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文档简介
固本强基 全面提升竞争优势创先争优 引领公司科学发展 *公司2011年年终总结2011年是总部“十二五”规划开局之年,也是*公司快速发展、规范发展的关键年。面对密集的房地产调控政策,低迷的房地产市场行情,*公司在总部的正确领导下,紧紧围绕年初既定目标和发展思路,上下一心、团结一致、锐意进取、奋力拼搏,取得较好业绩:*项目一期销售圆满收官,二期逆市首开得胜;公司成功由项目公司升级为新城市公司,顺利迁址新办公楼;企业文化树新风,公司管理有突破,团队建设显成效,业务推进上台阶,经营业绩创辉煌。一、2011年主要工作1.各项指标完成情况截至2011年11月20日,*公司*项目项目主要经营指标完成情况如下:表一:经营类指标考核指标年初总部下达目标值2011年实际完成情况(截至11月20日)完成百分率备注1. 全年新开工面积(建筑平米) 其中:*项目项目全年新开工面积 *项目目全年新开工面积2. 年度新签销售合约额(万元) 其中:*项目项目年度新签销售合约额 *项目目年度新签销售合约额3. 全年销售回收资金(万元) 其中:*项目项目全年销售回收资金 *项目目全年销售回收资金4. 全年营业收入(万元)5. 年度实现利润额(万元)6. 新增土地报股份投委会表决数量(宗)说明:*项目目因土地未顺利收储,故未能按计划完成所有经营类指标,但*项目项目各项指标顺利完成,一定程度弥补了*项目目所带来的不利影响。表二:控制类指标A.管理指标目标值2011年实际完成情况(截至11月20日)完成百分率备注1续投项目年度投资额(万元)138,0003414324.74% 其中:*项目项目年度投资额58,0003409858.79% *项目目年度投资额80,000450.06%2*项目一期建安成本(元/可售平方米)3,470-3. *项目二期建安成本(元/可售平方米)3,250(暂)-4. *项目目一期建安成本(元/可售平方米)3,000(暂)-5年度管理费用(万元)1,584120275.88%6年度营销费用(万元)4,105184544.95% 其中:*项目年度推广及营销管理费用(万元)1,320116688.33% *项目目年度推广及营销管理费用(万元)550-年度咨询代理费用(万元)1,10522420.27%年度售楼处与样板间软硬装费用(万元)1,13045540.27%B.关键事件考核指标目标值2011年实际完成情况(截至11月20日)备注1.*项目项目净地交付(马旗寨小学除外)2011年08月31日未完成2.*项目4#10#楼结构封顶2011年10月31日5#-10#楼:2011年8月30日;4#楼:2011年11月30日3.*项目二期南区施工图出图(A区)2011年8月1日2011年8月23日4.*项目二期北区施工图出图2011年10月31日地块拆迁未完成5.*项目二期南区开工(土方开挖)(A区)2011年8月5日2011年7月19日6.*项目二期北区开工(土方开挖)2011年10月01日地块拆迁未完成7.*项目一期剩余单位正式公开发售2011年04月10日1#楼:2011年4月10日2#楼:2011年5月21日8.*项目二期正式公开发售2011年11月15日2011年11月20日9.*项目目土地挂牌摘牌工作完成,进地2011年06月30日土地未挂牌10.*项目目净地交付2011年06月30日11.*项目目售楼处施工图出图2011年05月30日12.*项目目售楼处开工(土方开挖)2011年07月01日13.*项目目一期施工图出图2011年07月31日14.*项目目一期开工(土方开挖)2011年07月31日15.*项目目一期出0.0002011年12月15日16.*项目目售楼处及示范区对外开放2011年11月30日17.*项目目一期正式公开发售2011年11月30日2.