罗马庄园可研报告.doc

亿居罗马庄园工程项目建设可行性分析第一章 概 述项目名称：亿居罗马庄园商住工程项目开发单位：营口亿居房地产开发有限公司主要经济技术指标：1、规划总用地面积约17万平方米，总体建筑面积约35万平方米，其中一期工程约8万平方米。2、项目总投资6.45亿元，一期工程建设总投资约1.45亿元。第二章 地理位置营口经济技术开发区(简称鲅鱼圈)位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。境内哈（尔滨）大（连）铁路、哈（尔滨）大（连）公路、沈（阳）大（连）高速公路并行纵贯南北，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。东北第二大港营口港，坐落在开发区内，现有泊位29个，万吨以上泊位17个，目前已同世界上40多个国家和地区140多个港口实现通航， 2006便进入全国十大港口行列，现全年可实现吞吐量1.5亿吨，集装箱运量203.6万标准箱。2008年，鲅鱼圈被授予“中国最具发展潜力开发区奖”。现鞍钢鲅鱼圈新厂一期工程已按期投产，华能营口电厂发电量可实现105亿千瓦时，沙鲅铁路复线和鞍钢铁路专用线竣工通车，哈大高速铁路客运专线建设进展顺利。如今的鲅鱼圈，巨轮停泊，高楼林立，柳绿花红，已成为如火如荼建设的热土和现代化、生态化的宜居城区，是我国为数不多的拥有着大型港口、便捷交通、充足自然资源和旅游资源的国家级开发区之一。跨入国家“十一五”规划以来，为推动东北老工业基地的振兴，辽宁实施“五点一线”沿海经济带对外开放的新战略，2008年底，胡锦涛总书记来开发区视察时明确指出，辽宁沿海经济带将成为东北对外开放的新平台,鲅鱼圈区内临港、滨海两大工业区被列入辽宁“五点一线”重点支持区域，作为辽宁中部城市群的出海口和环渤海经济区的重要港口城市，鲅鱼圈面临着建设“进出东北大港口，连接沈大新都市”的历史发展机遇，以其环港的区位优势和各种资源优势，拥有着极大的投资和发展空间！第三章 项目建设的可行性一、高速发展的态势 踏进开发区这片热土，经常会看到、感到收获时节的喜悦，由马来西亚营口生物替代能源有限公司投资5000万美元的生物柴油项目、英国维苏威公司投资5000万美元的炭素加工项目、香港中华煤气公司投资1000万美元的港华燃气项目、韩国帝国能源株式会社投资5000万美元的生物汽油项目、澳大利亚阿斯创公司投资5000万元的矿产品深加工项目、中国建材集团投资5亿元的北新建材项目、开发区大剧院项目、特种钢制品生产铸造项目、钢铁物流加工中心项目等等，入驻步伐加快，落户形势喜人。全区坚持招商引资上项目不动摇，卓有成效的工作使招商引资更创佳绩，产业结构进一步优化。到目前为止，开发区基本形成了冶金造船、装备制造、矿产品深加工、新能源新建材、现代物流、纺织服装等6大主导产业。项目作为开发区经济增长的强力引擎，撑起了区域经济发展的脊梁，为经济腾飞插上了翱天翅膀。从一个小渔村到颇具规模的现代化港口城区，二十几年间，开发区的招商引资经历了从无到有、由小到大、由弱到强的质的飞越。自1992年被批准设立为国家级开发区，16年来，伴随着国家经济大气候的迅猛发展，开发区招商引资高潮迭起。特别是近两年的大规模拉动式开发建设，“四大工程”、“五区、三带、四廊、两园”战略的实施，港口、电厂、铁路的做大做强，鞍钢新厂的按期投产，都已经充分表明，今天的开发区不论是在基础设施配套能力、投资环境、综合竞争力方面，还是在发挥整体优势、参与区域经济合作方面，都已经站在了新的起点，具备了实现新飞跃的条件和能力。 