海洋文化一条街修缮改造项目可行性研究报告.doc

XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总总 述述.3 1 项目概况.3 2 项目背景与建设必要性.3 3 编制报告的依据.7 4 主要经济技术指标.8 第二章第二章 市场分析市场分析.9 1 XX 区社会发展状况9 2 旅游业发展状况.10 3 商业发展状况.12 4 XX 现状分析14 第三章第三章 项目选址和建设条件项目选址和建设条件.17 1 项目选址.17 2 建设条件.17 第四章第四章 项目改建方案项目改建方案.22 1 设计原则和改造策略.22 2 改造内容.24 3 改造方案.25 4 总图布置.27 5 生态绿化.28 第五章第五章 公用工程公用工程.32 1 给排水.32 2 电气设计.33 3 消 防34 第六章第六章 环境保护及节能环境保护及节能.36 1 环境保护.36 2 节 能43 第七章第七章 项目组织管理项目组织管理.46 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 2 第八章第八章 项目实施计划项目实施计划.47 第九章第九章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.48 1 投资估算.48 2 资金筹措.50 第十章第十章 社会影响分析社会影响分析.51 1 项目对社会的影响分析.51 2 项目的互适性分析.52 第十一章第十一章 结论与建议结论与建议.54 1 结 论54 2 主要建议.55 附图附图: 1、项目区位图 2、总平面布置图 附件：附件： 1、XX 市城乡建设委员会选址选字第【2009】043 号建设项目选址意见书 、 XX 区 XX 海洋文化街修缮改造项目定点范围 2、XX 市城乡建设委员会XX 区 XX 海洋文化街修缮改造项目选址审查意见 3、企业法人营业执照 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 3 第一章第一章 总总 述述 1 1 项目概况项目概况 项目名称：XX海洋文化一条街修缮改造项目 拟建地址：XX区昌国街道西安社区XX区域 建设单位：XX市XX古街旅游开发有限公司 建设单位地址：X 建设单位概况： XX市XX古街旅游开发有限公司于2009年7月成立，注册资 本金为500万，由XX市XX区国有资产经营有限公司、XX市XX 区昌国街道经济开发实业总公司共同出资；其中股东XX市XX区 国有资产经营有限公司以货币认缴出资400万元，占公司注册资 本的80；股东XX市XX区昌国街道经济开发实业总公司以货币 认缴出资100万元，占公司注册资本的20，公司经营范围为老 街建设开发、旅游项目开发。 2 2 项目背景与建设必要性项目背景与建设必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 XX具有独特的历史文化特征，XX是一座历史悠久、古迹众 多的的千年古城，也是中国海岛唯一的历史文化名城。古城内保 存有明清时期的XX、西大街、东大街、柴水弄、留方路等历史街 区，散布着许多年代久远的古迹，留下了历朝才子名人的足迹。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 4 在处于图象时代的当今社会，如何挖掘和升华这些有利因素，打 造自己的文化品牌，并且通过有效的发展策略与设计手段，以其 为基础重新建立一套显性的街道商业信息系统，是促进街区品 质休闲氛围形成的重要组成部分。 XX位于昌国街道西安社区，地处XX闹市区，与西大街交错， 南北走向，全长约200米左右，于东西大街一道历来是XX古城的 文化商贸中心。主要分2段，第1段为2003年左右已整修的1段， 为XX1号53号，长约120米左右，第2段为XX54号仓河头1号， XX部分是目前保存较完善的旧街区，是XX悠久历史的影，XX 是始于明、清和民国时期，这一代始终是XX最繁华的商业区， 经过明清、民国时期的洗礼，形成了XX海岛独有的江南市井民 俗文化景观。 目前的XX存在基础设施建设落后、三产不发达、店面人气 不旺、品味低等诸多问题。本着以改善居民生活居住条件、提升 XX的品味和知名度为目的，我区决定对XX进行改造，希望通过 改造使XX成为“高、精、特” 融展示、体验、观赏、美食、购物于 一体的动态海洋文化民俗街。 本项目正是在上述背景下提出的。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 （ （1） ）项项目目的的建建设设有有利利于于进进一一步步提提升升XX品品位位， ，弘弘扬扬灿灿烂烂的的历历 史史文文化化。 。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 5 从纯学术的观点来看“城市是属于记忆的艺术”，旧城区是维 系人们精神与物质世界存在的根。历史街区不是一夜造就的，而 是经过各个不同时代的建造、改建、拆除、再建的漫长过程累积 而成。XX有着悠久的历史传承，作为海洋历史文化名城，文化 底蕴积淀深厚。走进XX，在残旧的庭台楼轩和层层叠叠的屋角 出檐之间，还是能依稀看到XX街边坊间精致生活的踪迹。项目 的建设有利于进一步提升XX品位，弘扬灿烂的历史文化。 （ （2） ）项项目目的的建建设设对对凸凸现现古古城城风风貌貌和和传传统统格格局局、 、展展示示XX城城市市 发发展展历历史史、 、带带动动XX旅旅游游有有强强大大的的推推动动作作用用。 。 上海世博会即将召开，在半年的开博时间内，预计将接待 7000万的游客，这对长三角地区来说是一个重大的机遇。在连岛 大桥开通后，上海到XX的车程大大缩短，XX融入长三角三小时 经济圈，届时世博会的游客来XX旅游的人数会大大增加。这对 XX经济的拉动和城市形象的推介提供了前所未有的一次机遇。 XX旅游业，特别是XX旅游业迎来了前所未有的契机和挑战。而 XX老街（东大街、西大街、XX）是体现海洋文化、历史民俗、古 建筑风貌和特色文化产品的繁华街道，是XX古城文化的缩影和 窗口，拥有丰富的历史文化遗产。依托这些优势，建设海洋文化 一条街，对凸现古城风貌和传统格局、展示XX城市发展历史、 带动XX旅游有强大的推动作用。 （ （3） ）项项目目建建设设对对提提升升古古街街档档次次有有重重要要意意义义。 。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 6 XX城区有较多的古街，而目前古街保护开发面相对较少， 档次不高，海洋文化一条街靠近昌国路和区政府，具备独特的地 理位置，由于建筑破损严重，需修缮、重建，对营造高档商业街 区，留有更大空间。为彰显古街文化和现代城市的特色，项目在 设计改造的过程中遵循街、巷、院的中国传统文化的情节，构筑 一街、二院、三巷、四入口的独特的建筑文化，在古街文化中呈 现现代城市的繁华。XX区XX文化修缮改造项目的建设对于挖 掘古街潜力，提升古街档次有重要意义。 （ （4） ）项项目目建建设设是是 XX 市市保保护护历历史史文文化化名名城城的的需需要要。 。 风景名胜和历史文化资源是国家重点的、不可再生的自然与 文化遗产，也是旅游事业发展的重要基础。XX是省级历史文化 名城。随着我市经济社会的快速发展，风景名胜区和历史文化保 护区对于我市国民经济和社会发展的贡献越来越大，与人民群 众物质文化生活的关系也越来越密切，人们也更加重视对风景 名胜和历史文化资源的保护。加强风景名胜和历史文化资源的 保护是实践“三个代表”重要思想，全面推进小康社会建设的重 要内容。 XX 历史文化名城保护规划（以下简称保护规划），于 2000 年 11 月通过省历史文化名城保护专家论证，2001 年 5 月 18 日，根据市政府指令市城建委再次邀请国家历史文化名城保 护专家论证咨询。8 月 24 日，省政府在批准总体规划同时批 准保护规划。市城建委严格按照保护规划，认真贯彻落实市 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 7 政府关于进一步加强 XX 历史文化名城保护若干问题的意见， 正确处理开发建设与保护的关系，切实做好名城保护工作。 同时，市政府还成立了 XX 市历史文化名城保护委员会，为 保护规划的实施提供了有力的保障；积极探索遗产保护与开发 的新途径，中、西大街的整修，采取“修旧如旧”、 “修旧如初”等方 法，恢复历史原貌，经过整修后的中、西大街再现古朴的清末民 初老街昔日风貌，同时让历史融汇进现代生活。 因此本项目的建设是XX市保护历史文化名城的需要。 综综上上所所述述， ，项项目目的的建建设设有有利利于于进进一一步步提提升升XX品品位位， ，弘弘扬扬灿灿 烂烂的的历历史史文文化化， ，提提升升古古街街档档次次； ；有有利利于于凸凸现现古古城城风风貌貌和和传传统统格格局局、 、 展展示示XX城城市市发发展展历历史史、 、带带动动XX旅旅游游有有强强大大的的推推动动作作用用； ；是是XX市市 保保护护历历史史文文化化名名城城的的需需要要。 。因因此此， ，项项目目的的建建设设是是适适时时的的、 、必必要要的的。 。 3 3 编制报告的依据编制报告的依据 XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 XX市XX区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要 XX市城市总体规划（20002010年） 建设单位提供的其他资料。 4 4 主要经济技术指标主要经济技术指标 XX 区 XX 文化修缮改造项目主要经济技术指标： XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 8 主要经济技术指标主要经济技术指标 表 1-1 序号项 目 名 称单 位指 标 值备 注 1改造街面总长度m200 2主街宽度m4-4.5 3改造管线长度m200 4路面改建总面积600 5房屋修缮建筑面积5550 7店面房、住房腾空 户 109 8立面改造总面积2300 9景观、绿化面积200 10 总投资万元 1800 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 9 第二章第二章 市场分析市场分析 1 1 XXXX 区社会发展状况区社会发展状况 1.11.1 人口人口 XX区全区共有41个社区居委会，113个村委会。全区区域面 积1444平方公里，2008年末全区总人口为375087人，其中女性人 口186224人，人口年增长率1.25，人口自然增长率0.91，人 口密度706人/平方公里。 