管理处年终总结稿.doc

*管理处年终总结稿KDJY物业服务中心自今年5月份在公司曹总的带领下筹建，并于 6月1日BDD物业KDJY服务中心正式挂牌运行，并顺利交接入驻，翻开了贝“BDD物业”公司发展全新的一页！目前服务中心有在职员工93人，建立和完善了各项规章制度，在加强服务和管理的同时，较好地推进了公司各项计划的贯彻落实和基层员工的稳定团结。一、建立、健全组织机构，完善各项规章制度，确保工作有序开展。1、成立了物业服务中心及各级组织机构，确保了物业交接工作的顺利进行。根据公司的要求，结合工作实际，将原金风帆公司命名的KDJY管理处更名为KDJY服务中心，以此表明我们对小区管理服务的全新设想及理念，服务中心下设客服部、工程部、保安部和环境管理部四个职能部门，任命了各级部门主管，明确了相关的人员岗位职责，保证了管理机构的正常运行，推动了小区客户服务、工程维修、安全防范、环境卫生、绿化养护等工作的正常进行，使广大业主在交接过程中没有感觉到明显的不方便或不适用。2、加强了各级部门员工的监督检查，明确了工作职责。为确保物业管理服务工作正常开展，逐步走向专业化、规范化，我们加强明确了各部门分工及权责范围，先后多次调整和充实了岗位员工及技术力量，现服务中心按南北区分片管理，管理及操作人员基本配齐，工作有明确分工。3、建立、健全了各项管理制度。服务中心结合管理工作进程中遇到的问题，在修改完善公司原有制度基础上，建立了成本控制、环境卫生、车辆出入与停放、人员来访、宿舍管理等一系列规章制度，同时逐步补充及完善了各项基础管理资料，如业主档案、房屋产权、竣工备案资料等，确保工作有序进行，避免工作中的盲目性和不规范性。二、围绕服务重点，认真履行管理职能。目前，我们的主要困难是：员工服务意识及业务水平不高；小区各项管理制度虽然有利于广大业主，但因个别业主阻扰，执行难度大；管理费偏低，收缴难度大，企业存在亏损。如何尽快解决这些矛盾，是我们面临的重点和难点，随着物业服务中心服务与管理工作的推进，我们结合实际主要抓了以下几项工作：1、着实解决小区普遍存在的突出问题，获得了小区大部分业主对我公司的支持，主要有以下几点：（1）清理东门自行车、摩托车乱停乱放的问题；（2）清理绿化违规带种菜问题；（3）对小区临时停车进行规范划线；（4）银杏苑18栋1楼窗户安装防盗窗，消除了存在的安全隐患；（5）所有楼栋全部加装不锈钢标识牌；（6）对部分外墙面雨水管破裂的进行加固安装；（7）多游乐休闲设施进行了更新改造，提升了小区整体形象。2、加强业主住户走访、回访，主动和业主进行沟通。本着这一工作原则，针对KDJY小区基本以退休老军人、教授为主的情况，为确保小区物业管理工作有计划有步骤的顺利推进，理顺广大业主思想情绪，服务中心通过网上调查、沟通、发布消息、现场走访等一系列的交流活动，增进了广大业主对BDD物业公司的了解，使业主真正感受到了我们的温暖和关爱。科大服务中心为业主服务与沟通时提出的口号是：“业主满意为目标，让每位员工和业主成为好朋友。”3、工作人员不计较个人得失，主动帮助业主解决实际存在的困难。在与业主的接触中，我们发现有部分问题属于开发单位长期遗留问题，解决起来不是很难，但又一拖再拖，在不大量增加费用的情况下，我们主动帮助业主解决问题，加深了我们与业主相互之间的关系。4、积极配合社区居委会做好市文明城市创建活动，先后多次安排人员配合义务加班，资料准备，一共安排迎检接待50多人次，工作态度及服务水平获得了市、区房地局及街道办、居委会的一致肯定。5、积极开展“市级优秀住宅示范小区”的申报创建工作，以此来推动小区物业服务及硬件设施方面的整体提升。自11月份起，KDJY物业服务中心专门成立了创优领导小组，并多次召开会议，进行总结改进，制定工作方案，对检查存在的问题进行整改。对照全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则逐条进行检查、评分，使KDJY各项工作得到稳步提高。三、控制成本，开源节流，提高物业服务费收缴率。KDJY进行筹备接管时，因考虑到小区面积大，工作任务重，再人员配备及物资购买方面没有进行严格规范的控制，项目在正式运行三个月后，我们发现了一些问题，改进了一些措施，如物质采购实行申报制度，对人员进行精简整合，最大限度的降低了人员及物资采购成本。针对小区存在的物业管理费收缴率低的问题，通过调查摸底及小区公告等多种方式，上门了解业主欠费原因，着实解决业主反映的一些实际问题，多次找的沟通协调，终于使管理费的收缴情况有了很大的改观，顺利完成公司下达的08年度管理费收缴整体93%的目标。四、工作改进及设想：稳打稳扎，努力坚持保持现阶段所取得的成绩，争取在新的方面有新的突破。对内我们主要是做好内部员工稳定团结；对外我们主要是保障小区的安全稳定。“稳定压倒一切”，离开了这些，再好的服务对业主来说都会不满意，因此，我们重点是抓好以下几项工作布置：1、抓责任、抓落实。我们制定了夜间查岗制度、员工违纪行为扣分制度，明确了各部门主管、工作人员的工作职责，按“谁主管、谁负责”原则，逐级负责，落实工作任务。2、抓员工思想教育及培训工作。在工作中，我们密切注意员工的思想动态，一旦发现员工思想存在波动，各级部门主管人员给予高度重视。通过深入细致的开导和说服教育，使他们的思想得到疏解；另外，我们分批、分部门、有计划的安排员工进行业务知识培训，致力于提高每一位员工的专业素养及工作能力。3、抓突发事件落实。10月份，小区连续发生多起被盗事件，业主反响很大。事件发生后，在公司领导的指示下，服务中心高度重视，及时召开紧急会议，按照“预防为主、防治结合，群防群治”的原则，一方面做好小区安全保障工作；另一方面和被盗业主进行耐心沟通。采取一对一的方式，有针对性地做业主及家属安抚工作，防止矛盾激化。通过一段时间的耐心细致工作，终于化解了业主对物业公司产生的意见，降低了此事对我们产生负面影响，确保了小区的安全稳定。四、有待加强和改进的问题及努力的方向我们通过半年多来的工作实践，虽然取得了一定成绩，但是仍存在一些不容忽视的问题：1、我作为项目负责人在业务上需要学习提高，对员工的培训、教育需要加强，对科大项目的调控、把握、控制、运作、节约、创新、开展多种经营方面做得不好。2、有关公司的制度及决策有待进一步争取和落实。公司制度经过公司领导批准执行后，必须贯彻落实到位。部分管理制度因没有落实或落实不够，将造成整体工作的被动，进而造成业主带不满的情绪，从而影响到整个业主的满意度。我们应总结经验，认真解决这些困难和实际问题。3、管理人才及团队的培养建设需要加大力度。物业服务工作是个新兴的行业，有许多东西需要学习，需要更新，很多岗位、很多工作需要大量具有专业水准的人员去落实，因此要注意加强员工的专业理论学习，加大培训力度，以适应新形势的发展和需要。总之，在新的一年里，我们将面临新的挑战，新的任务。我们只有把握住小区大多数业主的意见和要求，贯彻公司的服务理念