逆市夺冠显实力,持续领跑树典范总部于2011年初下达*公司销售额指标*亿元(其中*项目项目*亿元,*项目目*亿元)。*公司4月10日,5月21日,8月6日、27日,11月20日五次集中开盘(其中8月份进行的为一期商铺和车位推售),共售房源*套,销售面积*万平米,销售额*亿元,签约额*亿元,一期住宅销售均价*元/平米,一期商铺均价*元/平米,车位销售均价*万元/个。尤其是在周边竞品普遍降价换量、市场低迷的形势下,11月20日,二期果断开盘,以超出一期产品10%的价格销售,在较短时间内取得较高去化率,显示广大客户对中建*项目品质的认可,也赢得了前期购买客户的尊重。*项目与周边楼盘项目销售对比表楼盘项目开发商近期开盘时间建筑面积(万平米)容积率推售量去化率均价(元/平米)10月29日824.138026%620010月20日一期181.920829%洋房 7200-8100小高层6700高层57008月27日74.9570040%850011月5日603.511250%60006月26日133.9843235%68003.深化业务协作,推进项目开发*公司以*项目一期按期交付和二期成功开盘为中心,严控产品质量,加快发展速度,稳步推进项目开发各项工作。(1)前期开发方面。上半年公司房地产开发资质由暂定跃升为三级;克服重重困难,完成开高压线迁改,为一期1#、2#、3#楼施工创造了条件;按时获取一期1#和2#楼预售证、地下车位销售许可证和二期A区土地证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证,为销售提供保障;一期大市政配套报建有条不紊推进;截至11月20日,*项目项目接收政府土地*亩,已办理土地证*亩。(2)合约商务方面。本着控制开发成本的原则,完成*项目项目一期后续分包工程招标工作,并顺利推进市政配套工程合约商务谈判,为小高层区域竣工验收打下基础;完成项目二期地勘、文勘、监理、土方、桩基及总包等招标工作,完成该区域内堆土议价、合同签订以及A区公开招标备案工作,保证二期A区顺利开工;配合完成项目一期1#、2#楼发售所需物料的招标采购;协调管理项目一期总、分包商、供应商实施工程中合约、变更、索赔事宜;完成所有招标中标分供商的签约工作、合同执行过程中的付款工作;启动*项目前期地勘、文勘、招标代理、造价咨询及建设监理招标工作,为“拿地即开工”做好准备。(3)规划设计方面。完成*项目项目一期总体施工图设计及景观方案设计、设计定样及立面设计优化、公共区域装修概念设计及方案设计工作,为项目全面施工奠定基础;完成项目二期的规划、户型、立面、景观概念设计和A区施工图的设计出图工作;完成*项目项目三四期前期测算及密度分析方案达10轮次以上;前置*项目各项工作,基本确定密度分析方案,多次修订完成售楼处方案设计及户型设计,具备“拿地即开工”条件;完成新办公楼装修精装修方案设计、施工图设计、设计材料样板搜集及定板。(4)项目管理方面。受天气、总包劳力匮乏等诸多因素影响,*项目项目一期工程进度较计划稍有滞后,但整体尚处可控,不影响按期交付。目前各项进度为:开展*项目项目一期小高层区域外立面装修施工,其中5#、8#、9#楼完成斜屋面挂瓦,门窗安装,外墙面砖、涂料,6#完成斜屋面挂瓦,外墙面砖、涂料,7#楼完成落架,10#楼正在进行斜屋面挂瓦、门窗安装;正在进行高层区域4#楼平屋面层结构施工,1#、2#、3#楼结构施工,分别施工至14层、12层、11层。项目二期A区完成12#、13#楼桩基施工、正在进行桩间土清理及灰土垫层施工,完成11#、17#、18#、19#混凝土灌注桩试桩施工。4.强化党群建设,构建企业文化2011年是中国共产党建党90周年。