过9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必须面对“惩罚”。两个选择，要么自行出街，要么增加房租。而对二前3名，则给予减免房租金奖励。这一招很见效，很快便形成了集体维护锦里品牌的良好氛围。 （4）锦里采取了一套独创的租金测算法，不面积无关，而是依据商家一般营业额的15%20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司不商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。 （5）管理能力在细节中p实地考察时发现，所有商家的价格标签都非常规范，标明产地等信息，折射出锦里的管理规范。从“不二价”标牌到略显陈旧的价格标签，说明商家不经常更换价标，商品价格稳定。路牌、菜单，甚至店堂内咨询点，处处安放多语种提示牌（中英日韩）。尽管经营品类、业种业态繁多且不重复，但走在锦里街上，会赏心悦目地看到各个商家统一的三国风情店招、小吃后街上统一的有锦里标识的餐具、店员统一的三国风格工作服、整个锦里内各商家还通用“锦里一卡通”诸多细节显示锦里的优质经营管理能力。 洛带古镇商业调研一、项目基本情况介绍1、项目背景洛带古镇地处“中国水蜜桃之乡”“中国国际桃花节”主办地的成都市龙泉驿区境内。地处成都市“二圈层”经济圈，是四川省打造“两湖一山”旅游区的重点景区，是国家AAAA级旅游景区、全国首批重点小城镇、成都市重点保护镇、成都文化旅游发展优先镇、省级历史文化名镇、全国“亿万农民健身活动先进镇”，也是中国西部最大的也是唯一的客家古镇.2、区域位置洛带古镇位于成都市东郊成都平原与龙泉山脉的交接处。 3、口岸特点洛带古镇地处成都平原和龙泉山脉接合地带，西距成都18km，南距龙泉驿区府所在地龙泉镇11km，成渝高速公路立交桥接口4.6公里，位于大城市近郊，71、81路、58路等车到达五桂桥汽车站，然后坐219路直达。4、总体规模商业共计建筑面积37584。(数据来源至实地走访调查及洛带古镇官网) 二、项目分区分析1、项目分区项目共包含3个区域：（1）购物区（2）餐饮小吃区（3）休闲区2、 分区特色 （1）购物区 传统的客家手工艺品制作作坊。集制作、展示、游人体验、销售为一体。通过此观赏性和参与性极强的业态吸引眼球，增加游玩时间汇聚人气。 （2）餐饮小吃区传统客家菜，最著名为九斗碗，酿豆腐，盐焗鸡等。现洛带境内的供销社饭店的油烫鹅、新民饭店的野山菌全席和客家酒楼的水酥、面片汤、伤心凉粉等特色菜已成为洛带客家餐饮的特色菜，远近闻名。尢其是夏季，人工无法栽培的野山菌（当地人称“鸡腿菇”）出山之际，慕名前往尝鲜的食客更是络驿不绝。（3）休闲娱乐区 休闲区位于古镇的南部，处在古镇、福建街、广西街和龙洪公路之间，其格局是二水环绕，三塘相连，其风格是传统园林与现代风格的广场相辉映，为游客提供文化休闲之所，并达到文化教育和启迪的功用。 3、分区规模（1）零售商业约占15000（2）餐饮约占11200（3）休闲娱乐区约占7500（4）其它区约占3884(数据来源至实地走访调查及洛带古镇官网) 三、项目特色1、项目核心因素（1）产品定位为客家文化旅游区，使洛带旅游产品在四川范围内独具特色，在成都市具有不可替代性。（2）古镇能与田园风光融为一体，规划区内无工业污染环境质量高.（3）主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动.（4）依托龙泉整体市场大环境，借助龙泉桃花节旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。 四、客群构成（1）节假日平均约2万人/天，工作日平均约1万人/天。国定假日人数约5-6万人/天。（2）大成都市范围客群约占9层。省内外客群约占1层(数据来源至实地走访调查及洛带古镇官网) 五、空间规划1、交通组织洛带古镇，东邻万兴镇，西邻西平镇，南接同安镇.古镇内部以一条全长约2KM的步行古街贯通，不通车辆。期间穿插7条小巷子（分别为北巷子、凤仪 巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、马槽堰巷和糠市巷）。 