休闲生态农场项目可行性研究报告.doc

x休闲生态农场项目可行性研究报告建设单位：x市x农业科技发展有限公司一、项目概况(一)项目名称：x休闲生态农场项目(二)建设规模:项目占地450亩，“一心、四区”。一心：游客接待服务中心 四区：x果园采摘区、休闲农业文化创意区、x茶文化体验区、农耕体验区(三)项目投资:4150万元(四)资金来源:自筹(五)主办单位：x市x农业科技发展有限公司(六)建设性质：新建(七)建设地点：x市x街x社区(八)建设起始年限:6个月(2017年9月至2018年2月)（九）建设目标：项目区景观资源丰富，自然条件优越，土地资源保障性好，投资环境良好。预计项目建成后，可促进当地产业结构优化调整，创造大量的就业机会，促进当地经济发展。有利于传统文化的发掘和保护，促进精神文明建设，促进村容村貌改变。促进社会各方面环境保护意识的提高，使区域生态环境质量得到改善。本项目具有良好的经济、社会和生态效益，且有一定的抗风险能力。二、项目背景与必要性（一）项目背景项目位于x市，x街道地处x市北部，x江北溪上游全镇国土面积2895平方千米，其中：耕地面积137万亩，林地面积3395万亩。下辖 12个行政村，一个居委会，总人口11万人。全境南北长，东西窄，境内山峦起伏，地势北高南低，千米以上山峰有8座。年平均气温在1820之间，气候温和，属亚热带季风气候，年平均降雨量在1500-1600mm之间镇政府所在地海拔3095米，永漳公路贯穿全镇，双洋到x（47千米）和到永安（6 3千米）的车程分别40分钟、60分钟，距在高速公路x路口在30分钟以内车程，即将建设的“南三龙”高速铁路在x境内设有站点，对内、对外交通均十分便利。（二）项目建设必要性 1、有利条件分析1.1 自然条件x属于亚热带季风气候，中部河谷地带受海洋性季风影响，具有温暖湿润，雨水充足，冬短无严寒，夏长无酷暑，垂直气候显著，干湿季节分明等特点。项目所在区域多年平均气温20.5，多年平均降水量在1450-2100mm之间，区域降水有明显的季节性，一般春夏多雨，秋冬少雨，每年3-9月是多雨季节，占全年总降雨量的84%。x市自然资源丰富，森林覆盖率达89%，附近旅游景点有x天台国家森林公园、九鹏溪景区等，峰峦叠幢，高山环峙,山上古木苍郁，云海涌动，有成片野生杜鹊林和各类珍贵的动植物品种,终年云雾飘绕，景色宜人。1.2 产业优势x市是xx茶原产地，有着“x茶之乡”的美誉，现境内还保存有500年以上的x茶母树群，突出的x茶产业优势能够进一步推动景区以茶文化为主题的生态文化旅游的发展。2、不利条件分析景区旅游目前还未形成健全的人力资源引入与输出机制，人力资源来源、培养等问题急需解决，专业化人才欠缺，现存在的接待服务设施的经营管理、人员服务水平等也存在大量问题。整体来讲，项目区人力资源缺乏问题突出，急需计划培养以满足循序渐进的景区发展要求。3、建设条件综合评价根据以上对项目区经济社会环境的总体分析，可以看出项目区优势与劣势并存，机遇与挑战同在。项目区旅游资源丰富，产业特色明显，在经济基础、政策保障方面都为旅游开发提供了一定的基础保障。同时景区的发展也受到一定因素的制约，如景区生态环境脆弱，旅游专业人才紧缺，旅游开发需要大量资金的投入，需要采用科学战略，创新机制，克服发展不利条件，充分挖掘旅游发展新空间。三、项目建设条件（一）地形、地质及地震情况1、地形x市域地市由南、北向中部河流谷倾斜，以低山为主，中山不多，盆地最少，低山丘陵面积占全市总面积的75.3%。双洋镇地处北纬2536，东经11717，位于x西北部，九龙江北溪上游。北接永安市，东邻新桥镇，南连南洋乡，西与赤水乡毗邻。