二、政府指导思想 2008年底党工委（扩大）会议确定2009年开发区工作总的指导思想是：以党的十七大和十七届三中全会精神为指引，深入学习实践科学发展观：（一）充分发挥“钢港结合”优势，着力实现招商引资工作的新跨越；（二）加大区内企业的扶持力度，着力形成多种所有制经济蓬勃发展的新局面；（三）打造东北最适宜人居、旅游的城市环境品牌，充分展现“渤海明珠”的新形象；（四）进一步优化投资环境，着力打造辽宁沿海经济带最适宜创业城市的新优势。面对新的发展机遇，开发区党工委、管委会咬定发展目标不放松，实施四大战略，从大发展的战略高度谋划新的征程。仅2007年、2008年连续两年，城市建设投资均达数亿元，城市环境、品位有了新的提升,并为投资企业提供了一系列强有力的硬件支持。三、老项目改造，带动周边发展亿居罗马庄园项目位于沈大高速出口处，紧邻亿吨大港港口、南邻疏港路、西邻贯穿南北的华山大街，距滨海大道300米，是鲅鱼圈重要的窗口位置，现有山形楼貌已严重影响开发区的对外整体形象。改造该处的山形地貌应是开发区政府和人民的共同心愿。同时，在该地段建设这痤高品质的商住社区，必将聚集人气，带动周边发展。四、人口数量的增加、住房需求增大随着项目地北侧装备制造工业园及临港工业园的迅猛发展，以鞍钢冶金项目为龙头的冶金成套装备制造产业链已初步形成，加之造船厂、华能电厂等各大用工密集型附属企业的及港口经济的不断发展壮大，将使开发区的外来常住人口迅速增加，并将以“涌入”的方式进住鲅鱼圈开发区。五、房价及购买力的落差根据调查，目前鲅鱼圈的商业住宅建设与开发区的发展同步，新开发的住宅小区已规模化、档次化、各大高档楼盘小区相继问世，其楼盘价格已在3500元4500元/不等，且大户型100以上居多，这样楼市行情已将中低端收入人群挡在小区门外。目前在建的钢厂、造船厂、钢结构以及一大批冶金化工等项目，用工量大，用工稳定性强，并且大部分属技术工种或技术型劳动力。这部份群体的加入将成为鲅鱼圈的常住人群，但这部分用工群体的收入，应在中低端，加之，一大批以港口谋生的外来常住人群，居住需求大，但是，以其目前经济收入状况远远接受不了现有鲅鱼圈房地产商品房的市场价格，且该地段距鞍钢鲅鱼圈公司不到300米，距营口港不到1公里，距华能电厂约1.5公里，适时、就近建设一批成型的、服务及各类配套设施完善的中小户型住宅小区采取高品质规划，中低价位销售，必将得到这部分人的青睐。六、周边生活配套完善 小区交通四通八达，出行十分便捷。周边的社会服务场所和设施一应俱全，服务半径均在2公里以内，天然气、自来水、通讯光缆、集中供暖等配套工程十分完善。七、升值潜力巨大亿居罗马庄园作为座落于高速出口主要通道疏港路西段中心地带的一座大型精品小区，将发挥其特有的区位优势，在添补该区域内无成型住宅小区、学校、商场的空白，满足日益增长的购房需求的同时，必将打破现有局面，成为高速出入口的闪光之作。当然，本小区也会成为社会资金投资热点。恰逢现阶段该鞍钢鲅全圈项目区即将全面落成，华能电厂及几大物流中心不断壮大，该区域正值迅猛发展、持续升温的大好时机，亿居罗马庄园，前景将十分看好。第四章 实施步骤及规划构想一、分期实施项目所在地是开发区东入口，是连接外市（区）与本区的中心枢纽，近年来通过政府招商引资，优惠政策力度的加大，现已入驻大量知名企业，不断充实之后的疏港路将与区内连成一片。亿居罗马庄园工程分两期进行建设，一期工程将会与盘锦市教委进行合作，把1993年投资建设，现已闲置14年之久的盘锦市教委鲅鱼圈培训中心47幢别墅拆迁后重新建设，项目用地全部为存量土地，该项目建设统一规划，对现有场地进行有效利用，节约土地，节约资源，现土地及所有地上附着物已全部回购；二期工程将及其西侧现交通局、检车线、部分仓储用地充分利用以商住小区为主，同时将完善大型配套项目的建设，投建学校、商场及酒店等，添补该区域空白，提升区域整体形象及价值。作为大型配套项目建设，将采用国内外先进设计及施工技术，以开发区整体规划方向及风格定位为指导，真正做到外竖形象，内塑品质，全力打造开发区入口新靓点。