暑假实践报告6645682086-[word]可编辑.doc

芁莅蚇螈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂羅莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄肀薀蚃螇荿薀螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃芃螂聿芁芃蒂袂膇节薄肇膃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆莇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂羅莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄肀薀蚃螇荿薀螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃芃螂聿芁芃蒂袂膇节薄肇膃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆莇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂羅莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄肀薀蚃螇荿薀螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃芃螂聿芁芃蒂袂膇节薄肇膃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆莇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂羅莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄 小区物业管理实践报告姓名：苗艳红院系：理学院应用化学年级：2010级学号：201040205129摘要：迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜。关键词：小区 物业 管理小区位于西宁市大通县人民路，交通便利，地理位置优越，煤苑小区占地面积180亩，总建筑面积45万平方米，居住户数2119户，公共绿化1.278公顷，绿地率达到30.2，小区内配套充分，体现人性关怀，设有地下商业街1万多平方米，集体闲娱和购物为一体的社区，有小区两居一室和三居室为主的板式小高层，错落有致形成围合式的组团布局，景观设计注重于优良生活环境的塑造，从园林景观规划配套等多个角度满足客户在居住和精神上的双重享受。项目不仅满足了人们对居住的基本要求更满足人们健康享受自我实现做新人居价值指标，小区24小时均有安全防范服务人员，小区内设有可视对讲，为小区的安全管理进一步提供了有利的条件为业主和住户创造一个安心、舒适和温馨的居住环境，公司秉承“业主至上，服务第一”的服务理念。青海煤业集团公司下属的煤苑小区采取自我管理、自我服务的居民自治模式。社区每年召开一次业主大会，讨论决定业主自我管理、自我服务的有关事项。业主大会闭会期间，授权业主管理委员会执行大会决定事项，处理日常管理事物、协调各方关系，并向业主大会报告工作。业主大会由本新区内年满十八周岁的全体业主以及直辖公房的法人组成。业主管理委员会由各小区业主选择的小区业主代表小组成员组成。并通过各住宅小区代表小组成员的业主代表大会选举产生，业主委员会主任1名，副在调查期间，我采用问卷调查、访谈等方式对龙泉新区业主管理委员会、三环物业管理有限责任公司以及龙泉新区部分居民进行双向调查，经认真分析后，将具体情况总结如下。1.绝大多数居民对小区治安状况感到满意此新区是一个半开放式的小区，社区的治安工作有较大难度，但经过双向调查后发现，此新区的治安状况良好，绝大多数居民对小区治安状况感到满意。根据新区业主管理委员会及青海煤业公司物业管理有限责任公司提供的资料，从至今，此新区的发案率控制在5起每年，发案率之低在同类社区中遥遥领先。通过对居民的问卷调查分析，大概有95%的居民对社区的治安状况感到满意，只有5%的人选择基本满意，无一人表示不满意。2.物管公司与居民在物管费用的问题上存在分歧青海煤业物业管理有限责任公司每年向各户收取物业管理费680元，工作人员在介绍费用支出后，特意向本人说明，此费用在全市已属于较低水平。但根据调查显示，有70%的居民认为费用偏高，25%的居民表示费用适中，只有5%的业主认为费用偏低。同时，有部分居民反映，不是所有的业主都按时交纳物管费，有的甚至拖欠一年之久。在我就此问题向三环物业管理有限责任公司工作人员询问时，工作人员的回答闪烁其词、含混不清。3大部分业主参加了业主大会，但竞选热情不高在与此新区业主管理委员会主要成员的交谈中，他们反映了一个普遍的担忧，就是业主们的竞选热情并不高，每年都是重复的候选人，有些职位甚至出现人选的空缺，他们担心如此下去，会影响到社区民主的构建。在工作中遭到了和人交流时的冷面孔,也饱尝了大家共同流汗，相互微笑的甜蜜滋味。不可能人人都会那么友善的对待你的，就算遇到冷面孔也不要让灰心，争取让别人改变对你的态度才是最重要的。虽然有遭遇冷面孔的不开心，可公司这个大家庭也会给你慰藉。我们公司让我感受到了公司的整体之所在，也是一个大家庭。都把公司的荣誉和自己紧紧的绑在一起。在工作实习中，通过和其他公司的基层员工的接触，我发现了一个在所有公司中普遍存在的问题。他们也都存在这样的问题，那就是公司的员工很迷茫，尤其是直接在项目从事基层工作的员工，这种迷茫更加突出。每日面对简单的重复性的劳动，让人意志消沉，如果不是有坚定的目标和一种自己修炼的信仰，是难以心平气和、脚踏实地地做工作的。现在的从业人员，思维上的活跃和外界形形色色诱惑的矛盾是无法消除的，反映在员工身上，那就是感觉工作枯燥，工资待遇低，没有发展前景，没有学习上进的机会。这些因为职业问题而产生的心理烦躁挥之不去，侵蚀着物业管理人和普通员工的心灵，影响他们所提供的服务质量。在实习中我熟悉了小区的楼房结构，来人来访的接待，当有人来访时应面带微笑，热情主动问候使用礼貌用语您好，耐心了解客人的来意，根据客人的需求积极予以帮助，对客人的咨询应细心倾听后在作解答，解答问题要有耐心，不能准确解答的应表示歉意“对不起，请稍等我帮您问一下”并及时向客人反馈，对于业主的投诉首先应及时放下手头的工作，热情的接待请客人入座耐心听取业主投诉内容，对业主提出的问题应积极帮助联系，其次真诚以待相敬有礼，及时处理回访有序，善于理解做贴心人对他们始终要抱一个真诚的微笑，在坦诚和谐的气氛中接受他们的意见与投诉。在实习中我还参与了交房验房竣工验收的工作，并知道了办理装修的程序，业主在办理装修手续之前应交相应的装修保证金，然后同装修负责人一同办理装修手续，在办理时需有业主身份证经办人身份证及业主委托施工方的营业执照正本资质证书等有关证件复印件装修方案填写房屋装修申请表。在水电买卖方面每次售电不能超过200度，冷水不超过5吨，热水不超过3吨，这样做是为了将能更好的采取适当行为追讨业主或住户所欠应缴纳费用。通过公司各处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了我的知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在实习期间，我深深体会到了此物业的优势，以及在日照的影响地位。虽然此物业仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与大家辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩 的同时，我也发现了这其中存在的一些影响此物业发展的问题，现总结整理如下。第一，内部管理不规范。首先，此物业受整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但 当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重， 物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。 一个月时间将要结束了，通过这次实习使我明白了物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们的市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性，如今的物业管理以成为人们买房置业过程中最关键的因素，随着人们生活水平的提高，享受物业管理服务的意识越来越强了，物业管理是一种不同其他任何一种服务类型的服务，首先服务和管理合二为一，其次服务对象非常广泛服务内容不断丰富，最后服务标准千差万别，具有自生性。通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。 莇莆袀袆莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂肀蒅虿螈聿薇袄肇肈芇蚇肃肇葿羃罿肆薁螆袅肅蚄薈膃肄莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀膆膀薂薃肂腿蚅衿羈膈莄蚁袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈芆艿袅羄芅莁蚈袀芄蒃袄袆芃蚅蚆膅芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄羀莇莆袀袆莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂肀蒅虿螈聿薇袄肇肈芇蚇肃肇葿羃罿肆薁螆袅肅蚄薈膃肄莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀膆膀薂薃肂腿蚅衿羈膈莄蚁袄膈蒇