*公司以此为契机,按照股份公司和总部的统一部署,将创先争优活动与生产经营工作紧密结合,组织公司表彰大会,承办*“创先争优”工作现场推进会,开展“传承延安精神,发扬创业精神”主题活动和红色影片学党史、红色足迹忆党情、红色歌曲颂党恩、红色书籍传党风等“红心向党”活动7月份*公司党支部成立以后,党建工作进入一个新阶段,围绕党建工作创新、党员教育、服务大局、服务群众、创先争优,做好“五个突破”,以创建学习型党组织为抓手,以创先争优活动为载体,以提高服务质量为关键,开展创建“五好领导班子”和“五带头”活动,集中进行“每周一课”观影学习活动,加强党风廉政建设,增强组织凝聚力和战斗力,强化员工立足岗位做贡献,创先争优当典范的意识和信念。5.凝聚团队力量,夯实管理基础*公司坚持以人为本,注重团队建设。截至2011年11月20日,*公司员工数量增至*位,其中总部外派*位,属地化招聘51位,员工平均年龄31岁,本科及以上学历占总人数的87%,初步实现了公司团队的属地化、年轻化、专业化。公司重视人才培养与开发,积极组织参与各类培训近30场;搭建人才培养摇篮,初步实现“造血”功能,2011年向股份公司、地产总部和其它一线公司共输送专业人才4位。秉承“健康生活、快乐工作、全面发展、整体和谐”的理念,公司丰富员工业余文化生活,成立篮球、羽毛球、音乐、电影等协会10余个,组织与中建系统单位、房地产兄弟单位的篮球、羽毛球友谊赛,春游踏青,团队拓展训练等活动,陶冶了情操,开阔了视野,增强了公司凝聚力和向心力,实现了企业文化内化于心、外化于行。2011年4月,*公司从项目公司升级为新城市公司,增设投资管理部、发展管理部、客户关系中心,成立*项目和*两个项目发展部,调整领导班子和分工,为*公司快速发展提供了组织保障。在此基础上,*公司以管理手册为依托,建立健全公司基础管理制度,完善发展计划管理、会议管理、档案管理、流程标准、绩效管理、办公环境管理与餐厅运营管理,严格以制度管人,按制度办事。确立岗位设置及职责分工,统一流程标准,规范操作实施,加强员工专业能力与综合素质培养,不断提高业务协同能力,全面提升管理运行质量与效率。6.公司顺利迁址,形象极大提升在总部的大力支持和全体员工的共同努力下,经过三个月的辛勤筹备、昼夜奋战,*公司10月18日顺利迁址,正式启用新办公楼,同时,公司食堂于当日正式开伙。自此,公司办公环境显著改善,公司形象极大提升,人文关怀愈加强烈,公司继*项目项目一期圆满售罄和公司转型升级后,再次取得里程碑式的发展。7.紧跟*项目目,推进前期事宜在*副总裁“拿地即开工”的指示下,项目其他工作稳步推进:完成多轮总平面设计规划,对用地密度、日照进行测算;完成多轮次的售楼处及卖场初步方案设计,*公司进行了初审;展开造价咨询单位、地勘单位、文勘单位、监理公司、施工图深化设计院(西北院)、土方、桩基单位招标工作;完成施工前临水临电接洽。8.大力开拓市场,全面跟踪地块在*产关于“抓住二三线城市未来几年的发展机遇,继续寻找并获取现有区域中心城市的优质土地,迅速做大*开发规模”和“利用合作和并购手段,有条件收购优质二手项目资源”总体思路指导下,*公司积极拓展新的发展机会,上半年累计完成47个地块信息收集,对其中的21个地块进行了实地调研与经济测算,完成7个地块的项目立项审批。编制*城市投资机会报告和近期*房地产市场形势简报,在市场分析和项目拓展过程中分析研究多种拿地模式,为下步土地获取奠定基础。二、存在的问题和不足虽然2011年我们的工作取得了一定成绩,但是与总部的高标准、严要求相比,还存在一些问题和不足,与成熟房企相比尚有较大差距。1.土地拆迁、收储进展缓慢,严重制约公司发展*项目项目未拆迁地块中,*迁进度直接决定三期开发计划的执行;*区域拆迁难度较大,影响四期区域开发计划的进度;*区域拆迁难度非常大,已影响项目二期A、B、C、D区的开发和销售。*项目目土地收储工作停滞,挂牌时间表迟迟不能确定,严重影响开发进度和年初既定目标的实现。2.管理尚不成熟,应对复杂局面经验稍欠一是公司管理制度制度仍存在盲点,工作程序较为繁琐,一定程度上影响了公司办事效率;二是由建筑施工地产开发的角色转变到位仍需时日,总包及其他合作伙伴管理手段稍显单一,整合资源经验不足,独立市场运作能力尚需进一步提高。