1.21.2 XXXX 区区 GDPGDP 及人均及人均 GDPGDP 近年来，XX区GDP 均以两位数的速度增长，高出浙江省平 均增长率。初步核算，2008全年全区实现生产总值197.8亿元，比 上年增长14.5%，连续10年保持两位数增长。按户籍人口计算， 2008年实现人均GDP52775元，按年平均汇率折算约7599美元。 1.31.3 社会消费品现状社会消费品现状 2008年实现全社会消费品零售总额66.9亿元，增长19.2%。 分行业看，批发和零售业实现零售总额58.56亿元，增长18.3%， 其中限额以上企业零售额18.75亿元，增长18.0%；住宿和餐饮业 零售额8.26亿元，增长26.6%，其中星级以上住宿业和限额以上 餐饮业零售额9.01亿元，增长26.7%。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 10 1.41.4 XXXX 区城镇居民人均可支配收入区城镇居民人均可支配收入 2008年实现城镇居民人均可支配收入24759元，农渔民人均 纯收入11388元，分别增长10.7%和16.9%。 2 2 旅游业发展状况旅游业发展状况 2.12.1 XXXX 市发展状况市发展状况 XX旅游产品已初成体系，全市已拥有两个国家级风景名胜 区，两个省级风景名胜区以及海岛历史文化名城。普陀观音文化 朝拜游、海洋文化特色游、射雕文化探秘游、国际沙雕节精品游 等系列旅游产品已经初步成型；国际沙雕节、南海观音文化节和 海鲜美食文化节已成为XX市旅游节庆经济的拳头产品。 经过多年发展，XX 旅游业已初成体系，成为 XX 国民经济 的支柱产业之一。2008 年，全年接待国内外旅游者 1516.48 万人 次，比上年增长 16.2。其中，国际旅游者 21.20 万人次，增长 6.4%；国内旅游者 1495.28 万人次，增长 16.4%。分主要景区看， 普陀山景区 350.47 万人次，增长 9.4；朱家尖景区 193.70 万人 次，增长 17.1%；桃花岛景区 90.15 万人次，增长 20.7%。全年旅 游总收入 101.96 亿元，增长 19.5%。年末有星级宾馆 67 家，星 级宾馆床位数 8977 张，旅行社 103 家。 近近三三年年 X XX X 市市旅旅游游接接待待量量及及旅旅游游收收入入表表 表 2-1 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 11 项目 年份 2006 年2007 年2008 年 接待量（万人次）1136.191285.071495.28 国内旅游者 同比增长（%）15.013.116.4 接待量（万人次）16.6519.9321.20 国际旅游者 同比增长（%）18.919.76.4 总收入（亿元）7385.34101.96 旅游总收入 同比增长（%）18.916.919.5 2 20 00 01 1- -2 20 00 08 8 年年旅旅游游总总收收入入及及增增长长速速度度 2 20 00 01 1- -2 20 00 08 8 年年旅旅游游旅旅游游接接待待人人数数及及增增长长速速度度 2.22.2 XXXX 区发展状况区发展状况 现现状状： ：XX 区 2008 年全年接待国内外旅游者 260.4 万人次， 同比增长 15。其中国内游客 255.8 万人次，增长 14.9%，XX 图图 2-12-1 图图 2-22-2 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 12 区入境游客 4.6 万人次，同比增长 20.4%。旅游收入情况：XX 区 16.81 亿元，同比增长 18.8。其中国内旅游收入 15.09 亿元， 增长 21.1%,国际旅游收入 2530 万美元，增长 17.0%。 优优势势： ：随着大陆连岛大桥的建成，XX 与外界的沟通越来越 方便。XX 作为大陆连岛大桥第一站，大桥旅游项目的开发必将 实现 XX 旅游业新的跨越。从现状看，普陀山的客流主线地位不 可动摇，大桥通车后，自驾车将成为最主要的旅游方式。以 XX 主要旅游客源地的时间距离来分析：以游客早上出发为基准，上 海、杭州、宁波为第一圈层，时间在 3 小时内游客至少有吃中饭 的需求；江苏和浙南为第二圈层，时间在 5 小时内，从旅游行为 学角度，存在逗留休憩的可能，福建和苏北为第三圈层、8 小时 交通圈，存在晚饭和住宿的可能性。而从以上几大客源市场的目 的地出发，途径大陆连岛大桥及 XX 时，正是在最佳旅游消费时 间点上，这为 XX 旅游业的快速发展创造了良好的发展前提。 3 3 商业发展状况商业发展状况 3.13.1 XXXX 市商业发展现状市商业发展现状 城市的发展与商业的活动紧密相连，城市的发展派生了商业 的发展，如何在城市急速发展的前提下，合理地构筑流通体系， 才能为进入城市的大量人员提供充足的、稳定的、便宜的食品与 日用品，是政府最为关注的具体问题之一。 近年来，XX市国民经济持续、平稳发展，商业对经济增长的 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 13 贡献率逐年递增。2008年，全年全市实现生产总值490.25亿元。 分产业看，第一产业增加值49.18亿元，增长1.1%；第二产业增加 值226.44亿元，增长19.5%，其中工业164.19亿元，增长22.4； 第三产业增加值214.63亿元，增长12.8%。