宾馆改扩建可研报告.doc

第一章 总论一、项目概况项目名称：魏县人民政府招待所改扩建项目承办单位：魏县人民政府招待所项目承办单位注册地址：魏县魏洲路政府对过项目承办单位法定代表人：蔡书清项目承办单位经营范围：客房出租、中餐、烟酒糖茶、娱乐、桑拿浴。项目承办单位概况：魏县人民政府招待所（以下简称魏县招待所）注册资金四十三万元，经营性质为全民所有制。隶属于县委、县政府的接待部门。宾馆位于县城中心，交通便利，环境幽雅，融现代化的服务与优美的庭院环境为一体。改扩建后，宾馆拥有豪华、商务标准客房93间（套），可容纳170人住宿；大小餐厅（宴会厅）三个，雅间26个，可同时容纳1188人就餐。成为魏县会议、商务、旅游休闲活动中心。二、项目建设计划该项目设计建设期为8个月。三、项目资金来源该项目为政府投资项目，所有资金来自县财政。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景魏县招待所是县委、县政府对外接待的“窗口”，其接待条件和水平直接代表着魏县的对外形象。为提高魏县招待所的对外形象和可持续发展能力，在原有基础上对招待所进行改扩建，以提高我县对外接待水平。二、项目建设必要性随着县域经济社会发展和城市建设的深入，特别是近几年来，“梨乡水城魏都”建设的快速发展，带来了大批的中高端消费客流，魏县招待所的接待条件和能力已远远不能适应当前接待工作要求，与周边县相比处于落后位置，亟待进行改造升级。第三章 需求分析与建设规模一、需求分析魏县仅有中高档宾馆三个。其中电力宾馆硬件设施老化，服务相对落后，已经不能适应市场发展的需要；新建的益民山商务会馆距离县城政治和商务中心较远，况且缺乏大型高档宴会设施，不能满足中高端客流的需求。魏县招待所改扩建升级后，软硬件在魏县同行业中遥遥领先，具备非常优越的地理和客流优势，能够为来魏县的中高端客流提供很好服务。二、建设规划与面积指标此次改扩建参照国际通用三星级酒店标准进行建设，为以后魏县招待所升星级打下良好基础。本项目共新建建筑2268平方米，设计三层共2268平方米，一层大厅，二层大厅，三层综合宴会厅；内装修3975平方米；外装修及景观工程3500平方米。第四章 场址选择与建设条件一、场址选择本项目新建建筑为原址扩建（详见附件平面图），不涉及新增用地，选址本着与城市规划建设和周围建筑物相协调的原则进行。二、场址条件基本风压：0.40KN/m2设计基本地震加速度：0.05g设计地震特征周期：0.35s第五章 建设方案一、建筑指导思想及原则本项目在创建优美物资环境的同时，还展现新时期的魏县精神，体现现代服务理念，营造适宜的宾馆环境氛围，打字良好的服务环境，遵循“以人为本”的思想，坚持“可持续发展”的观念，追求综合生态和经济效益平衡，强调物资环境与人文精神并重，以整体性、实用性、开放性、现代化为原则，从而满足中高端消费群体的需求。二、结构方案设计依据：1、结构设计所采用的主要法规和标准建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑工程抗震设防分类标准GB502232004建筑结构荷载规范GB5000092001混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001建筑地基基础设计规范GB5000720022、结构设计建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年。建筑抗震设防类别为丙类。本工程建筑为框架结构。柱墙混凝土标号为C30C40梁板混凝土标号为C30梁柱钢筋采用HRB400级三、配套设施工程本项目为改扩建工程，水、电、暖配套设施在原有基础上进行。餐饮和客房配套按照国际通用三星极酒店标准进行。第六章 节能一、设计依据1、公共建筑节能设计标准GBJ26982、夏冷冬热地区建筑节能设计标准GBJ2695二、节能措施1、屋面采用挤塑聚苯板做保温隔热处理。2、外墙刷保温砂浆。3、用水设施采用节能型产品。4、选用节能型通风空调设备。5、照明全部采用节能型灯具。第七章 环境影响评价详见附件建设项目环境影响登记表第八章 消防安全一、设计依据建筑设计防火规范GB500162006酒店建筑设计规范GB5004598低压配电设计规范GB5005495供配电系统设计规范GB5005295建筑照明设计标准GB500342004有线电视系统工程技术规范GB502001994二、设计范围本工程设计包括以下电气系统1、电力配电系统2、照明系统3、综合布线系统4、有线电视系统5、安全技术防范系统6、火灾自动报警及消防联动控制系统7、移动通讯信号和互联网系统覆盖由电信部门负责设计安装。8、建筑物防雷、接地系统及安全措施。第九章 项目建设投资情况根据本项目总体建设内容，对土建工程费用、内装修及餐饮客房配套工程费用、外观及景观工程费用进行了投资估算。经测算，本项目总投资872万元，全部为政府财政投资。其构成情况如下：项目投资构成表（单位：万元）序号项目投资估算占总投资比例备注1土建工程22626.1%2268平方米2内装修及配套设施48054.8%3975平方米3外装修及景观工程16619.1%3500平方米合计872100%9743平方米第十章 投资效益分析一、经营期内各年接待量预测根据魏县市场需求结合本项目情况，魏县招待所每年接待高端客源总人数占县内接待量的一半以上。本项目改扩建工程主要围绕提升餐饮、住宿及会议招待水准的。通过改造扩建，增强接待服务能力、提升服务水平。以达到提升魏县形象，取得更好经济效益的目的。本项目完成后，接待情况详见下表：魏县招待所接待情况表序号项目指标单位第一年经营期第二年经营期第三年经营期1客房改造增加数量人3636362餐饮性能扩建增加上座人6686686683餐饮性能改造增加消费万元20.521.823.9魏县招待所改扩建成本估算表序号新增项目计算依据新增成本1原辅材料2染料动力1.2万元3工资及福利人员40名52万元4折旧及摊销固定资产折旧采用平均年限法。建筑物按30年进行折旧，留残值5%，设备按10年进行折旧，留残值5%。待摊投资按10年进行折旧。265万元5维修按年折旧费的30%计提。18.4万元6利息本项目无利息产生，0万元7其他不计利息8运输装卸及日常管理办公费60万元合计396.6万元二、营业收入估算1、营业收入（不含税）本项目经营期内经营项目包括客房住宿、餐饮及商品销售。序号项目单位正常年收入1客房住宿万元86万元2餐饮万元390万元3商品销售万元40万元合计万元516万元2、营业税及附加税正常年营业税为26万元。正常年城市维护建设税和教育附加税为15万元。3、利润总额及净利润正常年利润总额189万元，年税后净利润148万元。三、财务盈利能力分析1、总投资收益率14.6%。2、资本金净利润率9.6%。3、财务评价指标如下表：指 标财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回报期（年）项目现金流量（所得税前）16.81485.8项目现金流量（所得税后）12.91296.7四、财务评价结论本项目（正常年）年营业收入516万元，利润总额189万元，净利润148万元，总投资收益率14.