2、整体建筑规划布局老街景区核心部分呈“一街七巷子”格局，广东、江西、湖广、川北四大客家会馆、客家博物馆和客家公园座落其中，空间变化丰富。沿街基本保留清代的建筑风格。街道东西弯曲走向，长约2km，街面宽8m，原铺以石板。街两边商号林立，铺面的后面多为深宅小四合院，平房与木楼参差交错，房屋以上坯墙木质穿斗房，单桅硬山式，小青瓦为主，屋脊饰以中花和鳖尖，窗户是木质雕花窗。 3、项目总体平面示意图 六、建筑风格洛带古镇建筑整体以清代建筑风格为主。 七、商家构成1、入驻商家业态构成餐饮、特色小吃水吧，茶坊休闲娱乐特色工艺纪念饰品100家20家18家30家47家2、业态比例 (1) 餐饮、特色小吃约占47% （2）水吧、茶坊吃约占9%（3）休闲娱乐8% （4）特色工艺约占14%（5）纪念饰品约占22%(数据来源至实地走访调查及洛带古镇官网) 3、业态分布 八、经营状况在整个走访古镇的调查中发现，古镇的商家经营可分为2种情况：（1）当地居民经营情况：业态化分混乱，区域内做同样生意的商家多达10、20家，时常会有拉客谩骂现象，不仅引来游客反感，同时也未获取可观利润。（2）外来商家经营情况：区域内以传统客家菜，九斗碗，伤心凉粉为代表的商家为主，店面装修洁净明亮，服务水平良好，经营状况火爆。 九、销售（租赁）价格及面积区间（1）对非自有居民用房统一采用只租不售的方式经营；（2）在购物区和小吃区多以单层中小面积建筑面为主（30、60、 90、120平米）；（3）餐饮区多为单层面积（70-200平米）（4）租金以80-120元每平方为主，中间区域部分商业160元每平方。（注：10%店面归当地居民自身所有，不会产生租金）(数据来源至实地走访调查) 十、其它（面临的问题）面临的问题一、业态化分不统一，各类行业随意分布；经营业主自行安排业态。二、商品定价随意，假期与工作日同类型消费所产生的费用差距成倍。三、餐饮住宿的卫生方面条件普遍教差。四、缺乏对景区治安维护的执勤人员。 十一、对于本项目可借鉴因素分析平乐古镇优势 (1)悠久的历史背景优势；距今已有二千多年；茶马古道第一镇、南丝绸之路的第一驿站；(2)四大风景区支撑：庐沟、金华山、花楸山和秦汉古驿道风景区。强大的客流支撑。(3)民俗文化丰富多彩；山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等。(4)丰富的水资源；白沫江边。(5)项目定位准确；以观光休闲、乡村休闲、生态度假、户外运动。 国色天乡商业调研一、项目基本情况介绍1、项目背景2005年由成都置信实业(集团)有限公司开发目前成都市场上最大的复合地产项目包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流的主题乐园.以“花文化”为主题的国际化游乐胜地，从“花与人生”的独特视角，以“古、今、中、外”的文化时空跨度 ，和“游乐、参与”的人文精神诠释和传播花文化，打造中国第一个“国际花文化中心”2、区域位置国色天乡位于成都市西贵之地城西温江区万春镇国家级生态示范区 3、口岸特点距成都市区18公里，其大区域万春镇是国家级生态示范区，秀丽的岷江支流江安河蜿蜒流淌，数十平方公里原生态森林四面环绕，区内拥有3.5公里的江岸河段，繁花似锦，绿意葱茏，空气清新，景色如画，是成都的天然大氧吧。 4、总体规模项目计划总投资约人民币40亿元，建设周期约5年。占地6232亩住宅占地2000余亩，分5期开发，入住人口将达数万人之巨是小规模楼盘的数倍乃至数十倍。3000余亩的主题公园+欧洲风情三大商业小镇+五星酒店+高尔夫练习场+国际教育机构(注：调研对象国色天乡乐园一期600余亩) 二、项目分区分析1、项目分区项目由中国馆、法国馆、德国馆、比利时馆、英国馆、意大利馆、日本馆、美国集市、魔幻岛九大主题游乐区域构成。2、 分区特色(1)中国馆：中国传统建筑与特色园林完美结合。中式美食、茶酒文化等尽享华夏大悠情雅韵。(2)比利时馆：浓缩欧洲发展里程的建筑风格。特色小商品、花房、巧克力店，尽显比利时精致生活。(3)西班牙馆：西班牙式的激情空间。风情剧院、室内运动场管等让热情活力无穷绽放。(4)日本馆：精致细腻的日式建筑。