三次产业增加值结构 由上年的11.0：43.8：45.2调整为10.0：46.2：43.8。全年海洋经济 总产出1048亿元，比上年增长18.9%；海洋经济增加值 326亿元， 增长17.5%，海洋经济增加值占全市GDP的比重为66.4%，比上 年提高1.9个百分点。 3.23.2 XXXX 区商业发展现状区商业发展现状 2008年XX区全年实现地区生产总值197.8亿元，增长14.3%； 实现财政总收入9.08亿元，增长28.6%，其中地方财政一般收入 5.36亿元，增长27.6%；实现全社会固定资产投资额45.9亿元，增 长28.6%；万元生产总值综合能耗下降3，化学需氧量和二氧化 硫排放量下降幅度达到年度确定目标。 在XX城区人民路、解放路建设区级商业中心，延续原有商 业氛围，调整商业结构，完善商业业态，分流市级商业中心服务 功能，为组团区域内居民和游客服务。 3.33.3 商业发展机遇商业发展机遇 （ （1） ）商商业业发发展展的的环环境境将将进进一一步步优优化化 XX区城市经济的发展，沪杭甬经济发达地区对XX区经济的 辐射、旅游产业的成长等诸多有利因素，都给XX区城市商业带 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 14 来前所未有的发展机遇。 （ （2） ）商商业业发发展展的的基基础础条条件件将将进进一一步步完完善善 XX区在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和海洋渔 业、海洋开发、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业 发展提供了非常有利的条件。 （ （3） ）商商业业发发展展的的市市场场需需求求将将进进一一步步扩扩大大 随着XX区城市经济的不断发展，特别是大桥开通带来的商 业升级机遇以及市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高， 市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费， 科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提 供广阔的发展空间。 4 4 XXXX 现状分析现状分析 4.4.1 1 现状分析现状分析 上一次的古街建设中，引入了商家进行多种经营，形成了以 历史文化风情旅游带动商业发展的老街区改造新模式。街区上 一次的改造完成到现在已经有多年的时间，随着时间的推移，原 有的建筑立面、标识和公共家具已陈旧残损，一些现实问题逐渐 暴露，因此必然需要通过一个新陈代谢的过程，对部分建筑采取 修缮整治的保护方式，对部分建筑采取重建，对XX进行新的综 合整治。 现有的街区景观序列较为平淡，缺乏节奏感与兴奋点。街区 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 15 特征性不够，业态标示零乱，且主街与巷道的铺装形式雷同，没 有表现强烈的地域特色。缺乏公共设施，没有系统的设计，降低 了街区的总体品质。 XX商街先多为20到40平方的小型商铺，经营业态也多以地 方性的小商品、服装店、豆腐店等。街区的现有的店铺凌乱，没 有比较好的立面效果，但由于在视觉传达层面未进行过系统的 整合定位，店铺视觉识别元素各异，统一性较差；同时现有建筑 立面的标牌尺度位次高低位置较混乱，降低了街区的总体品质。 4.24.2 市场定位市场定位 我们的目标市场定位是通过自己的设计，从长远的宏观的角 度出发，将XX海洋文化历史街区打造为“典范第一街”。为其植 入一个具备自我生长功能的精神内核，让XX逐步形成自我的商 业特色价值体系和文化特征。设计力求打造具有XX独特文化和 历史内涵，营造以商业、药业、餐饮等为主体的市井文化，改建 后的XX体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，保持其历史 的真实性、文化的延续性和风貌的整体性。传统的唯经济开发模 式逐渐转向复合生态开发模式。评价标准转向自然、人文、历史、 经济等综合体系的评价。因此在设计中将结合当今科技生态新 技术，在可能性情况，将生态环境营造到应用性的极致，打造具 有海洋文化魅力的生态街区。 考虑到与西大街的对接的同时，必须将两条街在定位上错位。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 16 因此XX应被强调生活场景的重现，市井文化、海洋文化的表述 等方面进一步深刻体现以及对商业业态与购物、餐饮氛围的强 调。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 17 第三章第三章 项目选址和建设条件项目选址和建设条件 1 1 项目选址项目选址 XX是中国千岛城市XX市的县级区，是XX市政治、经济、 文化中心。地处浙江省东北、上海市东南、杭州湾外缘的东海海 域中，地理位置介于东径1210912210，北纬30063007 之间。XX面临浩瀚的太平洋，背靠上海、杭州、宁波大中城市和 长江三角等辽阔腹地，属我国南北海运和远东国际航线之要冲， 是长江流域对外开放的海上门户和通道。 