2、地质 本项目大地构造处政和-永定区域构造带中，梅林断裂的西侧，受区域地质构造影响，断层呈北北东向为主，断裂带主要以裂隙密集带、破碎带及部分角砾岩带形迹出现。（二）城镇规划及社会条件本项目建设符合双洋镇的城乡建设总体规划。项目建设保护双洋的古建筑，完善了双洋镇的排水、道路等基础设施建设，配套农民公园建设和完善了麒麟山休闲公园建设，同时进行溪口新村、城内新村、东洋新村、中村新村、西洋新村等建设，项目建设完善了社会公共基础设施，为人们创造更好的生活、工作环境，是一个利国利民的项目，必然得到村民的欢迎和政府的支持，有良好的社会基础和条件。（三）施工条件项目建设所需的主要材料沙石、水泥等，可到周边地区采购运输到施工场地。水、电等可就近引入，满足施工需求。（四）基础设施条件x市交通便捷，村村通水泥路。供电：由x市供电公司负责，电力有保障。供水：x水源充足、水质纯净，无污染，用水有保障，具备开工建设的配套条件。（五）通讯x市通讯以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目顺利建设，提供便利的基础条件。四、 建设规模和内容（一）建设规模 项目占地面积450亩，包括游客接待服务中心 、百香果园采摘区、休闲农业文化创意区、x茶文化体验区、农耕体验区等一心、四区。（二）建设内容（1）游客服务中心：建设二层的综合楼，占地面积300平方米，配备影视厅、电子触摸查询机、休憩室、医疗卫生室等；立体式停车场、旅游厕所等。（2）百香果园采摘区项目：建设采摘型百香果园，配套建设采摘步道、休息廊道等，为游客提供自助采摘活动。（3）休闲农业文化创意区：位于现有果园旁，将传统农业与文化创意产业相结合，借助文创思维逻辑，将文化、科技与农业要素相融合，从而开发、拓展传统农业功能，作为提升、丰富传统农业价值的展示窗口。包括文创农产品培育园：以文创农产品种植为主要功能，如奇花异果园，为文创农产品消费者提供丰富的消费产品，提高传统农产品附加值，增加农民收入；文创农艺工坊：以文创农产品包装、文创农业工艺品、文创农业装饰品等设计、创作与生产为主要展示职能，同时，销售此类商品；文创农品专营：为消费者提供文创农产品、文创农业工艺品、文创农业装饰品等销售服务。（4）x茶文化体验区：建设一层的x茶体验式加工厂，占地面积300平方米，配备杀青机、揉捻机、加热松包机、自动烘干机、烘焙机、真空包装机、摇青机、综合做青机等设备；建设一层的x茶茶馆，占地面积200平方米，利用原有古民居建设茶馆、茶楼，保持建筑古朴特色，内部装饰简约、原生态，配备音乐播放设备，挂饰诗词名画，外部塑造流水景观。（5）农耕体验区：以农耕文化为主题，并融入科普性、趣味性与参与性，让游客在此体验农耕文化。包括农具展室：建设农具展室，收集背篼、镰刀、箩筐、压面机、犁、耙、老式手电筒等农耕、生活用具进行分类摆放。农作物辨识区：开发以农作物、农产品的辨识、烹煮食法、生长环境、繁殖方法的游憩活动形式。（6）配套设施：景区道路、围墙、绿化美化、消防、供电、给排水、环卫、管理房等配套设施。五、投资估算项目总投资4150万元，其中土建部分2505万元，设备资金1045万元,其它投资及600万元。资金全部由项目业主自筹解决。具体投资费用情况见下表：六、 效益分析项目在投资建设完成后，旅游基础设施完善，对目标客源市场的吸引力逐年增加，景区经济效益日趋明显，以下是项目运营后平均年收入分析：（一）、营业收入分析1、百香果园采摘区：按照平均每天接待游客100人，平均每人消费100元估算：100100365=365万元2、休闲农业文化创意区：按照平均每天接待游客100人，平均每人消费200元估算：100200365=730万元3、x茶文化体验区：按照平均每天接待游客100人，平均每人消费200元估算：100200365=730万元4、农耕体验区：按照平均每天接待游客100人，平均每人消费100元估算：100100365=365万元综上，项目运营后平均年度总营业收入2190万元。