花艺馆、花卉温泉、日式茶道，温润风情的弥漫。(5)德国馆：蕴涵历史文化气息的现代建筑。啤酒天堂、书吧、艺术画廊。(6)法国馆：法兰西无可救药的烂漫建筑气息。葡萄酒、咖啡、风情旅店、法式大餐等尽显法国情调生活。 3、分区规模（1）中国馆约占80亩（2）法国馆约占65亩（3）德国馆约占60亩（4）比利时馆约占60亩(5) 日本馆约占60亩(6) 意大利馆约占60亩(7) 美国集市约占70亩(8) 魔幻岛约占70亩(9) 英国馆约占60亩（数据来源至实地走访调查） 三、项目特色1、项目核心因素（1）西南地区首个超大规模的主题乐园。（2）通过持续不断的营销活动，形成高度的知名度与人气。（3）作为西南区首先面世的主题公园，官方在工作日并未收取任何入园费,仅在节假日象征性收取20元,通过这样的方式,一方面可以在节假日人流高峰期减缓园区压力，另一方面也可产生部分利润。 四、客群构成 1、客流来源;大成都范围内客群占9层、省内二级城市客群占1层（预估） 2、客流量:工作日/天平均约2-3万人、节假日/天平均4-5万人（数据来源至实地走访调查及国色天乡官网） 五、空间规划1、交通组织(1)光华大道、成温高速和芙蓉大道三线三方位进入(2)距离成都中心城区20公里、30分钟车程。距离温江城区3公里。(3)从成温邛高速上绕城高速到达机场只需40分钟 2、整体建筑规划空间特色在九大游乐区的基础上再规划主题游乐、主题商业与主题演艺三条线，将园区九大主题区域串连成为一条水晶珠链。通过线来联接面 。同时，在街道、广场、休息区等基本元素中点缀以各种点状功能性设施 (如指示图、人形垃圾箱、自动贩卖机等 ) 。国色天乡的街道布局在基于人流量的考虑下多以15-20米的宽度规划，避免节假日人流高峰期造成拥堵。 3、项目总体平面示意图 六、建筑风格国色天色乐园的园区风格迥异，包含传统中式建筑、欧式风格建筑，巴洛克建筑风格等。 七、商家构成1、入驻商家业态构成餐饮、特色小吃休闲娱乐住宿纪念饰品23家10家2家15家其它（婚纱）3家业态明细2、业态比例（数量）餐饮约占43% 休闲娱乐约占19%购物约占29%住宿约占2%其它（婚纱）约占7%（数据来源至实地走访调查） 3、业态分布 八、经营状况通过实地走访考察发现，国色天乡客群主要消费均偏向于娱乐设施。餐饮购物所占消费比例过低，餐饮档次较低，所售商品种类较少，且无大规模餐饮购物区。尽管如此，每天平均3万人次人流量的涌入，从数量上弥补了消费质量上的缺陷,足以支撑区域内所经营的商家。 九、销售（租赁）价格及面积区间（1）所有商户统一采用只租不售的方式经营；（2）在购物区和小吃区多以单层小面积建筑面为主（30-70平米）；（3）餐饮区多为单层面积（70-200平米）（4）部分租金预估，90-120元/注：（国色天乡内大部分商业店面是由置信自己经营或与商家联营，因此不会产生租金与物管费（对部分联营的业态前期进场免租1年）（数据来源至实地走访调查） 十、其它（面临的问题）1、国色天乡面临的问题（1）整个园区中，娱乐业所占面积比例过重且，相对娱乐设施配套来讲,其它商业配套不够完善,如餐饮、住宿、购物等。（2）在人流量密集的园区内，未能提供大型的免费休息区，这种情况在旅游高峰期尤为明显；（3）大假期间经常出现厕所不够的情况，在无明显的导示牌引导下游客也了解厕所的点位所在。（4）园区内缺少流动执勤人员，一旦发生事故，偷盗或遗失贵重物件等并不能在第一时间处理。（5）随着华侨欢乐谷、极地海洋世界等旅游商业街的发展，同质化竞争也异常激烈 十一、对于本项目可借鉴因素分析国色天乡优势：(1) 地理位置优势：相对于城西居民来讲，国色天乡园区是西南区最大规模的主题公园,是为青少年量身打造的娱乐公园.而在位置及交通方面也是方便快捷的.是作为城西居民出行游玩的首选之地。(2) 管理优势：1、对市场动向长期性的精确把握，随着游客反应及乐园实际情况，不断更新更换游乐设施设备以迎合市场需求。2、以娱乐行业为主导，对消费人群，理念及产品进行了精确的定位。3、园区内以8种风格迥异的异域风情建筑构建而成，3大主题的游乐岛屿更为游客带来了魔幻般的视觉冲击。4、作为西南区首先面世的主题公园，官方在工作日并未收取任何入园费,仅在节假日象征性收取20元,通过这样的方式,一方面可以在节假日人流高峰期减缓园区压力，另一方面也可产生部分利润。 