XX改造地段位于XX市区中心，北临昌国路，距区政府50米， 南接人气旺盛的西大街，西直通闹市中心人民路，为商业的发展 奠定了无可比拟的地理优势，其所在的商业圈为XX市最繁华的 中心。 2 2 建设条件建设条件 2.12.1 自然条件自然条件 （ （1） ）气气 象象 本项目所在区域属北亚热带南缘海洋性季风气候区，冬夏季 长，春秋季短，四季分明，温暖湿润，光照充足，与相似纬度的 内陆市县相比，具有夏无酷暑、冬无严寒、冬夏温差较小的气候 特点，多年平均气温15.516.7左右。多年平均降雨量 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 18 1345.7mm。由于受季风不稳定性的影响，夏秋之际易受热带风 暴（台风）侵袭，冬季多大风，7、8月间出现干旱。 （ （2） ）地地形形地地貌貌 拟建项目地处XX区中心，地貌上属于山前海滨相沉积地貌， 地形较平坦。覆盖层为海相和陆相交替沉积的粘性土和淤泥质 为主。 （ （3） ）工工程程地地质质及及水水文文地地质质条条件件 由于本项目尚未进行地质勘探，故参照周边的地质资料： 本地区地层分述如下： 第（1）层：素填土（Q4ml），层厚1.301.50米，层顶埋深 0.000.00米，层底标高0.831.47米。由碎石、砾石、砂土粘性 土及块石等组成。 第（2）层：粉质粘土（Q4m），层厚1.501.70米，层顶埋深 1.301.50米，层底标高-0.67-0.23米。淡黄、土黄色，可塑到 软可塑状态。层间见铁质斑点，顶部见耕填土。 第（3）层：淤泥质粉质粘土（Q4m），层厚20.0020.90米，层 顶埋深3.003.10米，层底标高-21.57-20.37米。灰黄至灰色， 饮和，流塑状态。粘粒占20%至25%，粉粒占60%，余为粉细砂、 云母碎片、贝壳碎屑等。局部见淤泥质粘土。 第（4）层：粉质粘土（Q4al），层厚2.103.30米，层顶埋深 23.1023.90米，层底标高-23.67-23.03米。灰黄、淡黄色，可 塑状态。局部为硬可塑状态。粘粒占25%至28%，粉粒占58%，余 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 19 为粉细砂等。与上层交界处见中粗砂。 第（5）层：粘土夹（含）砂砾（Q4al+pl），层厚1.401.50米， 层顶埋深25.8026.40米，层底标高-25.17-24.43米。灰黄、黄 色等。可塑状态，局部为硬可塑状态，偶见硬塑状态。砂砾占10%至 20%，碎石占5%至8%，局部偏多。余为中粗砂、粉细砂及粘性土 等。碎石直径一般在2至3厘米，大者在6厘米以上。 第（6）层：粉质粘土（Q4 al），层厚2.703.60米，层顶埋深 27.2027.90米，层底标高-28.67-27.73米。灰黄、土黄、灰色、 深灰等，可塑至软可塑状态，上半部以可塑状态为主。 第（7）层：粘土（Q4 al），层厚6.207.30米，层顶埋深 30.5031.00米，层底标高-35.67-34.07米。灰色、深灰色，以 软可塑状态为主。局部见可塑状态，偶见软塑状态。该层粘粒占 25%至30%，上部粘粒含量较高，粉粒占55%至60%，余为粉细砂 等。局部夹粉质粘土。 第（8）层；粘土含（混）砂砾（Q4al+pl），揭示层厚1.403.70 米，层顶埋深36.8038.00米，层底标高-39.37-35.47米。青灰、 灰白等色，可塑至硬可塑状态，砂砾占20%至30%，局部偏多，碎 石占5%至8%，余为中粗砂、粉细砂及粘性土等。碎石直径大者 在8厘米以上。 （ （4） ）地地 震震 根据国家地震局编制的“中国地震烈度区划图”（1990年）， XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 20 拟建项目所在地地震基本烈度为7度。 2.22.2 社会经济条件社会经济条件 初步统计， 2008年XX区全年实现地区生产总值197.8亿元， 增长14.3%；分产业看，第一产业增加6.80亿元，下降5.6%； 第二产业实现增加值87.84亿元，增长18.2%；第三产业增加值 103.19亿元，增长12.6%。三次产业结构由上年的4.0：42.5：53.5 调整为3.4：44.4：52.2。随着XX区经济的快速发展，国民经济综 合实力明显增强，人民生活进一步提高，海岛面貌发生了深刻的 变化，为进一步促进海岛社会经济的发展，奠定了良好的基础。 2.32.3 基础设施条件基础设施条件 （1）供电：XX 电厂，装机总容量 26 万千瓦。拟建项目用电 由 XX 市供电网供给。XX 市电力公司目前拥有装机总容量 34.5 万千瓦，实际发电能力达到 32 万千瓦，加上 XX 本岛电网已与 大陆浙江电网联网。因此，供电量较充裕，稳定性也较好，拟建 项目区的供电可基本保障供给。 （2）供水：5 大 7 小水库保障了辖区居民和企业单位的生活、 生产用水。因此，拟建项目的供水可以满足供给。 （3）交通：街道辖区内拥有城市外环线、329 国道线、定马线、 定沈线、定西线 5 条 XX 本岛重要交通线，与昌国路、解放路、 环城西路、东河路、文化路纵横交汇；市汽车运输公司公交可抵 本岛各个角落及岱山本岛，交通便捷。南面沿海港口资源丰富， XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 21 设有三座运输码头，交通极为便利。 （4）通信：随着电信和信息网的高速发展，程控电话、移动通 信和信息宽带网络已实现全球化，信息通信技术的应用也越来 越广泛，服务质量不断提高。因此，通信条件可以满足拟建项目 所需通信设施的需要。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 22 第四章第四章 项目改建方案项目改建方案 1 1 设计原则和改造策略设计原则和改造策略 1.11.1 设计原则设计原则 按照“保旧、复旧、饰旧”和“修缮、完善、改造”的原则，以 “统一规划，整体改造，典型示范，分步实施” 为基本思路。以全 面展示海洋文化特色为总设计理念，在风格与功能要与西大街 等周边地区既有区别，要有衔接，在开发理念上要做到既精品， 又错位，区别于XX其他海洋文化展示地。 1.21.2 改造策略改造策略 （1）建立完整的街区生态的系统观 我们所提出的街区生态慨念，包括了物质环境视野之外的人 文空问等广泛内容，从中去寻找新街自己的独特语汇与营建体 系。 （2）引入交互式“生活景观”的观念 传统街道景观的概念是把物放在被人观照的角度来进行研 究的。我们提出生活景观(1ife fescape)的观念，是强调人的活动 形态是景观的重要组成部分，人与物，他们之间的交互，构成了 街道的生活景观。传统的建筑观念把建筑从物质引向空间，但我 们进一步把它引向事实，但这个实，是实实在在的人群的生活的 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 23 发生，未来的XX上将发生什么故事，他们会不会发生，也就是 说，如何构筑与演进XX的互动性生活景观。 （3）网络化资源整合 把XX打造成为周边城市生活的交织点与辐射源，在营造XX 自身的引力的同时，加强与周边城市区域的联系与衔接通道，把 周边城市的活力之源也能引到XX上来。 “似曾相识”的本土特征街道改造并非是一味标新立异，只有 在尊重街区本土文化和特征的前提下的创新，才具有最持久的 魅力。 我们将进一步通过对西大街XX历史街区的本土特征的研究， 为街区的改造设定极具本土特色的色彩体系和建筑景观元素。 2 2 改造内容改造内容 1） ）区区域域项项目目设设计计 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 24 （1）“艺”-海洋艺术文化。 “艺”为第一板块，本区域主要经营项目：渔民画、船模、沙雕、 贝雕、剪纸、珍珠项链、海洋生物标本等海洋文化特色工艺品的 创意设计、体验制作、展示、加工、销售等；XX海洋民间民俗艺 术展示；XX历史名人典故介绍等。 （2）“佛”海洋佛教文化 “佛”为第二板块，利用普陀山和祖印寺的辐射优势，本区域 主要经营项目：一是开辟定期的佛文化讲坛，邀请高僧阐释佛文 化；二是佛文化相关产品的创意设计、加工、销售。 （3）“茶”海洋休闲文化。 “茶”为第三板块，本区域主要经营项目：具有海洋文化气息 的茶馆、咖啡馆、酒吧等，主要针对中高档消费群体；XX佛茶文 化的展示，包括茶文化讲解、 “茶道”表演、佛茶为主的茶产品销 售。 （4）“食”海洋饮食文化。 “食”为第四板块，本区域主要经营项目：重点介绍、推销海 岛的饮食文化。第一是规模小、档次高的特色海鲜餐馆；第二是 XX的特色小吃汇总馆；第三是XX特色干水产品销售。 2） ）配配套套项项目目 （1）基础设施改造：道路、管线、环卫工程、消防工程、电气 工程等基础设施改造。 （2）房屋、门面及立面改造、拱门、牌坊设计建设以及灯光、 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 25 音乐、绿化等设置。 3 3 改造方案改造方案 3.13.1 改造工程建设标准改造工程建设标准 根据城市道路设计规范（CJJ37-90）要求，结合本工程的规 划性质与功能执行之。 3.23.2 改造目标和风格改造目标和风格 我们的改造目标是通过自己的设计，从长远的宏观的角度出 发，将XX海洋文化历史街区打造为“典范第一街”。为其植入一 个具备自我生长功能的精神内核，让XX逐步形成自我的商业特 色价值体系和文化特征。设计力求打造具有XX独特文化和历史 内涵，营造以旅游业、文化产业、餐饮等为主体的市井文化，改 建后的XX体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，保持其历 史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性。传统的唯经济开发 模式逐渐转向复合生态开发模式。评价标准转向自然、人文、历 史、经济等综合体系的评价。因此在设计中将结合当今科技生态 新技术，在可能性情况，将生态环境营造到应用性的极致，打造 具有海洋文化魅力的生态街区。 考虑到与西大街的对接的同时，必须将两条街在定位上错位。 因此XX应被强调生活场景的重现，市井文化、海洋文化的表述 等方面进一步深刻体现以及对商业业态与购物、餐饮氛围的强 调。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 26 3.33.3 改造方案改造方案 1） ）街街区区总总体体发发展展构构架架下下的的角角色色分分配配和和有有机机更更新新的的分分级级分分层层 处处理理 针对一些风格反差较大，但自身质量较好的立面要素，进行 整体的立面改造。现有的建筑立面的标牌高低位置较混乱，标识 不清。