结合规划区范围内与周边相关的环境特点，以城市居住区规划实际规范为依据，从规划设计的要求出发，合理确定功能布局。整体规划将遵循“人文、自然、宜居”的指导思想,一期工程充分利用原山地的地形、地貌特征，进行合理的土方调配，使整个园区北低南高的道路坡度达到3%5%，满足人车通行条件。二期工程住宅建筑造型及风格将与一期遥相呼应，整体工程均会采用人车分流的设计理念，外围道路行车，中间为公园式景观，营造人景交融、景人合一的和谐社区。二、总规构想项目立足于提升城市形象，塑造城市空间，针对当地气候特点，建筑采用南北朝向布局，通过合理的间距，使住宅获得良好的日照和通风。在住区建筑风格总体和谐统一的前提下，力求创建一个现代产业区中崛起的“绿洲”，项目交通便利，自然条件优越，紧靠植被良好的自然山体，仅地形地貌来说是鲅鱼圈区内难得的一处上品居住用地。 整个园区将采用多层与中高层的巧妙结合，配有部分独立山地别墅、连排别墅，还将拥有步移景异的配套公建设施，如会所、幼儿园等，远处望去错落有致，犹如跳动的音符演奏着和谐的乐章。用绿化分隔式和庭院半围合式等各种空间围合形式，形成组团内良好的邻里气氛，增加组团内安全防护功能。住宅顶层做坡屋顶处理。普通住宅区和别墅区在物业管理和交通流线上相对独立，但在规划结构上，却又是统一的、完整的。户型大小根据社会调查的资料来设计，建筑面积为60-180平方米之间不等的多种形式，满足不同阶层的需求。根据以往的顶楼都有难出售、价格低等特点，因此在这次规划中普通多层住宅设计了六层为全越式结构，并配置了楼顶花园，建筑立面及屋顶的设计手法体现了精美的现代主义风格，增添了住宅的文化内涵，形成了亮丽的城市景观。中小户型将具备小公摊、低总价的优势，是居家、投资两相宜的理想产品。第五章 配套规划设计一、交通设计一期工程将采用局部人车分流系统，共设置了三个居住对外出入口和一个相对独立的广场人行主入口。机动车从车辆出入口进入区内，沿内一路到达各组团建筑。区内人行交通系统分为三级，一是城市级，即在住区外围形成城市公共步行空 间，二是居住区级，结合H形绿化休闲主空间布置，成为住区内重要的步行活动场所，三是组团级，由各宅前景观和道路组成。一期工程通过小区的车行主路自然将将整个小区分为三大组团。二期工程将与一期紧密融合，顺势形成另一与其相融的组团建筑。在设置中央景观步行道作为贯通中心庭院的同时，步行道蜿蜓曲折穿透整个小区，并延伸到各户的庭院宅前，注重其的便捷性和功能性，同时保持各组团间的便捷畅通。如此进行区域的划分，不失自然、和谐，又能溶入整个小区的大环境中。整体工程建设均将设置人车分流的交通系统，车行路设计为连接各住宅的外围环形车道，结合小区东西两侧车行道路旁的地下车库及住宅间的地上停车位停车，将机动车活动范围限制在外环路附近，亦使各住宅在内部全步行的条件下最方便地使用现代交通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。 沿小区中央设置人行道路，与小区的中央景观及各种活动场所相连，即保证步行体系的完整和组团空间的丰富，又可直接与住宅间东西两侧地下车库的人行出口相连，人在地下车库停车后可由人行出口直接进行小区内，形成安全、顺畅、便捷的交通系统。 二、景观设计一期工程将以小区南北方向为景观主轴，在主轴上设计三个主景观区域，由南向北依次为：哈德良庄园（以古罗马的大型皇家花园哈德良庄园的设计风格为原点，整体呈规则式结构，列柱廊、明确的中轴、简洁的几何构图、成行种植的整形植物等元素都是古罗马庭院常见的构成要素）；埃斯特庄园（以古罗马的埃斯特庄园的设计风格为原点，花园围绕着小楼布置，呈长条形，依地势为四个台层及坡道，中轴线上是一条宽大的缓坡，构成系列叠水景观）；法尔奈斯庄园（以古罗马的法尔奈斯庄园的设计风格为原点，整体呈简洁的几何构图、台地、广场，精湛的雕塑工艺、V形种植的乔木等元素的融入将会给人一种身临其境的感受。