（二）、运营成本分析1、景点及公共服务设施维护费用按总营业收入的5%估算。2、休闲娱乐设施维护费按总营业收入的3%估算。3、广告宣传费按总营业收入的1%估算。4、人员工资按总营业收入的10%估算。综上，项目总成本费用613.2万元。（三）、营业税金及附加依据新税法缴纳营业税、所得税、城建税、教育费附加等，综合税率8%，全年税金为175.2万元。（四）、利润分析本项目年利润：营业收入2190运营成本613.2营业税金及附加175.21401.6万元。（五）、投资利润率：年利润1401.6/总投资4250100%32.98%（六）、投资利税率：（年利润1401.6+税金175.2）/总投资4250100%37.10%（七）、投资回收期：总投资4250/年利润1401.6+建设期1年4年（八）、经济效益评价结论从以上财务分析看，项目具有较强的抗风险能力，盈亏能力强，项目财务经济指标比较理想。因此，本项目经济效益较好，投资是可行的，且投资符合发展方向的要求。七、社会评价（一）、促进当地产业结构调整本项目发展不仅会带动当地茶叶产业的发展，而且对农产品等生活材料的需求增加，带动当地社会经济的发展，促进当地的产业结构调整。（二）、创造大量的就业机遇本项目的建设、运营会拉动茶叶产业、手工业、住宿业、餐饮业等发展，为当地居民创造了许多就业机会，有利于增加当地居民的收入，推进当地经济的发展。（三）、促进各方的环境保护意识得到提高为了更好地建设本项目，旅游建设者和当地居民都有义务建设一个良好的生态环境,环境意识会进一步增强，同时，游客在景区良好的生态环境中也会提升环境保护意识。（四）、区域的生态环境质量得到改进本项目旅游的发展为更好地促进旅游区的生态环境保护提供了动力和建设资金，旅游景区将会更加积极的投入水土保持与生态建设和环境保护与治理当中，从而促进当地生态环境质量的改进。八、环境影响评价（一）施工中的环境保护施工期间对环境的影响主要是施工机械、运输车辆产生的噪音，及施工和运输产生的扬尘。1、噪音污染及防治措施在施工过程中,机械设备和运输车辆的噪音，对环境有一定的影响，因此施工中应合理选择施工机械、施工方法，尽量选用低噪音机械设备，在施工过程中，经常对施工设备进行维修保养，避免由于设备性能减退而使噪音增加。在施工过程中，加强管理，统筹协调，合理安排噪音机械的作业时间，尽量减少对周围单位工作的干扰。为防止机械设备产生的噪音干扰，需对机械设备安装降噪隔声装置。2、粉尘污染及防治措施对于施工中产生的粉尘，要采取相应的措施，尽量使之减小到最低范围。材料要集中堆放，减少尘源，运输过程中要加盖蓬布或适当洒水，降低起尘。在项目的施工过程中，采取以上措施后可符合环保法规的要求。（二）运行中的环境保护本项目建成后的产生的主要污染物有：粪便、地面清洗产生的污水、废纸、垃圾等污物。1、粪便污水本项目影响环境的有粪便污水、卫生设备冲洗废水等，只需进行简单的沉淀处理，便可达到排放标准，排入当地景区污水管网。2、污物本项目的污物主要为公共场所垃圾，收集后运送到指定垃圾填埋场填埋即可。九、结论与建议（一）该项目拥有丰富的自然资源和文化资源，具有良好的旅游开发条件，通过积极的旅游资源整合，增强旅游亮点，将资源优势有效地转为经济优势，推动旅游产业的发展，使之成为一项无污染、可持续发展的富民工程，促进地方就业和经济发展。（二）近年来我国旅游处于持续稳步增长状态，旅游结构发生了明显的变化，主要表现在度假旅游需求