在原有规划中虽有对业态的甄选，但缺乏系统的规划。改 造设计中保留现有业态，但会在业态呈现方式、可识别度等层向 加以调整和强化，形成更为统一有序的关系。 “过渡空间”利用公 共场所和环境的构成，通过对“过渡空间”的精心设计，强化街区 环境与建筑单体的依存关系，形成整体的街区商业休闲风貌特 征。 2） ）功功能能优优化化 梳理保留建筑的使用功能，优化公共服务系统和环境配置。 街道空间作为商业休闲的舞台，应该为商业休闲活动的有效开 展提供高品质的空间场所。 3） ）促促进进显显性性的的街街道道生生活活信信息息传传达达系系统统 XX具有独特的历史文化特征，在处于图象时代的当今社会， 如何挖掘和升华这些有利因素，打造自己的文化品牌，并且通过 有效的发展策略与设计手段，以其为基础重新建立一套显性的 街道商业信息系统，是促进街区品质休闲氛围形成的重要组成 部分。其中包括了标志性景观节点的塑造，系列化的城市生活标 识系统等等。比如，在道路景观中引入文化特征的景观元素，对 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 27 待品牌店采取特别的外部装饰手段等。这种商业信息组织应与 周遍街区想结合，融入到这个整体系统里面。 3.43.4 运作模式运作模式 本项目开发改造的运作模式为房屋的所有权不变，由街道把 规划内的临街两侧房子腾空租赁后，对外观整体进行改造后，统 一发包给浙江海洋学院后勤服务公司，由他们具体负责招商经 营，街道负责日常综合管理。 4 4 总图布置总图布置 传承古街建筑精髓：一街二院三巷四入口聚繁华之梦。 为彰显古街文化和现代城市的特色，项目在设计改造的过程 中遵循街、巷、院的中国传统文化的情节，构筑一街、二院、三 巷、四入口的独特的建筑文化，在古街文化中呈现现代城市的繁 华。 一街：一条主街贯穿南北，使得佛、茶、艺、食四大业态交相 互应，并串联戏台小广场，成就节庆聚会，传统文艺表演的好去 处。 二院：两个古庭院，串联起了现代和古代的时间纽带，漫步 其间古意与现代完美和谐，为更好的打造提供了完美的示范。 三巷：在设计的过程中，保留了城隍庙弄、仇家弄、城隍庙前， 构成了东西走向的街巷网路，更在延绵深邃的古巷中行走，漫步 其间，听琴品茗，发古之幽思。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 28 四入口：重塑四个入口的面貌，心灵上引导人们去往古街的 方向。 如下图所示： 5 5 生态绿化生态绿化 5.15.1 绿化设计原则绿化设计原则 (1)生态可持续发展的原则。既要使得绿化效果长期而稳定， 又要最大限度的发挥绿色植物的生态效应。 (2)继承历史和传承文脉的原则。就是要让绿地既可以体现 地域特征，又可以烘托人文情怀。这就要求我们元素取材于当地， 情感寄托于传统文化。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 29 (3)以人为本的原则。满足人们生活、生产、休闲、娱乐的不 同功能，符合人们出行，居住，购物，休息的生活习惯。 (4)可行性强的原则。 5.25.2 绿化总体设计思路绿化总体设计思路 点点、 、线线、 、面面相相结结合合的的绿绿化化概概念念 a、线型绿化包括以XX为骨干的绿化主轴，以交叉小巷道为 补充。 b、区块绿化包括入口、景观节点等相对集中的绿地。 c、亮点绿化包括与街头小品相呼应的花钵、花坛，包括特色 墙体绿化、阳台绿化、建筑角落绿化以及窗台、支架绿化。 整个绿化体系，由线贯穿面，由线渗入点，做到绿化的层层 深入，让绿意充满生活的每个细节。 街街面面绿绿化化 同时包括三个绿化层次：地面绿化(花坛、树池)町形成丰富 的地面层次和绿化空间；视线平面绿化(花钵、花架、垂挂花盆) 可形成独特的视觉焦点；上层空间绿化(高于人体的化架)可遮挡 阳光。 建建筑筑立立面面绿绿化化 包括建筑基础绿化、墙面绿化、窗台绿化等，使原本硬朗的 建筑立面，变得层次丰富，柔美幽雅。利用墙面、墙角，街角等 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 30 边角地和空间，大力发展立体绿化，积极引种攀缘植物品种，特 别是存大而积向墙上，即可以用国画的形式描绘鱼虫花卉，山川 湖泊，也可以妆点绿色攀爬植物，形成画与框的结合。墙面绿化 上，不仅指爬藤植物，翠竹屏风，也可以结合特色漏窗(梅窗，花 鸟窗等)形成虚实相结合的景观效果。这些措施不仅可以弥补局 部地区平面绿化的不足，提高绿地覆盖率、绿视率，而且可以增 加景观和生态效应，提高公众绿化环保意识。 见见缝缝插插绿绿 由于没有大面积绿地，更应把零散的小空间利用来。利用墙 面、街角、墙角等空间，大力发展市体绿化，积极引种攀缘植物 品种。 不仅可弥补平面绿化的不足，提高绿地覆盖率、绿视率，而 且可以增加景观和生态效应，提高公众绿化环保意识。针对这些 街头小绿地，墙角绿地，我们运用“典造园的手法，置石结合自 然植物群落，营造上、中、下立体的植物层次，形成前、中、后多 元的观赏面。 总之，针对于商业性质的仿古步行街的景观，我们的绿化首 先满足建筑的整体氛围，取材乡土植物，做到古朴自然，建筑与 植物相互交融。再则突现人文的涵养，大乔木选用大规格，小乔 木尺度亲切可人，做到文化底蕴浓郁，历史悠久同时又精致宜人。 