5、停车位充足，在国庆大假日人流高峰期，园区可充分吸纳游客进入其中，从而保证人气最大化，利润最大化。 平乐古镇商业调研一、项目基本情况介绍1、项目背景平乐古镇(平乐古称“平落”)发源于天台山的白沫江流经古镇，碧水萦绕，鸥鸟出没，四季风景如画。作为“全国历史文化名镇”、“全国重点镇”、“全国环境优美城镇”等，同时被评为“成都市十大魅力城镇”和“成都市十佳景区”之一。2、区域位置平乐古镇位于成都市西南所辖邛崃市境内， 3、口岸特点距离国道318线9km，离邛崃市18km，离成都市93km，离成都双流国际机场60km. 公交路线从新南门车站出发,每天早上6:20至晚上6点都有车可直达平乐古镇.4、总体规模平乐古镇占地23.54万平方米(数据来源至实地走访调查及新浪网) 二、项目分区分析1、项目分区（1）老镇（2）新镇“平沙落雁”文化商业区2、 分区特色（1）老镇区沿江而建是街区的主要特色，其格局呈鱼骨状，33条街道长短不一呈井字间隔、曲直有度。 （2）“平沙落雁”文化商业区由三条老式街道及8个院落群组成，采用古老的建筑手法，保存了川西古镇原始风貌。 3、分区规模（1）老镇占23.54万平方米（2）新镇“平沙落雁”文化商业区占地30亩，建筑面积11000平方米(数据来源至实地走访调查及官方数据) 三、项目特色1、项目核心因素（1）平乐古镇发源于省级风景旅游区天台山玉宵峰的白沫江自西向北流经古镇，碧水萦绕，鸥鸟出没，四季风景如画。（2）平乐有“九古”：古街、古寺、古桥、古树、古堰、古坊、古道、古风、古歌而声名远播。（3）平乐古镇早在公元前150年西汉时期就已形成，迄今已经有2000多年历史了。（4）发源于天台山的白沫江在古镇一江分三水，繁衍了千年的古镇文明，依水而建，因水而兴是平乐水文化的独特体现。 四、客群构成平乐的主要客源，多数来自成都、绵阳、乐山、重庆等周边城市。 2011年年接待350万人次,且逐年递增(30%)。通过实地考察询问，古镇平日里游客较少，一般周末游客量居中，而在国家法定节假日里，如清明节、端午节、五一、国庆等节日里，游客数量大幅度增加，为平日的310倍.（数据来源至实地走访调查及百度网） 五、空间规划1、交通组织进入古镇，首先看到的是“乐善街”牌坊，是平乐古镇的主要出入口。由这里一直往古镇走，就是乐善街，也叫水景街。这里原来是旱街，后经“引水入镇”工程，全长540多米.古镇东沿骑龙街一线，西至平乐中学东界，北至粮仓北界，南至水厂北界. 2、整体建筑规划布局古镇作为川西重要的物资集散地、水陆码头，为了便于货物的装卸和交易，沿江而建是街区的主要特色，其格局呈鱼骨状。古镇内的格局，33条街道长短不一呈井字间隔、曲直有度，风格为明清建筑，层进整齐有序，四通八达。古街房屋保存完好，空间变化丰富。街上木板房、小青瓦屋顶相连成片，临江一排排的吊脚楼，则是极具川西风情的民居建筑，这些都讲述着古镇悠远的历史。 3、项目总体平面示意图 六、建筑风格平乐古镇整体建筑为明末清楚的川西民居风格. 七、商家构成1、入驻商家业态构成老区: 餐饮、特色小吃购物、零售休闲娱乐住宿23家18家8家12家2、业态比例（1）餐饮特色小吃约占38% （2）购物、零售约占30%（3）休闲娱乐约占13%（4）住宿约占19%（注：由于老区规模过大，因此我团队选择了最具代表性的商业区（白沫江两岸进行数据分析，）平沙落雁:餐饮、特色小吃购物、零售休闲娱乐住宿23家27家6家7家2、业态比例（1）餐饮特色小吃约占37% （2）购物、零售约占43%（3）休闲娱乐约占10%（4）住宿约占10%（数据来源至实地走访调查及官方网站） 3、业态分布 八、经营状况平乐古镇在餐饮、住宿等方面收费是根据时间不同而有高有低的。工作日去旅游的人不多因此收费便宜，而一旦到了节假日费用一般是工作日的2-3倍，尤其是国定假日甚至可能会涨幅到5倍。而游客一般游玩消费的地方是在白沫江的两岸，因此造成区域内商家巨大化的收入差异，利润分配不均。 九、销售（租赁）价格及面积区间（1）在非居民自有房的前提下进行只租不售的运营模式； 十、其它（面临问题）1、面临问题（1）形象定位不明确就目前而言平乐古镇对外没有一个明确的形象定位。