3.合作资源不足,可选择空间有限公司供应商、合作伙伴、政府关系等资源积累欠缺,可供选择的空间依然有限,开展工作不能游刃有余、左右逢源。急需广泛接洽各方资源,建立公司基础资源数据库,锁定优质合作伙伴。4.土地储备不足,成为公司长足发展的掣肘之痛目前*公司真正在手开发的项目仅*项目一块,土地储备与公司发展速度不匹配:一是*项目项目受拆迁影响,后续土地移交较慢,2011年可销售面积仅有*万平方米,2012年的开发面积尚难确定;二是*项目目交地延误,在开发节点上存在较大不确定性;三是新地块的拓展虽积极推进,且已有7个项目获总部同意立项,但由于项目运作过程复杂,短期之内难以实现及时供地。5.薪酬体系未能与市场接轨,员工积极性受到一定影响目前*公司经营业绩相对较好,但并未充分惠及员工,奖励未能与之紧密挂钩,员工收入与责任和贡献不完全匹配,薪酬标准与市场相比仍存在差距,员工埋头苦干的积极劲头受到一定影响。三、2012年西安市场形势预测就*市场供求而言,截至2011年第三季度,新开工面积同比增加251万平方米,而去化则减少117万平方米,供求比从2010年的0.94上升到2011年9月的1.25,后续商品房住宅市场的销售压力正在加大。从政策力度看,年内六次上调存款准备金率和三次加息,“限购”、“限贷”、“限价”三大政策的叠加效应开始显现。诸多因素影响下,购房者观望氛围浓重,市场成交惨淡,若市场不以降价换取成交量,此态势还将继续,持续时间取决于政策的延续性和宏观经济基本面的支撑。由于限购政策属于临时性政策,不可能长期执行,而*房价从前几年的涨幅和当前与各大省会城市的绝对值对比看,均处于合理、低估值区间。在*打造国际性大都市、以及西咸新区规划建设的双引擎推动下,未来*的发展空间依旧看好。2011年下半年,*土地市场成交量有所放大,价格则仍维持较高水平,也预示了地产商对后市的乐观。中长期看,*房地产市场将继续保持较高增长,供销两旺市场可期,应在市场调整期间适度储备优质土地资源。基于短期市场回调的风险和未来继续增长的预期,应该对市场保持“谨慎乐观”的投资策略。对于短期土地获取的机会进行深入审慎分析,力求筛选体量小、短平快、抗风险性高的项目。对于中长期土地获取的机会,集中于与各开发区、管委会进行合作,签订框架性的协议进行锁定。四、下半年工作思路与重点面对新形势、新任务,为更好地推进业务发展,*公司将进一步调整、明晰工作思路和发展目标。发展目标:一是保证功能的前提下实现*项目一期小高层区域按期交房;二是除*项目目外,力争新增土地储备1块;三是持续加强企业基础管理和团队建设。工作思路:*公司2012年定位为开拓发展年以*项目项目一期按期交房和新土地拓展为中心,以推进公司集约化管理为关键,以促进团队建设为抓手,以强化激励机制为突破,以提升公司抗风险能力为导向,挑战新目标,跨越新高度。为此,*公司2012年重点工作计划如下:1.推进*项目各项开发工作加大力度促进剩余地块拆迁,特别是*的拆迁;在保证功能的前提下实现一期按期交房,全力推进一期工程进度和大市政配套建设;推进三期开发施工工作、四期开发策划工作。2.跟进浐灞土地收储及开发工作着重推进*项目目土地收储工作、一期相关设计及开发施工工作。3.加大市场开拓力度,加快拿地步伐针对*公司规模发展与土地储备不足的矛盾,当前工作的重心在于加大市场开拓力度,广泛深入市场调研,搜集土地信息,开展机会研究,尝试兼并、城中村改造、合作开发、收购、公开市场招牌挂等多种拿地模式,确保3幅地块上股份公司投委会评审,力争新增土地储备1块。4.加大资源储备,营造良好经营氛围储备资源即储备财富。要进一步考察、梳理公司资源关系,建立生活便民信息库;加强调研、谈判与考核评价,不断补充完善优秀供应商名册;快速积累各项成本
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