最后也是关键的，就是要满足商业和休憩活动的需求，做到大的 布局简洁有序，小的休息空间绿色浓荫，整个街道看点丰富，局 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 31 部有鲜花锦簇，步移景异。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 32 第五章第五章 公用工程公用工程 1 1 给排水给排水 1.11.1 设计依据设计依据 (1)建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)。 (2)建筑设计防火规范 (GB50016-2006)。 (3)建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005)。 (4)室外排水设计规范(GB50014-2006)。 (5)室外给水设计规范(GB50013-2006)。 1.21.2 设计范围设计范围 本设计包括项目:XX改造地段中的给排水工程和消防工程。 1.31.3 给水系统给水系统 本工程水源为城市自来水，接自两条市政给水管，在街道内 构成环网，并沿区内道路布置成环状给水管网，在各个建筑物附 近设置室外消防栓,室外消防栓的保护半径为20150m。市政给 水管网的供水压力约0.25Mpa。 1.41.4 排水系统排水系统 雨水系统：雨水量按市暴雨强度公式计算，采用有组织排水， 汇集后就近排入城市雨水管，雨水设计重现期5年。雨水暴雨强 度公式为： q= 167A1(1+clgP) i= A1(1+clgp) (mm/min) XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 33 (t+b)n(L/sec.Ha)(t+b)n A1=48.386 b=25.201 n=0.982 c=0.701 P=5(year) t=降雨历时(min) 雨水经管道汇集后排入附近市政雨水管网。 室内排水雨、污分流，室外排水雨、污分流，生活粪便污水 经化粪池处理后，厨房含油废水经隔油池处理后排入市政污水 管道。雨水经汇集后排入市政雨水管道。 1.51.5 管道材料管道材料 室外给水管采用给水球墨铸铁管，室内生活给水管采用不锈 钢管。室外排水管采用加筋UPVC排水管，室内排水管采用 UPVC排水管。 卫生设备采用国产或进口高档洁具和配件。生活水池采用不 锈钢钢板水池，生活水泵采用不锈钢材质水泵。消防水泵采用国 产优质水泵。消防产品采用国产优质配套设备。 2 2 电气设计电气设计 2.12.1 设计依据设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-2008 建筑设计防火规范 GB50016-2006 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 2.22.2 设计范围设计范围 电气设计包括：电气照明、接地系统、景观照明。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 34 2.32.3 变配电系统变配电系统 按三级用电负荷供电；应急照明自带应急照明及疏散指示照 明自带蓄电池组。 本工程采用220V/380V电源引进由市政电网引进建筑物内配 电箱。 低压配电系统：0.4KV电源引出至各用电点，低压配电采用 放射式供电为主，局部采用树干式供电。普通电源引入线采用 YJV型电缆；消防用电采用NHYJV型电缆；普通分支线采用BV- 500型塑料绝缘铜线，在PVC线槽及PVC电线管内暗敷，一般插 座回路均设漏电开关保护。各用电区域均单独设置配电箱。 2.42.4 景观照明景观照明 综合现场情况，我们根据现状照明的不足，通过分析，优化 街区的夜景效果。具体设计主要由线性街道照明、建筑立面照明 和特色景观照明三层面组成。 3 3 消消 防防 3.13.1 消防要求与等级消防要求与等级 拟建工程等级为三级，耐火等级为二级，最高层数为两层。 设计依据，执行现行范： 建筑设计防火规范GB500162006 停车库，修车库，停车场设计防火规范GB5006797 火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98) XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 35 建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005) 国家地方相应消防规范，规程，标准 3.23.2 消防设计原则消防设计原则 （1）按照防火规范要求设置消防给水系统。 （2）XX内道路保证畅通。 （3）按照防火规范要求合理选用电气照明和电气线路安装。 3.33.3 消防措施消防措施 本项目建筑的消防用水量为：室外消火栓系统为25L/s。 建筑建设区块内给水管成环状敷设，在建筑内按规范要求设 置灭火器。 消防用电设备均为双路电源供电，末端自动切换。 并按规范要求在公共场所设置一定量的手动报警按钮，所有 设置均要符合消防规范要求。 所有用电设备均按规范规定的绝缘等级进行防护间隔、接地 保护、断路保护及超载保护等设计。 XX 海洋文化一条街修缮改造项目 可行性研究报告 36 第六章第六章 环境保护及节能环境保护及节能 1 1 环境保护环境保护 1.11.1 设计