如此一来，三个阶梯地势，营造阶梯式水系，动静结合，四季有景，使不同楼层不同角度的居民均有美景可观。小区绿化系统分为中心集中绿地、庭院绿地及道路绿化带三个层次，以社区步行系统为引导线，结合地形高差合理安排景观层次，通透视线随地势起伏而移步换景。景观安排上以阶梯下沉式椭圆形中心公园为中心，引阶梯式瀑布水景贯穿整个小区，结合景观铺地，通过穿插交错的环形绿带和水面，以草坪和适当的造景树种、小品组成丰富的线状绿化，为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装活动场所，塑造一个亲切、活泼的“共享”空间，打造自然、和谐、舒适的空间感受。二期工程将秉承一期工程的主体风格，沿主路规划景观主轴，在处理手法上以精致的小尺度景观元素为基础，使之成为大环境的有益点缀，同时充分重视小区内硬质景观的搭配协调，处理好道路、水景、铺地、园艺小品及路灯等景观元素的相对关系，精心设计，统筹规划，使之成为居住环境中的闪光点，体现出“于细微处见精神”的意境。二期工程内带状公园的绿地及景观等建设将突出开发区区位及自然人文等优势，充分融入各种现代化元素。两期工程融为一体后，将退红线50米全部做成坡地式绿化，打造临街景观，让绿化丛环抱着小区主门，沿原有建筑物及高架桥两侧均种植高科绿植，形成天然绿色屏障，让整个项目影印于绿林当中，让人们深入绿林方能进入小区，如此一来，无论是从疏港路北望还是从高架桥俯瞰，均是一道绿色的风景线。三、消防设计消防车道与外围环形车道结合布置，南侧与城市道路相连，紧急时刻消防车可由东西两侧道路沿住宅间硬质铺设进入各住宅楼，在主次干道的两侧按照防火规范要求设立室外消火栓，以供消防应急用。四、专业系统设计小区内布置给水、排水、电力、电讯、消防、采暖管线。排水经化粪池处理后，先由园区内管网进入南北两侧预埋的主管网，再由主管网进入盘营线东侧的排水沟渠。五、其它配套设计鲅鱼圈区内生活配套服务半径均在2公里以内，完全可以满足日常生活的需要；另外，本项目自身近2000平米的会所配套，并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。为了完善社区功能，还将在疏港路北侧、鞍钢铁路专线南侧建设大型综合超市，医院、农贸市场和小学。第六章 后期配套服务对于一个有潜力的楼盘，如果说优秀的硬件极为重要的话，那么，软件的重要性也不应该被忽略。因为优秀的软件服务能延迟硬件设备的老化，加强楼盘的生命力。楼盘的软件中最为突出的是物业管理，物业管理服务水平的高低对于整个楼盘是否能保值、升值具有重要作用。“罗马庄园”前期物业管理聘请盘锦裕诚物业管理有限公司全程管理，该公司从事专业物业管理多年，旗下有着丰富的物业产品类型，拥有数量庞大的业主群体。现正为大商集团新玛特购物广场、盘锦市地税局、兴隆区工商分局、盘锦市城市建设管理局等提供物业服务，服务质量深受好评，在业内享有极佳的口碑。2006年初又介入了温馨家园和绿景等商住小区的物业管理，开拓了小区物业管理的新局面。现该企业在全市同行业中名列前茅，资质深厚，经验丰富，所管理的小区亦多次获得各级嘉奖。不同的楼盘，不同的业主，对于园区服务的需求是不同的，裕诚物业公司已为本项目量身打造了一套服务方案，全力配合开发企业，力求在软、硬件设施及服务方面做到尽善尽美，为业主提供高效、优质、贴心、安全的服务，创造轻松自由的生活方式。营造邻里互助、互爱的美满和谐氛围。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免入住后出现管理等方面的难题。