（2）商业倾向严重古镇商业的过度繁荣虽然能够给当地带来实质性的利益，但是这也将导致地方特色文化的流逝，被外来文化所侵蚀。 （3）旅游承载力分配不均平乐古镇2005年旅游人次68万，2006年132万，2007年148万，按照每年30%的增长速度，2011年平乐古镇的接待量将会达到450万人次。通过实地考察发现，古镇平日里游客较少，一般周末游客量居中，而在国家法定节假日里，如清明节、端午节、五一、国庆等节日里，游客数量大幅度增加，为平日的310倍。游客的大量涌入，超过了古镇的旅游承载能力。游客的过度饱和，给景区造成巨大压力。 （4）生态环境破坏去平乐游玩的旅客很大程度上得益于自然生态的因素。然而，在平乐古镇的开发中，由于当地居民的前瞻性不强，入驻商家的利益驱使，经营者的开发观念落后，游客的旅游素质优劣不等和基础设施的不完善等原因，造成了古镇生态环境遭受一定程度的破坏。 十一、对于本项目可借鉴因素分析运营启示：（1）依托平乐古镇悠久的历史背景，以南丝绸文化作为为古镇开发的核心优势，形成完善的区域文化旅游产业链。（2）古镇自然环境优美，周边更有四大名胜风景区相辉映：庐沟、金华山、花楸山和秦汉古驿道。（3）当地人每年都会定期举办丰富多彩的民俗文化节；如山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等，吸引大量的游客前去。（4）古镇的白沫江是盛夏避暑，嬉戏游玩的最佳场所，人性化的岸滩设计，使人们在观赏的同时也能满足亲身下去体验一把踏水嬉戏的愿望。（5）项目以观光休闲、乡村休闲、生态度假、户外运动为卖点了迎合大都市人们对田园生活的向往。 文殊坊商业调研一、项目基本情况介绍1、项目背景文殊坊位于市中心人民中路旁，作为中国都市内数量最多且最集中的禅院休闲区。这里汇集千年古寺文殊院，道教圣地五岳宫和爱道堂、金沙庵等多处庙宇和道观。它诠释和传播了老成都的人文风貌、民俗风情和休闲文化精蕴，是展示成都特质、代表成都文化的对外名片。2、区域位置文殊坊古街位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。 3、口岸特点文殊坊地处青羊区府河内侧。距成都市传统商圈春熙路约1.5公里，距骡马市商圈约0.5公里，距火车北站约1.5公里公交路线16、99、64、75、302、1、55、33、73路可直达.4、总体规模项目规划用地面积18.62万平方米，约合279.30亩。其中15.34万平方米用地上规划总建筑面积为32.05万平方米，地上总建筑面积为27.20万平方米，地上商业建筑面积为19.30万平方米(数据来源至实地走访调查及文殊坊官网) 二、项目分区分析1、项目分区项目（部分分区规模）：（1）成都会馆（2）成都庙街2、 分区特色就目前而言,文殊坊内的分区并不突出,仅规划出了部分区域;成都会馆、成都庙街等 3、分区规模（部分分区规模）成都会馆约占7460平方米成都庙街约占22540平方米 (数据来源至实地走访调查及文殊坊官网) 三、项目特色1、项目核心因素（1）文殊坊作为中国都市内数量最多且最集中的禅院休闲区。这里汇集千年古寺文殊院，道教圣地五岳宫和爱道堂、金沙庵等多处庙宇道观，是目前为止中国都市中心拥有数量最多最集中的禅院休闲区。（2）文殊坊地处成都中心城区青羊区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅 四、客群构成 1、客流来源：大成都市约占8层、省内外占约2层（预估） 2、客流量:工作日/天约1000-2000人、节假日/天约3000-5000人(数据来源至实地走访调查及文殊坊官网) 五、空间规划1、交通组织文殊院东至北大街，草市场，南至白家塘街，通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路。区域内包含旅游观光、休闲度假、餐饮美食、特色购物、古玩字画鉴赏收藏、养生康体、娱乐演出、会议研修、商务洽谈、展示展览、中外商务信息和文化艺术交流等功能于一体。 2、整体建筑规划空间特色文殊坊的空间结构是井字形的街区，马路较宽，宽度在5米左右，这样不仅可以作为步行街，车辆也可以畅通无阻