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，服务内容包括24小时保安、消防和车辆管理、公共场所保洁、公共绿化园艺培植和保养、房屋共用部位和共用设施设备的维修和养护、住宅区生活垃圾收集和处理、电话及访客留言转告、代收代缴各类费用、代办保险、代聘装潢设计施工单位、代请私人保健医生、物业咨询服务等多项常规服务。此外，还包括代理房屋租赁、四季花卉供应及代为养护、机动车辆清洗、私家庭院整修、提供报警中心服务、提供小型商务会议场所及服务、临时照看老人小孩及病人的护理、代订车船机票、园区内物品搬运、礼仪服务等多项有偿服务。裕诚物业将以严密、高效的工作流程，为业主提供一站式服务、全程式管理，想业主所想，急业主所急，营造精品社区文化，让业主享受尊贵自在的居家生活。第七章 营销设想都说房地产市场是受宏观经济环境影响最大的行业之一，但在如此的经济环境下，鲅鱼圈2009年度的春季房交会仍是一片热闹红火，成交量持续攀升。为何会出现如此之热度，跟鲅鱼圈经济的发展，综合实力的提高、惠民政策力度的加大有着不可分割的关系，适时地抓住机遇，打造精品楼盘，无论对城市品味的迅速提升还是对企业自身的发展都时不可待。营口亿居房地产开发有限公司正是看重了这一契机，全面推出了“罗马庄园”项目，凭着强大的销售队伍，先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力铸就了一套整合营销方案，大大加强了本项目的销售力度。1、卖点提炼（1）入区要地，集中住宅新区，尽享倚山居住活力。（2）卓越的品质，超值的售价，将引领鲅鱼圈楼盘的超值风暴。开发商将精心打造，细心雕琢，成就低总价,高品质宜居之城，凭借完美的社区品质和极高的性价比，成为老百姓置业换房的新热点。（3）园林、配套大升级,项目的好坏，档次高低，与该项目的配套设施息息相关。在罗马庄园内转上一圈，你会发觉，每走几步，便能看见一处池塘假山、绿水游鱼，水景、树阵、花坛以及艺术小品等元素，突出了自然景观与生态居住的完美结合。（4）现房实景销售，所看即所得，好生活立即兑现。让购房者对房屋质量一目了然，销售情况定会稳中保升，这是该项目品质成熟经得起考验的必然结果。（5）完美设计，温馨舒适。精彩贴心户型，南北向、布局紧凑合理，让您享受家的无比温暖。给你创造完美多样生活空间。（6）完善配套，实现爱家之人的梦想。各类低服务半径的配套设施及场所林立四周。爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。（7）优质服务，感受心的呵护，家的价值。不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心生活：超值的物业享受、先进的智能化管理，缔造高雅生活质量，享受高标准住宅魅力，辐射无限升值潜力。2、营销策略该区域作为工业区是开发区正处于规划发展的要地，越来越多的消费群必将会把投资的苗头转向该区域。加之入市初期较优惠的价格，定会吸引大批消费群。由客源量作为基础，采取“分期分批买点不断”战略决策，进行分期开发分批销售，以销定产，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；预计本案将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端。（1）在项目市场启动期，以价格及规模作为切入点根据消费者“买升不买降”的心理特征，将对“罗马庄园”的销售采取“低开高走”的价格策略，初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。充分利用各大媒体通路预告罗马庄园的诞生，先声夺人，初步引起关注，以新闻报道形式出现增加其真实可看性。（2）在市场引导期将着力宣传项目品质、树立品牌形象，进一步制造舆论热点；（3）在强销期，将密集发布广告，同时运用软广告造大声势。随着一期工程进度的不